Haga su consulta sobre Urbanismo

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Este bloque de consultas se plantea como sitio de debate sobre las cuestiones que los profesionales y ciudadanía en general quiera plantear sobre URBANISMO a este Colegio.

¡Plantee su consulta y debatamos sobre ella!

827 consultas en Haga su consulta sobre Urbanismo

  1. #
    Marga24 de septiembre, 2020

    Buenas tardes,

    Recientemente hemos adquirido un solar calificado como finca urbana situada en un Plan Parcial de un SUNC en Catalunya. Es posible dividir la finca y alquilarla a diferentes vecinos de la misma?

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  2. #
    María Auxiliadora22 de septiembre, 2020

    Hola buenas tardes:
    Tengo una parcela cerca de Malaga, tengo problemas de vallado por la proximidad con la autovia.
    Frecuentemente la gente sube allí a hacer barbacoa y pasar el día, dejando todo lleno de botellas y basuras y también van a dejar escombros de todo tipo.
    No existe en mi parcela una vía de servidumbre y querría ver que solución le podría dar a todo este descontrol.
    Se me ocurre , que podría traer un camión que pusiera piedras de gran tamaño a lo largo de la entrada del camino con una separación entre una y otra de un metro aproximadamente, pero querría saber si podrían multarme por esto . No se de que manera atajar el problema.
    Muchas gracias de antemano, atentamente ..

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    • Emilio Martín24 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Si la autovía es de titularidad de la Comunidad Autónoma tiene que tener en cuenta el contenido de la Ley 8/2001, de 12 de julio, de Carreteras de Andalucía, y lo más probable es que requiera autorización de la Comunidad para realizar la actuación que pretende. Vea el contenido de los artículo 53 y siguientes de las Ley y verá que es exigible esa autorización ya que en caso contrario se arriesga a sanciones (artículos 70 y siguientes).

      Saludos.

  3. #
    Cristina21 de septiembre, 2020

    Hemos comprado vivienda de VPO en Castilla y León y el aseo tiene la acometida del desagüe al descubierto con empalmes y silicona en plan chapucero como si el piso tuviera 50 años. ¿Esto la ley lo permite? El constructor dice que no encontraron otra solución. Fue por un error de obra y solo afecta a 5 pisos.

    Quedo a la espera de sus noticias.
    Un Saludo,

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    • José Carlos Guerrero Maldonado22 de septiembre, 2020

      Hola, creo entender que en el aseo de su vivienda ha detectado que hay un desagüe aparente mente “mal” ejecutado. La normativa de aplicación es el documento básico de salubridad DB HS en su sección 5 (evacuación de aguas), pudiendo comprobarse en éste si se trata de un defecto constructivo.
      Una vez detectado el concretado el defecto de ejecución, usted puede solicitar que se acometa la reparación correspondiente a quien le vendió la vivienda. En caso de no ser atendido tiene la vía judicial para reclamar a los agentes que han participado en el proceso edificatorio individualizando su responsabilidad en la demanda que interponga.

      UN SALUDO

  4. #
    Sara García21 de septiembre, 2020

    Buenos días, queremos comprar un terreno en Zaragoza y en el catastro figura como clase rústico y uso principal agrario, pero en el plan general de ordenación urbana esta clasificado como suelo urbanizable no delimitado. ¿ se podría poner casa mobil?
    Gracias, Un saludo.

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    • Emilio Martín22 de septiembre, 2020

      Buenas tardes.

      En su caso, es perfectamente aplicable el contenido del artículo 29.3 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón:

      “En cualquier clase de suelo y, de forma excepcional y motivada, podrá otorgarse autorización administrativa para usos y obras de carácter provisional que no dificulten la ejecución del planeamiento, y que habrán de cesar en todo caso y ser demolidas sin indemnización alguna cuando lo acordare el órgano municipal competente. La licencia, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad”.

      Saludos.

  5. #
    Marian20 de septiembre, 2020

    Buenas noches, los padres de mi pareja tienen en Ronda (Málaga) una finca de 10 mil metros con una vivienda unifamiliar construida, una piscina, zona de aparcamiento y un pequeño almacen hecho de paneles. como van a jubilarse les gustaría reformar la casa y dividirla en dos o bien construir otra vivienda para que cada uno de sus hijos se quede con una,queriamos saber si sería legal hacer algo así, la referencia catastral es 29084A047001610000RL.
    Muchas gracias, un saludo.
    Marian.

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    • Emilio Martín22 de septiembre, 2020

      Buenos tardes.

      La parcela se encuentra situada, según el Plan General de Ordenación Urbanística de Ronda (vigente desde diciembre de 1991, adaptado a la Ley Andaluza en febrero del 2010) en suelo no urbanizable-regadío 1 (SNU-R1).

      Según el artículo 229 de la Normativa del Plan General, no podrán realizarse parcelaciones en contra de la normativa agraria. Hay que tener en cuenta que la parcela mínima para regadío en el Municipio de Ronda, según la Consejería de Agricultura y Pesca, es de 2.500 m2 de suelo, por lo que una parcela de 10.000 m2 puede dividirse.

      Por otro lado, el artículo 238.G de la Normativa del Plan General permite la autorización, en esta clase-categoría de suelo, de la construcción de una vivienda unifamiliar aislada sobre la parcela mínima, siempre que guarde relación con la naturaleza del suelo.

      Ambos actos, de parcelación y edificación, están sujetos a licencia.

      Saludos.

  6. #
    Raul20 de septiembre, 2020

    Hola, tengo un terreno de 1300 metros en un pueblo en el que hay una unidad de ejecucion. En ella dice que 300 metros son para construir un edificio de 8 pisos. El resto tendría que hacer un parking público de 500 metros y una zona verde de 500. Antes de esto, en el terreno había 3 casas. Hay manera de poder anular esta unidad de ejecucion y hacer un unifamiliar sin perder todo el terreno?
    Un saludo

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    • Emilio Martín20 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Por lo que cuenta esas determinaciones son las propias del planeamiento urbanístico. Son condiciones de ordenación, asignando una calificación urbanística y, sobre todo, la obligación de cesión para una zona verde, que debe gestionarse ejecutando la unidad de ejecución. La modificación de estas condiciones siempre es posible innovando (modificando o revisando) el Plan, pero debe de justificarse su necesidad y debe tramitarse como tal innovación del planeamiento, que puede proponerse por los particulares pero es potestad del Ayuntamiento.

      Saludos

  7. #
    Ildefonso18 de septiembre, 2020

    Buenas tardes y gracias por su labor. Estoy interesado en comprar una vivienda en el campo en la zona de Comares (Málaga). He visto una que me interesa. Adjunto la hoja de catastro.En la nota simple informativa no aparece la vivienda, y dice “no hay cargas registradas”. Mi pregunta es: Al estar libre de cargas podre legalizar la vivienda despues de comprarla? O puedo encontrar algun problema urbanistico grave que me inpida habitarla o me resulte muy caro ponerla en orden? Muchas gracias

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    • Emilio Martín22 de septiembre, 2020

      Buenas tardes.

      Aunque he localizado su parcela, no puedo consultar la normativa urbanística ya que la página del Ayuntamiento remite a la de la Junta de Andalucía, que dice que el Municipio tiene un Plan General de Ordenación Urbanística aprobado desde julio del 2018, pero no está “colgada” la documentación del Plan General.

      Supongo que la parcela se ubica en suelo no urbanizable. La cuestión es si es un suelo no urbanizable protegido, y si esa protección es anterior a este Plan General y desde que fecha.

      Me explico, si no es un suelo protegido o la protección es posterior al 2006, y además no se ha iniciado expediente disciplinario sobre la edificación, aunque no sea autorizable según la normativa urbanística, no se la pueden demoler y puede solicitar una declaración de asimilada a fuera de ordenación (AFO), según el contenido de loas artículos 3 y siguientes del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía. En esta caso la forma de “ponerla en orden” es tramitar el AFO y la puede habitar en esas condiciones. El coste es el de la documentación que le exige el Decreto-Ley para la tramitación (puede preguntar en el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Málaga cual es el coste de los certificados técnicos).

      Por supuesto si es conforme a la ordenación urbanística, puede solicitar licencia de legalización.

      Quédese con esta idea. Si es suelo está clasificado como no urbanizable, no protegido, o protegido después del 2006 y no hay expediente disciplinario abierto no se la pueden demoler.

      Si puede suministrar información urbanística sobre la parcela, podemos darle una mejor orientación.

      Saludos.

    • Emilio Martín20 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      No sé por qué no se carga el fichero que adjunta. ¿puede copiar el número de referencia catastral para situarnos y ver cuales son las condiciones urbanísticas de la parcela?. Otra pregunta, ¿qué antigüedad tiene la vivienda?. Gracias.

      Saludos

      • Ildefonso20 de septiembre, 2020

        La referencia catastral es: 29044A006000760000UP. Segun catastro el año de construcción es 2006. Muchas gracias

  8. #
    Quel17 de septiembre, 2020

    Mi familia posee un terreno que era rústico. En su momento pudimos construir al poseer la cantidad de metros que se exigían. Estamos en proceso de venta de la vivienda y nos hemos enterado de que ahora la zona tiene la consideración de polígono industrial. Nos han dicho de todo… desde que el terreno va a caer en picado de precio o que nos lo pueden expropiar por cuatro duros si viene una crisis hasta que al ser suelo industrial nos pueden pagar mucho más para hacer naves. ¿Alguien que sepa un poco o tenga experiencia nos puede dar una orientación sobre si es buena idea vender ahora o esperar a que comiencen a construir? Gracias

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    • Emilio Martín17 de septiembre, 2020

      Buenos tardes.

      Para dar alguna orientación es necesario situar la parcela. Con la referencia catastral podría ser suficiente, en función de la información urbanística que le municipio tenga disponible en Internet.

      Saludos

  9. #
    Fco. D13 de septiembre, 2020

    Buenas noches, dispongo de acceso a una parcela de uso residencial plurifamilar, pero debido a las condiciones de la parcela, no es de interés invertir en plurifamiliar. ¿Es posible plantear una segregación de dicha parcela para un uso de residencial unifamiliar?

    Muchas gracias.

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    • Emilio Martín14 de septiembre, 2020

      Buenos días

      Eso va a depender de si la ordenación urbanística de la zona donde se ubica la parcela, permite compatibilizar el usos residencial plurifamiliar con el unifamiliar, y también si la segregación que pretende responde a las previsiones de parcela mínima del mismo planeamiento.

      Necesitamos más datos para afinar la respuesta

      • Emilio Martín18 de septiembre, 2020

        Buenos días.

        No veo el fichero que adjunta, parece que no se ha guardado.

        En cualquier caso he comprobado que su parcela se encuentra ubicada en el PERI 10 desarrollo del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Huelva, que fue aprobado definitivamente el septiembre del 1999. Este Plan Especial califica la manzana 12 como R2, es decir, de Residencial Plurifamiliar con uso compatible Comercial-Administrativo de Barrio; y, efectivamente no señala nada sobre la posible sustitución del uso principal por residencial unifamiliar. En todo caso en lo no regulado por el PERI, remite a la Normativa del Plan General (artículo 2.1).

        Pero es que tampoco el Plan General se pronuncia sobre está posible sustitución (por no menos no logro encontrar una posible regulación), pero tampoco creo que la prohíba. Si determina con carácter general las posibilidades de cambio de uso distinto del obligado, en el artículo 49 de sus Ordenanzas, que remite a los artículos 164 y 165 de la Normativa del Plan General (modificación del uso obligado y proyecto de modificación de usos).

        Explore esa vía, creo que si le merece la pena. Presente para su tramitación un proyecto de modificación de uso (si es que la parcela responde con esta tramitación a la condición de mínima) según el contenido del artículo 165.

        Saludos

      • Francisco16 de septiembre, 2020

        Buenos dias, la parcela se encuentra en la Ciudad de Huelva, Ref: 2667006PB8226N0001WL. Está recogida en Peri, que os adjunto, Manzana 12. No encuentro nada referente a la pregunta que os planteé, por lo que veo de parcela mínima, no habría problema en ajustarnos a la normativa, la cuestión es si merece la pena la gestión, el trabajo y la presentación de unos documentos que luego no lleguen a nada porque no se pueda hacer ese cambio.

        Gracias
        Un saludo. Fco.

  10. #
    Pepita10 de septiembre, 2020

    Buenas compre una finca que es urbana donde antes era rústica en la entrada frontal ay una calle que van a modificar cuando sea ,para hacerla urbana y en el lateral un camino sin salida,para vallar me hicieron ya quitar 6 metros y 6 metros del eje de las calles y ahora quería hacer un garaje para guardar aperos y cohe y me dijeron que había que dejar desde la valla construida x frontal 5 metros y 3 m por cada lateral,la cosa es que ahora el aparejador del ayuntamiento me dice que por el lateral al lado del camino son también 5 metros,cuanto es lo legal,y si yo lo construyo a 3 m de el lateral que ocurre

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    • Emilio Martín11 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Si su parcela se sitúa en suelo urbano consolidado y el planeamiento marca esas alineaciones que le dicen en el Ayuntamiento, para otorgarle cualquier tipo de licencia debe ceder el trozo de parcela que debe destinarse a calle, e incluso urbanizarla.

      Pero es necesario saber en que categoría de suelo urbano se sitúa su parcela y cuál es la ordenación prevista por el planeamiento. Si nos da más datos podemos concretar más.

      Saludos

  11. #
    RUTH BASALO OCHOA8 de septiembre, 2020

    Buenos días, tengo una finca calificada urbana, la cual la hemos ido a vender y posible compradora se acerco al ayuntamiento y le dicen que la finca no se puede construir porque hay un plan urbanistico del 2003.
    Al requerir el expediente de la finca pone que no hay problema al traspasar pero efectivamente hay un plan urbanístico de 2003 que tiene un plazo de ejecución de 15 años, los cuales ya han pasado. Ellos me dicen que los planes no tienen plazo, pero sin embargo yo si lo veo, podríamos modificar ese plan debido a ese “fallo” que pone el ayuntamiento en la ficha de la finca.? podríamos venderla?
    No se como podemos solucionar esto.
    Gracias por tu amable respuesta

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    • Emilio Martín11 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Es difícil responde si no concreta en que consiste en plan, que clase de plan es y como le afecta a la parcela. ¿Podría ubicarnos la parcela en un mapa, señalando el municipio de que se trata?.

      La parcela siempre se puede vender haciendo constar las limitaciones que impone la ordenación urbanística en vigor.

      El planeamiento se puede modificar siempre que se justifique su necesidad. La modificación puede ser a iniciativa privada, pero debe ser aceptada y tramitada por el Ayuntamiento.

      Saludos

      • Emilio Martín15 de septiembre, 2020

        Buenos días.

        No veo ese informe, quizás no se ha copiado

      • RUTH BASALO OCHOA14 de septiembre, 2020

        buenos días, le adjunto el informe que me pasa el ayuntamiento.
        No obstante gracias por su ayuda, nadie nos resuelve nada y queremos deshacernos de la finca.
        Gracias

  12. #
    judit sainz fernandez7 de septiembre, 2020

    He visto una parcela en la que estoy interesada y me gustaría que me hiciese unas aclaraciones sobre la misma, si es posible.
    .
    La información que he recibido es,
    CLASIFICACION urbano nivel 2
    CATEGORIA asilada 2(4)
    GRADO residencial A
    AREA DE REPARTO N 1
    APROVECHAMIENTO TIPO 0.3398 UA/M2
    CATEGORIA AISLADA
    USO RESIDENCIAL
    El tecnico que hizo la segregacion de la parcela calcula que hay
    86 m2 de cesiones de una parcela bruta de 824 metros y por lo tanto 738 metros netos, con una edificabilidad del 0.4 pc. Si es así , me podría construir una casa en una o dos plantas de hasta 295 metros aproximadamente. Si?

    Hasta aquí creo que bien , pero mi duda es que pasa con las cesiones. El técnico que hizo la segregación de la parcela, calculo de de esos 86 metros referidos ,unos 20 metros pertenecerán a la acera que tendría que pavimentar yo, como me indicase el ayuntamiento.
    Entonces, qué pasa con esos 66 metros restantes de la cesión? Me habían explicado que yo puedo no ceder esos metros, pagándolos convertidos en unidades de aprovechamiento que tiene un valor? No se si lo entiendo o me estoy haciendo un lio.

    Luego…esos 66 (aprox) metros cedidos quitando ya la acera , si son cedidos y no se pueden recuperar… los tengo que dejar fuera de la parcela a la hora de hacer el muro o son “míos” ?Quiero decir ,puedo hacer uso de ellos (sin edificar nada lógicamente y con el retranqueo de 6 metros creo) ,mientras que el ayuntamiento no los necesite? ¿Como parte de mi jardín por ejemplo?

    Quedo a la espera de tus aclaraciones.

    Un saludo y gracias por tu tiempo,

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    • Emilio Martín11 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Me imagino que se trata de un suelo urbano no consolidado, ya que si fuera suelo urbanizable las cesiones serían mayores. Me imagino que la cesión de aprovechamiento al Ayuntamiento será del 10%. En todo caso si los datos no son esos es posible que por eso no se ajuste exactamente al cálculo que yo haría.

      Mis datos serian que su derecho a construir sobre la parcela es de 252,00 m2, y si adquiere el 10 al Ayuntamiento, 280,00 m2 construidos.

      En cualquier caso, como no conocemos las circunstancias con precisión los datos que aportan pueden ser correctos. Y efectivamente, si adquiere esos metros de suelo al Ayuntamiento por la compra su derecho al 10% (suponiendo que esa sea la cesión en su Comunidad Autónoma), debe incrementar la superficie de la parcela en esa superficie y los correspondientes m2 construidos (según, dice multiplicando por 0,4 m2/m2 esa superficie de suelo).

      La cesión o no de la parcela al Ayuntamiento es una potestad del mismo. Me explico: ese suelo se cede para utilizarlo como patrimonio público del suelo. Si el Ayuntamiento tiene interés o debe destinarlo a los usos previsto para ese patrimonio le obligara a cederlo; si no es el caso, le interesara vendérselo y podrá mantenerlo en su propiedad previo pago de la correspondiente cantidad (cuestión que se concreta en la reparcelación o a través de compensaciones monetarias sustitutivas previas a la licencia).

      Si tiene dudas, puede concretar más el supuesto, sobre todo que clase-categoría de suelo es, si el suelo está sometido a reparcelación, en que Comunidad Autónoma se sitúa, etc., y podemos aportar una aclaración más precisa.

      Saludos.

      • judit sainz fernandez15 de septiembre, 2020

        Buenas Emilio,
        gracias otra vez por tomarte el tiempo de buscar la info,de verdad que te lo agradezco muchisimo

        “Lo que sigo sin ver es de donde le salen son los 295,00 m2 construidos. Si cede el 10% del aprovechamiento, su derecho en función de la parcela que tiene de 824,00 m2 de suelo, se corresponde con 252,00 m2 construidos, y si compensa económicamente esa cesión, le corresponderían 280,00 m2” —–CREO que es porque la cesion que calcula el perito y que el ayuntamiento ha dado por buenas son 4 metros mas del 10 pc La parcela neta se quedaria en 739 que por la edificabilidad del 0.4 saldrian esos 290 que le comentaba .

        “Efectivamente no tiene que ceder el suelo correspondiente al 10% ya que puede adquirirlo al Ayuntamiento, y así lo prevé el artículo 10.3.12 apartado 1.b de la Normativa del Plan.” CREO que estoy confundida en cuanto a terminos y estoy mezclando,este suelo no se refiere a estos 86 metros de cesion no?esos los tengo que dar al ayuntamiento por lo que me dice el arquitecto municipal y urbanizar,que son irrecuperables vamos y tengo que hacer el miro de mi casa por fuera de esos metros…
        A Continuacion le copio lo que me dice el arquitecto del ayuntamiento cuando le pregunte sobre si los
        86 metros de cesion para acera etc eran recuperables ;

        “La superficie de cesión puede ser de acera, viales o zonas verdes. En cualquier caso es una superficie que pasa a formar parte del dominio público y ya no forma parte de la parcela una vez que se pida la licencia para construir. La superficie de cesión queda lógicamente por fuera del cierre de la parcela. Creo que su técnico ha querido diferenciar entre la parte de acera y la de zona verde anexa a viario entendiendo que la urbanización de la acera será más costosa, pero ambas superficies deben ser cedidas y urbanizadas.”

        esto es lo que no me queda claro,bueno que creo que estoy mezclando conceptos y no estoy entendiendo cual es el el terreno que puedo adquirir al ayuntamiento como usted me indicaba.

        De nuevo muchas gracias de verdad,esta siendo de gran ayuda .
        Un saludo

      • Emilio Martín14 de septiembre, 2020

        Buenos días.

        Efectivamente, los datos que le han dado son correctos según el contenido del Plan General de Santander. Su parcela está incluida en una unidad de ejecución de suelo urbano, nivel 2, referida a “solares que no se ven afectados por aperturas de nuevo viario o implantación de nuevos suelos de espacio libre o equipamiento” (artículo 10.3.10 apartado 4.a de la Normativa del Plan), y tiene la obligación ceder el trozo de calle necesaria y el 10% del aprovechamiento medio del área de reparto donde se incluye en función de la superficie de su parcela (artículo 10.3.1 apartado 3.a de la Normativa).

        Lo que sigo sin ver es de donde le salen son los 295,00 m2 construidos. Si cede el 10% del aprovechamiento, su derecho en función de la parcela que tiene de 824,00 m2 de suelo, se corresponde con 252,00 m2 construidos, y si compensa económicamente esa cesión, le corresponderían 280,00 m2.

        Efectivamente no tiene que ceder el suelo correspondiente al 10% ya que puede adquirirlo al Ayuntamiento, y así lo prevé el artículo 10.3.12 apartado 1.b de la Normativa del Plan.

        Saludos

      • judit sainz fernandez11 de septiembre, 2020

        Muchas gracias por tu respuesta.
        En el registro catastral pone qie es suelo urbano tipo 2(Suelo sin edif., obras urbaniz., jardinería, constr. ruinosa ),esta es la descripcion que da,no se si esto significa no consolidado .

        REFERENCIA CATASTRAL DE LA PARCELA – 9533308VP2193D0001YJ QUE SE ENCUENTRA EN SANTANDER (CANTABRIA)

        Esto es lo que me mando el delineante del ayuntamiento:

        PARCELA: VER PLANO ADJUNTO (HOJA 2-2A ; PGOU 1997)

        PLANEAMIENTO URBANÍSTICO VIGENTE

        PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SANTANDER, Aprobado Definitivamente por Resolución del Consejero de Obras Públicas,

        Vivienda y Urbanismo de la Diputación Regional de Cantabria de 17 de Abril de 1.997 (B.O.C. nº 79 y Extraordinario nº 3, de 21/04/97),

        y 12 de Marzo de 1999 (B.O.C. nº 72, de 12/04/99; corrección de errores en B.O.C. nº 86, de 30/04/99)

        CLASIFICACIÓN:

        SUELO URBANO, Nivel 2.

        CALIFICACIÓN:

        ZONA DE EDIFICACIÓN UNIFAMILIAR (U4A)….. Ver modificación BOC 5-febrero-2019

        Categoría: Aislada 2 (4)

        Grado: Residencial. (A)

        GESTIÓN:

        AREA DE REPARTO Nº 1

        Aprovechamiento Tipo: 0,3398 U.A./m2.

        Tipología Característica: Aislada.

        Uso Característico: Residencial.

        En cuantoa la reparcelacion creo que si ,si lo he entendido bien,de hecho la escritura de propiedad y segregacion de la parcela esta aun en el registro .Pertenecia a una parcela familiar que se ha segregado.

        No se si esto ayuda a aclarar las preguntas que me planteabas
        Un saludo y muchisimas gracias

  13. #
    Juan Pérez7 de septiembre, 2020

    Buenas tardes. Necesito arreglar la acera de una calle la cual pertenece a los propietarios de las parcelas, pero varios propietarios son desconocidos y por lo tanto yo como vecino no lo puedo hacer solo en mi trozo de parcela. En la parcela de al lado del problema con la acera se está edificando y se me ha presentado la posibildad de que este realice esta urbanización. En base a que presupuestos legales se podría pedir para que quede constancia. Necesito basarme en la ley.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín11 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Si es en Andalucía, además del contenido de los artículo 56 y por remisión del 55.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), donde se fijan las obligaciones de los propietarios en suelo urbano consolidado, el contenido del artículo 149 del mismo Texto legal:

      “1. La edificación de unidades aptas al efecto, parcelas y solares requiere:
      a) El establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de éste.
      b) La previa ejecución de las obras de urbanización o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos por esta Ley para simultanear aquéllas y las de edificación, en el caso de las parcelas y de los solares.
      2. La edificación de parcelas sólo será posible con la ejecución simultánea de las obras de urbanización que resten aún para transformar aquéllas en solares”.

      Si es en otra Comunidad. díganos cuál es.

      Saludos.

  14. #
    José Luis6 de septiembre, 2020

    Buenos días, tengo una parcela catastral clasificada como suelo urbano sin edificar. Este suelo tiene 398 m2. El PGOU actual del municipio lo regula en la zona de Ordenación en Colonia tradicional Popular (CTP).
    Con esta definición se comprende todo aquello que de una manera genérica se considera arquitectura tradicional popular propia de los núcleos rurales o el trasunto urbano de éstos, normalmente producidos de una manera espontánea, por tanto sin normativa, y sólo sometidos a las leyes de la tradición y el consenso vecinal. Estas ordenanzas intentan recoger toda la diversidad
    detectada dentro de esta tipología y persiguen reproducir, a posteriori, unos procesos similares, introduciendo en todo caso unos parámetros edificatorios que, sin renunciar al carácter tradicional de la arquitectura, propicien unas
    condiciones de salubridad, higiene y confort que la modernidad hace irrenunciables.
    Esta zona se subdivide en la sub-zona CTP-1 y CTP-2. La parcela en cuestión está en la sub-zona CTP-1.
    Las condiciones de ordenación en esta sub-zona son las siguientes:
    – Parcela mínima edificable: 70 m2
    – Parcela máxima edificable: 800 m2
    – En parcelas superiores a 300 m2 será necesario realizar, previamente al Proyecto de Edificación, un Estudio de Detalle en
    donde se recojan las alineaciones exteriores y se fijen las interiores, estudiando la integración del edificio con el entorno y la
    edificación colindante.
    Quiero construirme un pequeño almacén para guarda de aperos y maquinaria agrícola y ya me han hecho el proyecto del almacén.¿ El Estudio de Detalle de quién es competencia o dicho de otra forma, quién tendría que hacerlo?

    Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín11 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      El Estudio de Detalle como cualquier instrumento de ordenación urbanística puede ser de iniciativa publica o privada. En este caso, tal y como señala, al ser una obligación a la hora de solicitar licencia en parcelas con unas características determinada, es una obligación del propietario o del promotor, ya que deben estudiarse las característica de volumen edificable y su situación en la parcela y en relación con su entorno, con como condición previa a la licencia.

      Saludos.

  15. #
    Francisco Javier Lorente Navarro6 de septiembre, 2020

    Mi hermano tiene una parcela de 900mt2 aproximadamente en una urbanización de argentona, Barcelona y tiene deudas con la agencia tributaria pero las va pagando,yo quería poder una casa de madera con su proyecto tecnico pero para instalarla me piden que haya luz y agua ,esta obligado el ayuntamiento a facilitarme y autorizar dichos servicios?

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    • Emilio Martín11 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Si la parcela no está ubicada en suelo urbano consolidado, no tienen obligación de prestarle servicios. Ahora bien, si se materializa en suelo urbano no consolidado o urbanizable puede solicitar su instalación, en algunos supuestos como uso provisional, resolviendo los servicios de forma autónoma.

      Saludos

  16. #
    jose5 de septiembre, 2020

    Tengo una parcela urbana de 275 m.,en el plan de ordenación urbana del 2011 esta proyectada una calle nueva que pasa por dicha parcela,quiero hacerme una casa nueva,me pueden denegar el permiso de obras,aunque el ayuntamiento no ejecute la calle ,cuanto plazo si existe tiene el ayuntamiento

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    • Emilio Martín11 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Si es suelo urbano consolidado, usted tiene la obligación de ceder el suelo para la calle y urbanizarla. Y esta obligación se concreta en el acto de concesión de licencia. Si la parcela se ubica en suelo urbano no consolidado, la licencia no se puede conceder hasta que no se desarrolle y urbanice el ámbito.

      Para más concreción seria conveniente que no situara la parcela en un mapa o plano, dentro de un municipio determinado.

      Saludos

  17. #
    Álvaro4 de septiembre, 2020

    Buenas. Han hecho un circuito de bicis justo en frente de mi casa, que es un chalet lindando por una vía pecuaria en Galapagar La Nagata. Esto ocasiona muchos problemas de gritos de la gente, arrojan basura e invaden la calle con coches. Me gustaría saber cuál es el mínimo de metros que hay que respetar de un parque a una casa.

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    • Emilio Martín11 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      En principio depende de las normas urbanísticas del municipio o la zona concreta del mismo. No obstante, la parcela puede dar fachada al parque (la alineación de la parcela puede ser el mismo parque) por lo tanto no tiene por que haber una distancia.

      El problema que plantea es más bien una cuestión de orden público. Debe denunciarlo al Ayuntamiento.

      Saludos.

  18. #
    Ana María4 de septiembre, 2020

    Buenas, tengo una finca en un pueblo perteneciente al Parque Natural de la SIerra Norte de Sevilla. Me gustaría saber si puedo construir, si no, y en caso de no poder construir casas rurales como tal, si pudiera instalar casas portátiles o alguna otra alternativa.
    Mi intención es emprender un negocio aprovechando que no hay muchas viviendas rurales en la zona, y habilitar aquí como una especie de camping, con zona de acampada, pero también con cabañas, bungalows o lo que se pueda.
    Gracias de antemano.
    Un saludo,
    Ana

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    • Emilio Martín11 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      ¿Nos puede ubicar en un mapa la parcela que podamos consultar las normas urbanísticas de la zona?

      Gracias. Un saludo

  19. #
    Jose López3 de septiembre, 2020

    Buenas tardes, tengo un terreno de 3300 m2 en un paraje de Cartagena, la zona se conoce como Tallante y el paraje es conocido como Los Navarros, próximo al Rincón del Sumiedo. El caso es que el paraje está considerado como zona de protección especial y mi pregunta es si podría vallar dicho terreno.
    Gracias y un saludo

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    • Emilio Martín11 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      ¿Nos puede ubicar en un mapa la parcela que podamos consultar las normas urbanísticas de la zona?

      Gracias. Un saludo

      • Ildefonso18 de septiembre, 2020

        Buenas tardes y gracias por su labor. Estoy interesado en comprar una vivienda en el campo en la zona de Comares (Málaga). He visto una que me interesa. Adjunto la hoja de catastro.En la nota simple informativa no aparece la vivienda, y dice “no hay cargas registradas”. Mi pregunta es: Al estar libre de cargas podre legalizar la vivienda despues de comprarla? O puedo encontrar algun problema urbanistico grave que me inpida habitarla o me resulte muy caro ponerla en orden? Muchas gracias

  20. #
    Carlos Ortega2 de septiembre, 2020

    hola tengo un chalet con 35 añor de antigüedad y quisiera hacer una reforma de ampliación y me comentan en el ayuntamiento que como es zona de mejora urbana y no tiene alumbrado publico por esa razón no me dan la lincencia de obras.
    Esta como urbano y zona residencial y se encuentra cerca de la playa y de todo el turismo
    Esta todo asfaltado con alcantarillado y todo alrededor urbanizado menos mi zona que todavía dice que no lo ha acogido el ayuntamiento
    ¿Qué puedo hacer?
    Gracias

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    • Emilio Martín10 de septiembre, 2020

      Buenos días:

      Por lo que comenta, si es suelo urbano consolidado, la licencia deben de concedérsela cumpliendo con la normativa vigente, si bien pueden exigirle que complete o costee las obras de urbanización necesarias para que la parcela tenga la consideración de solar.

      Es más, si está ubicada en Andalucía, y tiene esa antigüedad se considera que la edificación existente tiene licencia (aunque no se la otorgarán expresamente -artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía-) y por lo tato se puede pedir una licencia de reforma y ampliación, cumplimiento las determinaciones del plan o con las limitaciones previstas para el fuera de ordenación en su caso.

      Si nos da más podemos comentar con más detalle el supuesto, pero en principio deben darle licencias, siempre que se trate de suelo urbano consolidado.

      Saludos

  21. #
    Vanessa31 de agosto, 2020

    Hace tres años compre un solar de 500m2 es urbano tengo proyecto y el ayuntamiento me dice que en la zona que compre tengo que esperar al plan de urbanismo que el ayuntamiento tiene que hacer ese proyecto ..Por los vecinos dicen que llevan así más de 5 años .
    No se me puede dar la licencia sin el proyecto de urbanismo??
    Se puede denunciar al,ayuntamiento por la demora??
    Puede prescribir y contruir sin licencia??

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    • Emilio Martín1 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Por lo que señala supongo que es un suelo urbano no consolidado que necesita la ordenación de detalle (Plan Especial o Estudio de Detalle, la reparcelación de los terrenos y su urbanización.

      Mientras lo no se verifique sólo es posible la autorización de obras y usos de carácter provisional, que en Andalucía están regulados en loas artículos 55.1 y por remisión el 53 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). En la legislación de las distintas CC.AA existen regulaciones parecidas.

      Se puede denunciar la demora en el cumplimiento de las previsiones de programación del planeamiento por parte del Ayuntamiento, pero no hay una regulación concreta sobre sus consecuencias.

      Saludos

  22. #
    Luis Villegas31 de agosto, 2020

    He adquirido un solar urbano en Benaocaz de 105 m2 y el planeamiento urbano lo describe como para vivienda unifamiliar en hilera.
    Dicho planeamiento no permite retranqueo del terreno en la parte delantera pudiendo construirse dos plantas con un patio trasero siendo la ocupación del 60%. En la actualidad no hay en esa zona ninguna vivienda unifamiliar construida. Quisiera saber si es posible instalar una cabaña de madera u otra construcción móvil en dicho solar o es obligatoria la construcción de unifamiliar en hilera. Y si hay alguna forma de que los propietarios de los solares con las mismas características que el mio podamos instar a la modificación del planeamiento para poder construir con retranqueo delantero para instalación de un pequeño porche.
    Gracias.

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    • Emilio Martín1 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Le respondo lo mismo que a la cuestión anterior en cuanto a la cabaña de madera. En cuanto a la innovación del planeamiento siempre es posible instarlo, y pueden hacer los particulares, siempre que este justificada y se argumente la necesidad de la modificación.

      “Lo normal es que una vez que la parcela sea solar, se establezca un plazo para edificar conforme a las determinaciones de la ordenación urbanística, de tal forma que si no se edifica en plazo y la materialización de alguna edificación, construcción o instalación se considera inadecuada, procedería la sustitución del propietario mediante expropiación o venta forzosa.
      Lo anterior en lo normal si es que existen plazos para la edificación y el planeamiento define el concepto de parcela insuficientemente consolidada. Si no se dan estas circunstancias es posible instalar una caseta prefabricada que no cumpla las condiciones de ordenación previstas por el planeamiento, aunque sea con una autorización de carácter provisional”.

      Saludos.

  23. #
    Sara García30 de agosto, 2020

    Hola, queremos comprar un parcela en terreno urbano (solar).Esta calificado para residencial unifamiliar ( chalets).
    ¿Sería obligatorio darle ese uso o podría poner una casa prefabricada o movil home?.
    Gracias.

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    • Emilio Martín1 de septiembre, 2020

      Buenos días.

      Lo normal es que una vez que la parcela sea solar, se establezca un plazo para edificar conforme a las determinaciones de la ordenación urbanística, de tal forma que si no se edifica en plazo y la materialización de alguna edificación, construcción o instalación se considera inadecuada, procedería la sustitución del propietario mediante expropiación o venta forzosa.

      Lo anterior en lo normal si es que existen plazos para la edificación y el planeamiento define el concepto de parcela insuficientemente consolidada. Si no se dan estas circunstancias es posible instalar una caseta prefabricada que no cumpla las condiciones de ordenación previstas por el planeamiento, aunque sea con una autorización de carácter provisional.

      Saludos.

  24. #
    Andoni29 de agosto, 2020

    Hola
    Estoy interesado en la compra de una parcela urbanizada escriturada como individual. El plan parcial dice que se puede construir vivienda unifamiliar, adosada o pareada. El probema es que he llamado al arquitecto municipal y me dice que hay que hacer un unico proyecto de casas pareadas con la parcela contigua y un solo plazo de construcción. Parece ser que el proyecto inicial contemplaba la construcción de pareados, pero la constructora quebró y el banco se quedó con la parcela que yo quiero comprar.
    Siendo una parcela independiente, se puede solicitar el cambio a vivienda unifamiliar independiente?
    Gracias

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    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Buenos días.

      Tendríamos que consultar la normativa urbanística del Plan Parcial para comprobar el alcance de esa obligación.

      En cualquier caso, si se trata de un municipio andaluz, y si esa obligación existe, está posibilidad de la concesión de licencias por fases o parciales regulada en el artículo 9 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía:

      “1. El Ayuntamiento podrá otorgar licencias de obras parciales que autoricen la realización de fases concretas de un proyecto básico de edificación. Para ello será necesaria la presentación del proyecto de ejecución de obras referido a la fase de que se trate.
      2. Pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas conforme a una previa licencia urbanística, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
      a) Que las partes para cuya ocupación o utilización se solicite licencia, resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente sin detrimento de las restantes.
      b) Que en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se estén cumpliendo, en el momento de la solicitud de licencia parcial, los plazos y las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable.
      3. En los supuestos a que se refiere el apartado anterior, el Ayuntamiento podrá exigir mediante acuerdo motivado que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes.
      4. También pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumpla lo previsto en el apartado 2.a) y que se constituya garantía, sin perjuicio de ejercitar las potestades de disciplina urbanística que fueren procedentes”.

      Si nos da más datos podremos manifestarnos de una forma más precisa.

      Saludos.

  25. #
    Jesús28 de agosto, 2020

    Tengo un terreno amplio en Madrid declarado urbano, pero sometido a un Sistema General de Equipamiento Comunitario. Parece claro que no se puede hacer una casa de ladrillo o similar con cimentación, pero ¿podría instalarse una casa de madera móvil asentada en el terreno?

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    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Buenos días.

      En principio no se podría autorizar. Ahora bien habría que saber en que categoría de suelo se asienta el sistema de equipamiento,, cuál es su forma de obtención por parte del Ayuntamiento y en que plazo.

      Si está prevista su expropiación ésta debió hacerse en el plazo de cinco años desde la aprobación del Plan que considero el sistema como tal, según señala el artículo 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid:

      “1. Cuando proceda, la expropiación del suelo destinado a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento urbanístico que legitime la actividad de ejecución.
      2. Transcurrido el plazo previsto en el número anterior sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio. Si un año después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado Territorial de Expropiación a los efectos de la determinación definitiva del justiprecio”.

      Si está incluido en un ámbito a desarrollar mediante unidades de ejecución y aún no se han puestos en marcha sus mecanismos de ejecución (el sistema de ejecución), es posible autorizar esa instalación de forma provisional, tal y como prevé el artículo 20.1.b del Texto legal señalado (régimen del suelo urbano no consolidado -derechos-):

      “Los usos, construcciones, edificaciones e instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidas por la legislación sectorial ni por el planeamiento, los cuales habrán de cesar en todo caso y ser demolidas, sin indemnización alguna, cuando lo acordare la Administración urbanística. Las licencias o autorizaciones que se concedan con estas condiciones, deberán ser aceptadas expresamente por el propietario. La eficacia de las licencias quedará condicionada en todo caso a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y desmantelamiento, así como de inscripción en el Registro de la Propiedad del carácter precario de los usos, las obras y las instalaciones”.

      Saludos

  26. #
    Edu28 de agosto, 2020

    Estoy pensando en comprar una casa de madera en la zona de los picos en león, he estado mirando el pdf de urbanismo respecto a construcciones, y dice tal cual que se debe construir en piedra o en hormigón en solo tres colores,,, es algo de 2003, no dejarían que pusiese el acabado de madera? Tendría que enfoscar todo? No lo entiendo es a las afueras del pueblo pegado a la naturaleza, más natural que un acabado de madera….

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    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Buenos días.

      Es importante saber en que Municipio de León se sitúa su parcela y en que clase-categoría de suelo para poder opinar. Por tanto necesitamos más información para consultar las Normas urbanísticas.

      Saludos

  27. #
    Beatriz27 de agosto, 2020

    He adquirido una parcela rústica de 1300 metros en teoría tengo derecho a construir una caseta de aperos de 30 m2, el caso es que en los terrenos colindantes tengo una edificación por la derecha y otra por la izquierda … el ayuntamiento me niega la licencia de mi caseta de aperos por que no hay 50 metros de distancia con las otras edificaciones… esto es normal? Que culpa tengo yo de los vecinos?

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    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Buenos días.

      Puede ser normal. Depende de las normas urbanísticas del municipio. Si quiere que lo comprobemos díganos el municipio y la situación de su parcela.

      Saludos

  28. #
    JUAN JOSE MUÑOZ27 de agosto, 2020

    Hola a todos, si tengo una caseta de aperos construida con una licencia de obra menor concedida por el ayuntamiento, donde la separación a linderos era de 10m; y ahora quiero realizar una adecuación de la misma y las condiciones urbanísticas han cambiado y la separación a linderos la cambiaron a 15m….puedo o no puedo adecuarla?.
    Saludos a todos.

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    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Buenos días.

      Es un supuesto de fuera de ordenación. Habría que ver en que consiste la adecuación. En Andalucía puede someterla a obras de conservación y reparación, y en casos excepcionales a obras de consolidación (artículo 34.2.C de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía). Lo que no puede hacer es demolerla y reconstruirla de nuevo en el mismo sitio.

      Saludos

  29. #
    Agustín27 de agosto, 2020

    Buenas

    Tengo una reforma integral pagada 70% no me la quiso firmar y después de 270 días se niega acabarla dice que tiene Que tirar tabiques y hacer nuevos para la electricidad y fontanería. En el presupuesto contempla sueños,también acacondicionar Paredes y techos acondicionados puertas ,ventanas; etc .Yo no le mando que tire ningún tabique y después de 270 que saque otro permiso de obra mayor me dice o no continúa. Yo entiendo obra de 2 meses lleva 7 sin período covinavirus total 10 meses que puedo hacer. Presupuesto no lo quiso firmar ni pueso el iva ni detallo lo que iba hacerse solo en general .Pido Consejo .
    Pide más dinero yo lo veo como soborno empezó la obra con presupuesto antes de la licencia y cuando empezó la obra tenía permisos con presupuesto antes de empezar la obra ya la había visto valorado antes de llevar a gente a trabajar.
    Un Saludos

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    • José Carlos Guerrero Maldonado17 de septiembre, 2020

      Hola, lo que nos cuenta son problemas derivados de no haberse precisado las obras a realizar, el plazo para su finalización o el presupuesto de ejecución material. Ni siquiera ha quedado claro quien tramitaba la autorización administrativa.

      Le recomiendo que se ponga en manos de un técnico de confianza que audite la obra ejecutada y la ponga en relación con el presupuesto y los pagos realizados. De este modo podrá despejar todas las dudas que se le han planteado y finalizar su obra sin que le tomen el pelo.
      Un saludo.

  30. #
    Pilar Palazón25 de agosto, 2020

    e comprado un terreno que esta urbanizado pero pendiente de aprobar por el Ayuntamiento, lo esta terminando de gestionar la promotora que los vende. El problema ha surgido cuando hemos querido vallar, nos dicen que no podemos acceder, si no es con su permiso. Es legal que nos nieguen el acceso??Nos comentan que quieren marcar las dimensiones del terreno, pero yo ya tengo con las hojas que nos dieron en el registro.

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  31. #
    Pilar Palazón25 de agosto, 2020

    Hola, he comprado un terreno que esta urbanizado pero pendiente de aprobar por el Ayuntamiento, lo esta terminando de gestionar la promotora que los vende. El problema ha surgido cuando hemos querido vallar, nos dicen que no podemos acceder, si no es con su permiso. Es legal que nos nieguen el acceso??Nos comentan que quieren marcar las dimensiones del terreno, pero yo ya tengo con las hojas que nos dieron en el registro.

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    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Buenos días.

      El urbanizador (en este caso la promotora), es poseedora de los terrenos que está urbanizando (calles, zonas verdes, etc.) hasta su entrega al Ayuntamiento. Por tanto, requieren de su autorización para acceder a su parcela desde los mismos.

      Si aún no hay obras de urbanización (no existen materialmente las calles), es lógico que quieran deslindar previamente las parcelas privadas de los terrenos de dominio público. Pero es lógico también que ustedes, como propietarios, asistan a ese deslinde.

      Saludos

  32. #
    Abel24 de agosto, 2020

    Hola, tengo quiero hacer una segregación en una parcela, en la zona que da al vial tengo que ceder una línea de 4 metros al eje del mismo al ayuntamiento. Dicha zona la tengo con un cierre tengo que quitar el cierre para esa cesión gratuita al ayuntamiento.

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    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Buenos días.

      Por lo que entiendo tiene que ceder parte de su parcela para materializar una calle (o ampliar la existente), y así poder conseguir que su parcela tenga la condición de solar. Lógicamente, si es así, tendrá que quitar el cierre y trasladarlo al frente de la parcela neta que le resta, una vez cedido el trozo de parcela para calle.

      Espero haberlo entendido bien.

      Saludos.

  33. #
    Carlota23 de agosto, 2020

    he comprado un terreno rustico (campo de labor en secano) en la provincia de Girona de 1,2 ha. El ayuntamiento me he mandado el recibo del IBI
    Tenia entendido que si no llega a la unidad minima de cultivo, no habia que pagar IBI
    Eso es cierto?

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    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Buenos días:

      A nivel de regulación legal, no encuentro ninguna exención del impuesto para el supuesto que plantea (artículo 62 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales); ni tampoco veo que el artículo 7 de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario lo excluya de su consideración como inmueble de naturaleza rústica por no tener la consideración de unidad mínima de cultivo.

      No sé si alguien puede aportar más información sobre la cuestión.

      Saludos

  34. #
    José luis perez22 de agosto, 2020

    Hola puedo poner una caja de camion isotermo de 6 metros en mi parcela aún vacía y sin vallar de suelo urbano consolidado sin tener que solicitar licencia ??? Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Saludos

      Buenos días

      En suelo urbano consolidado la obligación del propietario es de mantener las parcelas en buen estado de conservación, debiéndose de la parcela edificar en los plazos previstos por el planeamiento. Lo normal es las correspondientes ordenanzas municipales exijan su vallado mientras no se edifica, a los efectos de su protección.

      Por lo demás, si el Ayuntamiento no le obliga a edificar o ni vallar, desde luego depositar un contener normalmente no exige licencia urbanística.

      Saludos.

  35. #
    María22 de agosto, 2020

    Hola, buenas tardes, he dado la señal para comprar una parcela urbana no consolidada en Almendralejo, Badajoz, me han dicho en el Ayuntamiento que puedo arreglar y reformar la cerca, construir una piscina de obra, pavimentar el suelo, mi pregunta es si podría engancharme de forma legal al alcantarillado, está en la parcela del vecino, me dijo que no puedo edificar una casa, cosas que ya sabia, podría hacer una caseta para la depuradora y para gurdar utensilios? Está permitido poner una móvil home? Gracias.

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    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Buenos días

      Si la parcela está en un suelo urbano no consolidado sin ordenación detallada aprobada (y por lo tanto sin urbanización), puede materializar usos y obras provisionales previstas en el artículo 154 de Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.

      “1. Cuando no dificultaren la ejecución de los planes, podrán autorizarse en suelo urbano, urbanizable o rústico, usos y obras justificadas de naturaleza provisional que sean fácilmente desmontables, siempre que no estén expresamente prohibidas por la legislación urbanística o sectorial, ni por el Plan General Municipal.
      2. En ningún caso se admitirán como usos provisionales los usos residenciales, el uso vivienda, o los usos productivos o terciarios con vocación de permanencia.
      3. Los usos autorizados habrán de cesar, con obligación de desmontar las instalaciones o demoler las obras realizadas, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acordare el Ayuntamiento, condición que debe ser aceptada expresamente por la persona interesada como requisito previo a su otorgamiento.
      4. La eficacia de la licencia quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca correspondiente, de conformidad con la legislación hipotecaria.
      5. La licencia especial se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra.
      6. El Ayuntamiento podrá exigir el depósito de un aval en cuantía suficiente para garantizar la reposición del terreno a su estado inicial”.

      Por tanto puede hacer las obras que describe (incluso el enganche a los servicios urbanos), pero en estas condiciones de provisionalidad.

      Saludos

  36. #
    Fernando22 de agosto, 2020

    Buenas! Conozco un caso de una construcción que tras tener su proyecto aprobado comenzó a construirse en un terreno perteneciente al casco urbano de la localidad, por diversas razones la construcción se detuvo hasta hace unos meses pero el problema es que el ayuntamiento ha sacado el terreno del casco urbano. Eso podría significar no poder finalizar la construcción o que le nieguen algún servicio tipo aguas limpias o electricidad? Gracias

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    • Emilio Martín30 de agosto, 2020

      Buenos días.

      Si es en Andalucía (en las demás CC.AA. existen preceptos parecidos), parece un supuesto claro del artículo 174 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). Es evidente que el Ayuntamiento tiene que actuar, ya que si no lo hace, ni caduca la licencia por haber superado los plazos de ejecución de la obra, la licencia sigue vigente (artículo 173.3 de la LOUA, caducidad de la licencia).

      “Cuando las licencias urbanísticas resulten disconformes con la nueva ordenación urbanística de aplicación, en virtud de la aprobación de un nuevo instrumento de planeamiento prevalente o de la innovación del vigente al tiempo del otorgamiento de aquéllas, y los actos no hayan aún concluido, el municipio, cuando la iniciación o finalización de éstas pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva ordenación, podrá:
      a) Declarar, motivadamente y previa audiencia a los interesados, la disconformidad con la ordenación urbanística. Esta declaración conllevará la inmediata suspensión de la eficacia de la licencia cuando los actos no se hayan iniciado, y la paralización inmediata de los actos de edificación amparados por la misma cuando éstos se hayan iniciado. En ambos casos por un plazo máximo de cuatro meses.
      b) Dentro del período de vigencia de la suspensión legal y previa audiencia a los interesados, declarar la revocación de la licencia en todo o en parte, determinándose los términos y las condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados. Se fijará, en su caso, la indemnización a que hubiere lugar” (artículo 174 de la LOUA).

      Saludos.

  37. #
    Eva20 de agosto, 2020

    Hola, soy economista y estoy haciendo un plan de viabilidad de un colegio privado de unos 800m2. Me pregunto si los terrenos urbanos que se pueden usar para estos fines pueden ser terrenos que estén destinados a vivienda (como para hacerse un chalet o villa) o se rigen por alguna normativa especial y no siempre se pueden construir en cualquier sitio. Gracias.

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    • Fernando22 de agosto, 2020

      Buenas! Conozco un caso de una construcción que tras tener su proyecto aprobado comenzó a construirse en un terreno perteneciente al casco urbano de la localidad, por diversas razones la construcción se detuvo hasta hace unos meses pero el problema es que el ayuntamiento ha sacado el terreno del casco urbano. Eso podría significar no poder finalizar la construcción o que le nieguen algún servicio tipo aguas limpias o electricidad? Gracias

    • Emilio Martín21 de agosto, 2020

      Buenos días

      Depende de las condiciones de uso de las parcela según las previsiones del planeamiento urbanístico. En concreto en el Municipio de Granada, el uso de equipamiento (un colegio público o privado, por ejemplo) es compatible (es decir se puede implantar en toda la superficie que se pueda construir en la parcela) con cualquiera de los otros uso (por supuesto con el residencial).

      En cualquier caso habría que consultar las normas urbanísticas del municipio en cuestión.

      Saludos

  38. #
    Alicia Luna20 de agosto, 2020

    Hola, me he comprado un terreno urbano no consolidado aprobado( peri) en breve el ayuntamiento quiere urbanizar. El terreno lo han partido en cuatro partes siendo la mia de esquina. han tenido que hacer un viario para acceder a otras parcelas.De mi terreno al ser esquina yo tengo acceso por la calle principal..y mi pregunta es, el que me vendio el terreno dice que estoy obligada a pagar porque parte del terreno del viario son metros de mi parcela cuando el ayuntamiento urbanice las calles y correria los gastos a cargo de los cuatro vecinos al ser una calle privada, si yo no tengo uso del viario eso seria asi? y a parte tendria que pagar tambien parte al ayuntamiento por la calle principal.se tendria que especificar en el estudio de detalle que presenta el arquitecto para registrar el proyecto. De que yo no voy a tener acceso por el viario a mi parcela? Gracias..estoy hablando de Andalucia, concretamente en sevilla

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    • Emilio Martín21 de agosto, 2020

      Buenos días

      Si está en un ámbito de suelo urbano no consolidado, lo normal es que esté en un ámbito de ejecución (en Andalucía se llama unidad de ejecución), y que las obligaciones y cargas, además de los derechos, sean repartidos de forma proporcional a las superficie que cada propietario aporta al ámbito en base al instrumento determinado por la Ley (en Andalucía se llama reparcelación, normalmente dentro de un sistema de actuación -compensación, cooperación o expropiación-).

      Por tanto todo el propietario que está incluido en el ámbito tiene que contribuir de forma proporcional a todos los gastos, aunque las actuaciones y las obras no le afectan directamente.

      Yo creo que debería ir al Ayuntamiento y que le informaran por qué sistema de actuación se está ejecutando el ámbito, y si se han reparcelado los terrenos; y además le informaran sobre cuales son sus obligaciones en el desarrollo de la actuación.

      Cuando tenga más datos podemos ayudarla a concretar hasta donde llegan sus obligaciones.

      Saludos

  39. #
    Gloria Garcia Miranda18 de agosto, 2020

    Hola,tengo un terreno en Conil de la Frontera (Cádiz) calificado como urbano consolidado y de hecho pagamos IBI, pero niegan los permisos de obra y creemos que están haciendo algo ilegal porque tengo entendido que si es consolidado la licencia es obligatoria. Nos dicen que están redactando el plan y que puede durar meses o años y nos tienen así desde hace tiempo ya desesperados. Tenemos calificación y cédula urbanística con las condiciones para edificar, pero nos dicen que por ahora no es posible. Como debemos proceder y como reclamar legalmente? Es preciso iniciar una simple queja al ayuntamiento o hay que iniciar un proceso legal? que supone tiempo y dinero y ya sabemos como se las gasta la administración. Espero algún consejo de como actuar, muchas gracias de antemano. Un saludo

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    • Emilio Martín21 de agosto, 2020

      Buenos días

      Efectivamente, cuando se inicia la redacción de un plan (supongo que este caso será el Plan General de Ordenación Urbanística) puede procederse a la suspensión de licencias, que tiene carácter potestativo cuando se inicia la tramitación con su formulación y preceptivo con la aprobación inicial del Plan en la “áreas en las que las nuevas determinaciones para ellas previstas supongan modificación del régimen urbanístico vigente”. (artículo 27 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía -LOUA-). Ahora bien, esta suspensión no puede ser indefinida. Como señala el artículo comentado sólo se puede prolongar por el plazo del dos años.

      En cualquier caso, la documentación del Plan debe tener un “resumen ejecutivo” en el que debe estas señalada la “delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la vigente, con un plano de su situación, y alcance de dicha alteración”, lo que le dará idea de por qué hay suspensión de licencias sobre su parcela (artículo 19.3 de la LOUA).

      Tiene que comprobar cual es el motivo de la suspensión. Si la ordenación urbanística actual de su parcela es contradictoria con la que propone el nuevo Plan, y cuanto tiempo lleva vigente la suspensión. Por lo que veo en internet hay un Avance del Plan en el año 2014, por lo que ya deben haber pasado los plazos de suspensión.

      Saludos

  40. #
    Javier18 de agosto, 2020

    Tengo una finca en Cataluña que esta afectada por un PAU. Els uso previsto para esta finca es el de residencial unifamiliar. Parte de esta finca da a una calle con todos los servicios. Podria construir una vivienda unifamiliar respetando las medidas de la clave urbanistica establecida para esta zona? Muchas gracias.

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    • Emilio Martín21 de agosto, 2020

      Buenos días

      Según el artículo 60.1 de la Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, “los programas de actuación urbanística municipal son la expresión de las políticas municipales de suelo y de vivienda y contienen las previsiones y los compromisos asumidos para el desarrollo de los planes de ordenación urbanística municipal correspondientes con respecto a la reforma y la mejora urbanas, a los equipamientos y a la generación de actividad económica, dentro del marco del desarrollo urbanístico sostenible”; y parece que pueden aprobarse, para conseguir estos objetivos, en cualquier clase de suelo, y por tanto, en suelo urbano consolidado.

      Creo que el artículo 42 del Texto legal referido responde claramente a su cuestión si es que el ámbito donde se ubica su parcela no requiere planeamiento de detalle para concretar su ordenación:

      “1. Los propietarios o propietarias de suelo urbano tienen derecho a ejecutar o acabar las obras de urbanización para que los terrenos alcancen la condición de solar, y a edificar, bajo las condiciones establecidas por esta Ley y por el planeamiento urbanístico, los solares resultantes. Los propietarios o propietarias estan sujetos al cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana establecidas por el plan de ordenación urbanística municipal o bien por el programa de actuación urbanística municipal para ámbitos determinados.
      2. Los propietarios o propietarias de suelo urbano consolidado tienen que acabar o completar a su cargo la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar, bajo el principio del reparto equitativo de las cargas y los beneficios urbanísticos, y tienen que edificar los solares resultantes en los plazos y de acuerdo con las determinaciones que hayan fijado el planeamiento urbanístico o el programa de actuación urbanística municipal”.

      Saludos

  41. #
    Sergio17 de agosto, 2020

    Hola a todos, he visto un terreno rústico de 4500 metros cuadrados en Novelda, Alicante.
    Y quería saber sí podría poner una casa prefabricada, si me multarian o que se puede construir ahí.
    Gracias

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    • Emilio Martín21 de agosto, 2020

      Buenos días

      Sin saber las condiciones urbanísticas de terreno es difícil de responder. Por favor, sitúe la parcela en el Municipio.

      Saludos

  42. #
    Luis Iglesias Amado16 de agosto, 2020

    Buenos días. estoy interesado en comprar un terreno en una urbanización en la provincia de GIRONA (CATALUNYA), y este terreno actualmente esta calificado como terreno urbano no consolidado , y desde hace unos años no dan permisos de obra.
    La urbanización actualmente cuenta con electricidad, agua, y alcantarillado, no así alumbrado publico.
    En Octubre del 2012 se redacto el texto referente a la MODIFICACION DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS PARA LA ADAPTACION DE LA URBANIZACION, y el mismo fue aprobado por el Departamento de Territorio y Sostenibilidad – Direccion General de Ordenacion del Territorio y Urbanismo el 24/12/2012.
    LAS PREGUNTAS SON : 1) existe un limite de tiempo para que el ayuntamiento siga sin otorgar permisos de obra? ?.
    2) puedo dentro del terreno poner un contenedor marítimo y en el almacenar bienes personales, sin
    tenerlo anclado al suelo??
    3) en definitiva sin permiso de obra no podría construir por el momento, pero que usos o que cosas si
    podría hacer o dejar dentro de él??
    Ejemplos: puedo guardar vehículos de mi propiedad (un coche, una caravana), o colocar una barbacoa
    que no sea de obra y un mesa con bancos, etc. etc.
    Desde ya muchas gracias por la información que me puedan ofrecer, saludos

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    • Emilio Martín21 de agosto, 2020

      Buenos días

      Para poder construir conforme a la normativa urbanística debe estar aprobado el planeamiento de desarrollo y haber cumplido con las obligaciones establecidas en el artículo 43 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, mediante los correspondientes procesos de ejecución.

      En cualquier caso, y mientras no se proceda a la ejecución del ámbito puede materializar usos y obras de carácter provisional en los términos previstos en el artículo 53 del Texto legal señalado:

      “1. En los terrenos comprendidos en sectores de planeamiento urbanístico derivado o en polígonos de actuación urbanística y, fuera de estos ámbitos, en los terrenos destinados a sistemas urbanísticos, pueden autorizarse usos y obras de carácter provisional que no estén prohibidos por la legislación y el planeamiento sectoriales o por el planeamiento territorial o urbanístico, mientras no se haya iniciado el correspondiente procedimiento de reparcelación o, de ocupación directa o de expropiación para la ejecución de la actuación urbanística que les afecta.
      1 bis. En caso de que en los terrenos a los que se refiere el apartado 1 esté prevista la gestión del planeamiento por el sistema de actuación urbanística de reparcelación, pueden autorizarse nuevos usos de carácter provisional a partir de la inscripción en el Registro de la propiedad del proyecto de reparcelación. Los usos autorizados no pueden tener un plazo de vigencia superior a los siete años a contar desde la fecha de inscripción del proyecto de reparcelación, y solamente pueden autorizarse en las fincas edificadas previamente al inicio del proyecto de reparcelación, de conformidad con el planeamiento que se ejecuta, y siempre que no impidan la futura ejecución de sus previsiones. Las obras necesarias para el desarrollo de los usos autorizados con carácter provisional se someten al régimen establecido para las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación.
      2. Los usos provisionales autorizados deben cesar y las obras provisionales autorizadas deben desmontarse o derribarse cuando lo acuerde la administración actuante, o cuando haya transcurrido el plazo de vigencia establecido en el acuerdo de autorización, sin que en ningún caso los afectados tengan derecho a percibir indemnización.
      3. Solo pueden autorizarse como usos provisionales:
      a) El almacenaje o el depósito simple y mero de mercancías o de bienes muebles.
      b) La prestación de servicios particulares a los ciudadanos.
      c) Las actividades del sector primario y las actividades comerciales que estén relacionadas.
      d) Las actividades de ocio, deportivas, recreativas y culturales.
      e) La exhibición de anuncios publicitarios mediante paneles.
      f) En las construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano, los usos admitidos en la zona urbano, los usos admitidos en la zona urbanística en que estén incluidos los terrenos que ocupan.
      Si estas construcciones e instalaciones están en situación de fuera de ordenación, la correspondiente autorización de usos y obras provisionales se sujeta a las determinaciones del presente artículo con las limitaciones establecidas por el artículo 108.
      4. No puede autorizarse en ningún caso como uso provisional el residencial ni, en suelo no urbanizable, los usos disconformes con el citado régimen de suelo.
      5. Solo pueden autorizarse como obras provisionales las vinculadas a los usos provisionales a que se refiere el apartado 3 y las vinculadas a actividades económicas preexistentes. Dichas obras deben ser las mínimas necesarias para desarrollar el uso sin omitir ninguna de las normas de seguridad e higiene establecidas por la legislación sectorial, y deben ser fácilmente desmontables y trasladables.
      6. Los terrenos destinados a sistemas urbanísticos ya adquiridos por la Administración pública pueden ser ocupados temporalmente por razón de la ejecución de obras o la prestación de servicios públicos. También pueden ser utilizados de manera temporal y esporádica para instalar mercados ambulantes o para desarrollar actividades de ocio, deportivas, recreativas, culturales, aparcamientos públicos y similares. La autorización de dichos usos por la administración titular del dominio público no supone el incumplimiento de la obligación de destinar los terrenos a las finalidades determinadas por el planeamiento urbanístico”.

      Saludos

  43. #
    León Pascual S.12 de agosto, 2020

    Buenos días,

    Tengo un terreno que permite la construcción de vivienda pareada. ¿Puedo construir una única vivienda o tienen que ser dos?

    Gracias.

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    • Emilio Martín13 de agosto, 2020

      Buenos días.

      Dependerá dela normativa urbanística concreta de aplicación. Pero lo normal es que no haya problema, ya que las condiciones que se establecen con carácter regular son de mínimos. Es decir, parcela mínima que admite una vivienda, pero si tiene una superficie el doble de grande en tamaño que la mínima, puede hacer una vivienda más grande.

      Díganos en que municipio es y en que zona está ubicada y podremos darles más detalles.

      Saludos

  44. #
    Blanca12 de agosto, 2020

    Buenas tardes
    Tengo una propiedad en un municipio de la sierra noroeste madrileña. Inicialmente en la parcela de 1840 m2 habia edificada una sola casa con una sola planta de 150m construida en los años 50 del s xx. Mi familia la compro en 1975 y en 1985 reformo la casa completamente añadiendo una nueva planta a la construccion original y realizando una nueva construccion separada de la anterior y destinada a casa de huespedes y despachos etc de 350 m aprox.mas una piscina de 5×10
    En total hay construidos 660 m
    Consultado al ayuntamiento de la localidad me dicen que se permite el 30% de edificabilidad
    Estas construcciones ultimas del año 85 mno estan inscritas en el registro de la propiedad. Si lo esta la primera construccion que data de los años 50 del s xx. Pero en el catastro si esta recogida la totalidad de la superficie edificada en todas las construcciones por la cual pagamos el IBI correspondiente.
    Mi consulta es la siguiente:
    ¿Como puedo inscribir la totalidad de la construccion en el registro?
    He comprobado que uno de los retranqueos laterales de la 2a construccion tiene 2 m y en la parte trasera de esta segunda construccion tiene 2 m hasta la mitad de la fachada posterior y 1,70 la otra mitad.
    La primera construccion tiene mas de tres metros de retranqueo por todos los lados.
    Como digo todas estas construcciones llevan realizadas desde 1985 y nunca ha habido ninguna denuncia ni se ha incoado ningun expediente.
    Que procedimiento deberia seguir para inscribir todo en el registro?
    Gracias

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    • Emilio Martín13 de agosto, 2020

      Buenos días.

      Con los datos que nos da es imposible de saber si las edificaciones construidas con posterioridad cumplen con la normativa urbanística, y por tanto si pueden ser legalizadas. No obstante, y sin tener más datos, parece un supuesto claro de aplicación del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, de cara a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la obra nueva. Este texto se describe el procedimiento:

      “No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
      a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
      b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
      c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
      La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados”.

      Saludos

  45. #
    Francisco11 de agosto, 2020

    Hola buenas tardes.Tengo una parcela rústica la cual pago IBI.Los vecinos tienen agua potable del Ayuntamiento.Cómo puedo reclamar mi enganche.?Si el ayuntamiento no me lo concede.

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    • Emilio Martín13 de agosto, 2020

      Buenos días.

      Si es en Andalucía y la edificación es irregular (la ha construido sin licencia) y, además, ha prescrito la medida de restauración del orden urbanístico, tiene que instar la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO). Concedida está declaración, si es factible el enganche con la red, deben de concedérserla.

      Saludos

  46. #
    Pedro10 de agosto, 2020

    Tengo un terreno urbano con acceso por una calle parcialmente cementada pero que no llega hasta la entrada a la finca,en su día está calle estaba la primera para arreglarse,pero no se hizo,se arregló con todo uno pero con el tiempo se ha deteriorado. Tiene el ayuntamiento obligación de terminar la vía cementandolo? El terreno tiene agua,luz y desagüe

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    • José Carlos Guerrero Maldonado11 de agosto, 2020

      Por lo que cuenta, el terreno nunca ha contado con urbanización completa, por lo que su clasificación será urbanizable, o a lo sumo, urbano no consolidado. En cualquiera de estas dos clases de suelo los costes de urbanización deben asumirlos los propietarios de los terrenos, e incluso realizar las obras si el instrumento de planeamiento hubiera señalado un sistema de gestión privado.

      El Ayuntamiento tiene obligación de ejecutar las obras de urbanización de su calle si el proyecto de urbanización esta aprobado y el sistema de gestión es público.

      Un saludo

  47. #
    Raquel10 de agosto, 2020

    Hola. Mi padre heredó un 67% de una finca urbana y el tio un 33%. Sigue siendo una finca urbana según IBI pero está semi edificada con una garaje acabado, un primer piso y un segundo. Ya hay planos de edificaciohn y de arquitectos pero hace 20 años se paró.
    Ahora queremos vender los 2 pisos y mi padre quedarse el garaje.
    Que pasos hay que seguir? cómo se puede hacer para pasar de finca a escritura de garaje sin perderlo todo?

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    • Emilio Martín10 de agosto, 2020

      Buenas tardes.

      Me imagino que lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad es la finca o parcela sin ningún tipo de edificación. sobre ella No dice si lo edificado es conforme al planeamiento urbanístico o no, por tanto faltan datos para poder dar una respuesta certera sobre la cuestión.

      En cualquier caso, y en el supuesto de que no tuviera licencia, y que estuviera en suelo urbano donde, por lo que dice, habrían prescrito las medidas de restauración del orden urbanístico, el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, le da la solución:

      “No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
      a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
      b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
      c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
      La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados”.

      La certificación expedida por técnico competente, de la que habla el apartado a), es la que debe describir las unidades (cochera, primer piso y segundo), que conformarían fincas registrales independientes agrupadas en división horizontal en todo el edificio. De esta forma puede adjudicar cada una de las fincas a los diversos titulares (romper el proindiviso).

      En cualquier caso si tiene más datos podemos afinar más la respuesta.

      Saludos

  48. #
    Tatiana Albiol9 de agosto, 2020

    Buenas tardes,

    Quiero montar un restaurante que estaría compuesto de casetas de madera ósea que no serían construcción en si. Sería posible hacerlo alquilando un terreno agrícola o rústico? Si es así tendría que pedir una licencia para autorizar al terreno a ese uso?

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    • Emilio Martín10 de agosto, 2020

      Buenas tardes.

      Para poder concretar un respuesta nos tiene que informar de que municipio se trata y en que zona del mismo.

      Saludos

  49. #
    alicia7 de agosto, 2020

    si en un terreno hay una caseta de aperos legal ( escriturada) pero con el techo caido y a reformar entre el municipio de petra,muro o la puebla.
    hay algun problema a la hora de reacondicionarlo? es decir puedo volver a poner el techo nuevo? o ya no podria volver a usar esa caseta ?

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    • Emilio Martín10 de agosto, 2020

      Buenas tardes.

      Puede reconstruirlo solicitando licencia, y si es en Andalucía presentando la correspondiente declaración responsable (artículo 169bis de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).

      Saludos

    • Jose7 de agosto, 2020

      Hola

  50. #
    sabina6 de agosto, 2020

    Hola a tod@s!
    Dispongo de una parcela urbanizable y me gustaría valorar la instalación de una vivienda modular tipo “bien mueble”, es decir, que su anclaje en la parcela hiciera posible el transporte de la vivienda en un futuro a otra ubicación (tipo mobil home). Me han comentado que para ello solo necesitaría una licencia de obra menor, en el caso de los suministros (agua y luz), podría solicitarlos de uso terciario ? o debo solicitar el alta habitual de las licencias de obras mayrores nueva solicitud luz /agua de obra y luego luz/agua definitiva? muchas gracias si alguno de vosotros sabe la respuesta! saludos !sabina

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    • Emilio Martín10 de agosto, 2020

      Buenas tardes.

      Si es en Andalucía, mientras no se apruebe el correspondiente Plan Parcial, puede solicitar la instalación de la vivienda modular como licencia provisional (artículo 53.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía en relación en relación con el 52.3 de mismo Texto, y en este sentido “la eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio”).

      Ahora bien se entiende que esta vivienda modular requiere proyecto (artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación), precisamente porque se destina a uso residencial. Por tanto, se situaría en el ámbito de la licencia de obra mayor.

      Ahora bien, si la solicita para otro uso, puede salir de la esfera del necesario proyecto técnico, y en ese caso puede que no requiere ni licencia, ya que estaría, en Andalucía, dentro de las previsiones del artículo 169bis.1.a de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía que sólo exigen la presentación de una declaración responsable:

      “Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación”.

      Pero para que esto que le digo pueda aplicarse es necesario que quede claro que no se ha aprobado el Plan Parcial sobre el sector de suelo urbanizable donde tiene la parcela. En caso contrario no puede instalar la vivienda salvo que la parcela haya alcanzado la condición de solar y haya cumplido con sus obligaciones de urbanización.

      Saludos

  51. #
    cristina4 de agosto, 2020

    Están haciendo obra en una parcela contigua. Esta parcela es de clase urbano y uso principal COMERCIAL. Mi duda es… .debe re calificarse para edificar viviendas o al ser urbano no es necesario? Si consulto al ayuntamiento debe darme esta información? o debo dirigirme al catastro? Parcela 5056409VK3655N0001ME

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    • Emilio Martín13 de agosto, 2020

      Ficha

    • Emilio Martín13 de agosto, 2020

      Buenos días

      He comprobado que la parcela a la que hace referencia se sitúa en el Municipio de Leganés. Según el Plan General (diciembre 1999) de dicha parcela está en suelo urbano afectada por el PERI-4 (Plan Especial de Reforma Interior), al que se le aplica la ordenanza REE (Residencial Edificación Extensiva).

      La ordenanza REE está regulada en los artículos 99 y siguientes de la Normativa del Plan General, siendo el uso característico el Residencial.

      Le adjunto la ficha del Plan General sobre el contenido del PERI-4, contenida en la Normativa del Plan.

      Lo que no he podido averiguar es si este Plan Especial se ha aprobado y su contenido.

      Parece que el uso principal del ámbito es el residencial y los correspondientes usos compatibles.

      La información adecuada sobre lo que pregunta, dado la indefinición sobre la situación del PERI debe dársela el Ayuntamiento, ya que tiene la obligación de hacerlo (artículo 5.c y d del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

      Saludos.

  52. #
    Miguel Ángel Salas Yglesias3 de agosto, 2020

    Tengo un solar urbano en Villanueva de San Carlos (Ciudad Real) desde hace 20 años. Hasta ahora solo pago el IBI anualmente. Ahora me llega una reclamación administrativa por tasas de alcantarillado desde 2014. Mi solar no tiene ninguna acometida, ni agua ni alcantarillado. ?Es legal esta tasa?. Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín10 de agosto, 2020

      Buenas tardes.

      Aparentemente no. Ahora bien, es posible que si la parcela es solar tenga los servicios o se suponga que los tiene o pueda tener y por eso cobran. En cualquier caso no encontramos las ordenanzas fiscales del Ayuntamiento.

      ¿Los recibos le han llegado del Ayuntamiento o de la Diputación?. ¿A que ordenanza hacen referencia?.

      Saludos.

  53. #
    Oscar2 de agosto, 2020

    Hola, tengo un terreno urbanizable especial de 1600 m2. Las parcelas colindantes son terreno urbano. Quiero hacerme una casa en Murcia. Vi que reformaron la ley un decreto en abril de este 2020. Tengo posibilidad de hacerla sin pagar multas ni denuncias? De manera legal?

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    • Emilio Martín3 de agosto, 2020

      Buenos días.

      El Decreto-Ley n.º 3/2020, de 23 de abril, de mitigación del impacto socioeconómico del COVID-19 en el área de vivienda e infraestructuras, ha modificado el artículo 100.2 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, eliminando su párrafo segundo que se refería expresamente al suelo urbanizable especial con el siguiente tenor literal:

      “En suelo urbanizable especial, y cuando se den las mismas condiciones y con las mismas garantías, se admitirán usos y actividades vinculadas al sector primario, incluido el uso de vivienda ligada a dichas actividades, fijándose como parcela mínima 2.500 metros cuadrados”.

      Por lo tanto, ahora mismo la única referencia general al suelo urbanizable sin ordenación pormenoriza es el contenido de ese artículo 100.2 tal y como ha quedado después de la modificación:

      “No obstante, cuando el Plan General establezca una pre ordenación básica del sector o se haya aprobado inicialmente el planeamiento de desarrollo, se admitirán edificaciones aisladas destinadas a industrias, hoteleras en todas sus categorías, actividades terciarias o dotaciones compatibles con su uso global, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el planeamiento y las garantías que se establecen en esta ley”.

      En todo caso, hay que tener en cuenta que la parcela mínima para actuar en esta clase-categoría de suelo es de 2.500 m2 (artículo 102.d.2 de la Ley), cuestión que no ha sufrido modificación por el Decreto-Ley.

      Se puede intentar la autorización de usos de carácter provisional según el contenido del artículo 111 de la Ley.

      Saludos

  54. #
    Miguel1 de agosto, 2020

    Hola. Buenas tardes.

    Recientemente hemos adquirido una parcela esquinera (con calles al Oeste y al Sur) con fachada registrada en orientación Oeste a nombre de calle y número correspondiente según el plano urbanístico. ¿Cabría la posibilidad de cambiar y registrar una orientación diferente de la fachada (cambio al Sur) del mismo terreno y por tanto cambiar nombre de calle y número correspondiente según urbanismo? Básicamente sería hacer un cambio de dirección.

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    • Emilio Martín3 de agosto, 2020

      Buenos días

      Seguramente si. La numeración de las parcelas en los Ayuntamientos normalmente se llevan en el área de estadística. Haga la consulta allí.

      Saludos

  55. #
    Maria31 de julio, 2020

    Hola!
    En Andalucía tengo en un edificio un piso (un bajo) en terreno urbanizable y el terreno que linda a la derecha es suelo no urbanizable y es de mi propiedad. Puedo abrir un ventanal del piso al terreno y poner un jardín?

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    • Emilio Martín3 de agosto, 2020

      Buenos días

      Si a la parte de la edificación que da a suelo no urbanizable es fachada, desde luego puede abrir un ventanal, más aun si el trozo de suelo no urbanizable es de su propiedad, En cuanto al jardín, si no es contrario al contenido de la normativa de aplicación en suelo no urbanizable, también podría hacerlo

      Saludos

  56. #
    MIGUEL ANGEL GONZALEZ30 de julio, 2020

    Las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico de Zarza de Granadilla fueron aprobadas definitivamente en el año 1996. En ellas se contempla un vial que discurre por la finca de un vecino, aledaña al solar donde tengo construida mi vivienda. Puede construir sobre la superficie del vial proyectado y no ejecutado ? Qué tipo de construcciones le estaría permitida realizar hasta que se ejecute la calle ? Puede ese propietario solicitar la eliminación de ese vial dado el tiempo transcurrido sin que se ejecute por el Ayuntamiento esa calle ? Muchas gracias.

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    • Emilio Martín31 de julio, 2020

      Buenos días.

      Se supone que las parcelas están ubicadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación, por lo que la apertura de la calle sería una obligación vinculada al derecho a edificar del vecino. Si el vecino no edifica y la calle es necesaria el Ayuntamiento puede utilizar las vías de la expropiación, ocupación directa o permuta forzosa previstas en los artículos 105 y siguientes de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura. Para la ocupación directa y la permuta forzosa la Ley prevé un plazo de cinco años para que la Administración actúe obteniendo los terrenos, lo que no dice es que ocurre si no actúa. En el caso de la expropiación no se señala nada.

      Si el suelo estuviera situado en un ámbito de transformación habría que estar al sistema de actuación fijado por las Normas.

      El cualquier caso, el propietario no puede edificar sobre el vial, mientras esté previsto por la Normas Subsidiarias. La eliminación del vial requiere la innovación de las Normas.

      Saludos

  57. #
    Gonzalo29 de julio, 2020

    Hola,
    Tengo un terreno urbano con una edificación de 119m2 la cuestión es que el ayuntamiento en 2002 aprobó la delimitacion dentro de un Plan General de desdoblamiento, 18 años después estoy intentando construir y me indican que no conceden licencias sobre ese terreno. Me gustaria saber si existe algún plazo máximo de ejecución por parte del ayuntamiento o al estar aprobado estoy condenado a una expropiación cuando el ayuntamiento considere. Gracias

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    • Emilio Martín30 de julio, 2020

      Buenos días.

      ¿Puede indicarnos en que municipio es y donde está situada su parcela?.

      Saludos

  58. #
    jose Al29 de julio, 2020

    Buenas tardes,
    tengo un terreno rustico donde la parcela de enfrente es suelo urbano y la parcela lateral derecha es urbana, ¿puedo solicitar que se recalifique ? ¿Cómo puedo hacerlo?

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    • Emilio Martín30 de julio, 2020

      Buenos días.

      Siempre puede solicitar una innovación del planeamiento. Es cuestión de que haga una propuesta y la justifique. Cuestión distinta es que el Ayuntamiento la acepte. Como la delimitación de suelo urbano tiene carácter reglado si reúne las condiciones de urbanización y consolidación, deben de aceptar la propuesta, y en todo caso argumentar por que no lo hacen

      Saludos

  59. #
    jose A29 de julio, 2020

    Buenas tardes,
    tengo un terreno rustico donde la parcela de enfrente es suelo urbano y la parcela lateral derecha es urbana, ¿puedo solicitar que se recalifique ? ¿Cómo puedo hacerlo?

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  60. #
    jose29 de julio, 2020

    Buenas tardes,
    tengo un terreno rustico donde la parcela de enfrente es suelo urbano y la parcela lateral derecha es urbana, ¿puedo solicitar que se recalifique ? ¿Cómo puedo hacerlo?

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  61. #
    alberto29 de julio, 2020

    hola, buenas tardes mi consulta es referente al AFO (asimilado fuera de ordenación). Para la regularización de una vivienda en el campo y teniendo constancia de que ésta no tiene licencia de obra y teniendo la obra ejecutada más de 6 años. El AFO sustituye a un eventual certificado de antigüedad; es decir aparte del AFO es necesario la elaboración de un certificado de antigüedad para la inscripción de la vivienda.
    Gracias

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    • José Carlos Guerrero Maldonado29 de julio, 2020

      La declaración de AFO debe identificar suficientemente la instalación, construcción o edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada; igualmente habrá de acreditar la fecha de terminación de la instalación, construcción o edificación, así como su aptitud para el uso al que se destina.

      El certificado, descriptivo y grafico, que se acompañe a la solicitud estará suscrito por técnico competente y visado por el correspondiente Colegio profesional, cuando así lo exija la normativa estatal, constando la terminación de la obra en fecha determinada, la descripción del estado de conservación del edificio y las instalaciones con que cuenta y acredite, en atención de las circunstancias anteriores, la aptitud del mismo para destinarse al uso previsto; así como la identificación catastral y registral del inmueble, y las condiciones urbanísticas vigentes. Se adjuntará igualmente a la solicitud documentación justificativa del correcto funcionamiento de las instalaciones ejecutadas en el inmueble conforme a su normativa reguladora.

      Este es el contenido mínimo del certificado descriptivo y gráfico que deberá acompañar a su solicitud de declaración de AFO.

      Un saludo

  62. #
    María Vanesa28 de julio, 2020

    El anterior dueño de mi casa cedió al ayuntamiento su jardín. El ayuntamiento lo calificó como zona verde. Mi pregunta es: puedo recuperar el “jardín” cedido al ayuntamiento ahora que he comprado la casa?

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    • Emilio Martín29 de julio, 2020

      Buenos días

      Si está calificado por el planeamiento urbanístico como espacio libre de carácter público, no lo puede recuperar. Mire en el Plan por donde traza la alineación de su parcela.

      Saludos

  63. #
    agg_arquitectura27 de julio, 2020

    Hola buenas, soy arquitecto y estoy haciendo mi primer proyecto. Se trata de una vivienda unifamiliar aislada en terreno no urbanizable, tras presentar proyecto y documentación pertinente, el ayuntamiento ha concedido la catalogación de terreno urbanizable “siendo necesario redactar un Proyecto de Urbanización en el que se definirá la pavimentación del camino existente y la acera, así como el desarrollo de las infraestructuras a lo largo de la Parcela.” Mi pregunta surge en si debo realizar por separado memoria de proyecto de ejecución de la vivienda y otra aparte de proyecto de urbanización, si se presenta como un apartado o anexo a la memoria de la vivienda, o si se va justificando paralelamente..
    Muchas gracias por su ayuda!

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    • José Carlos Guerrero Maldonado28 de julio, 2020

      Hola, en suelo urbanizable la edificación de parcelas sólo será posible con la ejecución simultánea de las obras de urbanización que resten aún para transformar aquéllas en solares. Por tanto, estas obras de urbanización, si son de poca entidad y las necesarias para dar servicio a la vivienda, entiendo que podrán incluirse en el proyecto de edificación. No obstante, si estas obras incluyen infraestructuras generales y tratan los elementos de urbanización de un modo integral, deberán ser objeto de un proyecto de urbanización separado. Éste deberá contar con autorización independiente, siguiendo el procedimiento que dispongan las ordenanzas municipales, previos informes sectoriales, cuando sean preceptivo.

      Un saludo

      • agg_arquitectura28 de julio, 2020

        De acuerdo, son simplemente las básicas para dotar de servicios y acceso rodado a la vivienda por lo que la incluiré en el propio proyecto de la vivienda. Muchísimas gracias.
        Saludos!

  64. #
    Fran27 de julio, 2020

    HOla,
    una parcela de 12.000 metros tiene parte de suelo urbano no sectorizado y parte de no urbano.
    Se puede edificar una casa? que opciones hay? algo legal? todo ilegal? solo nave de aperos? de que medidas?
    o instalar una prefabricada de un dia para otro? como puedo edificar algo?

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    • José Carlos Guerrero Maldonado28 de julio, 2020

      Hola, en general, las posibilidades de edificar se las da el instrumento urbanístico a través de la clasificación y calificación urbanística.
      El suelo no sectorizado carece de ordenación detallada o pormenorizada, quedando restringidas las intervenciones autorizables para esta clase de suelo a:

      -Obras, construcciones e instalaciones de naturaleza provisional
      -actuaciones de interés público cuando concurran los supuestos de utilidad pública e interés social

      Con respecto al suelo no urbanizable, será la calificación asignada a su parcela la que señale los distintos usos a implantar, así como las posibilidades edificatorias asociadas a éstos.

      Le recomiendo que solicite esta información en su Ayuntamiento, aunque a priori parece que no está muy clara la posibilidad de edificar una vivienda.

      UN SALUDO

      Un saludo

  65. #
    Raúl24 de julio, 2020

    Buenas tardes
    Compre una vivienda que está registrada en terreno rustico en castilla y león. Tiene agua del pueblo, escritura final de obra, luz, lo que no tiene es alcantarillado . Han aprobado en las normas urbanísticas el desarrollo de un Plan especial para legalizar aquellas que no están legales, porque es una zona con mucha edificación sin servicio alguno y sin registrar las edificaciones.
    MI duda es:
    – Me pueden obligar a participar si o si??
    – si no fuera asi que tengo que hacer para que no me obliguen. Porque están hablando de cantidades elevadísimas de dinero y mis beneficios realmente, serían pocos.
    Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín27 de julio, 2020

      Buenos días.

      Por lo que señala, parece que su parcela está situada en un suelo rústico de asentamiento irregular descrito en el artículo 33bis del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León:

      “Pueden incluirse en la categoría de suelo rústico de asentamiento irregular los terrenos que hayan sido objeto de parcelación urbanística u ocupación por la edificación mediante procesos ajenos al marco normativo vigente en su momento”.

      Este suelo poder ser objeto de un Plan Especial de Regularización, que parece que es lo que ha pasado en su caso. El contenido de estos planes está señalado en el artículo 146bis del Texto reglamentario anterior, y en este artículo se señala que estos planes “podrán ejecutarse mediante los procedimientos de gestión urbanística habilitados para las actuaciones aisladas o integradas en el título III, según las características de cada ámbito, lo que deberá ser previsto en el Plan Especial”. Por tanto si pueden exigirle contribuir a los costos de ejecución en función del sistema de desarrollo que prevea al Plan.

      Yo le consejo que estudie el sistema que tienen previsto el Plan Especial de ejecución y que participe en él asesorado, y discutiendo sus previsiones si no le benefician.

      Saludos.

  66. #
    Francisco22 de julio, 2020

    Buenos días, hemos comprado una vivienda antigua que está en suelo rústico. El Ayuntamiento dice que debemos conservar lo existente.., entiendo que no se pueden tocar temas estructurales ni fachadas, etc…, pero mi duda es la siguiente: Se puede hacer cambios en divisiones interiores? Dicha vivienda no tiene paredes maestras. Se puede dividir al gusto del propietario?

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    • Sergio17 de agosto, 2020

      Hola, me gustaría saber qué puedo construir en un terreno rústico de 4500 metros cuadrados en Novelda, Alicante.
      Sí pudiera poner una casa prefabricada o qué?
      Gracias

    • Emilio Martín27 de julio, 2020

      Buenos días.

      Entiendo que afirma el ayuntamiento que se debe conservar lo existente porque no se puede ampliar ni modificar el uso, el volumen, la altura, etc. según las previsiones del planeamiento.

      En cualquier caso, si está en Andalucía siempre podrá acometer las obras previstas en el artículo 34.2.C de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) para la situaciones de fuera de ordenación, y esa obra que plantea es propia de declaración responsable (no de licencia) según las previsiones del artículo 169bis de la LOUA.

      Saludos

  67. #
    Ulía García Castillo21 de julio, 2020

    Buenas tardes.
    Recientemente se ha ejecutado una vivienda con licencia de obras. Hay un vuelo cerrado y cubierto en la fachada principal de planta primera, y por un error de replanteo ha quedado una pequeña parte sobrelaliendo más de lo permitido (menos de 0,5m2). El caso es que los técnicos de urbanismo plantean la opción de dejar toda la vivienda en fuera de ordenación por este pequeño error. ¿Habría alguna manera de que sólo esa parte estuviera en fuera de ordenación, y el resto de la vivienda obtuviera su licencia de primera ocupación? La vivienda se sitúa en Andalucía.
    Muchas gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín27 de julio, 2020

      Buenos días.

      Por supuesto, el fuera de ordenación puede ser parcial. Pero en cualquier caso, por que no intenta que lo legalicen por proporcionalidad.

      Si es en Andalucía vea el artículo 48.4 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, le puede servir para la legalización:

      “Con carácter excepcional y en aplicación del principio de proporcionalidad se podrá solicitar y acordar la legalización de las actuaciones aún con disconformidades no sustanciales con la ordenación urbanística aplicable, por resultar de imposible o muy difícil reposición. Como criterios a considerar para determinar la sustancialidad o no de la disconformidad con la ordenación urbanística, habrán de ser valorados, entre otros, los siguientes:
      a) Superficie que exceda de lo autorizado.
      b) Visibilidad desde la vía pública.
      c) Incidencia de la obra edificada en el resto del conjunto edificatorio.
      d) Solidez de la obra ejecutada.
      e) Afección a barreras arquitectónicas.
      No se aplicará este principio en los supuestos contemplados en el artículo 185.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
      La resolución que ponga fin al procedimiento, dictada previos los informes técnico y jurídico que habrán de valorar el grado de disconformidad existente, habrá de motivar la aplicación del principio de proporcionalidad, y establecer la indemnización sustitutoria al aprovechamiento urbanístico materializado sin título, en su caso.
      Dicha indemnización deberá abonarse con independencia de las sanciones por infracciones urbanísticas que, en su caso, procedan, sin que, en ningún caso la aplicación de lo dispuesto en este apartado podrá reportar a las personas infractoras de la legalidad urbanística la posibilidad de beneficiarse de la reducción de la sanción que contempla el articulo 208.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre”.

      Saludos

  68. #
    felix luis diaz21 de julio, 2020

    Buenas tardes.
    Quiero construir una casa sobre un terreno.
    Quiero un proyecto de casa bioclimática, por lo que necesitaría orientar la casa en una dirección cercana al sur.
    Me gustaria saber si, respetando todos los parámetros de la Normativa, sobre retranqueos, cesiones, etc. Dentro de mi parcela podria orientarla como quiero aunque lógicamente no coincidirá con la alineación de la calle.

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    • Emilio Martín27 de julio, 2020

      Buenos días.

      Depende de la ordenanza que establezca el planeamiento. Por ejemplo, si se describe como manzana cerrada, y le obliga a establecer la fachada sin retranque a la alineación, tendría que respetarlo.

      Tendríamos que tener más datos para opinar.

      Saludos

  69. #
    JOSE MARTINEZ20 de julio, 2020

    Buenos Días. Me surgen dudas a la hora de si un Ayuntamiento tiene la obligacion de emitir licencias para obras propias municipales. Lo unico que he encontrado es el articulo 10 del RDUA en cuanto a actos promovidos por Administraciones Publicas. ¿Es de aplicacion este articulo tambien para los Ayuntamiento para realizacion de obras propias municipales? Saludos y gracias de antemano

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    • JOSE CARLOS GUERRERO MALDONADO20 de julio, 2020

      Hola, efectivamente el artículo 10 RDUA señala que obras municipales quedan exentas de licencia:

      a) Las obras públicas ordinarias a que se refiere el artículo 143 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y las de implantación de infraestructuras y servicios, cuando la legislación sectorial establezca un procedimiento especial de armonización o compatibilización con la ordenación urbanística.
      b) Las amparadas y definidas en Planes Especiales, cuyo ámbito comprenda más de un término municipal.

      En ambos supuestos los proyectos correspondientes deberán ser remitidos a los Ayuntamientos de los municipios interesados para consulta y concertación de sus contenidos por plazo nunca inferior a un mes, obligando dicha concertación a las Administraciones a procurar la definición acordada de los términos de la ejecución, realización o implantación de las obras, instalaciones o usos contenidos en el proyecto. Una vez acordados los términos de la ejecución, el inicio de las obras o instalaciones o la implantación de los usos deberán comunicarse previamente a los municipios interesados.

      El mismo art. 10 RDUA en su apartado 1 establece que “La aprobación de los actos promovidos por el Ayuntamiento en su término municipal estará sujeta a los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que la licencia urbanística, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación de régimen local”. Por tanto, estos actos no quedan sujetos a una licencia, si bien, precisarán de un control previo idéntico y de una resolución que así lo recoja.

      UN SALUDO

      • JOSE MARTINEZ21 de julio, 2020

        Muchas Gracias Jose Carlos, me ha quedado muy claro! SAludos cordiales

  70. #
    JOSE ANTONIO BARBERO DE GRANDA19 de julio, 2020

    Hola . soy propietario junto con otros hermanos en proindiviso de una finca de dos parcelas en un pueblo de Valladolid..Hay un PGOU aprobado en 2006, sin ejecutarse, que contempla la construccion de un vial que divide las dos parcelas y nos quita parte de superficie de la finca.Una de las parcelas está situada frente a un vial público ya existente, podría edificarse en ella, pero la otra parcela no es solar y tendría que gestionar necesariamente la apertura,urbanización y la cesión del vial de nueva creación que le de acceso. Es esta última parcela , que no es solar, la que quiere comprarnos mi hermano. El problema es: Qué implicaciones tendría esa compra para nosotros y para él? Quién paga el vial? Si edifica en dicha parcela nos tocaría ejecutar el vial? estoy a su disposición para aclararles dudas.
    Muchas gracias por atenderme.

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    • Emilio Martín27 de julio, 2020

      Buenos días.

      Necesitaría más datos para analizar el caso. ¿Es suelo urbano consolidado o no consolidado?. Si es suelo urbano consolidado, por lo que describe, podría estar incluido en una actuación de normalización de las reguladas en el artículo 71 de de Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, y tendrían que asumir obligaciones.

      ¿Puede señalar el pueblo que es y el ámbito donde están las parcelas?.

      Saludos

  71. #
    guadalupe17 de julio, 2020

    Hola buenas tardes, tengo una consulta a ver si me podéis ayudar. Si hace 30 años se aprobó en una licencia y un proyecto con unas ordenanzas municipales diferentes a las actuales, el ayuntamiento tiene que respetarlas? muchas gracias.

    Ver respuestas
    • JOSE ANTONIO BARBERO DE GRANDA29 de julio, 2020

      simancas . La parcela grande es suelo urbano consolidado. La pequeña no es solar.

    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días.

      Si la obra se hizo con conforme a la licencia que se concedió, la normativa urbanística ha cambiado y la edificación realizada no se adapta a ella, estaría en situación de fuera de ordenación. Si la obra es en Andalucía habría que estar al contenido del artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. lo que quiere decir que habría que comprobar al contenido de la ordenación de la nueva normativa para los fuera de ordenación, y sino se regula esta situación sólo se podrán realizar las obras previstas en dicho artículo. En cualquier caso, la edificación existente tiene que respetarla el Ayuntamiento mientras no vaya a actuar sobre ella.

      Si no hizo la obra, el Ayuntamiento debería caducar la licencia, y no puede respetar sus condiciones.

      Tendría que concretarnos más la situación para afinar la respuesta.

      Saludos

      • Emilio Martín27 de julio, 2020

        Buenos días.

        Creo que si de lo que se trata es de ampliar la edificación, en contra de la normativa vigente, no lo van autorizar aunque se trate de edificaciones diferentes.

        Habría que ver si las parcelas pueden segregarse con la normativa vigente, teniendo en cuenta en concepto de parcela mínima de esa ordenación vigente, y si esto es posible, si la edificaciones individualizadas sobre cada una de las parcelas permite esa ampliación. No tiene que respetar la normativa con la que se dio licencia, hay que ver si la actual lo permite.

        En caso contrario, estaría en un fuera de ordenación, y si el Plan no dice otra cosa, las obras máximas permitidas son las previstas en el artículo 34.2.C de la LOUA:

        “En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
        1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
        2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación”.

        Saludos

      • guadalupe20 de julio, 2020

        Buenos días , le voy a intentar explicar un poco, en su día se hizo una construcción de dos edificios que en catastro actualmente aparece como uno sólo y con una ordenanza municipal diferente a la que en su días se le concedió diferenciando dos edificios, que se construyeron en un mismo solar pero que
        nada tienen que ver el uno con el otro, y a los que incluso se les aplicaba una normativa
        municipal distinta. Queremos ampliar el castillete de uno de los edificios que consta de los viviendas ( con la aprobación del otro propietario) pero según la normativa vigente se ha sobrepasado la edificabilidad si se suma en su conjunto. Las azoteas de los dos edificios son absolutamente independientes, no estando a la misma altura y no pudiendo accederse desde una a la otra.
        Con arreglo a la normativa vigente en la localidad, en la misma puede edificarse hasta el 25%, diferenciando los dos edificios que en su día se hizo y no estaría agotada la edificabidad.
        En conclusión para tener eso metros edificables el ayuntamiento tendría que respetar lo que se aprobó en su día que son dos edificios independientes y con dos ordenanzas distintas….. eso tendría que respetarlo.
        Espero haberlo explicado bien para que me puedas ayudar. Mil graciasl

      • guadalupe20 de julio, 2020

        Hola buenas tardes, tengo una consulta a ver si me podéis ayudar. Si hace 30 años se aprobó en una licencia y un proyecto con unas ordenanzas municipales diferentes a las actuales, el ayuntamiento tiene que respetarlas? muchas gracias.

  72. #
    diego pollan12 de julio, 2020

    Hola. Vivimos en una casa con todos los servicios(agua, electricidad, alcantarillado, luz pública, telefonica…) sita en suelo apto para urbanizar. En el borrador del PXOM nuevo lo ponen como suelo rustico de protección. ¿que puedo hacer?

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    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días.

      ¿Dice que el Plan General de Ordenación Municipal (PXOM) está en fase de borrador?.

      Según el artículo 60.4 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia este documento se someterá a consulta de las personas interesadas. En ese momento, (que es anterior al de aprobación inicial, donde también se someterá a información pública), podrá plantear sus objeciones.

      Tenga en cuenta cuando plantee sus alegaciones el contenido del artículo 16 de la Ley del suelo de Galicia, que define el concepto de suelo urbano que debe respetar el PXOM (muy importante el concepto de integración en “malla urbana”).

      Saludos

  73. #
    DAVID MUÑOZ12 de julio, 2020

    Hola a tod@s. Vivo en un ático, y estoy interesado en colocar una habitación habitable de madera, la empresa que me lo suministra me dice que es un bien mueble y me emite un certificado de desmontabilidad. Me gustaría saber si necesito solicitar licencia, y que tipo de licencia necesitaría.No se si hay edificabilidad en el edificio pues el ayuntamiento no ayuda mucho y decirmelo (lo podría ¿averiguar por mi cuenta?.

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    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días.

      Si la edificación está en Andalucía, en peor de los casos (sin quitarle la razón a la empresa que se lo suministra) podría considerarse una obra de “escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación” sujeta, exclusivamente a la presentación de declaración responsable, según el contenido del artículo 169bis.1.a de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

      Si es en otra Comunidad, diga cual es que lo comprobemos.

      Saludos

      • Emilio Martín27 de julio, 2020

        Buenos días

        Como mucho es un supuesto de declaración responsable. Presente en el Ayuntamiento una declaración con la documentación que le da la empresa y móntela.

        Saludos

      • david Muñoz21 de julio, 2020

        Buenas Tardes Emilio.

        Muchas gracias por su respuesta.
        Si la edificación es en Andalucía, entonces que tipo de licencia debo pedir obra mayor, obra menor, colocación de caseta de madera, o simplemente autorización para colocación caseta de madera desmontable, no lo se??
        A continuación le pongo un comentario de una empresa sobre la edificabilidad: “””La edificabilidad viene incluso en el catastro que se puede buscar en Intenet”””. Lo he buscado y no he encontrado nada es cierto comentario.

        Saludos y muchas gracias.

  74. #
    Hector perez11 de julio, 2020

    Buenas tardes, acabo de obtener el certificado final de obra, presente en mi ayuntamiento la declaración responsable, el ayuntamiento me dio el consentimiento con el visto bueno del
    Arquitecto del ayuntamiento, sobre la documentación presentada, tengo unas preguntas:
    1. Eso significa que ya me puedo meter en la vivienda?
    2. Por normativa tengo que dejar zona verde en la parcela, pero yo prefiero poner pavimento, si decido ponerlo, l ayuntamiento está a tiempo de osar a revisarlo?, o ya se supone que está todo ok?, tengo esas dudas, agradezco opiniones profesionales, también aclarar que todos mis vecinos tanto recientes como nuevos, unas vez le han concedido tanto licencia de primera ocuapacion como licencia de primera ocupación, han pavimentado la zona que era verde, han aumentado el tamaño de altura en vallado perimetral de CERRAMIENTOS de parcela, etc y nadie ha tenido problema, un saludo y gracias.

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    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días.

      La ocupación es legal y tiene cobertura en al DR, por lo tanto sin problemas (en todo caso debería inscribirla en el Registro de la Propiedad que me imagino que lo ha hecho). Se puede meter en la vivienda.

      Otra cuestión es si quiere hacer nuevas obras. Las que menciona, en el caso de Andalucía, puede ejecutarlas presentado una DR, si es que lo que pretende hacer es conforme a la ordenación urbanísticas (es decir si este tipo de cambios están autorizados por el Plan, que imagino que si, ya que parecen más bien cuestiones de ordenanzas que cuestiones ordenación urbanística). Son obras previstas en el artículo 169,bis.1.a que tienen cobertura a través de DR. En todo caso esa nueva propuesta de obras es independiente de la ocupación, que no tiene marcha atrás.

      Saludos

  75. #
    Juan Carlos Molina Contreras9 de julio, 2020

    Hola buenas tardes, tengo un terreno en la provincia de Granada donde quiero construir una vivienda, me dice el ayuntamiento que esa zona es suelo urbano que está en una unidad de ejecución pero que después de 15 años desde que se hizo el proyecto de urbanización no se ha llevado a cabo, los dueños de las casas colindantes me dicen que la licencia de obras la consiguieron por ´comisión de gobierno´. ¿Esto que es ? ¿ Yo la podría conseguir igualmente o ésto no es legal?.
    Muchas gracias por vuestro tiempo.

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    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días.

      Se puede conseguir. Es un tipo de licencia para que estos supuestos que se denomina “provisional”. Está previsto en el artículo 55.1 y por remisión en el artículo 53.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Las condiciones de este tipo de licencia son las señaladas en el artículo 52.3 del mismo Texto legal:

      “La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio”.

      ¿Qué quiere decir esto?.:Usted tendría esta licencia hasta que finalmente se apruebe, si se aprueba, el proyecto de ordenación de la zona (me imagino que no sólo faltara por aprobar el proyecto de urbanización, sino que tampoco estará aprobada la reparcelación, ni la ordenación detallada de la unidad -Plan Especial o Estudio de Detalle-). Si al final se desarrolla la unidad tendrá que demoler lo edificado si no se adapta a la ordenación propuesta para la unidad. Si es conforme a la misma, la edificación provisional se puede convertir en definitiva, siempre que contribuya a sus obligaciones de urbanización de la unidad.

      Saludos

  76. #
    Javi6 de julio, 2020

    Buenos días, expongo un caso.

    Propietario que tiene una finca en suelo no urbanizable a la cual se accede por camino de tierra existente desde hace tiempo.

    El PGOU establece “aproximadamente” un vial por donde está dicho camino, en su documentación gráfica pero en la realidad no existe. Estamos hablando de que dicha vial estaría en suelo urbano aunque la finca del propietario queda en suelo no urbanizable.

    El propietatio insta al Ayuntamiento a que marque y ejecute dicho vial entre otras cosas para su beneficio porque es el acceso rodado a su finca. El suelo por donde pasaría dicho vial es privado, de otro propietario diferente.

    ¿Qué opciones hay?

    Saludos.

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    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días.

      Es un supuesto claro de expropiación que el Ayuntamiento tiene que verificar en un plazo de tiempo (además de ejecutar las obras). El plazo es el que establece el planeamiento o cuatro años desde la aprobación del mismo si no establece plazos (una calle o un vial es una dotación).

      1. La expropiación u ocupación directa de los terrenos destinados a dotaciones no incluidas en o adscritas a un sector o unidad de ejecución deberá tener lugar dentro de los cuatro años siguientes a la aprobación del instrumento de planeamiento que legitime la actividad de ejecución.
      2. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el apartado anterior, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio de la Ley si, efectuado requerimiento a tal fin por el propietario afectado o sus causahabientes, transcurren seis meses desde dicho requerimiento sin que la incoación se produzca. Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio, el propietario interesado podrá formular hoja de aprecio, así como, transcurridos dos meses sin notificación de resolución alguna, dirigirse a la Comisión Provincial de Valoraciones a los efectos de la fijación definitiva del justiprecio.
      La valoración deberá referirse al momento de la incoación del procedimiento por ministerio de la Ley, y el devengo de intereses se producirá desde la formulación por el interesado de hoja de aprecio.
      3. En el supuesto de dotaciones incluidas o adscritas a sectores o unidades de ejecución, la Administración expropiante se incorporará a la comunidad de referencia para la distribución de beneficios y cargas que corresponda y por la superficie en cada caso expropiada.

      Si es en Andalucía le señalo el contenido del artículo 140 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucia

      • Javi4 de septiembre, 2020

        Buenos días Emilio, si se trata de Andalucía. Revisando el PGOU no localizo que establezca plazos y el planeamiento está aprobado desde el año 2006.

        El supuesto vial no está en una unidad de ejecución sino en suelo urbano directo, entonces entiendo que el Ayuntamiento debe o tiene la obligación de expropiar el terreno que corresponda y ejecutar el vial ¿no?

        Y en el caso de que estuviéramos dentro de plazo establecido por PGOU o en su defecto dentro de los 4 años desde su aprobación se podría hacer por ocupación directa ¿no?

        Saludos.

  77. #
    María6 de julio, 2020

    Buenos días, compré un local con la idea de pedir el cambio de uso a vivienda, en una urbanización de La Herradura donde todos los locales que hay al lado tienen concedido el cambio de uso. Ahora voy a pedir el cambio de uso al Ayuntamiento de Almuñécar y me dicen que no se puede conceder porque está en fuera de ordenación, ¿tengo alguna posibilidad de que me concedan el cambio de uso aún estando en “fuera de ordenación”? ¿Existe alguna alguno forma de vivir legalmente en él que no sea el cambio de uso?
    Gracias

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    • José Carlos Guerrero Maldonado13 de julio, 2020

      Con respecto al concepto de inmueble en fuera de ordenación, hace referencia a un régimen LEGAL en el que quedan los inmuebles una vez que el instrumento de planeamiento asocia condiciones de ordenación distintas a las existentes. La situación legal de fuera de ordenación relativo, no implica ni su inmediata desaparición ni su condena como bien económico y social.

      Viene diciendo ya desde hace tiempo el Tribunal Supremo (Sentencia de 13/06/1980) que “Sería contrario a toda lógica jurídica que, mientras el inmueble fuera de ordenación subsista, no desenvuelva su aptitud como bien económico-social que es y, absurdamente, haya de estar condenado de modo irremisible a no prestar utilidad alguna».
      La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 1990, en su fundamento jurídico 6º, reitera la doctrina expresando «que no es obstáculo para otorgar una licencia de apertura el hecho de que el edificio o el local en el que la actividad haya de establecerse esté fuera de ordenación y sujeto por tanto a las limitaciones que impone el artículo 60 de la LS, pues una cosa es que el edificio esté fuera de ordenación y sujeto como tal a las limitaciones del aludido artículo y otra muy diferente que el inmueble no pueda utilizarse -sentencias de 22 de junio de 1972, 17 de diciembre de 1974, 13 de junio de 1980, 24 de enero de 1986, dos de 5 de junio de 1987, 12 de diciembre de 1988 y 7 de marzo de 1989, entre otras-; siendo POR CONSIGUIENTE PERMISIBLE AUTORIZAR USOS EN UN EDIFICIO FUERA DE ORDENACIÓN SI ESOS USOS SON ADMISIBLES».

      El problema que planteas es una cuestión muy superada por la jurisprudencia. Un inmueble en fuera de ordenación podrá soportar todos los usos que sean admitidos por el instrumento de planeamiento para la calificación asignada al inmueble. Solo puede denegarse el cambio de uso a vivienda si la calificación asignada excluye el uso residencial para el inmueble en el que se encuentra el local. Por supuesto, entendiendo que se cumplen el resto de condiciones técnicas y urbanísticas.

      UN SALUDO

  78. #
    Patrist5 de julio, 2020

    Buenas:
    Tengo un terreno urbano (no consolidado, auqneu en Extremadura esa calificación parece no existir ya) y quisiera contruir una casa en el. La cosa es que el terreno es bastante grande, unos 5000 metros y yo no quisiera urbanizarlo todo porque no quiero hacer solares de ello, solo quiero construir una casa. ¿Podría urbanizar solo una parte del mismo para construir aunque tuviera que llevar agua y luz hasta ese punto? Por otro lado, por ese terreno hay trazado a un lado un vial. En caso de que fuera posible solo urbanizar una parte, debería ceder ese vial o solo si se urbaniza por completo? Saludos y gracias

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    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días.

      Por lo que dice, me imagino que su parcela está situada en suelo urbano sujeto a actuaciones sistemáticas o simplificadas de nueva urbanización o reforma, según las previsiones del artículo 74 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.

      Mientras no se desarrollo esta intervención, las posibilidades de actuación son las señaladas para licencias de usos y obras provisionales en el artículo 154 del referido Texto legal:

      “1. Cuando no dificultaren la ejecución de los planes, podrán autorizarse en suelo urbano, urbanizable o rústico, usos y obras justificadas de naturaleza provisional que sean fácilmente desmontables, siempre que no estén expresamente prohibidas por la legislación urbanística o sectorial, ni por el Plan General Municipal.
      2. En ningún caso se admitirán como usos provisionales los usos residenciales, el uso vivienda, o los usos productivos o terciarios con vocación de permanencia.
      3. Los usos autorizados habrán de cesar, con obligación de desmontar las instalaciones o demoler las obras realizadas, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acordare el Ayuntamiento, condición que debe ser aceptada expresamente por la persona interesada como requisito previo a su otorgamiento.
      4. La eficacia de la licencia quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca correspondiente, de conformidad con la legislación hipotecaria.
      5. La licencia especial se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra.
      6. El Ayuntamiento podrá exigir el depósito de un aval en cuantía suficiente para garantizar la reposición del terreno a su estado inicial”.

      Saludos

  79. #
    Estela4 de julio, 2020

    Hola. Tengo una casa individual en un pueblo y el ayuntamiento me han colocado un banco (asiento) en mi ventana. ¿Es eso legal?, ¿qué puedo hacer para que me lo quiten?

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    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días.

      En principio es legal. Está en la calle que es dominio público, el titular es el Ayuntamiento y un banco es mobiliario urbano que se puede situar en dominio público. Otra cuestión es que esa decisión del Ayuntamiento le pueda causar un daño a su propiedad, por lo que debería advertir de esa posibilidad al Ayuntamiento, y de que en caso de que ese daño se produzca va a exigir la correspondiente indemnización.

      Saludos

  80. #
    marta3 de julio, 2020

    Buenos días, mi pregunta es, queremos comprar una casa en un terreno dentro de un plan parcial, la casa está registrada en el registro de la propiedad como urbana y como casa residencial.
    en el catastro también está como residencial y urbana, los bancos me darán una hipoteca? muchas gracias

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    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días:

      Si la casa es conforme a la ordenación del Plan Parcial, sin problemas. En caso contrario estaría fuera de ordenación y habría que ver el alcance de ese fuera de ordenación (parcial o total) y las previsiones de ejecución del mismo. Si el Plan Parcial aun no se ha tramitado es complicado ya que no tiene ningún elemento para saber cual es la situación de la edificación. Ahora bien, tenga en cuenta que una edificación existente es indemnizable si es legal y el Plan Parcial prevé su eliminación.

      Si puede aportar más datos podemos concretar más la respuesta.

      Saludos

  81. #
    Pilar3 de julio, 2020

    Buenos días vivo en una casa adosada en un pueblo a las afueras la calle es considerada camino pero hay 8 chalet habitados con muchos niños , nos quejamos en el ayuntamiento de que constantemente pasan tractores con arados etc… a una velocidad elevada y claro es un peligro para los menores .nos dicen que no pueden hacer nada .mi pregunta es no se considera zona residencial y se puede evitar el paso o al menos señalizar la velocidad.

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    • JOSE CARLOS GUERRERO MALDONADO20 de julio, 2020

      Hola, no queda claro si el camino en cuestión es una vía urbana por encontrarse en suelo urbano, o un camino rural. En cualquier caso, la existencia de viviendas en este camino, justifica que puedan establecerse las limitaciones necesarias para garantizar la seguridad y bienestar de las personas que allí habitan. En este sentido, establecer limitaciones de velocidad y/o badenes, pasos de peatones,..o cualquier otra medida que disminuya el riesgo real para los niños parece lo lógico.

      Coméntelo con el alcalde de su municipio y trasmítale la necesidad de ordenar el tráfico de vehículos agrícolas eliminando el peligro que estos ocasionan sobre los niños.

      UN SALUDO

  82. #
    Raul30 de junio, 2020

    Hola, espero que me podáis ayudar. Hemos dado una señal para un chalet, el chalet está en zona no urbana, esta en tan buen estado y hay chalet al rededor que no se nos pasó por la cabeza que pudiera tener algo. Conclusión hemos hablado con urbanismo y nos lo esta mirando bien pero dice que es suelo no rustico, pero que propusieron hacerlo rustico industrial pero no lo aprobaron en el 2019. En esa zona hay muchos chalet y el polígono esta muy alejado de mi zona. Si me lo quedo y a los años pasa esa desgracia recuperaría el dinero del terreno y casa construida? Que me aconsejan? He pagado 18000€ de entrada.
    Muchas gracias

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    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días:

      ¿Puede concretar más la cuestión?. ¿En que Municipio es y de que Comunidad Autónoma?. ¿Puede situar en un foto área el lugar?.

      Gracias

      Saludos

  83. #
    Daniel28 de junio, 2020

    Hola buenas. Tengo una finca edificable en propiedad. El caso es que pedi el permiso para cierre al mismo tiempo que empezaba a hacerlo. Y ahora me e enterado que e incumplido alguna norma… tipo de bloque y cosas asi. La pregunta es: me pueden obligar a tirar el muro? O con una multa y pidiendo el permiso otra vez bien valdria?

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    • Emilio Martín19 de julio, 2020

      Buenos días:

      Si incumple la normativa le pueden obligar a tirar el muro o, en todo caso, adaptarlo a las previsiones de la normativa. Y eso es independiente de la sanción.

      Una infracción urbanística tiene el efecto de la sanción y por otro lado de aplicar medida de restauración del orden urbanístico (en este caso construir el muro conforme a la normativa), y son efectos independientes. Otra cuestión es que si restaura voluntariamente pueda tener el efecto de reducir la sanción.

      Saludos

  84. #
    Maria Forteza25 de junio, 2020

    Buenos días, tenemos dos terrenos juntos en una urbanizacion y queremos segregarlos. El Ayuntamiento nos dice que es posible. En uno de ellos ya hay una vivienda legal y en el otro no, pero legalmente se puede construir. Nos comentan que para segregar debemos encargar un proyecto técnico y separar la instalación de agua y electricidad de la casa del otro terreno. También hacer un estudio georreferenciado por tema lindes . LA segregación la vamos a asumir nosotros, pero aparte mi pregunta es la siguiente: como vendedores del terreno, ¿qué obligaciones tenemos? La pared divisoria tenemos que sufragarla nosotros o los nuevos propietarios? ¿Y el acceso a la luz y agua del terreno sin edificar? ¿Y la puerta del terreno sin edificar? ¿Qué es lo que estamos obligados a asumir como vendedores? Gracias

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    • JOSE CARLOS GUERRERO MALDONADO20 de julio, 2020

      Hola, de su pregunta deduzco que los terrenos que quieren segregar tienen consideración de solar y, por tanto, son aptos para edificar. Como vendedores, ustedes deciden las condiciones en las que venden. Quiero decir, pueden hacer las acometidas y elementos de la parcela, vendiendo con estos elementos ya resueltos. Obviamente, incrementarían el precio de la venta con estos gastos. Otra opción, vender tal y como está el solar, asumiendo el comprador todas las obligaciones del nuevo propietario. En este caso, tendrían que ponerse de acuerdo para ejecutar y sufragar el elemento divisorio entre terrenos.

      UN SALUDO

  85. #
    Lorena25 de junio, 2020

    Buenas tardes:
    Dispongo de una parcela urbana y urbanizable la cual he decidido meter luz. Tras tener la licencia de obra aprobada por el ayuntamiento para hacer una zanja y meter el cableado, el propio ayuntamiento me ha parado la obra por no tener permiso de la confederación hidrografica del Duero (CHD). Quien es responsable de pedir el permiso a la CHD.? Debiera haberme avisado el ayuntamiento Que era un requisito antes de aprobarme la licencia.?

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    • Emilio Martín26 de junio, 2020

      Buenas tardes.

      Si la parcela está en un suelo clasificado como urbano, y no está incluido en una actuación de transformación urbanística, se supone que es solar, y por lo tanto tiene todas las dotaciones urbanísticas necesarias. Ahora bien, si es que no tiene las dotaciones y de lo que se trata es de completarlas, es posible que requiera una autorización previa de la Administración competente, y la existencia o no de esa autorización previa, aunque fuera una obligación su aportación por parte del solicitante de licencia, debía haber comprobado el Ayuntamiento que la tenía antes de dar la licencia.

      Lo que no entiendo es por qué necesita autorización de la CHD, ¿Afecta la obra a algún cauce o sus zonas de policía y servidumbre?.

      Si es así seguro que necesita esa autorización, pero el fallo es del Ayuntamiento por darle licencia sin comprobar que no existía la autorización. Habría que ver el supuesto para comprobar si era un requisito previo, y en general, si lo es, debe de cumplirlo el solicitante. Pero el Ayuntamiento no debía haberle dado licencia si faltaba. Debía de haberle obligado a subsanar esa deficiencia. En ese caso el Ayuntamiento ha cometido un error y al pararle la obra puede incurrir en responsabilidad.

      Saludos

  86. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO19 de junio, 2020

    Buenas tardes y Gracias de antemano ,mi pregunta es la siguiente. En Nigüelas , ¿ las NNSS, dicen algo de la prohibición de aprovechar ( debido al desnivel del terreno) un semisotano?
    Se aprobó Licencia de construcción con fines agrícolas, cumpliendo parcela mínima, La pregunta es Se podría agrupar 756 metras mas al esta licencia?
    Gracias

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    • Emilio Martín26 de junio, 2020

      Buenas tardes

      Consultadas la Normas urbanísticas de la NN.SS del Municipio en la página de la Junta de Andalucía (aprobadas el 30/01/01), el artículo 3.1.3.f de la Normativa señalada que “para que una construcción bajo rasante no se contabilice como una planta cualquiera que vaya a ser su uso, la cara superior del forjado correspondiente deberá estar a una altura igual o inferior a 1,40 m, sobre la rasante de la calle o el terreno”. Habrá que entender, que establecida la rasante del terreno o de la calle (de aplicación den función de la calificación urbanística), todo lo que se edifique por debajo de esa altura, en cualquier punto de la rasante, no computa como altura y por tanto como edificabilidad.

      En cuanto a la agrupación de parcelas, lo que está sujeto a licencia o autorización, tanto en la LOUA como en el TRLSRU es la segregación. En algunos Planes se indica que cualquier alteración parcelaria es objeto de licencia o autorización, pero en las NN.SS de Nigüelas no veo que se contemple esa obligación. Yo creo que lo prudente es consultar con el notario sobre si va a exigir autorización municipal de la agrupación cuando vaya a protocolizar la obra nueva. Si la contestación es afirmativa no cuesta nada solicitar la autorización al Ayuntamiento, que en cualquier caso puede tramitarse de forma independiente a la licencia de obras o como un modificado de la misma.

      Saludos.

  87. #
    carlos19 de junio, 2020

    hola buenas y gracias de antemano,tengo un terreno en cadiz esta clasificado como urbano no consolidado,aun esta a la espera de consolidarse,lleva así años y quería darle alguna utilidad como negocio de algún tipo,hacer una piscina publica o un chiringuito,no se que se puede hacer legalmente ya que no tiene acometidas ni nada y no se si podría ya que para dichas cosas se necesitaría luz,agua y saneamiento,hay alguna forma de poder darle alguna utilidad a ese terreno mientras se termina de consolidar?

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    • Emilio Martín26 de junio, 2020

      Buenas tardes.

      Si es un suelo urbano no consolidado sin ordenación pormenorizada aprobada (Plan Parcial o Plan Especial, o la figura que establezca el planeamiento general) puede solicitar una licencia de obras y uso provisional. El artículo 55.1 de la Ley de Ordenación Urbana de Andalucía (LOUA) remite para este supuesto a su artículo 53.1 que señala que:

      “Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado (y suelo urbano no consolidado) sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior”.

      El apartado 3 de ese artículo 52 prevé que “(…) podrán llevarse a cabo las construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el municipio y sin derecho a indemnización alguna. La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio”.

      Mientras no se ordene el suelo y no se desarrolle puede solicitar licencia en estas condiciones. Lógicamente, si la parcela no tiene servicios y no puede acceder a los mismos por estar alejados los puntos de suministro, tendría que procurarse formas de autoservicio (generadores, pozos o almacenamiento de agua, autodepuración, etc.). Si los puntos de suministro son asequibles, este tipo de licencia le da la posibilidad de solicitarlos, claro está, cubriendo usted con los gastos.

      Saludos.

  88. #
    javier19 de junio, 2020

    Buenos dias.
    Alguien podria decirme donde puedo localizar el PLAN DE ORDENACION TERRITORIAL DE AGLOMERACION URBANA DE GRANADA (POTAUG) porque no hay manera de encontrarlo en PDF.
    Gracias

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  89. #
    Raúl18 de junio, 2020

    Hola muy buenas,

    Me gustaría hacer un proyecto personal permacultural en Tarragona, concretamente estoy entre una parcela URBANIZABLE de 8.400m2 población: el Masroig y la otra es NO URBANIZABLE de 6Ha población: Montmell y el precio es casi el mismo varía muy poco.
    Entre mis millones de dudas, después de leer y releer entiendo que ¿ terreno urbanizable, en teoría no tengo problemas para instalar una casa prefabricada?? ¿ merece más la pena comprar el terreno urbanizable aunque tenga menos metros para un proyecto de permacultura?
    También hoy he leído que con las mobil home existe un vacío legal ya que se consideran un bien MUEBLE por ser transportables como vehículos y no necesitan permisos de obra, es cierto? Podría ser una buena opción para empezar, espero me ayuden..

    Gracias por la atención,

    Saludos.

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    • Emilio Martín26 de junio, 2020

      Buenas tardes.

      Para estas situaciones, los artículos 53 y 53 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña prevé la autorización usos y obras de carácter provisional. Le transcribo el con contenido de los artículos:

      “Artículo 53. Usos y obras de carácter provisional.
      1. En los terrenos comprendidos en sectores de planeamiento urbanístico derivado o en polígonos de actuación urbanística y, fuera de estos ámbitos, en los terrenos destinados a sistemas urbanísticos, pueden autorizarse usos y obras de carácter provisional que no estén prohibidos por la legislación y el planeamiento sectoriales o por el planeamiento territorial o urbanístico, mientras no se haya iniciado el correspondiente procedimiento de reparcelación o, de ocupación directa o de expropiación para la ejecución de la actuación urbanística que les afecta.
      1 bis. En caso de que en los terrenos a los que se refiere el apartado 1 esté prevista la gestión del planeamiento por el sistema de actuación urbanística de reparcelación, pueden autorizarse nuevos usos de carácter provisional a partir de la inscripción en el Registro de la propiedad del proyecto de reparcelación. Los usos autorizados no pueden tener un plazo de vigencia superior a los siete años a contar desde la fecha de inscripción del proyecto de reparcelación, y solamente pueden autorizarse en las fincas edificadas previamente al inicio del proyecto de reparcelación, de conformidad con el planeamiento que se ejecuta, y siempre que no impidan la futura ejecución de sus previsiones. Las obras necesarias para el desarrollo de los usos autorizados con carácter provisional se someten al régimen establecido para las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación.
      2. Los usos provisionales autorizados deben cesar y las obras provisionales autorizadas deben desmontarse o derribarse cuando lo acuerde la administración actuante, o cuando haya transcurrido el plazo de vigencia establecido en el acuerdo de autorización, sin que en ningún caso los afectados tengan derecho a percibir indemnización.
      3. Solo pueden autorizarse como usos provisionales:
      a) El almacenaje o el depósito simple y mero de mercancías o de bienes muebles.
      b) La prestación de servicios particulares a los ciudadanos.
      c) Las actividades del sector primario y las actividades comerciales que estén relacionadas.
      d) Las actividades de ocio, deportivas, recreativas y culturales.
      e) La exhibición de anuncios publicitarios mediante paneles.
      f) En las construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano, los usos admitidos en la zona urbano, los usos admitidos en la zona urbanística en que estén incluidos los terrenos que ocupan.
      Si estas construcciones e instalaciones están en situación de fuera de ordenación, la correspondiente autorización de usos y obras provisionales se sujeta a las determinaciones del presente artículo con las limitaciones establecidas por el artículo 108.
      4. No puede autorizarse en ningún caso como uso provisional el residencial ni, en suelo no urbanizable, los usos disconformes con el citado régimen de suelo.
      5. Solo pueden autorizarse como obras provisionales las vinculadas a los usos provisionales a que se refiere el apartado 3 y las vinculadas a actividades económicas preexistentes. Dichas obras deben ser las mínimas necesarias para desarrollar el uso sin omitir ninguna de las normas de seguridad e higiene establecidas por la legislación sectorial, y deben ser fácilmente desmontables y trasladables.
      6. Los terrenos destinados a sistemas urbanísticos ya adquiridos por la Administración pública pueden ser ocupados temporalmente por razón de la ejecución de obras o la prestación de servicios públicos. También pueden ser utilizados de manera temporal y esporádica para instalar mercados ambulantes o para desarrollar actividades de ocio, deportivas, recreativas, culturales, aparcamientos públicos y similares. La autorización de dichos usos por la administración titular del dominio público no supone el incumplimiento de la obligación de destinar los terrenos a las finalidades determinadas por el planeamiento urbanístico”.

      “Artículo 54. Procedimiento para la autorización de usos provisionales del suelo y de obras de carácter provisional.
      1. Las solicitudes de autorizaciones o de usos y obras provisionales a que se refiere el artículo 53.1, 2, 3, 4 y 5 deben contener, además de los requisitos exigidos por la legislación aplicable en materia de procedimiento administrativo común y en materia de régimen local, los siguientes documentos:
      a) La memoria justificativa del carácter provisional de los usos y obras.
      b) La aceptación por los propietarios y gestores o explotadores de los usos y obras en virtud del contrato de arrendamiento o cualquier otro negocio jurídico de cesar los usos y de desmontar o derribar las obras cuando lo acuerde la administración actuante, sin derecho a percibir indemnización por este concepto ni por la finalización del contrato de arrendamiento o de cualquier otro negocio jurídico.
      c) El compromiso de las mencionadas personas de reposición de la situación alterada por los usos y obras solicitados a su estado originario.
      2. Si la solicitud presentada cumple los requisitos a que se refiere el apartado 1, el ayuntamiento que corresponda ha de someterlo al trámite de información pública por el plazo de veinte días y, simultáneamente, debe solicitar el correspondiente informe a la correspondiente comisión territorial de urbanismo, que la ha de emitir en el plazo máximo de dos meses. El ayuntamiento no puede autorizar los usos y obras provisionales solicitados si dicho informe es desfavorable.
      3. La autorización de usos y obras provisionales queda supeditada a:
      a) La constitución de las garantías necesarias para asegurar la reposición de la situación alterada a su estado originario.
      b) La condición resolutoria que los compromisos aceptados por los interesados sean también aceptados expresamente por los nuevos propietarios y por los nuevos gestores o explotadores de los usos y las obras en virtud de contrato de arrendamiento o cualquier otro negocio jurídico que les sucedan.
      4. Las condiciones bajo las cuales se otorga la autorización de usos y obras provisionales, aceptadas expresamente por los destinatarios, han de hacerse constar en el Registro de la Propiedad, de conformidad con la legislación hipotecaria. La eficacia de la autorización queda supeditada a esta constancia registral”.

      Según el artículo 187.1.m del Decreto Legislativo, las casas prefabricadas también están sujetas a licencia, y en el supuesto que comenta también tendría carácter provisional.

      Saludos.

  90. #
    Rafael Girón18 de junio, 2020

    Buenas tardes compañeros. Os planteo un problema que tengo con un cambio de uso en el Ayuntamiento de Granada. Partimos de un Edificio de 1969 de 5 plantas de altura. En su dia la 1ª Planta la pasaron a uso oficina y el resto de plantas son viviendas. He presentado en el ayuntamiento de Granada la memoria de cambio de uso en la que se cumplen todas las especificaciones que marca el PGOU a excepción de la altura libre que en mi caso es 2,50 (no hay posibilidad de subir mas puesto que es la altura libre de forjado). En el analisis de la normativa a cumplir especifico que dicha vivienda cumple las condiciones de la orden de 1944. Bueno pues me deniegan el cambio de uso porque establecen que si o si tiene que tener los 2.60m. Todas las plantas del edificio poseen la misma altura de 2.50 con uso residencial. Por tanto ¿me condenan esa planta a ser para siempre oficina? Ensu dia fue residencial y pasó a oficina. El uso dominante del Edificio es el residencial. ¿Existe alguna manera de poder justificar esto?. Gracias de antemano.

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    • JOSE CARLOS GUERRERO MALDONADO18 de junio, 2020

      Hola Rafa, la altura libre es una condición de habitabilidad que cumplió el inmueble en el momento de su construcción. Esa fue la altura libre autorizada cumpliéndose los requisitos exigibles para obtener la cédula de habitabilidad.
      La cédula de habitabilidad significa el reconocimiento de por la Administración de que la vivienda reúne las condiciones necesarias para ser habitada, habilitando para la contratación de los suministros precisos al efecto. En Andalucía, la cédula de habitabilidad, o posterior licencia de primera ocupación, tienen carácter indefinido.

      Por otra parte, no se debe confundir, una condición de habitabilidad, como la altura libre, con un parámetro básico urbanístico. Las condiciones de habitabilidad son aspectos recogidos por las Ordenanzas de Edificación, mientras los parámetros urbanísticos son elementos de la Ordenación Urbanística.

      En la licencia de ocupación del art. 13.1.d. segundo párrafo (RDUA) el control de las condiciones de habitabilidad debe realizarse sobre la normativa de aplicación a la fecha en la que se autoriza la construcción del inmueble. Aplicar otro criterio normativo, desde mi punto de vista, es un exceso que tiene como resultado la denegación de licencias de ocupación, cambio de uso, segregación,… llevando a la congelación del inmueble como si se tratara de un fuera de ordenación absoluto.

      Como curiosidad señalarte que el Código Técnico establece como altura mínima de 2,50 m. Quiero decir que desde el punto de vista técnico cumple con la normativa actual, pero eso lo conoces tu mejor que yo.

      UN SALUDO

  91. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO18 de junio, 2020

    Buenos días os planteo la siguiente pregunta: El cliente solicita un cambio de uso de Local a vivienda en Granada.El GUL , dice que la entrada de la ” vivienda” no puede ser por la calle -Fachada- , si no por las zonas comunes y con la aprobación de toda la Comunidad, en este caso hay un comunero que se opone. ¿ es imprescindible la autorización de toda la comunidad?.Administrativamente se puede permitir el cambio de uso : siempre que no cambie la participación de cuotas,que no venga expresesamente en los estatutos y según sentencia TS 12 septiembre 2013 , que no se altere las zonas comunes.

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    • Emilio Martín26 de junio, 2020

      BBuenas tardes.

      Te doy mi opinión.

      El Plan General de Granada lo que impone es que la entrada a la vivienda en un edificio plurifamiliar sea desde un espacio común. Lo que dice literalmente el PGOU es: “se entiende por uso pormenorizado residencial vivienda plurifamiliar, al alojamiento de personas vinculadas familiarmente en una vivienda agrupada, horizontal o verticalmente, con otras viviendas en un único edificio, con accesos y elementos comunes a todas ellas” (artículo 6.1.9, apartado 2 de la Normativa). En una interpretación muy restrictiva del Plan, algunos técnicos (ahora parece que son mayoría) interpretan que el elemento común es portal o escaleras, y se olvidan de que la fachada también lo es. Si se entra en el juego de que el elemento común es sólo el portal o la escalera, te lanza a pedir la autorización de la comunidad, y se convierte una determinación de carácter urbanístico, que debe ser reglada, en una decisión de la comunidad de propietarios, que pueden actuar, en cualquier caso si tocas la fachada, pero fuera del ámbito administrativo que implica la autorización mediante licencia.

      Un edificio con calificación que considera el uso característico como plurifamiliar puede ser destinado, en el 100% de su superficie construida, a uso residencial, y lógicamente a las vivienda se entra por un elemento común, la fachada, entre otros (así ocurre en algunas edificaciones ya existentes).

      Como te van a poner pegas hagas lo que hagas, y por si no consigues la autorización de la comunidad; si tienes una necesidad o imperiosa necesidad de utilizar el local como vivienda, te aconsejo que explores la posibilidad de iniciar las actuación mediante declaración responsable, teniendo en cuenta el contenido del artículo 169bis.1.e de la LOUA, que prevé que se pueda actuar por esta vía en los “cambios de uso en las edificaciones señaladas en el apartado b), o en parte de las mismas, dentro de los permitidos por la ordenación urbanística vigente”.

      Si te apetece comentamos más despacio el tema.

      Saludos

  92. #
    José María17 de junio, 2020

    Buenos días.
    Con fecha 10 abril de2018 presentó una licencia para una casa, con todas las certificaciones Favorables del Gobierno de Cantabria, con fecha 19 de junio del mismo año, se paralizan todas las licencias de obras en dos años por la aprobación inicial del pgou de la localidad /Suances/. Llevamos dos aprobaciones iniciales, la Segunda suspendieron las licencias por un año 3de junio 2019. Este 19 de junio de 2020 terminan los dos años de suspensión. Mi pregunta es. Me tiene que conceder el ayuntamiento la licencia presentada hace dos años con todos los informes favorables que en su día presente? La no tramitación de aquella licencia fue debido a que en el nuevo plan se catalogaba como rústico protegido.
    Saludos y Gracias

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    • Emilio Martín26 de junio, 2020

      Buenas tardes.

      Creo que la respuesta a su consulta está respondida en el apartado 7 del artículo 65 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria:

      “Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la publicación de la suspensión y que se adecuen al planeamiento hasta ese momento vigente tendrán derecho a ser indemnizados por el coste justificado de los proyectos y a la devolución, en su caso, de los tributos municipales. La indemnización por esta exclusiva causa no se producirá hasta la aprobación definitiva del planeamiento en que se constate la incompatibilidad con la nueva regulación de la actividad que se pretende”.

      Si la solicitud que tramitó en su momento es contraria a la nueva ordenación no se le puede conceder licencia, pero tendrían que indemnizarle.

      Cuestión distinta es por qué no se le concedió licencia en plazo. Si presentó la solicitud con toda la documentación requerida el 10 de abril del 2018, la licencias debió de concederse en el plazo de tres o cuatro meses, si no se produjo ninguna interrupción en la tramitación (artículo 191 de la Ley 2/2001), y con independencia de los posibles efectos del silencio (artículo 192) no hay que olvidar el contenido del artículo 48.d del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que implica un supuesto indemnizatorio por daños por mal funcionamiento de la Administración, distinto del anterior:

      “Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:
      (…)
      d) La anulación de los títulos administrativos habilitantes de obras y actividades, así como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegación improcedente. En ningún caso habrá lugar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado”.

      Saludos.

  93. #
    Juan13 de junio, 2020

    Mis dudas son las siguientes:

    Existe posibilidad adquirir finca rustica en suelo no urbanizable de especial protección de uso agrícola en fuentevaqueros. Con superficie de 1000 metros, piscina y secador habilitado por dentro como vivienda. Fecha construcción en 1987 y posible licencia de obras. No expediente disciplina.

    Según legislación vigente ido A en contra legislación urbanística y las acciones de admon no prescriben.

    Quería saber si puedo solicitar un afo o bien fuera ordenacion.

    Y en segundo lugar como conseguir ortofotos del catastro de granada o de comporador pnoa de junta andalucia del 1983 al 1992.

    Y si podría acreditar la construcción de otras formas

    Gracias

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    • Emilio Martín26 de junio, 2020

      BBuenas tardes.

      En relación con la ortofotos, consulta esta página que, quizás te sea de ayuda: https://pnoa.ign.es/ortofotos

      En cuanto a la situación de la edificación existente, si tiene licencia todo lo que comentas, la situación no es de asimilado a fuera de ordenación (AFO), sino de fuera de ordenación (FO) y eso de lo debe certificar el Ayuntamiento. La posibilidad de intervención en un FO, si el Plan (NN.SS.) no dice nada, está regulada en el artículo 34.2 de la LOUA.

      Tienes que tener en cuenta que en suelo no urbanizable (en caso de que no tenga licencia) la acción de restauración del orden no prescribe desde el momento en el que el suelo se declaró protegido, y la NN.SS de Fuente Vaqueros son del año 1992 (en todo caso el suelo se protegería aquí), por tanto en una obra de 1987 ya había prescrito la medida de restauración en el año 1992 cuando se aprobaron las NN.SS. (cuatro años) si no se había iniciado el expedientes disciplinario.

      Saludos

  94. #
    Sebastian11 de junio, 2020

    Tengo una parcela en jaen catalogada como urbana diseminada, se puede construir una vivienda??

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    • Emilio Martín12 de junio, 2020

      Buenas tardes.

      Imagino que se está refiriendo al Municipio de Jaén. Pero en la Normativa de su PGOU no aparece esa definición que hace de “urbana diseminada”. ¿Puede situarnos con una fotos área o una referencia catastral la parcela?.

      Saludos

  95. #
    Serarin Rojo11 de junio, 2020

    Quería vender una vivienda que se encuentra dentro de una unidad de actuación no desarrollada. El plan general permite modificar las construcciones exisstentes pero no permite levantar nuevas construcciones.
    Un posible comprador me informa que, al estar la vivienda afectada por un plan de actuación urbanístico delimitado, el banco no le concede crédito hipotecario sobre la vivienda a comprar.
    ¿Puede se eso cierto o es un simple argumento para desistir de la compra?
    Gracias

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    • Emilio Martín12 de junio, 2020

      Buenas tardes:

      ¿La actuación deja fuera de ordenación su vivienda?. ¿Cómo afecta el Plan a su vivienda?. ¿Puede darnos más datos?.

      Saludos

  96. #
    .Mariano Diego Rodríguez10 de junio, 2020

    EL alcalde del pueblo compra una casa derruida enfrente de la nuestra, esta casa tiene un poste de unos 5 metros de alto que recogía cables eléctricos desde hace muchísimos años, decide convertir el solar de esta casa en una especie plaza ajardinada. como consecuencia de ello traslada dicho poste a la pared de nuestra casa, en cima de la acera y como a cuatro centímetro de la pared, con cales enterrados que vienen de todas las viviendas de alrededor, con lo que supone de riesgo que puedan entrar en nuestra vivienda, ya que el poste tiene como escaleras para poder trepar. Esto lo ha realizado los días de confinamiento, sin nuestra autorización, sabemos que lo ha realizado personal del ayuntamiento, el propio alcalde, y ha contratado a una compañía eléctrica para hacer las instalaciones, según nos cuentan los vecinos.
    Quisiera saber que posibilidades tenemos de reclamar, si lo puede hacer por decisión del propio alcalde, o que requisitos tiene que cumplir para para hacer lo comentado.

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    • JOSE CARLOS GUERRERO MALDONADO15 de junio, 2020

      Buenas tardes, el Ayuntamiento tiene la potestad de disponer las infraestructuras urbanas eligiendo la ubicación que mejor convenga a la prestación del Servicio. Ahora bien, si el poste que usted denuncia permite fácilmente el escalo de su vivienda, podríamos suponer una responsabilidad civil del Ayuntamiento en el caso de que se produjera un robo y quedara probado el acceso. Esta sería la base de la reclamación que usted podría interponer.

      No obstante, le recomiendo que, antes de interponer reclamación alguna, se dirija al responsable de infraestructuras de su municipio y le solicite que desplace el poste o adopte las medidas oportunas que impidan el acceso a su vivienda a través del mismo.

      UN SALUDO

  97. #
    Cristina10 de junio, 2020

    Buenos días, tenemos un terreno de mi abuelo que estaba vallado y con una alberca de hace 30 años de 1’33 de alto (ilegal claro, hace 30 años). Queremos adecentar un poco la parcela para poder estar allí durante este verano. Arreglar el terreno y plantar césped, cambiar los tramo de valla viejo y pintar la alberca para meterle agua y poder utilizarla para regar. Hay que pedir algún tipo de licencia al Ayuntamiento? Es un terreno que ahora está a nombre de mis tías (una herencia) y queremos avisar al Ayuntamiento que vamos a estar allí.

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    • Emilio Martín12 de junio, 2020

      Buenas tardes:

      Si el terreno está en Andalucía, como mucho deben de presentar una declaración responsable con las actuaciones que ha mencionado, en aplicación del artículo 169bis de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

      Saludos

  98. #
    Saturnino Prado Medrano9 de junio, 2020

    Se me ha notificado orden del Ayto de Totana (Murcia) orden de rehabilitar fachada de vivienda (casa) por motivos de seguridad, pero del tenor de la orden se desprende que realmente es por motivos ornamentales o al menos así lo interpreto yo, pues se me incide en la forma de los revestimientos, y motivos de seguridad no parece haber. ¿Estoy obligado a ello? Máxime cuando dicha fachada a reparar quedó en esa situación tras derribar, hace 30 años, el propio Ayto el edificio contiguo, dejando la fachada en tal situación. Adjunto fotografía de la fachada y notificación del Ayto. Gracias por su respuesta de antemano.

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    • Emilio Martín10 de junio, 2020

      Buenos días:

      El deber de conservar incluye el ornato también. El artículo 235.2 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia se refiere el deber de conservar, sin más. Pero el artículo 15.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) es mucho más concreto:

      “El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes:
      a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
      b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.
      c) Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas”.

      Y en esta misma línea se pronuncia el artículo 23 de la Normas Urbanísticas del Plan General Municipal de Ordenación de Totana, aprobado en el 2015:

      “Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana.
      El mantenimiento de dichas condiciones, así como la imposición de la ejecución de obras podrá ser exigido a través de las órdenes de ejecución emanadas del Ayuntamiento de Totana o de los Organismos Urbanísticos habilitados al efecto”.

      Lógicamente este deber tiene el límite del deber de conservar (artículo 15.3 del TRLSRU, por ejemplo).

      Cuestión distinta es que el deterioro de la fachada sea consecuencia de la actuación del Ayuntamiento. Debería alegarlo en referencia a la orden de ejecución.

      Saludos

  99. #
    joan gonzalez8 de junio, 2020

    Mi consulta es , que mi propiedad junto con otras esta en proyecto de reparcelacion , tengo una vivienda en propiedad y la casa es centenaria , puedo pintarla y acondicionarla para uso propio , segun en el ayuntamiento me dicen que no , porque en caso de expropiacion al estar en malas condiciones valdria mucho menos.
    Puedo pintar mi vivienda y en caso de negativa es denunciable?

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    • Emilio Martín10 de junio, 2020

      Buenos días

      ¿Se ha iniciado la reparcelación?. En ese caso, procede la suspensión de licencias y no se pueden otorgar. Ahora bien, para pintar la casa ¿es necesaria licencia?. ¿es un acto sujeto a licencia?. Efectivamente, cuando se entra en un proceso reparcelatorio, se suspenden las licencias precisamente para evitar un incremento en la valoración del inmueble en caso que tenga que desparecer como resultado de la ejecución del Plan urbanístico para lo que se tramita la reparcelación. Pero, ¿cual es el incremento del valor de indemnización de la casa en le caso de pintarla?.

      Si sólo pretende pintarla hágalo. Compruebe si en lo que pretende hacer está sujeto a licencia, y si no lo está hágalo.

      Saludos

  100. #
    Maria Ferrís5 de junio, 2020

    Tengo un proyecto de obra para un edificio de dos viviendas visado en 2003 y una de las dos plantas quedó diafana, concediendose licencia solo para una vivienda. En su momento se presentó proyecto de ICT.
    Quiero retomar las obras y solicitar licencia con ese mismo proyecto y deseo saber si el proyecto es valido o como tengo que actualizarlo. La envolvente del edificio quedó totalmente finalizada.

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    • Emilio Martín7 de junio, 2020

      Buenos días.

      ¿Es en la Comunidad Autónoma Andaluza?.

      ¿Puede concretar más el supuesto?. ¿Sobre que le dieron licencia, sobre un básico y de ejecución completo?. ¿Tiene licencia de ocupación sobre la vivienda que construyo?. ¿La planta diáfana tenía licencia con una distribución concreta?.

      Saludos

  101. #
    sergio3 de junio, 2020

    Me comenta el. arquitecto municipal que la única forma es urbanizar todo el sector(mi suelo y dos mas) de más de 35.000m2, en un pueblo de 4000 hab.

    ¿Ahora la pregunta es, quien delimita los sectores a urbanizar y por que esas dimensiones? yo podría asumir urbanizar mi suelo pero ponerse de acuerdo es ese proyecto es inviable, en esta población y en estos tiempos… no hay demanda ni la habrá en varios años…

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    • Emilio Martín7 de junio, 2020

      Buenos días otra vez. Seguramente su arquitecto ha consultado las condiciones del programa de actuación urbanizadora y esas son las condiciones. Es importante saber si no existe ordenación pormenorizada-detallada sobre el suelo, si existen plazos concretos o no, y si estos se han sobrepasado sin que el Ayuntamiento haya actuado, por qué en ese caso es más factible la actuación de carácter provisional.

      En cualquier caso, si el programa ha perdido vigencia el régimen del suelo es el del rústico de reserva. Y debería explorar las posibilidades de actuación previstas en el artículo 54 de la Ley.

  102. #
    sergio2 de junio, 2020

    buenas tardes,

    Dispongo de una parcela catastral de 7200m2, dentro de un sector junto a otras dos de distinta propiedad, en el catastro aparece como urbano, sin edificar, y en el sistema de información urbanística como urbanizable con ordenación detallada, hace más de 15 años se realizó un proyecto de Pau que no se ha llevado a cabo, al menos aún, y no creo que se ejecute por el tipo de proyecto , de uso intensivo.

    La parcela o suelo se encuentra colindante a una calle de circunvalación, con acceso a ella, dispone de la acometida y suministro de agua, y justo al otro lado de la calle un centro de transformación y alcantarillado disponible.

    Mi pregunta es, podría edificar una vivienda en mi propiedad? o tengo una propiedad bloqueada de forma indefinida.

    Se encuentra en un pueblo de de la provincia de toledo. Como información adicional, hay 7-8 viviendas que se han construido en estas mismas condiciones, aunque desconozco si exactamente dentro del mismo pau en el que encuentra mi suelo.

    gracias.

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    • Emilio Martín7 de junio, 2020

      Buenos días:

      Por lo que dice parece que el suelo se sitúa en un suelo urbanizable con programa de actuación urbanizadora, cuyo régimen está regulado en el artículo 68 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha. Ahora bien, parece por lo que dice que el suelo no está ordenado por el correspondiente Plan Parcial (artículo 26 del mismo Texto), aunque seguramente la ordenación la estableció el Plan de Ordenación Municipal (artículo 24.2.c).

      La posibilidad de materializar usos, construcciones o edificaciones mientras no se desarrolle el programa de actuación urbanizadora y se ordene el suelo de forma detallada, bien mediante el Plan de Ordenación Municipal o el Plan Parcial, sería la realización de obras provisionales, que por otro lado, parecen vetadas según el contenido del artículo 67 del Texto legal señalado, si existe programa de actuación urbanizadora:

      “En el suelo urbanizable, en tanto no se haya aprobado el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora, será aplicable el régimen propio del suelo rústico de reserva.
      En el suelo urbanizable a que se refiere el párrafo anterior sólo podrán autorizarse:
      a) Las obras correspondientes a infraestructuras y sistemas generales.
      b) Las obras provisionales respecto de las que se haya asumido, con inscripción en el Registro de la Propiedad, la obligación de su demolición, sin derecho a indemnización, en el momento en que así lo requiera la Administración actuante”.

      En cualquier caso no hay que perder de vista esta posibilidad, si es que no existe la ordenación que permite el desarrollo de la actuación según plazos concretos, el contenido del artículo 172 del Decreto Legislativo 1/2010:

      “1. Cuando no dificultaren la ejecución de los Planes, podrán autorizarse en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, usos u obras justificadas de carácter desmontable, que habrán de desmontarse o, en su caso, demolerse sin derecho a indemnización cuando lo acordare el Ayuntamiento.
      2. La autorización se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra”.

      Consulte esta posibilidad en el Ayuntamiento.

      De todas formas, si el programa de actuación urbanizadora está aprobado, el Ayuntamiento es responsable de no actuar para su ejecución según los plazos previstos en el mismo, por las formulas señaladas en la Ley (artículo 110),

      Saludos.

  103. #
    Rafael29 de mayo, 2020

    Buenos dias compañeros, tengo duda sobre si en una intervencion de cambio de uso necesitamos la figura de Arquitecto o Aparejador para la Ejecucion de Obra. Se trata de un cambio de uso total de un Edifcicio ( por tanto el proyecto debe de firmarlo un arquitecto) pero la obra a realizar para su adaptación es obra menor, no se modifica estructura, sólo se cierra un hueco de escalera y se abre otro para instalar un ascensor.El volumen de la Edificación es el mismo y no se amplia superficie construida. ¿Pensaís que para la Dirección de Obra se necesitan las dos figuras? Gracias

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    • Silvia Suárez. Dpto. Visados1 de junio, 2020

      La LOE ha venido en establecer definitivamente el deslinde entre lo que cabe o no considerar como “proyecto arquitectónico”, y, por tanto, entre lo que puede o no proyectar un Arquitecto Técnico. En el caso que nos comentas, sería claramente una obra que sí está sujeta a la redacción de proyecto arquitectónico, y que debe ser redactado por arquitecto. Todo ello, de conformidad con la legislación aplicable y la jurisprudencia que la interpreta.
      Del mismo modo en el que la LOE atribuye la autoría de los proyectos, lo hace para designar al Director de Obra; de una forma un tanto ambigua, dado que la referencia que aparece en la citada Ley es la siguiente:
      En el caso de la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto.
      Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
      Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
      Idénticos criterios se seguirán respecto de las obras a las que se refieren los apartados 2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley.
      (El proyecto al que haces referencia estaría incluido en el apartado 2. b) del artículo 2.)
      De modo que, si ante esta afirmación se entiende que es el arquitecto el profesional competente para redactar este proyecto, debe ser de igual modo el profesional competente para asumir la dirección de obra. Por otro lado, será el arquitecto técnico, el profesional competente para llevar la dirección de ejecución de las obras dirigidas por los arquitectos.
      En los comentarios a la LOE, realizados por el Consejo General, se indica que: En todos aquellos proyectos en los que el arquitecto técnico tenga reconocida la capacidad de proyectar, podrá asimismo ejercer las funciones de director de obra.
      En este caso, al no poder ser proyectista, entendemos que tampoco podemos ser Directores de Obra.
      No obstante, quiero dejar constancia de que en estos temas, es bastante complicado encontrar una respuesta que convenza a todos, dada la falta de una definición tajante que la Ley debería establecer para esta tipología de proyectos, y seguro que las interpretaciones serán variadas y no exentas de largos debates.

  104. #
    Borja28 de mayo, 2020

    Hola, soy dueño de un restaurante y la normativa vigente del gas obliga a tener acceso a las botellas de gas por la parte exterior del restaurante . He pedido permiso al ayuntamiento para realizar la obra,. la fachada de mi restaurante da a un parque, propiedad del ayuntamiento. Me dicen que no puedo abrir el acceso al gas porque es una propiedad publica, que algun dia podria ser privada. Mi pregunta es, se pueden negar a que realice la obra? Porque si la normativa me obliga, y ellos se niegan , es un poco ilogico. El restaurante lleva alli 20 años, que hago ? cierro el local? Muchas gracias.

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    • Emilio Martín1 de junio, 2020

      Buenos días:

      Si el parque marca la alineación oficial de su parcela y edificación, tiene la misma consideración que una calle (naturaleza jurídica de bien de uso y dominio público), y por lo tanto su propiedad puede tener acceso desde ahí. Otra cosa es que existan impedimentos físico para el acceso o que se haya contemplado alguna prohibición expresa desde el planeamiento urbanístico. Pero la propiedad no puede ser una excusa. Las calles también son propiedad del Ayuntamiento.

      Saludos

  105. #
    Martin28 de mayo, 2020

    Buenas tardes !

    Queria consultar algo sobre tema de segregacion de las fincas rusticas.

    Tenemos una finca y queriamos hacer una segregacion, la finca es de regadio, y respetando la unidad minima de cultivo , podemos segregar la finca a 4, es decir finca A, despues de segregacion se va a convertir finca 1 – 2 – 3 – 4 .
    Mi consulta seria, como es una finca de regadio, y hay comunidad de regantes , como seria el tema de agua despues de segregar la finca?

    Muchas gracias

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    • José Carlos Guerrero Maldonado1 de junio, 2020

      Hola, la segregación que plantees deberá cumplir con las dimensiones mínimas establecidas en la legislación agraria de su comunidad autónoma y con las señaladas por el instrumento de planeamiento de su municipio. Una salvada esta cuestión básica, deberá proceder a poner en conocimiento de la comunidad de regantes la propuesta de segregación en la que se garantiza la equidistribución del derecho de agua que posee la finca matriz. Para ello deberá dotar de canalización de entrada y salida a cada una de las fincas resultantes. De este modo la comunidad de regentes aceptará la segregación propuesta y procederá a reconocer el derecho de riego de cada parte.

      Comentarle que no hay ninguna ley que regule con carácter general el régimen de las comunidades de regentes. Cada comunidad tiene unas reglas propias que proceden de la costumbre del lugar, por lo que le recomiendo que contacte con el responsable de ésta antes de iniciar trámite alguno.

      Espero que esta respuesta le sea de utilidad.

      Un saludo.

  106. #
    Jose Luis Sevilla28 de mayo, 2020

    Buenas tardes, planteo un caso:

    En un municipio de Andalucía, existe una finca registral única con una superficie x en SNU. Dentro de la finca existen dos edificaciones separadas e independientes dedicadas a vivienda. El propietario de la finca, en el año 1980 vende una mitad indivisa de la misma a otro señor, mediante contrato privado donde no se identifica ninguna construcción sino solamente la superficie que se le vende. Este contrato se eleva a público ante Notario en 1999, donde se asignan zonas de uso, quedando cada vivienda en sendas parcelas, declarando obra nueva de una parte de la construcción que existía, aunque no coincide con la realidad. La es inscrita en el Registro de la Propiedad. Todo ello porque las parcelas son indivisibles por tener una superficie tal que no puede ser dividida.
    De las dos edificaciones, una es antigua (1896) y la otra parece que es de la década de los 80 (1980 según certificación catastral).
    Catastralmente el suelo está dividido en dos parcelas catastrales que coinciden sustancialmente con lo descrito en la escritura de compraventa y definición de asignación de usos.
    El municipio en sus NNSS aprobadas definitivamente en 1999, clasifica el suelo como SNU de Especial Protección, y a su vez establece que “Las edificaciones existentes en suelo no urbanizable que, deconformidad con la información que acompaña a las presente normas, no proceda la adopción de medidas en materia de disciplina urbanística, quedarán incorporadas al patrimonio de su titular, en su caso, bajo el régimen de fuera de ordenación o en las condiciones previstas en las autorizaciones administrativas otorgadas.”

    ¿Sería posible realizar la segregación de la finca? ¿Podría aplicarse la exclusión regulada en el artículo 183.3 de la LOUA en relación con el 185.2 y asimilarse a fuera de ordenación la edificación de 1980 junto con su suelo?
    ¿Podría aplicarse aquí el artículo 4 del DL 3/2019 para situaciones de AFO no declaradas?

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    • Emilio Martín1 de junio, 2020

      Buenos días.

      Por lo que comentas la edificación más antigua (1896) debe equipararse a edificación con licencia (artículo 2.1 del DL 3/2019), y la segunda no es un AFO, sino un FO en función de la regulación establecida en al NN.SS. Por tanto, está claro lo que dices. Si la parcelación ilegal debe ser declarado AFO, y no existen medidas de restauración del orden urbanístico para las mismas, la si la edificación que soporta se declara AFO (artículo 183.3 de la LOUA), mucho más en el caso de declaración de FO de la edificación. Lógicamente, para su inscripción, hay que aplicar las reglas del mismo artículo 183.3:

      “a) Dicho reconocimiento comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con las lindes existentes.
      b) La declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de parcelación en el artículo 66 de la presente ley, debiendo constar reflejados estos extremos en la misma declaración de reconocimiento de asimilación al régimen de fuera de ordenación.
      c) Este régimen será también de aplicación a las parcelas sobre las que existan edificaciones irregulares para las que haya transcurrido la limitación temporal del artículo 185.1 que se encuentren sobre parcelaciones con licencia o título habilitante declarado nulo, sin perjuicio de las resoluciones judiciales que, en su caso, se dicten en ejecución de sentencias”.

      Saludos

  107. #
    Eduardo Gª28 de mayo, 2020

    Buenos dias,
    Quisiera saber si una vivenda urbana construida sobre suelo no urbanizable en Andalucia puede servir de garantia para un prestamo hipotecario.
    Hay personas que me dicen que tengo que obtener del Ayto un AFO, y que sin esa declaración de AFO la vivienda no sirve como garnatia hipotecaria. ¿Es cierto?

    Un saludo

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    • José Carlos Guerrero Maldonado28 de mayo, 2020

      Hola, lo primero que quiero señalarle de su consulta es que usted debe estar segura de que la vivienda se encuentra en situación de Asimilado a Fuera de Ordenación. Con carácter general, un inmueble se encuentra en Asimilado a Fuera de Ordenación si se dan las siguientes circunstancias:

      1. Se construyó sin ningún tipo de licencia
      2. Ha transcurrido el plazo para que la administración pueda perseguirla (6 años de su completa terminación, si no se encuentra sobre un suelo de especial protección)
      3. El inmueble es incompatible con el instrumento de planeamiento. No se puede legalizar.
      4. No cuenta con antigüedad suficiente para considerarla consolidada ( las terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, se consideran legales con licencia)

      A partir de aquí, si en su inmueble se dan estas circunstancias, usted podrá obtener la DECLARACIÓN DE ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN, la cual le será necesaria para acceder al Registro de la Propiedad o para hacer cualquier obra menor conducente a garantizar las condiciones mínimas exigibles al uso residencial, en su caso. Esta inscripción registral la va necesitar el tasador para poder emitir la tasación sin condicionantes (ver art. 8 de la Orden ECO 805/2003).

      Por otra parte, el “Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero” dispone en su art.11.d que ENTRE LOS BIENES QUE NO PUEDEN SER ADMITIDOS EN GARANTÍA PARA PRÉSTAMOS O CRÉDITOS HIPOTECARIOS, POR NO REPRESENTAR UN VALOR SUFICIENTEMENTE ESTABLE Y DURADERO, SE ENCUENTRAN LOS EDIFICIOS E INSTALACIONES SITUADAS FUERA DE ORDENACIÓN URBANA.

      A pesar de lo anterior, parece que determinadas entidades bancarias no encuentran inconveniente en aceptar como garantía hipotecaria inmuebles en Fuera de Ordenación e incluso en AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación).

      Resumiendo lo anteriormente expuesto le aconsejo que identifique en que situación se encuentra la vivienda. Esto es muy importante porque en función de su antigüedad podría incluso quedar en situación legal, o en función de su compatibilidad con el instrumento podría ser legalizada. Si del análisis se concluye que la vivienda es un AFO, proceda a obtener su Declaración y consulte con distintas entidades bancarias para ver cuál le concede un crédito hipotecario aceptándola como garantía.

      Espero que esta respuesta sea de su interés.

      UN SALUDO

  108. #
    María27 de mayo, 2020

    Buenos días, me gustaría hacer una consulta. Muchas gracias de antemano.
    Quiero comprar una parcela con estas características en Andalucía, concretamente en Estepona:
    Tiene una superficie de terreno de 1.004 m2 con un coeficiente de edificabilidad 0,28 m2tm2s (281.27m2t) (actualmente es Urbano no consolidado,no hay definido presupuestos de actuación ) los 592 m restantes son para cultivo como un huerto etc.
    Decir que tiene acometidas de agua, luz y saneamiento. Está rodeado de urbanizaciones y solares con edificios.

    Está marcado en el plan urbanístico pero no hay plan de actuación y parece que no lo habrá en los próximos años.

    Mi idea es colocar una casa prefabricada o en su defecto una roulotte, ya que en teoría no necesita licencia de obras.
    He preguntado en el ayuntamiento y me han dicho que en este momento no se puede construir ni poner NADA..
    Ni siquiera una caseta como apero de labranza.

    Tengo información contradictoria, me gustaría saber si hay alguna posibilidad de poder instalar algo mueble.
    He visto con las casas móviles según esta normativa se pueden colocar:
    Según el Art. 335 del código civil los mobil homes ó casas prefabricadas móviles se pueden ubicar en cualquier tipo de terreno, no necesitan permisos ni licencias, nunca te multarán ni te lo harán quitar, pues no es una construccion fija, es un vehiculo movil, igual que una caravana pues lleva ruedas y enganche.

    Aunque insisto, el técnico del ayuntamiento me ha dicho que no.

    Ante esto no sé qué prevlece.
    Si instalo una caseta o roulotte qué legislación me ampara? ¿Qué tipo de permisos puedo pedir?
    En caso de que no me los concedan, ¿Qué sanciones se establecen en casos de instalar una pequeña caseta o una roulotte?

    Y una duda que se sale de lo preguntado antes. ¿Pueden dar licencias individuales aunque la finca no sea urbanizable?

    Espero su respuesta. Muchas gracias

    Adjunto:

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    • Emilio Martín27 de mayo, 2020

      Buenos tardes:

      Me imagino que cuando habla de plan de actuación se está refiriendo a plan urbanístico de desarrollo del Plan General de carácter pormenorizado (Plan Parcial o plan Especial).

      Según la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), a un suelo urbano no consolidado le es de aplicación las normas previstas para el suelo urbanizable sectorizado, si está sujeto a la aprobación del instrumento de planeamiento de desarrollo (artículo 55.1, párrafo primero). Y es el artículo 53.1 el que señala las posibilidades de intervención en el caso de suelo urbanizable sectorizado que no cuente con ordenación pormenorizada (es decir sin la aprobación de planeamiento de desarrollo):

      “Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior”.

      El apartado 3 del artículo 52 se refiere a “construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el municipio y sin derecho a indemnización alguna. La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio”.

      Por tanto, puede solicitar una licencia de carácter provisional para ubicar la caseta prefabricada, con las condiciones que establece la LOUA. Le comento además, que la jurisprudencia señalada que una licencia provisional, como todas las licencias, implica actos reglados, esto es, si cumple las condiciones debe de concederse.

      Por tanto, mi opinión es que pueden y deben autorizarle la licencia, por lo menos hasta que no se apruebe definitivamente el planeamiento de desarrollo.

      Saludos.

  109. #
    Pedro26 de mayo, 2020

    Buenas tardes, tengo un terreno de 1700 m2 en suelo urbanizable especial SH en Murcia y me dicen que para poder construir una casa necesito 2,5 tahullas o 2800 m2. Mi duda surge porque en la misma zona hay casas en terrenos más pequeños que el mio,en el mismo suelo urbanizable especial. ¿No hay ninguna forma de construir una casa de 80 m2? pagaría solo una multa o me la podrían derribar? es posible asociarlo a una actividad ganadera?gracias

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    • Emilio Martín27 de mayo, 2020

      Buenos días.

      Según comenta su parcela está ubicada en suelo urbanizable sin sectorizar, según el Plan General de Murcia, dentro de los que la huerta tradicional (SH), descrito en el aparto 4 del artículo 2.1.7 de la Normativa del Plan, que señala que, “el suelo urbanizable especial comprenderá aquellos terrenos, generalmente dentro del espacio de la huerta tradicional, con peculiares características de asentamiento existentes, con urbanización parcial y especial entorno ambiental o previsión de actuaciones de mejora ambiental. Hasta tanto se aprueben o gestionen los correspondientes Planes Especiales de Adecuación Urbanística los propietarios de estos suelos podrán edificar cumpliendo las condiciones y deberes regulados en el apartado 3 del Art. 6.1.7”.

      Pues bien, parece que lo que le dicen es cierto, ya que el apartado 3 del artículo 6.1.7 establece:

      “Régimen transitorio de edificación y usos antes de la aprobación del Plan Especial.
      a) Parcela mínima. La parcela mínima edificable será de 2’5 tahúllas, siempre que la misma haya surgido antes de la entrada en vigor de la Ley Estatal 6/98. En caso contrario la parcela mínima será de 5.000 m2.
      b) Altura y superficie máxima. Las alturas permitidas son dos plantas (7 metros) y la superficie máxima construida no superará 300 m2.
      c) Posición de la edificación. La edificación se situará a una distancia mínima de 5 metros a todos los linderos.
      d) Usos.
      Uso global:
      – Residencial compatible con cultivos de huerta o similares.
      Usos compatibles:
      – Equipamientos.
      – Restauración.
      – Infraestructuras básicas.
      e) Condiciones de mejora ambiental:
      Deberá quedar sin pavimentar el 70% de la parcela no ocupada por la edificación, dedicándose a cultivos agrícolas u ornamentales. Será obligatoria la plantación y alineación de arbolado en todo el perímetro de la parcela.
      f) Deberes. Los propietarios que pretendan edificar antes de la aprobación y gestión del Plan Especial quedan sujetos a los siguientes deberes:
      i) Se cederá el terreno necesario para que la línea de cerramiento de la parcela
      se sitúe a 5’60 metros del eje del camino confrontante, con obligación de tratamiento adecuado del espacio cedido.
      ii) La finca deberá disponer de acceso rodado y electrificación o se completarán dichos servicios. Igualmente deberá disponer de agua potable.
      Se prolongará la red de saneamiento siempre que se sitúe a una distancia no superior a 100 metros medidos a lo largo del camino de acceso. Si la finca se sitúa al final de un camino será preciso que el ancho del mismo permita un giro para vehículos de 180º”.

      Si actúa sin licencia y sin cumplir la legalidad, puede ser sancionado y además pueden demolerle lo construido como resultado del expediente de restauración del orden urbanístico.

      En todo caso puede intentar la autorización de un uso provisional según las previsiones del artículo 2.4.1 de la Normativa del Plan General, que se ampara en la regulación prevista en el artículo 111 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia:

      “1. Sin perjuicio de lo dispuesto en este título para cada clase y categoría de suelo, podrán admitirse, en los supuestos señalados, usos, obras o instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos por la legislación sectorial, la ordenación territorial o el planeamiento urbanístico con tal carácter, y se consideren compatibles con la ordenación por no dificultar su ejecución, y siempre que se justifique su necesidad y su carácter no permanente, atendidas las características técnicas de las mismas o la temporalidad de su régimen de titularidad o explotación.
      2. En suelo no urbanizable solo se autorizarán, previo informe de la dirección general competente en materia de urbanismo, los usos provisionales y las instalaciones requeridas para su implantación, pero en ningún caso obras ni construcciones que tengan carácter de edificación.
      3. El titular deberá comprometerse a la suspensión del uso o demolición de las obras e instalaciones cuando el ayuntamiento, motivadamente, lo solicite, renunciando expresamente a ser indemnizado. En la licencia municipal se hará constar el carácter provisional de la misma y, en su caso, el plazo señalado para su caducidad, lo que se inscribirá en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria.
      4. Para asegurar el cumplimiento de esta limitación y garantizar la reposición del suelo a su estado anterior u original, se exigirá depósito o aval en cuantía suficiente”.

      Saludos.

  110. #
    Victor26 de mayo, 2020

    Buenas,

    Duda sobre unas construcciones de hace tiempo en una finca rústica.

    FINCA RÚSTICA: paga IBI rústico.
    LAS CONSTRUCCIONES: pagan IBI como suelo urbanizable.

    ¿ Es posible computar el IBI de estas construcciones como el resto de la finca? es decir, todo como IBI rústico?

    gracias !!!!!!!!

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    • Emilio Martín27 de mayo, 2020

      Buenos días:

      Según el artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se considera suelo de naturaleza urbana, el siguiente:

      “a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.
      b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable
      c) El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
      d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones.
      e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
      f) El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística”.

      Por lo que dice, parece que la edificación tiene la consideración señalada en el apartado f), de ahí su consideración como suelo de naturaleza urbana.

      La consideración sobre la naturaleza urbana o rústica del suelo, a nivel de catastro, y por tanto de IBI, no depende de la clasificación urbanística del suelo, sino de su consideración según el artículo 7 de la Ley.

      Saludos

  111. #
    Francisco25 de mayo, 2020

    Buenos días, soy un compañero empleado en el área de Urbanismo de un Ayuntamiento y quería consultar sobre criterios constructivos u otras referencias que pudieran ayudar a precisar la distinción entre establecimientos públicos “fijos” y establecimientos públicos “eventuales” dispuesta en el artículo 5.1 del nuevo Catálogo de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas y Establecimientos Públicos (Decreto 155/2018, de 31 de julio), ya que la definición de dicho artículo puede quedar algo somera a la hora de interpretar las características constructivas concretas de los establecimientos dada la amplitud conceptual de los términos constructivos “fijo” y “desmontable”. Me han dicho incluso que hay jurisprudencia que alude al carácter “reutilizable” para ayudar a aclarar esta distinción. Muchísimas gracias de antemano.

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    • José Carlos Guerrero Maldonado26 de mayo, 2020

      Hola, la redacción del citado art. 5.1 expresa que los establecimientos públicos se clasificarán en fijos y eventuales.

      – Considera establecimientos fijos a las edificaciones y recintos inseparables del suelo (construcciones).
      – Considera establecimientos eventuales a los conformados por estructuras desmontables o portátiles constituidas por módulos o elementos metálicos, de madera o de cualquier otro material que permita operaciones de montaje y desmontaje sin necesidad de construir o demoler fábrica de obra alguna, sin perjuicio de los sistemas de fijación o anclaje que sean precisos para garantizar la estabilidad y seguridad. Realmente, está señalando las características generales que cumple toda instalación.

      Para clarificar la respuesta a continuación intento definir los conceptos de edificación, construcción e instalación.

      -Edificación/Edificio: Se entiende por edificio todo bien inmueble que haya sido construido, reformado o rehabilitado para ser destinado a vivienda o cualquier otro uso permitido por las normas urbanísticas (artículo 1.3 de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, sobre medidas de calidad de la edificación de la Comunidad de Madrid). Se le reconocen como características entre otras: perdurabilidad, carácter fijo o permanente, solidez, unión solidaria al suelo (precisa de elementos propios de cimentación),…Además deberá cumpilar con las requisitos básicos exigibles.
      El Código Técnico de la Edificación (CTE), Anejo III, Terminología, nos dice que “Por edificio debe entenderse, construcción fija, hecha con materiales resistentes para habitación humana o para albergar otros usos”.
      -Construcción: Es un concepto mas amplio que el anterior. Puede definirse como toda obra artificial que modifique la naturaleza de un terreno, con la posible matización de que se trate de obras en las que se añadan elementos físicos permanentes. En este concepto, además de las edificaciones, habría que incluir la obra civil, obras auxiliares a la edificación, así como las obras realizadas que no están afectas a un uso concreto.
      -Instalación: En este concepto tendrían cabida las infraestructuras y servicios urbanos (gas, electricidad, …), también recintos acondicionados para prestar un servicio concreto o desarrollar una actividad. Una instalación nunca podrá ser construcción. En este sentido la jurisprudencia le reconoce una serie de características propias de las instalaciones. Entre otras señala la ligereza de los sistemas, carácter desmontable (con posibilidad de reutilización), no cuenta con la solidez y resistencia de la edificación, no tiene carácter permanente aunque su duración puede ser prolongada, no le es exigible el cumplimiento de exigencias básicas,….y urbanísticamente no consumirían parámetros urbanísticos básicos.
      Fuera de la LOE y del CTE, es complicado encontrar definiciones de estos conceptos. Ha sido la jurisprudencia la que ha ido aclarando y matizando. En Andalucía, no se definen en la ley urbanística ni en su Reglamento, a pesar de que se hacen múltiples referencias a los tres términos. En otras Comunidades (Pais Vasco, Murcia, Madrid, Cataluña, Valencia) desde la legislación que regula la calidad en la construcción es posible que encontremos alguna referencia a los conceptos de edificación, construcción e instalación.

      Espero que la respuesta te sirva para mejor aplicar el artículo. En cualquier caso, si hubiera algún aspecto que no queda suficientemente aclarado puedes comunicarlo.

      UN SALUDO

      • Francisco26 de mayo, 2020

        Muchas gracias José Carlos por la información y por responderme tan rápido; viene muy bien clarificar esos tres conceptos -edificación, construcción e instalación- para precisar la disyuntiva “fijo” o “desmontable”. Bicheando por internet he encontrado una Sentencia de fecha 15 de marzo de 2019 del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (Burgos) desestimando un recurso contencioso-administrativo frente a una resolución de la Comisión Territorial de Medio Ambiente y Urbanismo de la Junta de Castilla y León que aprueba definitivamente una modificación puntual de NNSS relativa a las construcciones desmontables en suelo rústico protegido redactada en los siguientes términos:

        “Las construcciones/instalaciones que se lleven a cabo en suelo rústico protegido serán desmontables. Entendiendo por tales, aquellas que posean una tectónica tal que permita su montaje, desmontaje, transporte, nuevo montaje en otra ubicación. Únicamente se permite que un máximo del 10% en volumen de los elementos que componen la construcción no sea desmontable/reutilizable, debiendo estar debidamente argumentado el motivo por el cual se opta por dichos elementos.
        Los proyectos de las construcciones/instalaciones en suelo rústico protegido contendrán y programarán todo el ciclo de vida de la construcción/instalación, incluyendo no sólo el montaje e instalación de la misma sino también el desmontaje, transporte y restitución de la finca para devolverla a su estado original. Conteniendo además entre los documentos de proyecto, una separata del presupuesto que desglose y valore acorde a precios de mercado dichas actuaciones. En el caso de que la edificación contenga una fracción de elementos no desmontables, se incluirá dentro de dicha separata su demolición, tratamiento de residuos y la reposición de los elementos en su nueva ubicación”.

        Enhorabuena por este servicio que tenéis porque es de lujo; quedo muy agradecido.

  112. #
    Manel22 de mayo, 2020

    RECTIFICACIÓN DE FECHA DE LA CONSULTA ANTERIOR. PERDÓN.

    Buenos días.

    Antes de nada, agradecerles su colaboración a todos los que realizamos alguna consulta.

    Tengo una orden de demolición de un tratero+sanción economica (abonada), desde noviembre de 2009 en Cataluña.

    En julio de 2014, me vuelven a poner una multa cohercitiva (nuevamente abonada) por no haber derribado+orden de derribo.

    Estamos en mayo de 2.020 y no he vuelto a tener noticias del Ayuntamiento.

    Mi pregunta es. ¿prescribió la orden de restauración (derribo) en noviembre de 2015?(en Cataluña son 6 años el plazo de restauración), o, ¿al haber nuevamente notificado en julio de 2014 se reinicia un nuevo plazo de 6 años más? (y finalizaría en julio de 2020+ los meses del estado de alarma?)

    Y finalmente, en caso que esto último fuese cierto, con los nuevos plazos del 1964 del CC, prescibiría finalmente la orden de derribo el 7 de octubre de 2.020 como indica la aplicación de la ley?

    Muchísimas gracias por su atencion.

    Un cordial saludo.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín23 de mayo, 2020

      Buenos días:

      Por lo que cuenta, tanto el expediente disciplinario como el de restauración del orden urbanístico, obligando a la demolición, concluyó en el 2009.

      Se supone que el expediente de restauración del orden se inició antes de los 6 años después de que se dieran por concluidas las obras, que es el periodo de prescripción que marca el artículo 207.1 de la Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de la Comunidad Autónoma de Cataluña; y además que el mismo, concluyendo con la orden de ejecución de demolición. Y que el expediente finalizo dentro para evitar la caducidad del mismo (seis meses desde su inicio, artículo 115 del Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística de la Comunidad Autónoma de Cataluña).

      En cualquier caso, da la impresión, por lo que cuenta, que el expediente de restauración concluyó, ordenando la demolición y por lo tanto no se puede alegar la prescripción del 207.

      Otra cuestión son las medidas de ejecución forzosa en caso de que no haya procedido a la demolición de forma voluntaria. En este caso, el artículo 126 del Reglamento señala que, “efectuada la advertencia previa y transcurrido el plazo de ejecución voluntaria, el órgano competente puede ordenar la ejecución forzosa de las órdenes de restauración dictadas o de las medidas provisionales adoptadas en los procedimientos correspondientes, respetando el principio de proporcionalidad, por los medios de ejecución subsidiaria o multa coercitiva. El órgano competente puede cambiar el medio de ejecución forzosa cuando las multas coercitivas determinadas previamente no resulten efectivas”.

      Y el artículo 128 del mismo Texto reglamentario prevé que “las multas coercitivas se pueden imponer por una cuantía de 300 a 3.000 euros, por lapsos de tiempo que sean suficientes para cumplir lo que ha sido ordenado. Estas multas no tienen naturaleza sancionadora y son compatibles con las multas que se puedan imponer en un procedimiento sancionador de conductas tipificadas como infracciones urbanísticas”.

      Ahora bien, la obligación de ejecución subsidiaria es de la Administración, y la imposición de multas coercitivas no exime de esa obligación, tal es así que el artículo 126.2 del Reglamento señala que “en el caso de órdenes de restauración respecto de las cuales haya transcurrido la mitad del plazo de prescripción, su ejecución forzosa se debe efectuar por el medio de ejecución subsidiaria”, que es lo que parece que ha pasado en su caso.

      Entiendo que la firmeza del acto de restauración del orden (demolición) se produjo en el 2009. A los tres años desde la conclusión de la obra ilegal se tenía que hacer realizado la demolición por ejecución subsidiaria si bien hay que tener en cuenta que “la iniciación del procedimiento de ejecución forzosa, con conocimiento de la persona interesada, interrumpe el plazo de prescripción de las órdenes de restauración”. La multa coercitiva podía tener justificación dentro de ese plazo para obligarlo a ejecutar.

      Pero al no establecer plazos ni número de multas el Reglamento (por lo menos el del 2014), creo que puede invocarse la prescripción general de acciones del Código Civil, si bien está podría ser de los cinco años actuales (desde el 2015) o de los diez previstos anteriormente, que es cuando se declaró firme el acto administrativo (2009).

      Entiendo que el plazo habrá que contarlo desde que pasaron tres años, concluida la obra y el Ayuntamiento no actúo para ejecutar subsidiariamente la demolición.

      Saludos.

      • Emilio Martín25 de mayo, 2020

        Buenos días:

        No he utilizado para el comentario la Ley Catalana del 2005, sino el Texto Refundido del 2010, que ha derogado la anterior. Pero el 219.4 del Texto de 2005 se manifiesta en el mismo sentido que el 207 del Texto del 2010, dejando la cuestión más clara por dos cuestiones:

        -La prescripción de la acción de restauración del orden urbanístico es de seis años desde la conclusión de la actividad ilícita (artículo 207.1). Esto quiere decir que una vez terminada la obra del trastero, el Ayuntamiento tenía seis años para iniciar el expediente de restauración del orden y seis meses para concluirlo. Y se supone, que cuando concluyo el expediente de restauración, obligándole al derribo, el trámite había cumplido todos esos plazos y era todo correcto administrativamente.

        -La prescripción de las órdenes de restauración, emitidas como resultado y conclusión del expediente anterior es de otros seis años desde su emisión (artículo 207.2)

        Por tanto, desde el año 2009, usted debió ejecutar la demolición voluntariamente, y si no lo hizo, el Ayuntamiento debió iniciar un procedimiento de ejecución forzosa, imponiendo multas coercitivas y utilizando, en último extremo, el procedimiento de ejecución subsidiaria (artículo 100 y siguientes de la actual 39/2015, de procedimiento administrativo).

        La cuestión es que, una vez acordada la restauración del orden imponiéndole la demolición, e incumplida la obligación de demolición en el plazo previsto (un mes desde la firmeza del acuerdo, según el 206.2 del TR del 2010), el Ayuntamiento tiene que proceder al ejecución forzosa, y para eso puede utilizar las multas coercitivas (no se concretan cuantas ni por cuanto tiempo) antes de proceder a la ejecución subsidiaria como alternativa si usted no ha demolido después de coaccionarlo con las multas. Pero eso creo que es importante el contenido del artículo 126 del Reglamento de protección de la legalidad urbanística del 2014 que le mencione, y que le transcribo:

        “126.1 Efectuada la advertencia previa y transcurrido el plazo de ejecución voluntaria, el órgano competente puede ordenar la ejecución forzosa de las órdenes de restauración dictadas o de las medidas provisionales adoptadas en los procedimientos correspondientes, respetando el principio de proporcionalidad, por los medios de ejecución subsidiaria o multa coercitiva. El órgano competente puede cambiar el medio de ejecución forzosa cuando las multas coercitivas determinadas previamente no resulten efectivas.
        126.2 En el caso de órdenes de restauración respecto de las cuales haya transcurrido la mitad del plazo de prescripción, su ejecución forzosa se debe efectuar por el medio de ejecución subsidiaria.
        126.3 La iniciación del procedimiento de ejecución forzosa, con conocimiento de la persona interesada, interrumpe el plazo de prescripción de las órdenes de restauración”.

        ¿Cómo creo que hay que interpretar esto?:

        El expediente de restauración del orden termino en el 2009. Si la obligación de demoler es resultado de la conclusión del expediente de restauración, se entiende que la orden de restauración coincide con su conclusión y los seis años de prescripción empezaron a computar en el año 2009. No obstante, si esto no se considera así, se debió proceder a emitir el orden de restauración, pasado el plazo de ejecución voluntaria. Lo que no creo que pueda considerarse es que la orden de restauración este aparejada a la multa coercitiva, ya que habrían pasado cinco años sin que el Ayuntamiento actuara, después de no ejecutar usted la demolición voluntariamente.

        En cualquier caso, suponiendo que la fecha de la multa coercitiva sea, a su vez, la de la orden de restauración (habría que ver el contenido del acuerdo de imposición de la multa), ya ha pasado el plazo de tres años (la mitad de seis) desde que se emitió y no sé ha procedido, por parte del Ayuntamiento, a la ejecución subsidiaria.

        Conclusión: entiendo que en el peor de los casos (que la orden de restauración sea del año 2014) ha operado la prescripción general de acciones.

        Nota: es importante saber el contenido preciso de los acuerdos municipales del 2009 y del 2014, sobre todo para saber como ha podido operar el plazo de interrupción del artículo 126.3 del Reglamento.

        Saludos

      • Manel25 de mayo, 2020

        Buenos días.

        Muchas gracias por su contestación Emilio.

        Quizás no me supe expresar correctamente en mi anterior mail.

        Tengo una orden firme de derribo de una construcción finalizada, desde NOVIEMBRE DE 2009, y también aboné una multa en su día.

        Al no derribarlo, en JULIO DE 2.014, me vuelven a requerir nuevamente para su demolición, más una multa cohercitiva por no haberlo hecho.(abonada la multa)

        Según el art. 219.4 de la L.Urbanismo de Cataluña de 2005, dice textualmente: “4. Las órdenes de restauración de la realidad física alterada y las obligaciones derivadas de la declaración de indemnización por daños y perjuicios prescriben al cabo de seis años.”

        Mi pregunta es: según este articulo y no habiendo ejecutado subsidirariamente el derribo el ayuntamiento durante estos 6 años (noviembre 2009-noviembre 2.015), ¿ha quedado prescrito?, ¿o al haberme solicitado el ayuntamiento en JULIO DE 2.014, nuevamente el derribo por no haberlo hecho yo, se reinicia el compuito de 6 años más, hasta JULIO DE 2.020?

        Finalmente comentarle, que no logré localizar legislativamente, lo que me indicaba del plazo de los 3 años de la ejecución subsidiaria del derribo por parte de la administración.

        Espero haber aportado un poco más de luz al tema.

        Muchas gracias y reciba un cordial saludo.

  113. #
    Manel22 de mayo, 2020

    Buenos días.

    Antes de nada, agradecerles su colaboración a todos los que realizamos alguna consulta.

    Tengo una orden de demolición de un tratero+sanción economica (abonada), desde noviembre de 2009 en Cataluña.

    En julio de 2004, me vuelven a poner una multa cohercitiva (nuevamente abonada) por no haber derribado+orden de derribo.

    Estamos en mayo de 2.020 y no he vuelto a tener noticias del Ayuntamiento.

    Mi pregunta es. ¿prescribió la orden de restauración (derribo) en noviembre de 2015?(en Cataluña son 6 años el plazo de restauración), o, ¿al haber nuevamente notificado en julio de 2004 se reinicia un nuevo plazo de 6 años más? (y finalizaría en julio de 2020+ los meses del estado de alarma?)

    Y finalmente, en caso que esto último fuese cierto, con los nuevos plazos del 1964 del CC, prescibiría finalmente la orden de derribo el 7 de octubre de 2.020 como indica la aplicación de la ley?

    Muchísimas gracias por su atencion.

    Un cordial saludo.

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  114. #
    JUAN RAMON22 de mayo, 2020

    Buenas tardes , he solicitado un AFO por el decreto 2/2012,para una nave agrícola y una valla construidas en el 2000, y me dicen en el ayuntamiento que esta derogado y se debe aplicar el D. 3/2019, pero creo que vienen a decir lo mismo , o ¿hay aspectos fundamentales que variaran mucho?
    gracias

    Ver respuestas
    • Jose Luis Sevilla22 de mayo, 2020

      Además de la formalidad que comenta Emilio, hay un cambio importante con respecto a las declaraciones AFO y su tramitación.
      Antes con el D2/2012 había que acreditar que la edificación estaba terminada y dispuesta para su uso. “Se entenderá que la edificación está terminada cuando esté ultimada y dispuesta a servir al uso a que se destina, sin necesidad de ninguna actuación material posterior referida a la propia obra, conforme a lo establecido en este Decreto.”. Luego, una vez declarado el AFO, a través del art. 53 RDUA y 34 LOUA (anterior) se permitían las obras de “ (…)reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.“
      Ahora en el DL3/2019, PREVIO a la declaración AFO hay que acreditar, entre otros, que (art 6.2.c) “Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente.”, dando potestad Ayto. para ORDENAR (art. 6.5) “5. Previamente a la resolución de reconocimiento del régimen de asimilado a fuera de ordenación el Ayuntamiento podrá, en su caso: a) Ordenar a la persona propietaria de la edificación la ejecución de las obras necesarias para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, así como de las obras que, por razones de interés general, resulten indispensables para garantizar el ornato público, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo d la edificación sobre el paisaje del entorno, estableciendo un plazo máximo tanto para la presentación del proyecto técnico como para la ejecución de las obras. b) Ordenar a la persona propietaria de la edificación o solicitar a la Administración u organismo que corresponda, según el caso, la ejecución de las medidas exigidas por las administraciones competentes para minimizar o evitar los riesgos ciertos puestos de manifiesto en los informes regulados en el apartado 3.”, acreditando que se han ejecutado (art 6.6.) y MUY IMPORTANTE Y TRASCENDENTAL: (art. 6.7.) “En todo caso, las obras a las que hacen referencia los apartados anteriores deberán estar finalizadas previamente a la resolución de reconocimiento del régimen de asimilado a fuera de ordenación.”
      Esto, además, posibilitado por la nueva redacción del concepto de Asimilado a Fuera de Ordenación regulado en la redacción actual de la DA1ª de la LOUA.

    • Emilio Martín22 de mayo, 2020

      Buenas tardes:

      Para la propiedad ahora creo que es mas fácil. Según el artículo 6.2 del Decreto Ley 3/2019, se tiene que presentar, exclusivamente, lo siguiente:

      “a) Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
      b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.
      c) Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente.”.

      Las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y habitabilidad, según el artículo 7, son las siguientes:

      “1. En ausencia de normativa municipal, se entenderá que la edificación terminada reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad cuando disponga de:
      a) Las necesarias condiciones de seguridad estructural sin que se pueda encontrar afectada por lesiones que pongan en peligro a sus ocupantes o a terceras personas, o repercutan sobre los predios colindantes.
      b) Las condiciones de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de agua y humedades que puedan afectar a la salud de las personas.
      c) Un sistema de abastecimiento de agua y de electricidad que posibilite las dotaciones mínimas exigibles en función del uso al que se destina, debiendo ajustarse las instalaciones que conforman estos sistemas a lo establecido en la normativa de aplicación.
      Cuando el sistema de abastecimiento de agua sea autosuficiente, realizado mediante pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados, éstos deberán reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicación. En todo caso, deberá quedar garantizada la aptitud de las aguas para el consumo humano.
      d) Un sistema de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado de funcionamiento, así como con un sistema de depuración que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales.
      Cuando el sistema de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y contar con los correspondientes contratos de mantenimiento.
      2. Cuando la edificación se destine al uso residencial además deberá cumplir las siguientes exigencias:
      a) La edificación deberá incluir como mínimo una estancia que realice las funciones de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.
      b) Las piezas habitables no pueden estar situadas en planta sótano.
      c) Todas las piezas habitables deben disponer de iluminación y ventilación natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y las dependencias auxiliares”.

      Así que, siendo “formalistas”, y para que el Ayuntamiento se quede “tranquilo”, le aconsejo que vuelva a presentar la documentación en este formato.

      Saludos.

  115. #
    Daniel21 de mayo, 2020

    Buenas tardes, yo quería plantear dos dudas que tengo.

    Al solicitar una licencia de primera ocupación, si el ayuntamiento la deniega por diferencias mínimas con la licencia de obra (cosas de poca importancia), ¿qué se podría alegar (jurisprudencia, doctrina)?

    Por otro lado, también en relación con las licencias, ¿qué se podría hacer o alegar si el ayuntamiento hace varios requerimientos (pudiendo hacerlo todo en un único requerimiento) para subsanar deficiencias con el objetivo de dilatar el procedimiento y acabar denegando la licencia?

    Muchas gracias de antemano, su ayuda me sería de mucha utilidad.

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    • Emilio Martín21 de mayo, 2020

      Buenas tardes:

      Las diferencias no sustanciales con la licencia concedida pueden ser legalizadas en base al principio de proporcionalidad.

      El artículo 48.4 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA) establece como se aplica este principio.

      “Con carácter excepcional y en aplicación del principio de proporcionalidad se podrá solicitar y acordar la legalización de las actuaciones aún con disconformidades no sustanciales con la ordenación urbanística aplicable, por resultar de imposible o muy difícil reposición. Como criterios a considerar para determinar la sustancialidad o no de la disconformidad con la ordenación urbanística, habrán de ser valorados, entre otros, los siguientes:
      a) Superficie que exceda de lo autorizado.
      b) Visibilidad desde la vía pública.
      c) Incidencia de la obra edificada en el resto del conjunto edificatorio.
      d) Solidez de la obra ejecutada.
      e) Afección a barreras arquitectónicas.
      No se aplicará este principio en los supuestos contemplados en el artículo 185.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
      (…)
      La resolución que ponga fin al procedimiento, dictada previos los informes técnico y jurídico que habrán de valorar el grado de disconformidad existente, habrá de motivar la aplicación del principio de proporcionalidad, y establecer la indemnización sustitutoria al aprovechamiento urbanístico materializado sin título, en su caso.
      Dicha indemnización deberá abonarse con independencia de las sanciones por infracciones urbanísticas que, en su caso, procedan, sin que, en ningún caso la aplicación de lo dispuesto en este apartado podrá reportar a las personas infractoras de la legalidad urbanística la posibilidad de beneficiarse de la reducción de la sanción que contempla el articulo 208.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre”.

      Esto significa que si existente pegas por disconformidades no sustanciales con la ordenación urbanística, debe solicitar que le apliquen el principio de proporcionalidad.

      Como esta aplicación supone legalización, el procedimiento es el propio de la tramitación de una licencia (artículo 48.1 del RDUA), y esto significa que sólo pueden haber un requerimiento para subsanar deficiencias (artículo 16.2 del RDUA).

      Al seguir el trámite de la concesión de la licencia el proceso de legalización (por proporcionalidad), habrá que considerar que la resolución debe hacerse en el plazo máximo marcado para la hipotética concesión de la licencia, produciendo las efectos del silencio en su caso, si no se resuelve en plazo (artículo 20 del RDUA), que sería positivo si es que las diferencias son realmente mínimas:

      “1. La resolución expresa deberá notificarse en el plazo máximo de tres meses. El plazo máximo en que debe notificarse la resolución comenzará a contar desde la fecha en que la solicitud tenga entrada en el registro del Ayuntamiento competente para resolver, y se suspenderá en los casos previstos en la legislación sobre procedimiento administrativo común, incluidos los siguientes:
      a) Plazos para la subsanación de deficiencias en la solicitud.
      b) Períodos preceptivos de información pública establecidos por la legislación sectorial y suspensión del otorgamiento de licencias.
      c) Plazos para la concesión de autorizaciones o emisión de informes preceptivos conforme a la normativa urbanística o a la legislación sectorial.
      2. Transcurrido el plazo establecido en el apartado anterior sin que se hubiese notificado la resolución expresa de la licencia urbanística, ésta podrá entenderse denegada u otorgada conforme a la legislación estatal en la materia. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.
      3. En los supuestos de actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo indicados por la legislación estatal, el vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa legitimará al interesado que hubiere presentado la documentación para entender desestimada la licencia por silencio administrativo”.

      Con independencia de la legalización, si hay una infracción urbanística procede la sanción correspondiente.

      Saludos

      • Daniel25 de mayo, 2020

        ¡Muchas gracias! La verdad es que me ha sido de mucha utilidad tu ayuda.

        Un saludo

  116. #
    JOSE LUIS20 de mayo, 2020

    Es posible que el próximo Foro Online del 26 de Mayo explicar la Ley de Suelo que se aprobara el Lunes 25 de mayo.Segun parece va a ver varios tipos de suelo Rustico.Sería interesante por un ejemplo de cada uno de ellos.Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín21 de mayo, 2020

      Buenas tardes.

      La nueva Ley urbanística de Andalucía (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía -LISTA-) no se va a aprobar el 25 de mayo. Comienza su andadura y empieza el debate sobre su contenido, antes de su aprobación.

      Yo no creo conveniente que en el foro del día 26 tratemos algo sobre este Texto, ya que puede distraer la atención sobre el objeto de la Mesa Redonda, que es analizar el alcance del nuevo artículo 169bis de la LOUA, en el sentido de que se puede hacer sin solicitar licencia, a través de declaración de responsable.

      Te adelanto que el Colegio organizara charlas y debates sobre la nueva Ley de urbanismo, seguramente antes del verano ,si las circunstancias lo permiten.

      También te comento, en relación a lo que planteas: para el nuevo Texto solo existen dos clases de suelo, el urbano y el rústico, y sobre el suelo rústico común, el que no está sujeto a especial protección, es posible desarrollar operaciones de transformación (de forma similar a lo que ahora ocurre con el suelo urbanizable).

      Si te parece bien comentamos más el tema.

      Saludos

      • Laura Rodríguez21 de mayo, 2020

        Buenas tardes Emilio,

        ¿Podría facilitar iformación acerca de como acceder a la mesa redonda acerca de analizar el alcance del nuevo artículo 169bis de la LOUA, en el sentido de que se puede hacer sin solicitar licencia, a través de declaración de responsable?

        Es un tema que me interesa mucho que ya estoy llevando a cabo algunos trámites mediante este procedimiento y me gustaría saber más acerca del tema.

        Gracias!!

  117. #
    JUAN RAMON18 de mayo, 2020

    Buenas tardes, tengo un ático con una terraza muy grande de unos 50 m2 en la que incluso hago footing.
    la terraza solo tiene acceso desde mi piso y estoy pensando en la posibilidad de techarla incluso con una estructura desmontable de madera para agrandar el piso, pero por lo visto la terraza pertenece a la comunidad, aunque solo yo puedo utilizarla y nadie mas puede entrar en ella..
    ¿puedo hacerlo o no?
    gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín20 de mayo, 2020

      Buenos días.

      ¿En el título de adquisición de su vivienda está previsto el uso exclusivo de la la terraza por parte del ático?. ¿Existen alguna planta más edificada por encima de su ático?. ¿El suelo de su ático coincide con el suelo de la terraza o la terraza es la cubierta del ático y del edificio?. ¿En qué Municipio está su vivienda?, ¿es en Granada capital?.

      Sin esos datos es difícil aventurar una respuesta.

      Saludos

  118. #
    María Merchán18 de mayo, 2020

    Tengo una consulta. Estoy en una ultima planta con un ático don de tengo una zona cerrada, desde hace más de 10 años. Necesito reparar el cerramiento poniendo ventanas nuevas por estar generando problemas y humedades. ¿que tipo de permiso tengo que pedir al ayuntamiento? ¿se considera como nuevo cerramiento (no se va a ampliar)?.¿se puede oponer la comunidad de vecinos?
    Un saludo

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    • Emilio Martín20 de mayo, 2020

      Buenos días.

      Si está en Andalucía, sólo hay que presentar un declaración responsable para la obra en el Ayuntamiento (artículo 169bis de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía). Aunque el cerramiento sea nuevo no se amplía la superficie construida.

      Si la zona estaba cerrada desde el principio y el uso es privativo (vinculado de forma exclusiva a la vivienda), la comunidad no tiene base para oponerse, sobre todo si se trata de evitar daños al resto de inmuebles. Pero no estaría de más que se comunicara. En cualquier caso la acción de oposición de la comunidad se haría en vía civil.

      Saludos

  119. #
    JUAN RAMON15 de mayo, 2020

    Buenas tardes, ¿puede considerarse como AFO una vivienda que se construyo hace casi 100 años y en esos años era terreno no urbanizable , siendo posteriormente absorbida por el pueblo al expandirse, y que que no tenga escrituras ?
    gracias

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    • José Carlos Guerrero Maldonado16 de mayo, 2020

      Hola, según el art. 3.1 del Decreto 3/2019 de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, “Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación”.
      El art. 2.1. del mismo Decreto dispone: ” Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas”.
      Por tanto, el caso que planteas es el de una edificación legal, como si se hubiera construido con licencia. Cosa distinta es que se encuentre ordenada o no, en función de su compatibilidad con el instrumento de planeamiento. Por tanto, perfectamente regularizada si no ha sufrido modificaciones sustanciales en los últimos años.

      UN SALUDO

  120. #
    JUAN RAMON13 de mayo, 2020

    Buenas tardes, hay posibilidad de instalar una granja de gallinas en edificaciones de madera en suelo urbano no consolidado sin plan parcial aprobado?
    gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín14 de mayo, 2020

      Buenos días.

      Siempre es posible y puede obtener licencia de carácter provisional.

      Si estamos en Andalucía le sería de aplicación el contenido del artículo 53.1 de la LOUA:

      “Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior.”

      “La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio” (artículo 52.3 de la LOUA).

      También según el contenido del artículo 34.1.c de la LOUA:

      “La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
      No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria”.

      Saludos

  121. #
    Jorge Luis Morán Ovide13 de mayo, 2020

    Buenos días,

    Soy propietario de una finca con una superficie total de 2.381m2. Una parte de la finca, 391m2, está calificada como urbana y el resto, 1.990m2, es suelo rústico urbanizable incluido por el PGOU en un sector sin posibilidad de división, sin plan parcial aprobado, que lo destina, junto a otra finca con extensión de unos 63.000m2, a uso residencial con tipología constructiva de Villas. No parece que a corto plazo y después de transcurridos 12 años desde la aprobación del PGOU se vaya a intervenir en ese sector.

    La pregunta que quería trasladarles es si es posible plantear una modificación puntual del PGOU para desagregar esos 2.100m2 de la unidad de ejecución, con las cesiones que correspondan de terreno al ayuntamiento, con la finalidad de construir en la parte liberada de esa parcela junto a los 391m2 de los que ya dispongo.

    Gracias de antemano.
    Un saludo.

    Jorge Luis Morán Ovide

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    • Emilio Martín14 de mayo, 2020

      Buenos días.

      Siempre es posible una innovación puntual del PGOU, que en este caso tendría la consideración de modificación, a tenor del contenido de los artículos 37 y 38 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA, ya que supongo que estamos en Andalucía). Ahora bien, para iniciar el trámite, que sería de iniciativa de interesado, le aconsejo que llegue a un acuerdo con el Ayuntamiento a lo hora de establecer obligaciones, plazos, etc., suscribiendo un convenio de los previstos en el artículo en el artículo 30.2 de la LOUA.

      La innovación del PGOU que pretende está más que justificada.

      Saludos

  122. #
    Irene10 de mayo, 2020

    Buenas, mi duda quizas es un poco compleja, pero a ver si consigo ver la luz: Estoy construyendo vivienda en suelo urbano, con su licencia aprobada se pago el 2% tasa y 2% impuestos de un pem 143.000€. Resulta que me ejecutan mal la obra y tengo que demoler un muro de la cochera y recrecer forjado por otro lado, total que se inicio una solicitud de principio proporcionalidad, despues de 2 años me lo aceptan .. pero me ponen que para continuar con obras se tramita nueva licencia pagando 2% tasa + 2% de impuesto de nuevo pero ahora de mas valor porque se incluye en el pem el coste de la legalización. (luego encima me vendra un EPLU ) ¿esto es asi ?¿porque tengo que pagar de nuevo la licencia completa? ¿o la diferencia entre el pem anterior y el nuevo pem? es en Malaga. Muchas gracias de antemano

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    • Emilio Martín11 de mayo, 2020

      Buenos días

      En primer lugar dejar claro que la legalización por proporcionalidad es el resultado de un expediente de restauración del orden urbanístico (creo que es lo que usted llama EPLU). No es que este expediente la vendrá “encima” después, es que como resultado de un infracción urbanística, lo que procede es la demolición o, alternativamente, la legalización. Y si la disconformidad no es sustancial con las previsiones de la normativa urbanística, se puede legalizar la actuación aplicando el principio de proporcionalidad (artículo 48.4 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía).

      Esa legalización, que es solicitud del interesado, tiene una tasa, y en el Municipio de Málaga está contemplada en Ordenanza Fiscal número 15 sobre actuaciones urbanísticas en vigor desde el año 2013. El epígrafe A.5.1 del artículo 9 de la Ordenanza prevé la aplicación del 115% sobre la tasa de licencias, pero habría que entender, que sobre la obra afectada por la legalización, no sobre todo el edificio. En este sentido, el epígrafe A.3.1 recoge el valor a considerar por m2 en función de tipo de uso, teniendo en cuenta que la tasa mínima es de 1.150 €. El mismo criterio debe aplicarse para el ICIO (Ordenanza fiscal número 4), aplicando el porcentaje correspondiente sobre la obra sujeta a legalización.

      Espero que le haya sido útil la explicación.

      Saludos

  123. #
    Marta & Xesco8 de mayo, 2020

    Hola, contactamos con vosotros porque tenemos dudas al respecto de la posibilidad de construir una vivienda en un terreno rústico. Nos gustaría llevar a cabo un proyecto de permacultura que nos permita dar vida a un cultivo abandonado, pero nos gustaría poder vivir en el terreno de forma legal. Muchos de los terrenos que encontramos tienen una caseta derruida, sin escriturar y sin registrar. Buscamos por los municipios de Pratdip, Benifallet, Tivissa, Rasquera, Perello, en la zona de Tarragona.

    Estamos estudiando la lei de urbanismo de cataluña pero nos esta resultando imposible comprenderla. Es posible en algun caso legalizar como vivienda una caseta que entendemos está fuera de la ordenación? Como sería el trámite? Cuanto tiempo y dinero supondría?
    Por otra parte, ¿sería más sencillo empezar a trabajar la tierra y solicitar después una licencia de obra nueva para terreno rústico? Donde podemos encontrar los requisitos para llevar a cabo este procedimiento?

    Os agradeceríamos enormemente si pudierais arrojar algo de luz sobre todas estas dudas.

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    • Emilio Martín9 de mayo, 2020

      Buenos días.

      Les remito un fichero con el articulado que regula el suelo no urbanizable en la legislación urbanística de Cataluña. Para concretar las posibilidades habría que conocer la situación concreta de la parcela y el planeamiento urbanístico del Municipio, que el que va a determina las posibilidades desarrollando las previsiones generales de la Ley.

      Si tienen más datos, podemos estudiar con más detalle las posibilidades.

      Saludos

      • Emilio Martín10 de mayo, 2020

        Buenos días

        He situado las parcelas en el Municipio de Pratdip. Me da impresión de que están dentro de una clasificación de suelo no urbanizable definidas como áreas de interés turístico protección 1 o sin protección concreta dentro de esa categoría.

        Para ver lo que su puede permitir ahí, dentro de las condiciones generales establecidas por la Ley Urbanística Catalana, según el articulado que os mande, habría que consultar la normativa del Plan de Municipio, que concreta esas determinaciones dentro de su territorio. Sólo veo un texto en pdf del Plan General del Municipio (aprobado en el año 2009) en la página del Ayuntamiento, en idioma catalán.

        Siento no saber catalán. Podía ayudarles mejor si nos remiten entre las páginas 137 y 166 de la Normativa traducidas al castellano. Y sí además, si nos sitúan las parcelas en el plano de ordenación del Plan General 06, mucho mejor, por qué no tendremos dudas en la clasificación-calificación urbanística de las parcelas.

        Cuando veamos esto, si tenemos información más detallada de otros municipios que les interese, también podemos intentar ayudarles.

        Saludos

      • Marta & Xesco9 de mayo, 2020

        Buenos días Emilio,

        Muchas gracias por respondernos. La verdad es que nos hemos leído muchas veces las leyes en relación a la legislación urbanística en suelo no urbanizable en Cataluña pero seguimos sin tener la idea clara. Como comentamos estamos mirando terrenos y nuestro proyecto irá en la dirección de recuperar la tierra y cultivarla aunque no tenemos claro si podremos solo vivir de esa tierra. Te podemos facilitar unos terrenos de los cuales tenemos catastro y que nos han gustado.

        Pratdip: 43120A004000460000ZZ – 43120A004000480000ZH – 43120A004000160000ZH
        En este caso en el terreno solo hay una pequeña edificación, por lo tanto entiendo que solo podríamos a llegar a construir si el ayuntamiento de Pratdip lo aprueba y podemos demostrar que vivimos del campo, pero no sabemos si es realmente así, que tendríamos que presentar para poder demostrar que vivimos del campo, cuál es el ingreso mínimo o sino hay ingreso mínimo, etc.

        Las siguientes parcelas forman parte del mismo propietario y se venden todas juntas. En la finca hay dos edificaciones que no salen en el catastro. Nos comenta la inmobiliariía:

        “Normalmente estas antiguas construcciones de piedra medio derruidas no aparecen inscritas en el registro y algunas tampoco en el catastro.
        Pero si se puede demostrar que ya existían pues no hay problema para legalizarlas.
        Si cuando entréis en la Sede del Catastro ponéis el Orto foto se ven dos construcciones en las dos parcelas de abajo, la 80 y la 67.
        La verdad no puedo confirmar que sean 90 m2, seguramente fue lo que me dijo el propietario el día que lo publiqué.
        La finca está bastante abandonada y cuesta llegar hasta las construcciones, es decir que si queréis verla venir con zapatos adecuados.
        Yo creo que con el tamaño de la finca y habiendo ya alguna construcción, podrías llegar a reconstruir una de las casitas hasta 90 m2.
        Si estáis interesados lo mejor es que la veíais in situ, y ya hablamos.”

        Estos son el número catastral de las parcelas:

        PARCELA CATASTRAL 43152A00700080
        PARCELA CATASTRAL 43152A00700067
        PARCELA CATASTRAL 43152A00700066
        PARCELA CATASTRAL 43152A00700078
        PARCELA CATASTRAL 43152A00700231

        Tenemos otros terrenos vistos en situaciones similares. O bien con alguna edificación que no figura en el catastro ni en ningún lugar, (algunas en muy mal estado ruinas), otras en no tan mal estado pero también con importantes reformas y tampoco figuran, alguna figura pero quizá no como vivienda y otros terrenos que no hay nada como el primero que os hemos facilitado en Pratdip.

        Nuestras dudas respecto a los terrenos:

        – EN el de Pratdip, ¿podríamos llegar a construir una vivienda legal allí? ¿Cuáles son los requisitos? ¿Los requisitos depende solo del ayuntamiento o tendríamos que verificarlo con más instituciones? ¿Qué implica todo el proceso, quien interviene, etc?

        – En el terreno de Tivissa (tenemos otros similares en otros pueblos), ¿Se puede reconstruir un edifició y hacerlo vivienda si no figura en ningún lugar? ¿Si es un edificio muy antiguo y por eso no esta registrado tiene alguna ventaja? ¿Cuál? ¿Qué sucede en edificios que quizá por estado y ubicación (terreno rústico) estan declarados como ruina? ¿Se puede hacer algp? ¿En caso que el edificio este registrado como almacén se podría llegar a pasar a vivienda si cumple la normativa de habitabilidad? ¿De que depende?

        Son muchas dudas lo sabemos, pero leyendo y leyendo la normativa no llegamos nunca a tenerlo cien por cien claro. Por un lado parece que si podrías llegar hacer algo, por el otro no y finalmente parece que todo depende del ayuntamiento. Si nos podéis indicar algo o a quien deberíamos preguntar o si conocéis algún caso de éxito en Cataluña para ponernos en contacto os lo agradeceremos.

        Muchas gracias!

  124. #
    esteban8 de mayo, 2020

    buenas tardes, mi parcela es lindera a un parque infantil, (quiero construir casa aislada unifamiliar)y tengo aprobada y creada un acceso peatonal al parque.
    ¿puedo utilizar ese acceso para hacer de mi casa la entrada principal por esa puerta?

    ¿tengo obligacion de dejar rentranqueo a ese parque?

    ¿si quisiera hallar la altura de mi semisotano, podria cogerme al nivel de calle ese parque y asi luego sumar la altura que especifica la normativa?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín9 de mayo, 2020

      Buenos días

      Si el parque infantil (o cualquier espacio libre de dominio público), marca la alineación y la rasante de la parcela en el planeamiento urbanístico (no hay calle con acceso rodado entre su parcela y el parque), y su solar tiene como salida el parque, que funciona como suelo publico de acceso al mismo, puede desarrollar todas las condiciones urbanística de su propiedad teniendo como límite esa alineación: retranqueo, si es obligatorio, semisótano si puede alinearse a la alineación y, por supuesto, entrada a la parcela.

      Saludos

      • Emilio Martín11 de mayo, 2020

        Buenos días.

        ¿El acerado separa la línea de la parcela que da al parque del parque?. Si es así, la rasante desde la que hay que considerar la altura del edificio en cualquiera de sus plantas es desde la acera.

        Si por la línea verde que pintas entre tu parcela y el parque la rasante la marca el piso del parque, esa es la rasante y desde hay puedes elevar la altura permitida. Si en esa línea hay acera acera elevada sobre el parque un metro, la acera es la rasante sobre la que debes elevar la altura permitida.

        Si la acera que dices que se eleva un metro sobre el parque es de la calle exclusivamente, y sacas la puerta principal al parque, la rasante la marca el parque, Si lo haces así, y la normativa no te permite una altura del semisótano sobre rasante, está claro que el edificio te saldrá más bajo y no puedes sacar ventanas del semisótano. En cualquier caso no podrías elevar más altura de la permitida en cualquier punto de las fachadas, ya sea al vial o al parque.

      • esteban10 de mayo, 2020

        Ante todo ,muchas gracias Emilio, por la rapida y eficaz respuesta.

        Vale, la cuestion es que la parcela es lindera al parque (entre el parque y parcela NO existe calle)(tampoco es posible el acceso rodado).

        Entonces NO tengo obligatoriedad de coger el nivel de rasante del vial A, ¿verdad? (ya que es, el que menos menos me interesa para calcular la altura de mi semisotano)
        El vial A se encuentra a una menor altura que el parque.

        Mi idea es hacer el proyecto,para sacar lo maximo de ventanas y la puerta principal hacia el parque, y dejando solo el vial A para hacer el acceso a semisotano.(adjunto un pequeño plano)

        ahora mi pregunta:
        El parque infantil , el terreno no se encuentra a nivel, es decir.El ayuntamiento hizo el acerado ,pero el parque se encuentra 1 metro mas bajo que el propio acerado,dejando un escalon bastante raro.
        ¿De donde cojo el nivel de rasante del parque? supongo que sera del acerado del vial A que hace esquina por mi parcela.

        Espero que se entienda,

        Adjunto:

  125. #
    roy8 de mayo, 2020

    hola a todos.

    Tengo el proyecto de una vivienda unifamiliar aislada 1planta con semisotano.
    La cuestion es:
    la normativa dice que debo estar el forjado 1 planta a una altura de 1.50 de la rasante de la calle, hasta ahi lo tengo claro, mis dudas son :
    1. La calle cuenta con un desnivel bastante acusable, y en el caso que el punto se cogiera en la parte central de la parcela las ventanas del semisotano aun quedarian por debajo de suelo.

    2.si son 1.50 con el nivel de calle, pero hasta donde? hasta la parte baja o alta del forjado (30cm)

    3. ¿puedo usar la parte mas alta de mi parcela que da al vial para asi hacer entrada a la casa y de paso poder dar mas luminosidad al semisotano?

    4 ¿existe margen para poder jugar con la altura de la casa aunque la normativa exija eso, ya que esa normativa me perjudica?

    muchas gracias a todos

    Ver respuestas
    • Emilio Martín9 de mayo, 2020

      Buenos días.

      Depende de cómo esté redactada la normativa en ese municipio, y el margen de interpretación que dé.

      En el caso del PGOU de Granada, en el que la altura máxima permita del semisótano sobre rasante es de 1,30 m a la cara superior del forjado de planta baja, la forma de situar este forjado está descrito en la Norma 7.3.20.1 (apartado 1.1) en calle inclinadas donde la fachada se alinea con el vial.

      Artículo 7.3.18, apartado 2.b. Tipos de planta:

      “Semisótano. Es la planta que teniendo su forjado inferior por debajo de la cota de referencia, tiene su forjado de techo por encima de ésta, permitiendo de este modo la ventilación e iluminación de sus dependencias. La cota superior del forjado de techo de la planta semisótano no podrá superar en ningún caso la cota de referencia con un valor superior a los ciento treinta (130) centímetros”.

      Artículo 7.3.20.1 (apartado 1.1.) de la Normativa del PGOU de Granada:

      “Edificios con frente a una sola vía, o con frente a dos o más vías formando esquina o chaflán.
      Para la medición de la altura de la edificación se tomará como cota de referencia la de la calle o acera en contacto con la fachada del inmueble, teniendo en cuenta las siguientes situaciones:
      a. Si la diferencia de niveles entre los extremos de un tramo continuo de fachada es igual o menor a ciento treinta (130) centímetros, la cota de referencia para la medición de la altura se tomará en el punto de la fachada coincidente con la rasante de la calle o acera de cota media entre las extremas. En todo caso se deberá cumplir además que la cara superior del forjado de planta baja no podrá situarse a una altura superior a los ciento treinta (130) centímetros respecto de la rasante de la calle o acera en contacto con la fachada en ningún punto de ésta.
      b. Si por el contrario, la diferencia de niveles entre los extremos de un tramo continuo de fachada es superior a ciento treinta (130) centímetros, se dividirá escalonando la fachada en los tramos que sean necesarios para poder aplicar en cada uno de ellos la regla establecida en el apartado anterior”.

      El semisótano no puede sobrepasar la línea que marca la altura desde la que se mide la total de la edificación.

      Habría que ver de qué normativa concreta se trata para analizar el margen que puede tener la posibilidad de altura máxima de la casa.

      En cuanto a la entrada de la casa no creo que haya problema en lo que plantea, siempre que esto no perjudique la altura libre mínima de la planta baja.

      Si nos da más datos sobre el contenido de la Norma a aplicar podemos fundamentar mejor una opinión.

      Saludos.

  126. #
    Marcos6 de mayo, 2020

    Buenas tardes,

    Dispongo de una finca calificada en el PXOM del Ayuntamiento de Pontedeume, Galicia, como Suelo Urbanizable No Delimitado en la que me gustaría construir pero dada la calificación parece ser que es complicado. La misma está situada en un sector extramademente amplio en el que mi finca es justamente el límite, por tres de sus cuatro lados, con suelo urbano.

    La finca tiene dos accesos rodados, todos los servicios y abastecimientos indicados en la legislación actual y está situada dentro de la malla urbana. Es más, en la misma calle hay viviendas tanto antes como después de tal finca.

    Teniendo en consideración que las licencias son un trámite reglado y deberán ajustarse ya no solo a lo indicado en el PXOM sino en la normativa autonómica correspondiente, ¿Podrían darme alguna solución sobre esto?.

    Muchas gracias de antemano.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín7 de mayo, 2020

      Buenos días.

      La única posibilidad en un ámbito que tiene planeamiento detallado es la que aporta la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia:

      Artículo 28. Régimen del suelo urbanizable.
      “1. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a promover su transformación, solicitando al ayuntamiento la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo establecido en la presente ley y en el plan general de ordenación municipal, o proceder a su desarrollo si ya estuviera ordenado directamente en el plan general.
      2. En el suelo urbanizable, en tanto no se apruebe la correspondiente ordenación detallada, no podrán realizarse construcciones, salvo las que vayan a ejecutarse mediante la redacción de planes especiales de infraestructuras y las de carácter provisional, en las condiciones establecidas en el artículo 89”.

      Artículo 89. Usos y obras provisionales.
      “1. No obstante la obligatoriedad de la observancia de los planes, podrán autorizarse usos y obras de carácter provisional en suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable y terrenos afectados a sistemas generales en tanto no se inicie el procedimiento de gestión correspondiente, siempre que no estuvieran expresamente prohibidos por el planeamiento general ni por la legislación sectorial.
      2. Los usos y obras provisionales deberán cesar y derribarse cuando lo hubiera acordado el ayuntamiento, sin derecho a indemnización. La autorización aceptada por el propietario se hará constar bajo las indicadas condiciones en el registro de la propiedad.
      Las obras ejecutadas para usos provisionales habrán de ser las mínimas imprescindibles para permitir unas instalaciones fácilmente desmontables. No se admiten como usos provisionales los residenciales ni los industriales”.

      El uso residencial parece descartado. A lo mejor puede justificar otro uso que después, si el Plan Parcial no lo deja fuera de ordenación, puede transformarlo en residencial.

      En cualquier caso la licencia provisiona también es un acto reglado, siempre que sea conforme a la legislación urbanística.

      Saludos.

  127. #
    Raquel6 de mayo, 2020

    Buenas tardes; mi duda es en relación a la memoria habilitante. ¿Es necesaria su redacción en el caso de una vivienda uno familiar a la que se le quiere hacer un trastero en el patio y ampliar un aseo cogiendo parte del porche de entrada? Son dos actuaciones distintas dentro del mismo inmueble. Leyendo el artículo 3 del decreto me parece que sí pero tengo mis dudas.

    Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda.

    Ver respuestas
    • Raquel7 de mayo, 2020

      Muchas gracias José Carlos. Tu respuesta me ha sido de gran ayuda.

    • José Carlos Guerrero Maldonado7 de mayo, 2020

      Hola, el art. 3 del Decreto 205/2003 por el que se regula la memoria habilitante en Extremadura, en su apartado 2.1.c) expresa que requerirán memoria habilitante las obras de de ampliación en viviendas unifamiliares, que se destinen al emplazamiento de servicios de aseo o cocina, todo ello sin que se produzca una variación esencial de la volumetría. Se considerará que no varía de forma esencial la volumetría cuando la superficie ampliada no supere los 25 metros cuadrados y se realice en una única planta. No obstante, este artículo se encuentra anulado por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 281/2006, 29 marzo 2006.

      Por tanto, será el art. 2.2b) de la LOE el que tengas que aplicar para ver si las obras que planteas tienen consideración de edificación y por tanto precisan de proyecto. En este sentido, las obras que no alteren la configuración arquitectónica, es decir, que no aquellas que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar el uso característico, no precisan de proyecto.

      Entiendo que las obras que planteas son intervenciones parciales que no alteran la configuración arquitectónica y por tanto no tienen consideración de edificación, aunque si precisan de justificaciones técnicas. Por tanto, el documento que sirva de base a la autorización administrativa será una memoria técnica o habilitante.

      UN SALUDO

    • Emilio Martín6 de mayo, 2020

      Buenas tardes.

      ¿Puedes concretar más la cuestión?. ¿Te refieres al artículo 3 del Decreto Ley 3/2019?. ¿Es una solicitud de declaración de AFO?.

      ¿Es el artículo 3 del Decreto Ley 2/2020?. Eso se refiere a la modificación de la LOTA que no tiene nada que ver.

      Supongo que te refieres a un Decreto Andaluz.

      Por favor, ¿puedes concretar más la cuestión?.

      Saludos

      • Raquel6 de mayo, 2020

        Perdona tienes razón; me refiero al decreto 205/2003 de 16 de diciembre por el que se regula la memoria habilitante a efectos de licencia de obras en extremadura.

  128. #
    carlos4 de mayo, 2020

    Buenas tardes,
    quisiera exponer unas consulta por si me pueden ayudar.
    me han ofrecido un terreno, tiene todos los suministros, calle asfaltada, en parcela colindante y enfrente hay vivienda
    la documentacion y referencia que me ha dado el ayuntamiento es que -Suelo Urbanizable Sectorizado, pero sin Plan Parcial aprobado-.
    Que posibilidades tengo de contruir una vivienda?
    Puedo proponer que hagan el plan parcial o tengo que esperar a que el ayuntamiento quiera hacerlo cuando quiera.
    muchas gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín6 de mayo, 2020

      Buenos días.

      La forma de autorizar una vivienda en suelo urbanizable sectorizado sin Plan Parcial aprobado es como edificación de carácter provisional. Pero esta licencia tiene condicionantes: primero tiene que inscribirse con este carácter en el Registro de la Propiedad. Y segundo, debe aceptarse su demolición sin derecho a indemnización en caso de que el Plan Parcial, una vez aprobado, la declare en fuera de ordenación.

      Saludos

      • Emilio Martín9 de mayo, 2020

        Buenos días.

        En esta semana la Gerencia del Colegio dará instrucciones sobre como se articula una asesoría personalizada. Estaremos en contacto.

        Saludos

      • Carlos7 de mayo, 2020

        Atarfe, granada

      • Emilio Martín7 de mayo, 2020

        Buenos días.

        ¿En que Municipio es y en que Comunidad Autónoma?.

        Saludos

      • Carlos Fernandez Gonzalez6 de mayo, 2020

        Buenas tardes.
        Gracias por la rápida respuesta Emilio.
        Desde el ayuntamiento me dice que por la única razon por la que no tiene el plan parcial aprobado es por que pasa una rabla cerca y no está canalizada.Tienen que hacer un plan para hacerlo todo y no parcialmente. Una vez que la canalicen se aprobara sin problema.
        Mi duda es, puedo con las condiciones que me habeis relatado hacer una vivienda?
        Me gustaria que me asesoraran. No se si podre contactar con ustedes por medio de correo o teléfono o me facilitan una vía por privado.
        Muchas gracias

  129. #
    Jorge Rodríguez4 de mayo, 2020

    Buenos días, estoy pensando en comprar una parcela cuyo uso principal y Tipo de finca es la de suelo sin edificar en el catastro con 761m2 y suelo urbano pero no tiene calle para acceder a ella,en el plan general de esa zona y en los planos viene la construcción de una calle y la cual pasa por la parcela colindante de mi fachada, creo que no tiene agua ni luz y está en la Pobla de Vallbona,en Valencia.
    La parcela la quiero para poner una casa de madera de uso de fin de semana y vacaciones y hacerla autosuficiente.
    Tengo las dudas de si podría hacerla, cuanto me costaría los proyectos y licencias etc…
    Aclarar que esta parcela está clasificada como suelo extensivo y en el plan del ayuntamiento se permite la edificación de 0’25 m2 por m2.
    Gracias y un saludo.

    Adjunto:

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    • Emilio Martín6 de mayo, 2020

      Buenos días:

      Según la “normativa de ordenación pormenorizada” del municipio, aprobadas en el 2004, la zona de ensanche (artículos 47 y siguientes), permite como uso principal la vivienda unifamiliar aislada, en parcela mínima de 400 m2 y una edificabilidad de 0,25 m2/m2. También permite edificaciones auxiliares, con la descripción del artículo 23 de dicha normativa (garaje, depósitos, etc.).

      Ahora bien, parece que el problema que plantea es que la parcela no tiene servicios urbanísticos y por tanto no tiene la condición de solar. En estas condiciones es difícil que se autorice mediante licencia la edificación de una vivienda unifamiliar.

      Ahora bien, si pretende materializar una construcción de madera o prefabricada, quizás pueda tener encaje como licencia para uso provisional. En este sentido el artículo 216 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, señala:

      “1. Se pueden otorgar licencias para usos y obras provisionales no previstos en el plan, siempre que no dificulten su ejecución ni lo desincentiven, sujetas a un plazo máximo de cinco años, en suelo urbano, ya sea en edificaciones o en parcelas sin edificar sobre las que no exista solicitud de licencia de edificación o programa de actuación aprobado o en tramitación, y en suelo urbanizable sin programación aprobada.
      2. Asimismo, se podrá otorgar licencia para obras y usos provisionales en suelo no urbanizable común siempre que:
      a) El uso de que se trate esté permitido por el planeamiento urbanístico y territorial y por la normativa sectorial aplicable.
      b) No se trate de un uso residencial ni industrial.
      c) El plazo por el que se otorgue la licencia sea inferior a tres meses.
      d) Se cumplan las condiciones de provisionalidad de las obras y usos establecidas en el apartado 3 de este artículo.
      3. La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias características de la construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura erradicación. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación”.

      En cuanto a los costos de proyectos, si es una casa prefabricada imagino que no tiene costos. Si hay intervención técnica dependerá de las tarifas del Colegio Profesional correspondiente, o de lo que pacte con el profesional que intervenga. Las tasas de licencias y el impuesto de ICIO, dependerá a la ordenanza que en cada momento tenga aprobada el Ayuntamiento (calcule entre un 5% y un 6% del total de los costes de ejecución).

      Saludos.

  130. #
    Ona4 de mayo, 2020

    Me gustaría saber si una edificación calificada como rústica, en un terreno rústico puede llegar a transformarse en una vivenda. En la comunidad de Cataluña.
    Se puede vivir en una edificación rústica?
    Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín6 de mayo, 2020

      Buenos días.

      Con las referencias que nos da es difícil darle una solución concreta. La apunto el contenido del artículo 47 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de la Comunidad Autónoma de Cataluña, sobre régimen den suelo no urbanizable:

      “1. Los propietarios o propietarias de suelo no urbanizable tienen el derecho de uso, de disfrute y de disposición de sus propiedades, de acuerdo con la naturaleza rústica de los terrenos, siempre bajo los imperativos derivados del principio de utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites establecidos por esta Ley, por la legislación sectorial, por el planeamiento urbanístico y por la legislación que sea aplicable al ejercicio de las facultades de disposición de esta clase de suelo.
      2. Se prohíben las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.
      3. Está permitido, en suelo no urbanizable, con los requisitos fijados por los artículos 50 y 51:
      a) Reconstruir y rehabilitar las masías y las casas rurales que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas, históricas, ambientales, paisajísticas o sociales.
      b) Reconstruir y rehabilitar otras construcciones anteriores a la entrada en vigor del primer instrumento de planeamiento urbanístico general en cada municipio y que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas o históricas.
      c) Rehabilitar las construcciones rurales en desuso para corregir el impacto ambiental o paisajístico negativo.
      3 bis. Las construcciones a que se refiere el apartado 3 deben haber sido incluidas por el planeamiento urbanístico en el catálogo que establece el artículo 50.2, con el fin de destinarlas a vivienda familiar, a un establecimiento hotelero con exclusión de la modalidad de hotel apartamento; a un establecimiento de turismo rural; a actividades de educación en el ocio, artesanales, artísticas o de restauración; a equipamientos, o a servicios comunitarios. No obstante, para poder destinarlas a establecimiento hotelero debe estar previsto expresamente en dicho catálogo, el cual puede establecer un límite en el número de plazas. Las construcciones a que se refiere el apartado 3.b y c en ningún caso pueden reconstruirse y rehabilitarse con la intención de destinarlas al uso de vivienda familiar. En todos los casos, los usos de las construcciones a que se refiere el presente apartado deben ser compatibles con las actividades agrarias implantadas en el respectivo entorno inmediato.
      4. El suelo no urbanizable puede ser objeto de actuaciones específicas para destinarlo a las actividades o los equipamientos de interés público que se tengan que emplazar en el medio rural. A este efecto, son de interés público:
      a) Las actividades colectivas de carácter deportivo, cultural, de educación en el tiempo libre y de recreo que se desarrollen en el aire libre, con las obras e instalaciones mínimas e imprescindibles para el uso de que se trate.
      b) Los equipamientos y servicios comunitarios no compatibles con los usos urbanos.
      c) Las infraestructuras de accesibilidad.
      d) Las instalaciones y las obras necesarias para servicios técnicos como las telecomunicaciones, la infraestructura hidráulica general, las redes de suministro de energía eléctrica, de abastecimiento y suministro de agua y de saneamiento, el tratamiento de residuos, la producción de energía a partir de fuentes renovables y las otras instalaciones ambientales de interés público.
      5. La autorización de las actuaciones específicas de interés público a qué se refiere el apartado 4 debe justificar debidamente que el ámbito de actuación no está sometido a un régimen especial de protección con el cual sean incompatibles, por razón de sus valores, por la existencia de riesgos o por el hecho de estar sujeto a limitaciones o a servidumbres para la protección del dominio público. Asimismo, las actuaciones que se autoricen no tienen que disminuir de manera significativa la permeabilidad del suelo ni tienen que afectar de manera negativa a la conectividad territorial.
      6. En suelo no urbanizable, además de las actuaciones de interés público a que se refiere el apartado 4, sólo se pueden admitir como nuevas construcciones, respetando siempre las incompatibilidades y las determinaciones de la normativa urbanística y sectorial aplicable:
      a) Las construcciones y las dependencias propias de una actividad agrícola, ganadera, de explotación de recursos naturales o, en general, rústica. Entre las construcciones propias de una explotación de recursos naturales procedentes de actividades extractivas, se incluyen las instalaciones destinadas al primer tratamiento y a la selección de estos recursos, siempre que estas actividades de selección produzcan un impacto ambiental menor si se llevan a cabo en el lugar de origen.
      b) Las construcciones destinadas en vivienda familiar o al alojamiento de personas trabajadoras temporeras que estén directamente y justificadamente asociadas a una de las actividades de explotación a que hace referencia la letra a.
      c) Las estaciones de suministro de carburantes y de prestación de otros servicios de la red viaria.
      d) Las construcciones y las instalaciones vinculadas a la ejecución, el mantenimiento y el funcionamiento de las obras públicas.
      e) Las construcciones destinadas a la actividad de camping y al aparcamiento de caravanas, autocaravanas y remolques tienda autorizados por el plan de ordenación urbanística municipal, que exigen en todos los casos la tramitación previa de un plan especial urbanístico.
      f) Las construcciones auxiliares destinadas a la actividad de turismo rural.
      g) Las construcciones destinadas a la ampliación de los usos hoteleros autorizados en las construcciones a las que se refieren las letras a y b del apartado 3, que exigen la tramitación previa de un plan especial urbanístico.
      7. La autorización de obras y usos en suelo no urbanizable debe garantizar en todos los casos la preservación de este suelo con respecto al proceso de desarrollo urbano y la máxima integración ambiental de las construcciones y las actividades autorizadas, y comporta para la persona propietaria los deberes siguientes:
      a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar este estado, en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación.
      b) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, construcción o edificación con las redes generales de servicios, y ceder a la administración competente estas infraestructuras y el suelo correspondiente para su incorporación al dominio público, cuando tengan que formar parte de él.
      c) Costear y, en su caso, ejecutar las obras o instalaciones necesarias para dar cumplimiento al resto de condiciones que exija el plan especial o el acuerdo de aprobación del proyecto, con respecto a la obtención de suministros, consecución de niveles de saneamiento adecuados u otros servicios.
      d) Costear y, en su caso, ejecutar las medidas correctoras que determine el plan especial o el acuerdo de aprobación del proyecto con el fin de evitar la fragmentación de espacios agrarios y la afectación grave a las explotaciones agrarias, minorar los efectos de las edificaciones y sus usos, accesos y servicios sobre la calidad del paisaje, o para otras finalidades justificadas.
      8. La autorización de las obras y los usos en los casos regulados por los artículos 48, 49 y 50 está sujeta, previamente a la tramitación de la licencia urbanística municipal, al procedimiento que establecen dichos preceptos.
      8 bis. La vivienda de uso turístico es compatible con el uso de vivienda familiar legalmente implantado.
      9. El suelo no urbanizable no puede ser dedicado a usos que, atendiendo los valores que el plan de ordenación urbanística municipal protege o preserva y las finalidades que persigue, transformen la destinación o la naturaleza o bien lesionen o impidan la realización de dichos valores y la consecución de dichas finalidades”.

      Convendría que nos concretará más el supuesto y, sobre todo, en que Municipio está, ya que depende mucho del planeamiento urbanístico del mismo.

      Saludos.

  131. #
    José Carlos3 de mayo, 2020

    Hola. Me gustaría saber si es posible comenzar la construcción de una casa cuando un Plan General tiene su aprobación inicial, pero carece de su aprobación final. Gracias

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    • José Carlos Guerrero Maldonado4 de mayo, 2020

      La Ley Andaluza en su Artículo 149, Presupuestos de la edificación, indica cuales son los requisitos para edificar en parcelas y solares, concretándose estos en los siguientes:

      a) El establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de éste.
      b) La previa ejecución de las obras de urbanización o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos por esta Ley para simultanear aquéllas y las de edificación, en el caso de las parcelas y de los solares.

      Por tanto, la propuesta edificatoria precisa de instrumento de planeamiento aprobado definitivamente al cual ajustarse. Antes del PGOU en trámite habrá otra figura de planeamiento. Pregunte si es viable obtener licencia de obras por ser compatibles con ésta y con el nuevo instrumento.

      Un saludo

  132. #
    María del Carmen Rubio29 de abril, 2020

    Buenos días. Quiero comprar una vivienda que fue construido en los años 70 sobre suelo urbanizable no consolidado. Cómo está hay otras 5 viviendas. Tiene luz y agua y hay iluminación urbana de 6 farolas. Se accede a través de carretera asfaltada. Está al día del pago del IBI. No tiene servicio de alcantarillado y basura. En el certificado urbanístico aclara que en caso de expropiación el ayuntamiento no abonará compensación alguna. Mi pregunta es si la ley hipotecaria impide realizar una hipoteca sobre la misma. Gracias de antemano.

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    • Emilio Martín29 de abril, 2020

      Buenos días otra vez:

      Creo que en su caso es de aplicación el contenido del artículo de la Normativa, que transcribo a continuación, del PGMO de Cartagena. Esta situación se mantendrá hasta que no se sectorice el suelo, se redacte y apruebe el correspondiente Plan Parcial y se transforme el suelo en solares.

      “008.- Edificios fuera de ordenación
      Se consideran fuera de ordenación los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación de este Plan General que tienen características de uso, función, situación y/o volumen que resulten disconformes con el planeamiento e impiden su desarrollo. A efectos de concesión de licencias este Plan General establece que:
      1.- Si la disconformidad lo es en relación con las determinaciones sobre sistemas tanto locales como generales o con la regulación del suelo no urbanizable de este Plan General, no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación.
      Excepcionalmente, y cuando la disconformidad no sea respecto de los sistemas, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de 15 años a contar desde la fecha que se pretenda realizarla.
      En todo caso se autorizarán las obras de consolidación que hagan falta como consecuencia de derribos de edificios colindantes.
      2.- Cuando los edificios o instalaciones preexistentes resulten disconformes con aspectos no señalados en el apartado anterior se autorizarán obras de ampliación, reforma, o consolidación siempre que concurran las circunstancias siguientes:
      a) La ampliación ha de adaptarse estrictamente a las determinaciones de volumen permitido.
      b) Las obras de reforma que afecten a la parte existente, solamente podrán realizarse una vez que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad la resolución municipal para hacer constar que el interesado renuncia a cualquier incremento de valor que se pueda derivar de éstas.
      En el supuesto de sustitución de la edificación se han de cumplir la totalidad de las determinaciones aplicables.
      En las edificaciones a que hace referencia este apartado 2, la disconformidad no es causa para que se le pueda aplicar el régimen del Registro Municipal de Solares, ni tienen la consideración de construcciones insuficientes prevista en los artículos 333 y 335.1 del Real Decreto Legislativo 781/86 de 18 de abril. Tampoco se considera que reúnen circunstancias urbanísticas suficientes para que se declaren en estado ruinoso, según previene el art. 183.2 de la Ley del Suelo”.

      A los efectos de valoración hay que tener en cuenta las reglas del Texto Refundido de la Ley del Suelo del 2015 (TRLSRU), teniendo en cuenta que para la valoración de edificaciones, su artículo 35.3 dice lo siguiente:

      “Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
      En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
      Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
      La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil”.

      Por tanto su edificación tiene un valor a los efectos expropiatorios, pero depende de la vida útil que aún le quede. El tasador a los efectos de la solicitud de una hipoteca debe de tener en cuenta todos estos elementos.

      No sé si es suficiente la aclaración. Espero que le sea útil.

      Saludos

    • Emilio Martín29 de abril, 2020

      Perdón. Acabo de ver que se trata de la Comunidad de Murcia. Estudio el caso y le contesto

    • Emilio Martín29 de abril, 2020

      Buenos días

      Me imagino que se está refiriendo a un suelo urbano no consolidado. Me imagino que está en Andalucía. Si es así y la edificación es del año 70 se considera a todos lo efectos como si tuviera licencia (artículo 2 del DL Andaluz 3/2019) . Si es un suelo urbano no consolidado y no tiene aprobado planeamiento de detalle (Plan Especial, Estudio de Detalle…) no se puede saber si está fuera de ordenación o no, por tanto la afirmación del Ayuntamiento en el sentido de que en caso de expropiación no abonara indemnización alguna no tiene sentido, ya que, a todos los efectos, la edificación hay que considerarla como legal (con licencia).

      Yo entiendo que, en principio, no hay impedimento para obtener un crédito hipotecaria con garantía sobre la vivienda. Otra cuestión es el valor que se considere, ya que habrá que deducir a la tasación de la misma,los posibles costes de urbanización una vez que el suelo cuente con planeamiento de detalle, que será el que fijen estas obligaciones.

      En todo caso, conviene que concrete más el supuesto (clase de suelo, si es en Andalucía, etc.)

      Saludos.

  133. #
    Pedro Alonso22 de abril, 2020

    Hola a todos.

    En primer lugar me gustaría manifestar mi enhorabuena y agradecimiento a todos aquellos que mantienen la actividad de este foro de un forma tan actualizada y con (a mi juicio) tanta solvencia.

    Mi duda es la siguiente (aunque permítanme que diga, casi a modo de excusa, que tengo la respuesta bastante clara):

    Se pretende regularizar mediante un proyecto de actuación y posterior expedeinte de legalización una construcción localizada en suelo no urbanizable realizada hace menos de seis años.
    Se trata de una nave que albergará una actividad permitida en los usos previstos por el PGOU para este tipo de terrenos.
    El Suelo no urbanizable es de carácter natural o rural.
    Se incumplen dos parámetros para construcciones de este tipo en esta clase y categoría de suelo:
    1.- El de parcela mínima (establecido por el PGOU en 3.5 Has).
    2.- El de separación a linderos (establecido por el PGOU en 15 metros).

    Para resolver la situación alguien (no el técnico municipal), plantea la posibilidad de realizar un especie de contrato de alquiler sobre los terrenos anejos a la parcela que alberga la construcción, de forma que la superficie de la parcela actual y los nuevos terrenos incluidos en el contrato resuelvan ambos incumplimientos.

    No se plantea modificar catastralmente la parcela.
    No se plantea modificar la titularidad de los terrenos.

    Aunque intuyo la respuesta, lo expongo a vuestra consideración.
    (Como habréis podido imaginar prefiero no dar más datos sobre el municipio).

    Gracias.

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    • José Carlos Guerrero Maldonado24 de abril, 2020

      Hola, efectivamente la vía para regularizar la edificación ilegal podría ser la tramitación de un Proyecto de Actuación según lo dispuesto en el art. 52 LOUA, para un periodo no inferior al plazo para la amortización de la inversión. No obstante, este periodo es renovable. Como condiciones:

      -Prestación de garantía por cuantía mínima del diez por ciento de dicho importe para cubrir los gastos que puedan derivarse de incumplimientos e infracciones, así como los resultantes, en su caso, de las labores de restitución de los terrenos.

      – Prestación compensatoria por el uso y disfrute de carácter excepcional

      Ahora bien, el requisito para la tramitación de un Proyecto de Actuación o Plan Especial, es que la actividad o uso que se pretenda implantar tenga la consideración de actuación de interés público, según lo dispuesto en el art. 42 LOUA.

      Con respecto a los parámetros de parcela mínima y retranqueos de la edificación entiendo que derivan de la calificación urbanística, los cuales no tienen por que ser trasladados al proyecto de actuación.

      Con independencia de lo anterior, deberás atender, si fuera el caso, a las condiciones que el instrumento de planeamiento establece para las actuaciones de interés publico que se tramiten mediante proyecto de actuación. Si la parcela mínima fuera una de ellas podrás salvarla mediante contrato de arrendamiento de fincas colindantes por periodo igual al periodo de amortización señalado.

  134. #
    Enrique Sánchez Martín21 de abril, 2020

    Lo primero, antes de nada, muchas gracias por la aportación.

    Me asaltan en este caso, dos nuevas dudas:
    1. Si finalmente hago la compra de la parcela, la titularidad de esa licencia pasaría a ser mía?
    2. De qué forma puedo informarme sobre si la nueva normativa vigente en el municipio, me permitiría solicitar una nueva licencia? A través del ayuntamiento sería la opción más asequible?

    Gracias de nuevo y un saludo

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  135. #
    Enrique Sánchez Martín20 de abril, 2020

    Buenas noches. Quisiera plantearles una duda.
    Estoy interesado en una parcela en venta en el Concello de Foz (Lugo) que cuenta con licencia de edificabilidad y un proyecto en ejecución para construir, todo ello apunto de caducar por lo que el dueño está interesado en vender la parcela en cuestión porque no puede hacer frente económicamente al coste de la obra, en este caso una vivienda unifamiliar de dos plantas. Mi duda es la siguiente:
    Si adquiero la parcela (en ese caso yo ahora mismo tampoco puedo afrontar la construcción de la vivienda en proyecto) la licencia de edificación se caducaría finalmente. En ese caso, puedo solicitar más adelante una nueva licencia? En este caso cuando me sea posible afrontar la construcción de una vivienda.
    Cómo puedo saber si más adelante la parcela, por modificaciones en el Plan de ordenación urbanística del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, mantendrá su condición de suelo urbanizable y si podré solicitar una nueva licencia que se adapte a las normativas vigentes?
    Gracias y un saludo

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    • Emilio Martín21 de abril, 2020

      Buenos días:

      El artículo 145 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (LSG) prevé el supuesto de caducidad de la licencia en el caso de que no inicie o termine la obra en plazo (el que fije la concesión de la licencia o en su defecto el que establece el propio artículo). Ahora bien, los “municipios podrán conceder prórroga de los referidos plazos de la licencia, previa solicitud expresa, siempre que la licencia fuese conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento de la concesión de la prórroga. Cada prórroga que se solicite no podrá ser por plazo superior al inicialmente acordado”.

      En cualquier caso, la caducidad no es automática, sino que “será declarada por la administración municipal tras el procedimiento con audiencia al interesado” (artículo 145.4 de la LSG).

      El artículo 359.5 y 6 del Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, describe el procedimiento de caducidad:

      “5. La caducidad será declarada por la Administración municipal tras el procedimiento con audiencia al interesado (artículo 145.4 de la LSG).
      El procedimiento de declaración de caducidad se iniciará de oficio por el ayuntamiento que otorgó la licencia. El órgano competente para resolver puede adoptar medidas provisionales para la protección de los intereses públicos y de terceras personas, incluido el cese de los actos de uso del suelo o del subsuelo autorizados por la licencia, en los términos establecidos por la legislación del procedimiento administrativo común.
      En el procedimiento se dará audiencia a la persona titular de la licencia. La resolución será motivada y se notificará en los términos previstos por la legislación del procedimiento administrativo común en el plazo máximo de seis meses desde la notificación de la iniciación del procedimiento, transcurrido el cual este caducará y deberán archivarse las actuaciones, de oficio o por solicitud de la persona interesada, quedando sin efecto las medidas provisionales que se hubieran adoptado.
      El procedimiento será archivado en caso de que se justifique la irregularidad que motivó su iniciación, y se proceda de inmediato a iniciar o finalizar las obras en plazo razonable a juicio del órgano competente, excepto que se aprecie reiteración o reincidencia en el incumplimiento.
      6. La declaración de caducidad extinguirá los efectos de la licencia. Una vez notificada la caducidad de la licencia, las obras no se podrán iniciar ni proseguir si no se solicita y obtiene una nueva licencia ajustada a la ordenación urbanística en vigor.
      En tanto no sea otorgada, no podrán realizarse más obras que las estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes y el valor de lo ya realizado, previa autorización u orden de ejecución por parte del ayuntamiento”.

      Ahora bien, hay que tener en cuenta que el no comenzar o finalizar la obra en plazo es un supuesto de incumplimiento de deberes urbanísticos (artículo 135.1.a de la LSG), que puede provocar una orden de ejecución por parte del Ayuntamiento (artículo 136), su inclusión en el registro de solares y posterior venta forzosa; si bien esto parece poco probable, ya que siempre se podría cumplir la orden de ejecución y desde luego solicitar nueva licencia.

      Por tanto, mientras no se caduque la licencia, ésta sigue en vigor. Y desde luego, si se caduca nada impide que se vuelva a solicitar nuevo, salvo que se haya activado un procedimiento de declaración de incumplimiento y se incumpla la correspondiente orden de ejecución dictada por el Ayuntamiento.

      Si el solar no se ha edificado y el planeamiento urbanístico cambia y se modifican las condiciones urbanísticas, la nueva propuesta de edificación tiene que adaptarse a las nuevas previsiones del Plan. Las alteraciones del planeamiento y la fijación de un nuevo régimen de derechos y obligaciones no dan derecho a indemnización (artículo 13.2 de la LGS).

      Saludos.

  136. #
    Belén yanes19 de abril, 2020

    Buenas.
    Tengo una vivienda en zona de protección de adif y tengo que realizar una reforma. La vivienda es antigua y hay que restaurarla. El Ayuntamiento nos da permiso para la obra. No sabemos si Adif nos pondrá problemas o si suelen ser duros a la hora de conceder permisos. Habrá alguien que conozca la forma de proceder con los trámites?
    Graxias

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    • Emilio Martín20 de abril, 2020

      Buenos días.

      El artículo 15.1 de la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario, que se refiere a la línea de edificación (50 metros desde la arista exterior de la plataforma del ferrocarril), señala que “queda prohibido cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las edificaciones existentes en el momento de la entrada en vigor de esta ley”; y el artículo 16.4 determina que, dentro de la zona de protección (70 metros desde la línea exterior de la plataforma) en las “construcciones e instalaciones ya existentes podrán realizarse, exclusivamente, obras de reparación y mejora, siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que aquéllas comporten puedan ser tenidas en cuenta a efectos expropiatorios. En todo caso, tales obras requerirán la previa autorización del administrador de infraestructuras ferroviarias, sin perjuicio de los demás permisos o autorizaciones que pudieran resultar necesarios en función de la normativa aplicable”.

      El procedimiento para estas autorizaciones previas a la licencia municipal de obras está contenido en el artículo 29.1 del Real Decreto 2387/2004, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Sector Ferroviario

      “La solicitud de autorización para realizar obras, instalaciones o actividades en la zona de dominio público y en la zona de protección de la infraestructura ferroviaria se examinará por el administrador de infraestructuras ferroviarias. Dicha solicitud deberá ajustarse a lo establecido en el artículo 70.1 de la Ley 30/1992 (ahora Ley 39/2015) y cumplir los requisitos que se establecen en este Reglamento. Si resultare incompleta la documentación aportada junto con la solicitud, se concederá al interesado un plazo de diez días para completarla.
      Comprobada la actuación solicitada sobre el terreno y solicitados cuando fueran necesarios los informes complementarios que se estimen pertinentes, el administrador de infraestructuras ferroviarias, otorgará la autorización y establecerá las condiciones de su otorgamiento, o la denegará de forma motivada. La denegación deberá fundarse en las previsiones de los planes o proyectos de ampliación o variación de la línea ferroviaria en los diez años posteriores al acuerdo, en perjuicios evidentes para la seguridad del ferrocarril, o bien en informes técnicos que pongan de manifiesto que las obras que se pretenden ejecutar puedan afectar directa o indirectamente a la estabilidad de la plataforma o explanación.
      Transcurridos tres meses desde la fecha de recepción de la solicitud, sin que el administrador de infraestructuras ferroviarias haya adoptado y notificado expresamente la resolución, se entenderá denegada la autorización”.

      En la página web de ADIF puede encontrar modelos para solicitar la autorización previa en las zonas de afección ferroviaria.

      Saludos.

  137. #
    Raúl Navarro18 de abril, 2020

    Me comunico con ustedes para preguntarles de qué herramientas dispondría como ciudadano y como ingeniero industrial para conseguir de alguna manera que se realice una obra pública menor para cambiar algo que actualmente afecta de forma perjudicial a mi propiedad privada (Comunidad Valenciana). Es decir, quisiera saber si existe algún procedimiento formal que obligue al organismo público correspondiente a acometer dicha reforma para que deje de afectarme negativamente algún elemento de la calle. En mi caso se trata de una residencia privada que se ve afectada por una señal de tráfico y un poste de telefonía móvil obsoleta, que también dificultan que los ciudadanos puedan caminar sobre la acera sin obstáculos. Ajunto una imagen del problema para que lo evaluéis y me comentéis por favor qué podría hacer. Muchas gracias por su atención.

    Adjunto:

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    • José Carlos Guerrero Maldonado20 de abril, 2020

      Buenos días, lo que plantea es en que forma se pueden eliminar o desplazar dos elementos que afectan a la accesibilidad de la vía pública. Al tratarse de elementos ubicados en el espacio público habrá de presentar solicitud ante su Ayuntamiento a fin de que los retiren o desplacen por afectar a las condiciones de uso y accesibilidad de la acera. Será el Ayuntamiento el que la remita al Área o Servicio correspondiente para que se valore la situación real y la posible solución que pudiera adoptarse. El Ayuntamiento se verá obligado siempre que estos elementos afecten realmente a las condiciones de uso y accesibilidad y sea posible su eliminación o desplazamiento.
      Si quiere ir mas rápido, además de presentar su solicitud por Registro, le recomiendo que contacte con el responsable de la unidad administrativa encargada y le plantee el problema personalmente.

      UN SALUDO

  138. #
    A17 de abril, 2020

    Me gustaría saber si se puede construir una nave uso ganadero en suelo rustico sin que este a 2 km del pueblo y si el ayuntamiento a de concederte el agua y la luz? Seria en un pueblo de cordoba

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    • Emilio Martín18 de abril, 2020

      Buenos días.

      Para poder opinar sobre esa cuestión tenemos que saber de que pueblo se trata, con el fin comprobar su normativa urbanística y donde se situaría la nave ganadera. Podía remitir esa información con la localización del google maps por ejemplo.

      Saludos

  139. #
    Ricardo Terol Gisbert16 de abril, 2020

    Tengo una casa e Vallada ( Valencia) que tiene una pequeña plaza compartida entre tres propietarios. Al adquirirla la quiero rehabilitar sin tocar fachada, es decir que no modifico para nada la placita de delante. El ayuntamiento me pide que realice una petición de modificación de lineas de urbanismo si no no me dan la licencia de obras.
    El caso es que en esa linea del plan nuevo de urbanismo cogen un trozo de mi parcela. No se, si lo solicito yo pierdo ese trozo y si lo solicitan ellos tienen que expropiarme.
    Gracias de antemano

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    • Emilio Martín17 de abril, 2020

      Buenos días.

      Si no se trata de sustituir la edificación, como parece que es el caso, no es obligación del propietario ceder suelo para ajustarse a las alineaciones al planeamiento. Esa obligación opera en el caso de sustitución de la edificación.

      Parece que el supuesto está ante un caso de fuera de ordenación regulado en el artículo 192 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana:

      “1. Los planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de quedar en situación de fuera de ordenación, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación.
      2. En defecto de previsión expresa del plan, se entenderán fuera de ordenación las edificaciones que presenten alguna de estas características:
      a) Ocupar el viario público previsto por el plan.
      b) Ocupar los espacios libres previstos por el plan, salvo que se trate de construcciones que puedan armonizar con un entorno ajardinado y sólo ocupen una porción minoritaria de su superficie.
      3. Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatibles con sus determinaciones. Se pueden admitir obras de reforma y de mejora y cambios objetivos de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la completa reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento.
      El exceso de construcción sobre el aprovechamiento objetivo previsto por el plan, que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación, no se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costes de urbanización que a éste correspondan, ni se tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que esté situada la construcción”.

      Por tanto, esas las obras que menciona el Texto se pueden realizar, sin obligaciones adicionales mientras se mantenga la vida útil de la edificación.

      Saludos

  140. #
    Manuel garcia14 de abril, 2020

    Buenas
    Tengo una casa en la provincia de Málaga en suelo no urbanizable de especial protección por planificación urbanística. Fue construida en el año 1965. Esta en estado ruinoso por la caida de la cubierta inclinada y forjado de planta primera aunque el ayto no lo ha declarado y lo desconoce. Desde el ayto me dicen que además está fuera de ordenacion por linderos. Ahora quiero pedir licencia para rehacer la cubierta y forjado, así como sustituir carpintería. De momento no me han dado respuesta aunque me han avanzado que es difícil que se conceda. Estoy algo perdido. Gracias por adelantado.

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    • Jose Luis Sevilla17 de abril, 2020

      Buenas tardes. Asunto muy interesante.
      Desde la entrada en vigor del DL 3/2019 se ha producido un cambio muy importante en este sentido. Con el D 2/2012, ahora derogado, para que el Ayuntamiento expidiese la certificación administrativa de existir antes de 1975, debía cumplirse, además de mantener el uso, no encontrarse en situación legal de ruina urbanística.
      Ahora, con la norma actual, no hay que acreditar esta situación. En mi opinión más acertado.
      El que una construcción se encuentre en situación legal de ruina urbanística, regulado en el artículo 157 LOUA, no implica necesariamente que exista una ruina física, ni la obligatoriedad a la desaparición de la edificación. Es más, el propio 157.3.B) define las obligaciones del propietario del inmueble una vez que se produzca la ruina urbanística: “Constituirá al propietario en las obligaciones de: a) Proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición, salvo que se trate de una construcción o edificación catalogada, protegida o sujeta a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral, en cuyo caso no procede la demolición.”
      Es mucho más lógico ir por el camino de las obras permitidas. Efectivamente, en la mayoría de los casos de construcciones en SNU anteriores a 1975 (régimen asimilable a los que tienen licencia, tanto de construcción como de uso, es decir legales a todos los efectos) estarán en situación de fuera de ordenación por no incumplir uno o varios de los parámetros urbanísticos de la norma actual de aplicación en el municipio, por lo que les será de aplicación un régimen de posibilidad de actuación que se podrá determinar en la propia normativa urbanística municipal, y esto es muy importante tenerlo en cuenta, ya que en ocasiones nos llevamos sorpresas del régimen aplicable que se establece en algunos PGOU o NNSS, o en su defecto las reguladas en el 34.2.C LOUA.
      En conclusión, en mi opinión, de forma acertada la posibilidad de actuar o no en la edificación legal fuera de ordenación, no depende de su estado ruinoso o no (ruina urbanística) sino que el nivel de intervención y las actuaciones necesarias que requiera la misma estén dentro de las permitidas. En el caso de las reguladas en el 34.2.C, como bien apunta Emilio, incluso se pueden autorizar las “obras parciales y circunstanciales de consolidación” en un caso concreto, que en la mayoría de los casos se dará, ya que rara vez haya prevista en el planeamiento una demolición o expropiación de este tipo de construcciones en SNU.
      Por otro lado, cuando en la regla 1ª del 34.2.C, dice, salvo la excepción de consolidación circunstancial antes referida, que “sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido”, podríamos entrar a debatir si la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido tiene un alcance de “reparar lo que tengo” o “reparar, reformar y adaptarme a las normas actuales de habitabilidad (eficiencia energética, estanquidad, salubridad, protección contra incendios, seguridad estructural, accesibilidad…)”. Sobre esto hay muchas opiniones.

    • Emilio Martín15 de abril, 2020

      Buenos días.

      Lo primero que tiene que tener en cuenta es que su casa, a todos los efectos es como si tuviera licencia (incluso de ocupación), a tenor de lo dispuesto en el artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, que dice textualmente:

      “Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas”.

      Y esto es independiente de que la edificación este en suelo no urbanizable protegido: la casa tiene licencia ya que está construida en 1965, y supongo que lo puede acreditar.

      La existencia de esa asimilación se puede justificar mediante certificación que debe emitir al Ayuntamiento a solicitud de usted (artículo 2.2 del Decreto Ley).

      Cuestión distinta es que, aun considerando que la casa está en una situación asimilada al régimen de edificación con licencia, ésta esté fuera de ordenación (FO) según las previsiones del planeamiento vigente. En ese caso habría que estar al contenido del artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que dice:

      “A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
      a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
      Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
      b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
      B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
      C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
      1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
      2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación”.

      El planeamiento del Municipio puede haber previsto en su normativa el tratamiento del FO, pero si no lo ha hecho hay que estar a las reglas del apartado C anterior. Y, en este caso, si no está prevista la expropiación de la casa por el Plan en un plazo de cinco años, deben autorizar además de las obras de reparación y conservación, obras de consolidación, que parece que el caso al que usted se refiere.

      Así que no está todo perdido. Insista y solicite información por escrito sobre las posibilidades que tiene la obra, advirtiendo en el mismo de todo lo que le he comentado.

      Saludos.

      • Emilio Martín16 de abril, 2020

        Buenos días.

        No entiendo por qué es usted quien tiene que justificar que la casa no está en ruina. Si se declara en ruina pueden obligarle a demolerla y por tanto pierde cualquier justificación de su existencia, y no podría volver a edificarla si está fuera de ordenación.

        La declaración de ruina corresponde al Municipio, si bien puede tramitarse a instancia de cualquier interesado (artículo 18 del Reglamento de Disciplina Urbanística de 1978 que es de aplicación en Andalucía), si es que existen un interés por parte de alguien. Y no creo que sea de su interés la declaración de ruina. No olvide esta premisa: si se declara la ruina es posible que le obliguen a demoler y ya no tendría casa que reparar.

        Otra cosa que hay que tener clara es que el fuera de ordenación no es un supuesto de ruina urbanística en la LOUA. Sólo existe el supuesto de ruina económica. Y eso es lo que pide que justifique.

        El artículo 157.1.a de la LOUA concreta el concepto de ruina urbanística:

        “Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que esté en situación de manifiesto deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales supere el límite del deber normal de conservación, al que se refiere el artículo 155.3 de esta Ley”.

        Y el artículo 155.3 de la Ley dice:

        “El contenido normal del deber de conservación está representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de dimensiones equivalentes que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable”.

        Como ve, no es el 50% del valor catastral, sino el 50% del valor de reposición del edificio. Se opera de la siguiente forma:

        1.- Calcule el valor de reposición de una casa de características similares para el mismo uso, de la misma superficie, en buen estado de conservación y uso. Para eso puede usar módulos, por ejemplo de los Colegios de Arquitectos o de alguna página que analice estas cuestiones en internet. Si tiene un presupuesto de ejecución material de una obra similar, mucho mejor.

        2.- A ese valor calcúlele el 50%.

        3.- Calcule el coste de las obras de reparación necesarias, pero sólo en relación a los elementos deterioraros que aseguren la estabilidad del edificio, su seguridad, su estanqueidad y su consolidación estructural. Por lo que comentaba, tenía que rehacer la cubierta, forjado y la carpintería. Estos elementos están dentro de lo que he mencionado (estabilidad, etc.).

        4.- Si el coste de estas reparaciones es inferior a la cifra que ha calculado según el apartado 2, esto es el 50% del valor de reposición de la casa en buen estado de conservación y uso, el edificio no está en ruina urbanística (si bien podría proceder la obligación de conservar a la que podría obligarle el Ayuntamiento mediante orden de ejecución, con lo que se ahorraría el proyecto y quizás las tasas, aunque eso es otro “cantar” –artículo 158 de la LOUA-).

        Conclusión: el que justifique que no hay ruina es una trampa para obligarle a demoler la casa. Si lo puede demostrar muy bien, pero no es una obligación suya: usted no está interesado en la ruina.

        Efectivamente, si solicita licencia tiene que presentar un documento técnico, que si afecta sustancialmente a la estructura o a la configuración arquitectónica debe ser un proyecto y, seguramente le obligaran a que lo redacte un arquitecto (artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación).

        Espero que le sea útil el comentario.

        Saludos

      • Manuel garcia15 de abril, 2020

        Gracias por la respuesta Emilio. Hoy hablé con el Ayto me confirmaron que para conceder licencia de obras tendría que aportar proyecto técnico y ara justificar que no esta en yruina deberé aportar una Valoración que justifique que no supera el 50%del valor catastral de la construcción. Estoy un poco perdido ya que aunque soy técnico no tengo experiencia en estos casos y no se que precios aplicar y otros detalles relacionados. No se si conocéis proyectos de este tipo en la web.
        Muchas gracias.

  141. #
    M. Ángeles11 de abril, 2020

    Buenas tardes.
    Compré una vivienda situada en casco histórico en un pueblo de Granada. Para su reforma pues tuve que presentar un proyecto en el Ayto y de ahí lo derivaban a Cultura. El proyecto se presentó en el mes de Diciembre. ¿Hay algún plazo que ellos tengan obligación para responder a ese proyecto?
    Muchas gracias.

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    • Emilio Martín13 de abril, 2020

      Buenos días:

      Su pregunta se responde con el contenido del artículo 33.3 y 4 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía;

      “3. Será necesario obtener autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico, con carácter previo a las restantes licencias o autorizaciones que fueran pertinentes, para realizar cualquier cambio o modificación que los particulares u otras Administraciones Públicas deseen llevar a cabo en inmuebles objeto de inscripción como Bien de Interés Cultural o su entorno, tanto se trate de obras de todo tipo, incluyendo remociones de terreno, como de cambios de uso o de modificaciones en los bienes muebles, en la pintura, en las instalaciones o accesorios recogidos en la inscripción. Será preceptiva la misma autorización para colocar cualquier clase de rótulo, señal o símbolo en fachadas o en cubiertas de Monumentos, en los Jardines Históricos y en sus respectivos entornos.
      No será necesaria la autorización ni la comunicación a la Consejería competente en materia de patrimonio histórico para la realización de obras que impliquen una intervención mínima, entendiendo por tales las obras interiores que no afecten al subsuelo, a la estructura y configuración arquitectónica ni a elementos decorativos del patrimonio histórico, en los inmuebles comprendidos:
      a) En el entorno de un Bien de Interés Cultural.
      b) En los Conjuntos Históricos, Sitios Históricos, Zonas Arqueológicas, Lugares de Interés Etnológico, Lugares de Interés Industrial o Zonas Patrimoniales, que no estén inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz como Monumentos y Jardines Históricos.
      4. La Consejería competente en materia de patrimonio histórico dispondrá de un plazo de tres meses, contados a partir de la recepción de toda la documentación exigida reglamentariamente, para resolver sobre la solicitud de autorización. Transcurrido dicho plazo sin haberse notificado resolución expresa, el interesado entenderá desestimada la solicitud de autorización.
      La autorización se entenderá caducada si transcurriera un año sin haberse iniciado las actuaciones para las que fue solicitada, sin perjuicio de que su vigencia pueda prorrogarse, a solicitud de la persona interesada, por una sola vez y por un nuevo plazo no superior al inicial”.

      El plazo que tiene Cultura es de tres meses, y si no contesta en ese plazo el silencio es negativo. Se entiende desestimada la petición.

      Ahora bien, tenga en cuenta el contenido del párrafo segundo del apartado 3 (“No sera necesaria la autorización …) que fue introducido recientemente por el artículo 13 del Decreto Ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía. Para estos supuestos no se necesita autorización de Cultura.

      Saludos.

  142. #
    Gabriel7 de abril, 2020

    Si se procediera a la expropiación de una obra de un bloque de viviendas en construcción como consecuencia de la finalización del plazo de la licencia municipal y, observándose que la obra está abandonada o paralizada indefinidamente. Es decir, por el incumplimiento del deber de construir, ¿se ha de indemnizar a la promotora a la que se le expropia el solar en construcción? Si es así, ¿qué criterio ha de seguirse? ¿Justiprecio? Gracias de antemano.

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    • Emilio Martín13 de abril, 2020

      Buenos días.

      En Andalucía para que se pueda expropiar por ese motivo es porque se ha declarado la caducidad de la licencia, por incumplimiento de plazos en la ejecución, teniendo en cuenta que esta declaración debe ser expresa, es decir, debe ser objeto de un expediente caducidad. En este supuesto se estaría en el caso del artículo 173.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):

      “El órgano competente para otorgar la licencia declarará, de oficio o a instancia de cualquier persona, la caducidad de la misma, previa audiencia del interesado, una vez transcurridos e incumplidos cualesquiera de los plazos a que se refieren los apartados 1 y 2. La declaración de caducidad extinguirá la autorización, no pudiéndose iniciar ni proseguir los actos, si no se solicita y obtiene una nueva licencia. Transcurrido el plazo de dos meses desde la notificación de la declaración de caducidad sin que se haya solicitado la licencia o, en su caso, denegada la que haya sido deducida, procedería declarar la constitución de la parcela o solar correspondiente en la situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución, en los términos de los artículos 150, 151 y 152 de esta Ley”.

      La ejecución por sustitución, según los artículos mencionados permite tanto la expropiación como la venta forzosa. Es un supuesto expropiatorio claro según el artículo 160.1.G de la LOUA, si se entiende que el abandonar la obra y declarar la caducidad de la licencia, implica incumplimiento del deber de edificar.

      Se proceda a venta forzosa (es equivalente a una expropiación con un comprador que es el beneficiario) o se proceda a la expropiación, la forma de valorar el inmueble es la misma. Esta prevista en el 37.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del 2015 (TRLSRU), si es que la parcela está situada en suelo con la consideración de urbanizado:

      “Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:
      a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.
      b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo (es decir como si fuera un solar), aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada”.

      En función de cómo esté de acabada la edificación (estructura, albañilería, etc.), lo lógico será la valoración del suelo por el método residual estático y sumarle a esa tasación el valor de lo edificado calculado por el método de reposición.

      Si necesita más aclaraciones las comentamos.

      Saludos.

  143. #
    Manuel Amaru Michue López1 de abril, 2020

    El Sr A pidió al Ayuntamiento de Sevilla cédula urbanística para que se le
    informara sobre las condiciones urbanísticas de un solar de su propiedad.
    En la misma se indica que puede construir Planta Baja mas 3 Plantas de uso
    residencial. Con base en esta consulta contrata a un Arquitecto para
    redactar el Proyecto y a una empresa constructora abonando a cuenta a
    ambas 60.000 €.
    Al solicitar licencia de obras el Ayuntamiento le indica que había un error
    en la cédula y que sólo puede construir Planta Baja mas una y de uso
    comercial.
    ¿Puede construir lo que inicialmente se le dijo?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín3 de abril, 2020

      Buenos días.

      La Cédula urbanística como tal está regulada en el artículo 168 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico, que define su contenido mínimo a la hora de la contestación, pero no los efectos de su no contestación. En cualquier caso, este artículo exige la aprobación de un ordenanza municipal para su creación, y no veo en el portal del Ayuntamiento de Sevilla que exista esa ordenanza (en todo caso si existen esa ordenanza dígame donde puede verla).

      Hay que tener en cuenta, no obstante, que el derecho a ser informado de las condiciones urbanísticas de una parcela, es un derecho de todo ciudadano, a raíz del contenido del artículo 5.d del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del 2015 (TRLSRU), que establece el derecho a “ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su legislación reguladora”.

      La legislación reguladora en este caso es la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que en su artículo 6.3 señala que:

      “Las personas titulares del derecho de iniciativa para la actividad urbanizadora, respecto a una parcela, solar o ámbito de planeamiento determinado, tendrán derecho a consultar a las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, vigente y en tramitación, y de las obras a realizar para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación.
      El plazo máximo para contestar esta consulta será de dos meses, sin que del transcurso de este plazo sin contestación expresa pueda deducirse efecto alguno favorable respecto de los términos de la consulta.
      La contestación a la consulta tendrá carácter informativo respecto de las condiciones urbanísticas en el momento de su emisión y no vinculará a la Administración en el ejercicio de sus potestades públicas, en especial de la potestad de planeamiento. La alteración por la Administración de los criterios y las previsiones facilitados en la consulta dentro del plazo en el que ésta surta efectos, que deberá expresarse en la contestación conforme al artículo 6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, habrá de quedar suficientemente motivada, ello sin perjuicio del derecho de indemnización que pudiera deducirse por la elaboración de los proyectos necesarios que resulten inútiles, de conformidad con el régimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas”.

      Pues bien, hoy el artículo 6.b del DL 2/2008 se corresponde con el contenido del 13.2.a del TRLSRU:

      “El derecho de consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación.
      La legislación sobre ordenación territorial y urbanística fijará el plazo máximo de contestación de la consulta, que no podrá exceder de tres meses, salvo que una norma con rango de ley establezca uno mayor, así como los efectos que se sigan de ella. En todo caso, la alteración de los criterios y las previsiones facilitados en la contestación, dentro del plazo en el que ésta surta efectos, podrá dar derecho a la indemnización de los gastos en que se haya incurrido por la elaboración de proyectos necesarios que resulten inútiles, en los términos del régimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas”.

      Sin perjuicio de la existencia de una posible ordenanza que concrete los efectos de la hipotética cédula urbanística. en principio no podría edificar lo que en principio se informo, pero tendría derecho de una indemnización por los gastos en los que ha incurrido.

      Saludos.

  144. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO23 de marzo, 2020

    Buenas tardes: Que capitulo y articulo del POTAUG, recoje las ” legalizaciones de las construcciones” y Porque algunos Ayuntamientos admiten AFO de viviendas ” residencial ” y otros no ?.¿ No hay un criterio unificado que imponga la Junta de Andalucía.
    Unos ayuntamientos admite anteriores a la entrada en vigor del POTAUG ( 2.000) y otros solo 6 años atrás. ? ¿ Que prevalece el P.G.O.U del Ayuntamiento o el POTAUG. GRACIAS. y cuidaros ¡¡¡¡

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    • Emilio Martín24 de marzo, 2020

      Buenos días.

      La declaración de AFO y los supuestos no tienen nada que ver con el POTAUGR. Los criterios para su declaración están contenidos en el Decreto Ley Andaluz 3/2019.

      Se puede declarar AFO si han prescrito el plazo para adoptar medidas de restauración del orden urbanístico que es de 6 años desde la terminación de la edificación (artículo 185.1 de la LOUA), teniendo en cuenta que hay supuestos de no prescripción que están recogidos en el artículo 185.2 de la LOUA.

      Está claro que si el suelo no urbanizable está protegido no es posible declarar AFO, Y es posible que en algunos casos la protección opere por ordenación territorial exclusivamente (POTAUGR) y no por ordenación urbanística (por el Plan General), y esa podría ser la fecha a considerar (.lo de la aprobación del plan de ordenación territorial).

      Depende del municipio, y cuando se fije en su planeamiento los supuestos que considera dentro de ordenación o no. El planeamiento urbanístico puede considerar supuestos dentro de ordenación aunque el suelo este protegido por ordenación territorial.

      Saludos

      • Emilio Martín25 de marzo, 2020

        Buenos días

        Tienes que mirar los planos de ordenación estructural y zonificación del POTAUGR, que en la mayoría de las tramas te hace referencia a un artículo de la Normativa del Plan. En esos artículos se señalan los usos permitidos y prohibidos con referencia al Anexo 3 de las Normas. Todos los usos posibles están hay.

        Tienes que tener el carácter de Norma o Directriz de cada artículo de la Normativa. La Norma de de aplicación directa y la Directriz se aplica a través de las previsiones del planeamiento urbanístico, que debe de considerar su contenido.

        ¿No sé si te he aclarado la pregunta?

        Saludos

      • JOSE LUIS GUINDO GUINDO24 de marzo, 2020

        Dentro de POTAUG, en que capitulo y artículos se recoje las legalizaciones y usos a legalizar.+Gracias Emilio

  145. #
    ROBERTO20 de marzo, 2020

    Buenos días, mi consulta es la siguiente:
    Seria necesario y se podría cambiar el uso de un sector urbanístico destinado a vivienda colectiva a vivienda unifamiliar aislada? El sector esta destinado a albergar 214 viviendas en tres bloques, pero ese tipo de vivienda ahora mismo no tiene mercado, se ha planteado la posibilidad de cambiar el proyecto y albergar parcelas individuales de unos 300-400 m2. Ya sabemos que perdemos gran parte de la edificabilidad del sector.
    El sector esta dividido en tres bloques, habría que hacer el cambio en todo el sector o pudiera ser en uno de los tres?
    Que habría que hacer para dicho cambio? un proyecto de arquitecto urbanista, aprobación provincial y de ayuntamiento…………………………..bastaría con aprobación del ayuntamiento?

    Muchas gracias

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    • Emilio Martín24 de marzo, 2020

      Buenos días.

      ¿Cuando se refiere de sector habla de un ámbito clasificado como suelo urbanizable?. ¿Tiene Plan Parcial aprobado?. ¿El uso al que está destinado es el previsto en el Plan General o ya se han concretado en usos pormenorizados por un Plan Parcial?.

      Siempre se puede cambiar el uso con una innovación del planeamiento, pero parece de lo que habla es de un uso global determinado por el Plan General, y en este caso se trataría de una innovación revisión con un tramite más complejo (no sólo altera una determinación estructural como es el uso global, sino que implicaría al cálculo del aprovechamiento medio, etc.). Si de los que se trata es de cambiar los usos pormenorizados previstos por el Plan Parcial, la cuestión podía ser más fácil.

      Necesitamos que nos concrete más la consulta.

      Saludos

  146. #
    Estrella19 de marzo, 2020

    Buenos dias. Mi consulta es la siguiente : tengo un terreno en un pueblo d granada,hace 15 años el ayuntamuento lo puso urbano. Tuve q arreglar todos los papeles con un costo de 2700€ aproximadamente ,,mas gastos de IBI durante estos años al rededor de 6000€ , lo pusimos a ka venta y no se pudo vender, bien ,pues el mes pasado lo han vuelto a poner d regadio, me gustaria saber si el ayuntamiento me debe indemnizar ,ya q a pasado de valer 60.000€ a 2000€

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    • Emilio Martín20 de marzo, 2020

      Buenos días

      ¿Ese suelo que clasificación tenía?. ¿Era suelo urbanizable o urbano no consolidado?. El cambio a suelo rústico, ¿por qué se ha producido?, ¿es resultado de una revisión del planeamiento general?. ¿Qué Municipio es?

      Es necesario conocer estos datos para poder contestar a la cuestión que plantea.

      Saludos

  147. #
    Emilio Martín14 de marzo, 2020

    Buenos días.

    Es muy importante tener en cuenta las modificaciones introducidas en la LOUA en relación con las licencias urbanísticas y la posibilidad de que algunas intervenciones sean sólo objeto de actividad comunicada (declaración responsable o comunicación previa), introducidas por el Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía. También es importante el ajuste en la legislación de protección del patrimonio.

    Se transcriben a continuación los cambios:

    Se modifica el apartado 3 del artículo 169, que queda redactado con el siguiente tenor:

    «3. No están sujetos a previa licencia las obras que sean objeto de las órdenes de ejecución a las que se refiere el artículo 158, ni los actos de las Administraciones Públicas necesarios para la ejecución de resoluciones administrativas o jurisdiccionales dirigidas al restablecimiento de la legalidad urbanística.
    Tampoco requieren licencia aquellos actos que estén sujetos a declaración responsable o comunicación según lo dispuesto en el artículo 169 bis.»

    «Artículo 169 bis. Actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa.
    1. Están sujetas a declaración responsable ante el Ayuntamiento las siguientes actuaciones urbanísticas:
    a) Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación.
    b) Las obras en edificaciones e instalaciones existentes, en suelo urbano consolidado y conformes con la ordenación urbanística, que no alteren los parámetros de ocupación y altura, ni conlleven incrementos en la edificabilidad o el número de viviendas.
    c) La ocupación o utilización de las obras del apartado anterior, siempre que las edificaciones e instalaciones se encuentren terminadas y su destino sea conforme a la normativa de aplicación.
    d) La primera ocupación y utilización de nuevas edificaciones, siempre que se encuentren terminadas y su destino sea conforme a la normativa de aplicación y con la licencia de obras concedida.
    e) Los cambios de uso en las edificaciones señaladas en el apartado b), o en parte de las mismas, dentro de los permitidos por la ordenación urbanística vigente.
    2. Cuando las actuaciones del apartado anterior requieran de alguna autorización o informe administrativo previo para el ejercicio del derecho conforme a la normativa sectorial de aplicación no podrá presentarse la declaración responsable sin que la misma se acompañe de los mismos o, en su caso, del certificado administrativo del silencio producido.
    3. La declaración responsable faculta para realizar la actuación urbanística pretendida en la solicitud desde el día de su presentación, siempre que vaya acompañada de la documentación requerida en cada caso, y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección posterior que correspondan.
    4. De conformidad con lo previsto en la legislación básica de Procedimiento Administrativo Común, por resolución de la Administración Pública competente se declarará la imposibilidad de continuar la actuación solicitada, o el cese de la ocupación o utilización en su caso, sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles o administrativas a que hubiere lugar, desde el momento en que se tenga constancia de alguna de las siguientes circunstancias:
    a) La inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial en cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore a la declaración responsable.
    b) La no presentación, ante la Administración competente, de la declaración responsable de la documentación requerida, en su caso, para acreditar el cumplimento de lo declarado.
    c) La inobservancia de los requisitos impuestos por la normativa aplicable.
    d) El incumplimiento de los requisitos necesarios para el uso previsto. En este caso, si la Administración no adopta las medidas necesarias para el cese del acto o uso en el plazo de seis meses, será responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de tales medidas, de conformidad con la legislación básica en materia de suelo.
    5. Serán objeto de comunicación previa a la Administración cualquier dato identificativo que deba ponerse en su conocimiento para el ejercicio de un derecho, y en particular los siguientes:
    a) Los cambios de titularidad de las licencias y declaraciones responsables. La falta de presentación de dicha comunicación implicará que los titulares quedarán sujetos con carácter solidario a las responsabilidades que pudieran derivarse de la actuación que se realice al amparo de dicha licencia.
    b) El inicio de las obras.
    c) Las prórrogas del plazo para el inicio y terminación de las obras con licencia o declaración responsable en vigor.
    6. Conforme a la legislación básica en materia de suelo, en ningún caso se entenderán adquiridas por declaración responsable o actuación comunicada facultades en contra de la legislación o el planeamiento urbanístico de aplicación. Las actuaciones sujetas a declaración responsable que se realicen sin haberse presentado la misma, cuando sea preceptiva, o que excedan de las declaradas, se considerarán como actuaciones sin licencia a todos los efectos, aplicándoseles el mismo régimen de protección de la legalidad y sancionador que a las obras y usos sin licencia.»

    Disposición transitoria décima. Procedimiento de otorgamiento de licencia urbanística en tramitación.

    La modificación del artículo 169 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, podrá ser aplicable, a solicitud del interesado, a aquellos procedimientos de otorgamiento de licencia urbanística que estuvieran en tramitación.

    Artículo 13. Modificación de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía.
    Se modifica el apartado 3 del artículo 33 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía, que queda redactado en los siguientes términos:

    «3. Será necesario obtener autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico, con carácter previo a las restantes licencias o autorizaciones que fueran pertinentes, para realizar cualquier cambio o modificación que los particulares u otras Administraciones Públicas deseen llevar a cabo en inmuebles objeto de inscripción como Bien de Interés Cultural o su entorno, tanto se trate de obras de todo tipo, incluyendo remociones de terreno, como de cambios de uso o de modificaciones en los bienes muebles, en la pintura, en las instalaciones o accesorios recogidos en la inscripción.
    Será preceptiva la misma autorización para colocar cualquier clase de rótulo, señal o símbolo en fachadas o en cubiertas de Monumentos, en los Jardines Históricos y en sus respectivos entornos.
    No será necesaria la autorización ni la comunicación a la Consejería competente en materia de patrimonio histórico para la realización de obras que impliquen una intervención mínima, entendiendo por tales las obras interiores que no afecten al subsuelo, a la estructura y configuración arquitectónica ni a elementos decorativos del patrimonio histórico, en los inmuebles comprendidos:
    a) En el entorno de un Bien de Interés Cultural.
    b) En los Conjuntos Históricos, Sitios Históricos, Zonas Arqueológicas, Lugares de Interés Etnológico, Lugares de Interés Industrial o Zonas Patrimoniales, que no estén inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz como Monumentos y Jardines Históricos.»

    Saludos

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    • Jose Luis Sevilla20 de marzo, 2020

      Totalmente de acuerdo. Ahora bien, algunas puntualizaciones:
      En mi opinión y en resumen la DR en el ámbito urbanístico en Andalucía se ha tasado con la aparición del articulo 169bis a 5 casos concretos. Todo lo que no esté aquí y se encuentre definido como actos sujetos a licencia urbanística según el 169 LOUA (8 RDUA) se debe hacer el control previo de licencia.
      Me voy a referir a las dos primeras:
      a) Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación.
      Este precepto casa la excepción del art. 2.2.a) de la LOE.

      b) Las obras en edificaciones e instalaciones existentes, en suelo urbano consolidado y conformes con la ordenación urbanística, que no alteren los parámetros de ocupación y altura, ni conlleven incrementos en la edificabilidad o el número de viviendas.
      Este casa parcialmente con el art. 2.2.b) de la LOE. Podemos encontrarnos con casos de intervenciones en edificios existentes en las que aún alterando su configuración arquitectónica, y por lo tanto con necesidad de proyecto arquitectónico (por ejemplo, una invención total o una parcial que produzca una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural) en la que no se altere parámetros de OCUPACIÓN y ALTURA, ni INCREMENTO DE EDIFICABILIDAD o NUMERO DE VIVIENDAS, y por lo tanto seria por DR.
      Claramente se limita a obras en edificaciones o instalaciones existentes, entendiendo incluidas sus instalaciones propias, en suelo urbano consolidado y conformes a ordenación urbanística (legales).

      Efectivamente en estas actuaciones no están contenidas otra variedad de actos sujetos a licencia urbanística del 169LOUA y 8 RDUA, como son de forma general:
       Las parcelaciones urbanísticas y las divisiones en cualquier clase suelo
       Los movimientos de tierra,
       Obras de vialidad y de infraestructuras, servicios y otros actos de urbanización
       Las talas en masas arbóreas.
       …..
      Es importante destacar que en la letra b) se concreta sobre edificaciones existentes en suelo urbano consolidado y legales, pero ¿podríamos entender que con la aplicación de la letra a) seria ajustado el régimen de DR para actuaciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica en edificaciones existentes en cualquier clase de suelo? Me refiero, por ejemplo, a obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble en edificaciones declaradas AFO.

      Otra cuestión importante que creo q tener en cuenta es lo regulado en el Artículo 2. Ámbito de aplicación de la Parte I del CTE, con respecto a la documentación que debe acompañar a la DR. Textualmente dice en su apartado 3: “(…)el Código Técnico de la Edificación se aplicará también a intervenciones en los edificios existentes y su cumplimiento se justificará en el proyecto o en una memoria suscrita por técnico competente, junto a la solicitud de licencia o de autorización administrativa para las obras. En caso de que la exigencia de licencia o autorización previa sea sustituida por la de declaración responsable o comunicación previa, de conformidad con lo establecido en la normativa vigente, se deberá manifestar explícitamente que se está en posesión del correspondiente proyecto o memoria justificativa, según proceda. (…)”

      Por lo que, en mi opinión, en cualquier actuación en edificio existente dentro del ámbito de aplicación del CTE, debe constar Proyecto o Memoria (suscrita por técnico competente) independientemente de que la tramitación administrativa sea licencia o DR.

    • Jose Luis Sevilla18 de marzo, 2020

      Hola.
      En relación al art 169bis .1.a) “Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación.”, ¿hay que entender que es de aplicación solamente a este tipo de obras cuando estemos ante actos dentro del ámbito de aplicación de la LOE o también seria extensible a otros actos fuera de la aplicación de la LOE que no requieran proyecto?. ¿que encaje tendrían todas las actuaciones que el RDUA contempla como “otras actuaciones urbanísticas”?
      Luego, con respecto al apartado b) entiendo que queda excluidas de DR cualquier actuacion en un inmueble en suelo urbano consolidado en situación de fuera de ordenación o asimilado por no ser conforme a la normativa, pero ¿que ocurre en las actuaciones en AFO y FO en SNU?. Podríamos llegar a la conclusión que son obras de edificación que no requieren de proyecto según la LOE y en aplicación del apartado a) que sea por DR (siempre que se haya reconocido previamente)

      • Emilio Martín20 de marzo, 2020

        Buenos días José Luis.

        Mi opinión es la siguiente:

        1.- Está claro que los supuestos que no requieren proyecto según la LOE están sujetos de declaración responsable (DR). Ahora bien, también está claro (yo lo deduzco del apartado b), que tampoco pueden afectar a la ordenación urbanística, ya que este caso es necesario ejercer el control previo que implica la licencia para comprobar si se adapta a la misma o no. En el caso de “otras actuaciones urbanísticas”, la solicitud de licencia o la presentación de DR deben depender de cómo afecta la actuación a la ordenación urbanística.

        Para analizar si afecta a no a la ordenación que debe ser controlada mediante licencia, me parece útil tener en cuenta el contenido del artículo 11.4 del TRLSRU en relación con los supuestos en los que el silencio es negativo en el caso de las licencias, y las correcciones que ha introducido en ese artículo la STC 143/2017, para determinar lo que se considera de trascendental importancia de cara a un control previo, de tal forma que la no resolución en plazo de la licencia implica silencio negativo por afectar de lleno a la ordenación urbanística (básicamente en el sentido de que la transformación del suelo rústico afecta a esa ordenación y por supuestos los actos que impliquen edificación, también).

        El movimiento de tierras (sobre todo si se verifica en suelo rural lo que implica su transformación), la tala masa arbóreas o de árboles protegidos, la ubicación de casas prefabricadas (en el sentido de que pueden ser consideradas como edificaciones) sobre todo si se ubica en suelo rural lo que implica su transformación (al igual que le caso de invernaderos) o el resto de cuestiones señaladas en el artículo 7.e del RDUA no deben ser objeto de DR, y si de licencia; si es que se prevé su implantación en suelo no urbanizable (sobre todo por lo que significa de transformación del mismo), y por supuestos en suelo de dominio o servicio público, o de propiedad pública en general, ya que en este caso requiere comprobar la existencia de autorización para la utilización de este suelo (artículo 5.3 del RDUA) lo que exige un control previo.

        El resto de casos, desde mi punto de vista, pueden ser resueltos mediante DR, más aún, teniendo en cuenta que lo que determina la materialización de parámetros urbanísticos es el concepto de edificación, y que éstos están señalados, claramente, en el apartado 1.b del nuevo artículo 169bis: esto es, ocupación, altura, aumento de la edificabilidad o del número viviendas.

        Por tanto, en los supuestos que planteas, si no se sitúan en suelo no urbanizable, en suelo de propiedad pública, y no se trata de edificación, o las intervenciones sobre la misma no afectan a las condiciones urbanísticas de ocupación, altura, edificabilidad o número de viviendas, se debe permitir la actuación a través de DR.

        2.- En cuanto a las situaciones de AFO y FO, habría que partir de lo que significa cada supuesto.

        2.1.- El FO parte de una situación de legalidad, sobre la que el planeamiento urbanístico sobrevenido ha declarado que no se ajusta al mismo alguno o en todos los parámetros de ordenación urbanística que, en principio, eran conformes a la ordenación. En este supuesto la legislación reconoce que la edificación puede permanecer en su estado original mientras dure su vida útil (es una edificación legal), permitiendo obras de conservación e incluso de consolidación, que pueden llegar a ser más permisivas en su función de las determinaciones del planeamiento urbanístico.

        Es evidente, en este supuesto, que el contenedor del edificio es legal (su ocupación, altura, edificabilidad, número de viviendas, etc,) y por tanto, las obras que no afecten a los elementos de ordenación urbanística pueden acometidas mediante DR.

        Otra cosa es la alteración del uso. En este supuesto habría que estar al apartado 1.e del mismo artículo 169bis, es decir, no requiere licencia los “cambios de uso en las edificaciones señaladas en el apartado b), o en parte de las mismas, dentro de los permitidos por la ordenación urbanística vigente”. Para mí la cuestión es clara: si nos situamos en un edificio en FO, donde se planean obras que no afectan a la ocupación, la altura, la edificabilidad (cualquier alteración en este sentido debe hacerse hacia las condiciones previstas por el planeamiento y no deben implicar la necesidad de proyecto) o no incrementa el número de viviendas, y supone una alteración del uso según las previsiones del Plan (léase en el caso de Granada un cambio a un uso compatible de toda la edificación, por ejemplo), la actuación se puede acometer presentado la correspondiente DR.

        2.2.- En el caso de AFO se parte de una situación de ilegalidad que no es atacable por haber prescrito la medida de restauración del orden.

        En este caso es necesario tener en cuenta el contenido del artículo 3.2 del RL3/2019, en el sentido de que estas edificaciones “no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación”. Por tanto, no se podrán autorizar ningún tipo de actuación (por supuesto mucho menos a través de DR) en este tipo de edificios mientras no se declare la situación de AFO.

        Ahora bien, la declaración de AFO implica “que sólo podrán autorizarse las obras de conservación necesarias para el mantenimiento estricto de las condiciones de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destine la edificación” (artículo 9.3 del DL3/2019), obras que, evidentemente, pueden ser acometidas mediante la presentación de DR, ya que no pueden afectar a parámetros, y difícilmente pueden implicar la redacción de un proyectos en los términos previstos en la LOE.

        Cuestión distinta es la alteración del uso en el caso de AFO. Lo que reconoce la declaración de AFO es la inatacabilidad desde el punto de vista de la restauración del orden urbanístico del contenedor y del uso existente primitivo. Pero desde luego, nada impide la materialización de un uso legal según las previsiones del Plan, en ese contenedor, si sigue el procedimiento previsto para su implantación y el edificio declarado AFO reúne las condiciones urbanísticas y señaladas en la legislación sectorial para su implantación. Si es un uso de los autorizados por la ordenación urbanística, en base al contenido del apartado 1.e del artículo 169bis, sería objeto de DR.

        Por tanto, en edificaciones declaras AFO (insisto, es necesaria su la declaración previa), donde se prevé de mantenimiento en los términos señalados en la declaración, que no requieren proyecto según lo señalado en la LOE, y se propone un cambio de uso según las previsiones del Plan, sin afectar a otro tipo de obras que las señaladas, es posible actuar mediante DR.

        Bueno, está es mi opinión. ¿Estás de acuerdo José Luis?.

  148. #
    Isabel Rodriguez13 de marzo, 2020

    Buenas tardes me urge,la siguiente consulta ,hoy me van denunciado el vecino vivo en un pareado porque he montado en mi terraza una casa de madera desmontable. ,han aparecido dos policías municipales han visto la casa y me han dado copia de la denuncia lo que quería saber es si me lo pueden tirar y si me niego que ocurriría me ha costado mucho dinero y no quiero que ocurra. Esperando su respuesta atentamente .

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    • Emilio Martín14 de marzo, 2020

      Buenos días.

      ¿En que municipio es eso?.

      Esa actuación requiere licencia, pero no tiene por qué ser ilegal. Yo esperaría para ver cual es la actuación municipal. Si abre expediente disciplinario o no. Y me defendería en ese expediente, si se abre, en función de como tipifica la actuación.

      Saludos

  149. #
    Angel Pitarch Rico12 de marzo, 2020

    Buenas tardes quisiera hacerles una consulta referente a un terreno rustico que linda con un camino privado que es mio y con uno publico, esto se encuentra en la localidad de Novelda (Alicante), esta parcela esta vallada hace 35 años, con tela de espino, y como estaba ya muy deteriorada he cambiado los postes y le he puesto malla metálica sin espinos, y llega el ayuntamiento y me dice que en el camino publico me tengo que retranquear 4 metros del eje del camino y que he cometido una infracción urbanística, esto es realmente así. muchas gracias por su atención.

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    • Emilio Martín13 de marzo, 2020

      Buenos días

      El Ayuntamiento puede tener razón. En primer lugar por qué para cambiar la valla se necesita licencia, y si la instalación se ha hecho sin dicha autorización se ha cometido una infracción. Y en segundo lugar, si las normas urbanísticas obligan a ese retranqueo de la valla, y se procede a sustituirla, la que se instala de nuevo debe de cumplir las normas urbanística.

      Saludos

  150. #
    JOSE MARTINEZ12 de marzo, 2020

    Buenos Dias! Expongo la siguiente situacion:

    Se trata de una licencia de obra de demolicion de una edificacion, la cual fue otorgada hace mas de un año y las obras no han sido comenzadas. Es viable solicitar a la entidad local un renovacion de la misma en base a que no existe declaracion formal de caducidad por parte de la administracion?

    saludos y gracias

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    • Emilio Martín13 de marzo, 2020

      Buenos días

      Puesto que la caducidad de una licencia no es tácita, sino que debe declararse de forma expresa, siguiendo el correspondiente expediente; si no se ha declarado la licencia sigue viva por lo que puedes empezar las obras de demolición previa comunicación al Ayuntamiento de que vas a iniciarlas. No es necesario pedir ninguna renovación

      Saludos

  151. #
    Antonio10 de marzo, 2020

    Buenas tardes. Estoy al habla con el propietario de un piso en Barcelona, pero tiene una afección urbanística 7B, que según leo es de equipamiento. El piso está en la calle Marina número 117.
    Con esta afección, podrían expropiarse la vivienda o derribarla ??? Me quedaría entonces sin vivienda ?
    Muchas gracias.

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    • Emilio Martín11 de marzo, 2020

      Buenos días

      Por lo que puedo ver de la Normativa Urbanística Metropolitana de Barcelona la zonas 7 se refiere a suelo destina a equipamiento de planes anteriores que requiere la redacción de un Plan Especial o Parcial, señalando como B a las zonas propuestas . ¿Existe ese Plan Especial o Parcial?. ¿El edificio donde esta la vivienda se ha construido cumpliendo las determinaciones del Plan Especial o Parcial?.

      Por lo que puedo aprecia en Google esa zona es de reciente edificación, y supongo que se ha construido conforme a las previsiones del Plan Especial o Parcial, así que no creo que este prevista ninguna expropiación sobre el ámbito

      • Angel Pitarch Rico11 de marzo, 2020

        Buenos días:
        La consulta es referente a una parcela rustica en Novelda (Alicante), la parcela estaba vallada con una valla de espinos, desde hace 35 años, estando toda oxidada, y lo que he hecho ha sido quitar los espinos y reponer los postes y la valla por una tela nueva sin espinos, y me dice el ayuntamiento que me tengo que retranquear 4 metros del eje del camino, porque dicen que es como una valla nueva, cuando se puede demostrar con fotos del google que lleva hecha mas de 35 años, y encima me sancionan por infracción urbanistica, esto es legal? gracias y un saludo

  152. #
    José Ángel Rodríguez6 de marzo, 2020

    Buenas he adquirido un solar urbano, el cual en la compra me aseguraron que disponía de todas las acometidas y servicios para iniciar la construcción de la vivienda. Una vez que he iniciado la construcción hemos descubierto que no dispone de acometida de aguas residuales. Según me dicen en la inmobiliaria ellos no pueden saber si tiene o no estos servicios a pesar que antes de la compra me aseguraron de que si. Ellos eluden la responsabilidad al ayuntamiento que es el que acogió está promoción de parcelas a la promotora. Mi pregunta es a quien tengo que reclamar esta carencia y los gastos que conllevan la realización de esta acometida imprescindible para la habitabilidad. Espero su respuesta

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    • Emilio Martín11 de marzo, 2020

      Buenos días.

      ¿La deficiencia es de la acometida desde la red hasta su parcela?. ¿La red de aguas residuales está instalada?. ¿Es sólo la conexión de la parcela con la red?. Si es así, la obligación de esa conexión es del propietario, y si le dijeron que existía puede reclamar al anterior propietario, sobre todo si en el contrato de compraventa quedo claro que la parcela estaba dotada de todos los servicios, especialmente de esa acometida.

      Si la red municipal no existe y no puede dar servicio a esa parcela, la misma no tiene la condición de solar, por lo que difícilmente obtendrá licencia para edificar. Depende de que clase y categoría de suelo sea para concretar de quien es la obligación de dotar de este servicio a la parcela

  153. #
    Lucía3 de marzo, 2020

    Buenos días, quería hacer una consulta sobre una parcela que se encuentra regulada por un plan parcial, el cual fue aprobado como hace 2 años, tiene un suelo urbanizable ordenado y el uso global es residencial.

    El caso es que la parcela presenta una calificación de suelo residencial y me gustaría saber si se podría realizar el intercambio de uso entre parcelas, es decir, cambiar el uso de la parcela residencial por el de otra parcela con calificación de equipamiento, y viceversa.

    Para ello me han dicho que debería hacer una modificación del plan parcial, pero no estoy muy segura y me han surgido las siguientes dudas:
    1. Qué proceso administrativo debería seguir y que documentación es necesaria para realizarlo, ya que no se lleva a cabo ningún cambio de urbanismo y demás, solo de uso.
    2. Al no realizar un cambio en el urbanismo aprobado y en el viario, ¿sería necesario presentar un proyecto de reparcelación o de urbanización?
    3. ¿De todo el proceso se encargaría el ayuntamiento?. Y ¿qué licencias debería solicitar?
    4. ¿Cuáles son los plazos para la solicitación y entrega de informes sectoriales, licencias, trámites administrativos, etc?
    5. ¿Tendría que solicitar algún informe sectorial? Por ejemplo de abastecimiento, telecomunicaciones, confederación hidrográfica, etc.
    6. ¿Sería necesario realizar una nueva Evaluación Ambiental y Evaluación Económica?, ya que se realizó una para el Plan Parcial aprobado y es solo un cambio de uso.

    Muchas gracias

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    • Emilio Martín11 de marzo, 2020

      Buenos días

      Para concretar la respuesta debería aportar algunos datos adicionales. El principal es si los terrenos se han reparcelado y urbanizado ya (sobre todo si se han reparcelado), puesto que si esto es así el suelo tendría la consideración de suelo urbano, y la innovación sólo afectaría a su parcela. En este caso la tramitación sería la de una innovación de carácter puntual por parte del Ayuntamiento, a propuesta de usted, que además no tendría la consideración de actuación de dotación ya que el aprovechamiento que pretenda materializar sería inferior al previsto por el Plan Parcial. Esto si el cambio es de residencial a equipamiento, si es al contrario si sería una actuación de dotación y sobre todo habría que ver si la calificación de equipamiento implica reservas de dotación local de cesión obligatoria.

      En caso de que no se haya reparcelado los terrenos, habría que ver si este cambio de uso de una parcela puede implicar al justo reparto de cargas y beneficios modificando las posibles adjudicaciones.

      En cualquier caso no creo que está innovación puntual requiera nuevos informes sectoriales en su tramitación (no creo que afecte a carretera, aguas, etc.). Ni por supuesto requiere nueva evaluación ambiental o económica (¿en que afecta este cambio a estas evaluaciones?).

      Una vez aprobada la innovación, si los terrenos están reparcelados y urbanizados sólo se necesitara licencia de obras (que puede ser concedida de forma simultánea a la urbanización)

  154. #
    Maria Paz Garcia2 de marzo, 2020

    Hola a todos, en un ayuntamiento “X” clasifican las licencias por obra menor y obra mayor ( siendo esta cuando es ampliación o “se toca estructura”)
    ¿como podemos justificar que no es obra mayor el hecho de instalar un ascensor en un hueco de escalera, aún “tocando estructura”? Os preguntaréis por qué? Si lo englobaran en obra mayor, sería proyecto y por lo tanto tendría que haber dirección de obra y dirección de ejecución.
    ¿Qué justificación y argumentos podemos dar al técnico para plantearlo como obra menor? Hay jurisprudencia?
    Muchas gracias de antemano.

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    • José Carlos Guerrero Maldonado9 de marzo, 2020

      En todo caso, con base en la jurisprudencia, parece que podemos llegar a una conclusión (al menos, en cuanto a edificaciones se refiere) que completa la regulación de aquellas Comunidades Autónomas que se han ocupado del asunto: si el proyecto técnico se exige para las denominadas obras mayores (STS de 4 Abril de 1995 y Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 19 Mayo de 2000) y el artículo 2.2 y 2.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que “requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4 las siguientes obras (…)”, parece que llegamos a la conclusión de que estas obras del artículo 2 son las que han de ser denominadas mayores (al necesitar proyecto técnico).
      Por tanto, obra mayor la identificaremos con los tipos de intervenciones que según el art.2.2 LOE tienen consideración de Edificación y por tanto precisan de proyecto redactado por arquitecto.

      UN SALUDO

      • Maria Paz Garcia Garcia10 de marzo, 2020

        Gracias por la respuesta Jose Carlos

  155. #
    lorudes acuña29 de febrero, 2020

    Buenas. mi consulta es la siguiente: mi padre (junto a otros dos hermanos) ha heredado una finca urbana con una casa unifamiliar. esta casa lleva desde el año 1981 afectada por el ayuntamiento y calificada como “uso sanitario”. hace unos años, solicitaron a mi padre que cediese una parte de la finca (300 m2) para hacer una acera mas amplia y ellos (ayuntamiento) se encargaban de levantar el muro. a cambio comentaron que en el plan urbanístico esa finca sería calificada para uso residencial (3 planta y ático). el plan no fue aceptado por la Xunta de Galicia por lo que fue desestimado… ahora, podemos reclamar algo? para que usos podríamos vender la finca? El tema es solicionar todo esto poruqe mi padre y mis tios son bte mayores y cada vez seremos más herederos y más complicado todo esto de la herencia… gracias

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    • Emilio Martín1 de marzo, 2020

      Buenos días

      Necesitaríamos saber si ese acuerdo con el Ayuntamiento fue objeto de un convenio y si éste fue aprobado. También si formalizaron la cesión de la parte de la finca de la calle de la que hablan, y si está obligación formaba parte del convenio.

      Esa innovación del plan de la que hablan tiene la consideración de una actuación de dotación según la legislación Estatal (Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del 2015). Seguramente la negativa de la xunta a tramitar la innovación tenga algo que ver con el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con este tipo de actuaciones. ¿Tiene el informe negativo de la Xunta?.

      Es conveniente que nos facilite más datos para poder responder. Sobre todo si a si es posible algún tipo de reclamación

      Saludos

  156. #
    Salvador Rojas27 de febrero, 2020

    Hola. Aquí va mi consulta: En junio de 2005 terminé de construir una casa en suelo no urbanizable en La Axarquía (Málaga). Puedo demostrar dicho extremo con el catastro y con fotografías aéreas. Posteriormente -en julio de 2006- entró en vigor el Plan de Ordenación del Territorio en La Axarquía, el cual declara mi parcela como “zona de interés territorial” (suelo de especial protección), con lo cual los plazos de prescripción quedaban sin efectos. Ahora con el nuevo Decreto de Edificaciones Irregulares de 2019 y consultando en la web de la Junta de Andalucía un apartado de “respuestas a consultas planteadas” sobre dicho decreto, en el mismo dice que si la especial protección hubiese sido posterior a la terminación de la edificación es posible la declaración de la situación de AFO, siempre que la edificación estuviese terminada en el momento de entrar en vigor la protección (publicación de la norma que establece la protección). ¿Debo entender por tanto que se entienden cumplidos los plazos de prescripción?.

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    • Emilio Martín1 de marzo, 2020

      Buenos días

      Efectivamente, atendiendo a los comentarios que mencionas del artículo 5.3 del Decreto Ley 3/2019, procedería la declaración de AFO, siempre que la edificación estuviera terminada en ese momento en los términos señalados en el artículo 1.2.e del mismo Texto.

      El comentario que señalamos es el siguiente:

      “¿Y si la especial protección hubiera sido posterior a la terminación de la edificación?
      En ese caso y por aplicación del artículo 2.3 del Código Civil que establece que “Las leyes no tendrán
      efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario ”, es posible la Declaración de la situación de AFO de
      dicha edificación irregular siempre que la edificación estuviese terminada en el momento de entrar en
      vigor la protección (publicación de la norma que establece la protección)”.

      En su caso, para hubiera se hubieran podido adoptar medidas de restauración, tenía que haberse iniciado el expedientes antes de junio del 2009.

      Saludos

      • Salvador Rojas1 de marzo, 2020

        Buenos días.

        En primer lugar, le agradezco su respuesta. No entiendo bien el inciso que hace en la segunda parte de la misma, respecto a la adopción de medidas de restauración. ¿Le importaría especificarla mejor?. Y por último, teniendo en cuenta que la nueva Ley del Suelo de Andalucía va a ver la luz en breve… ¿cree que sería mejor esperar a la publicación de dicha norma antes de iniciar el procedimiento?.

        Un saludo,

  157. #
    Ricardo21 de febrero, 2020

    Tengo una segunda vivienda en un pueblo de Cuenca ,construida en 2014,la cual habitamos ocasionalmente ya que tengo legalizado gas,luz y agua,al terminar la obra por cambio de uso de nave a vivienda pedí en el ayuntamiento la Cédula de Habitabilidad,el cual me dice en 2014 que no hacen ese documento, ahora la necesito para venderla y no me la dan,el Arguitecto del Ayuntamiento me pide el informe de un Aparejador,el cual en 2014 no lo requería , como puede ser que después de tener todos los servicios instalados y viviendo en ella 7 años y habiendo pedido este doc.y no me lo daban,no existía para este Ayuntamiento, ahora no me la quieren dar ,me piden informe de Arquitecto , porque me tengo que gastar unos 800 o 1000 €. después de como digo estamos viviendo 7 años y tengo todos los servicios?? Que puedo hacer??

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    • Jacobo21 de febrero, 2020

      Tienes Tienes que pedir licencia de primera ocupación conforme dispone el artículo 169 del TR LOTAU en relación al 34 del Real decreto de disciplina urbanística y si no te lo pidieron error porque la ley está vigente desde el año 2010 y el reglamento disciplina organística desde el año 2011 y tienes que aportar el certificado de final de obras que te lo firme un arquitecto y cuatro fotos de las fachadas y luego tienes que es el final de obras y en principio con eso que vaya el informe del técnico municipal que no habrá técnico que será un contratado te dan la licencia de primera ocupación con eso ya lo tienes todo listo es lo que tienes que aportar si no había proyectado aporta el proyecto técnico junto con el certificado final de obras de que está ejecutado y eso que te vayan arquitecto.

  158. #
    Cristina Romero López21 de febrero, 2020

    Buenos días,

    Si es posible, os quería hacer una consulta:

    Como Arquitectos Técnicos ¿somos compatibles para la redacción de “Certificados de Antigüedad de una vivienda en suelo urbano” y de “Certificados de Declaración como Fuera de Ordenación de una vivienda en suelo urbano”?.

    Muchas gracias.
    Un saludo.

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    • Jose Carlos Guerrero Maldonado9 de marzo, 2020

      Los certificados de conservación del edificio, fuera de ordenación, asimilado a fuera de ordenación, memorias para licencia de ocupación (art.13.1.d.), entre otros, en los que se emite un dictamen sobre determinados aspectos de los inmuebles existentes NO EXCEDEN del ámbito competencial del arquitecto técnico.

      Este conflicto ya se ha dado en algún municipio, e incluso ha sido objeto de demanda en los tribunales por el colectivo de los arquitectos.

      Te remito al caso de Córdoba en el que el COAATCO denunció esta restricción por parte de la Gerencia de Urbanismo. La CNMC y la SCUM respaldó el criterio del COAATCO estableciendo en sus informes que:

      La emisión de un informe sobre la aptitud de una edificación para destinarla a un uso residencial, es decir, analizar si cumple las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad, no tiene idéntica incidencia en dichos motivos ni exige conocimientos sobre las técnicas constructivas que impidan a otros profesionales realizarlo con las adecuadas garantías para la preservación del interés protegido.

      Solo si el contenido de la certificación exigiera de forma inevitable y justificada conocimientos técnicos propios de la arquitectura, podría exigirse que fueran emitidas por esos profesionales.Más aún, en lo que se refiere a la competencia de los Arquitectos Técnicos, la CNMC enumera en su informe una suerte de atribuciones profesionales, regladas en la ley de esta materia, y una serie de requisitos que se han de cumplir para la obtención del Título habilitante para el ejercicio de esta profesión, que avalan sobradamente la capacidad de estos técnicos para realizar la actividad aquí relacionada.

      Este conflicto también hubo de ser aclarado, sobre las profesiones competentes para redactar el IEE, cuestión que quedó resuelta por el propio Ministerio que publicó un informe que reconocía la competencia de arquitectos técnicos para la redacción de estos informes sobre inmuebles con uso residencial.

      http://www.juntadeandalucia.es/defensacompetencia/sites/all/themes/competencia/files/pdfs/Resolucion_S-04-2019_del_CDCA.pdf. Este enlace es la resolución del Consejo de Defensa de la Competencia de Andalucía en Jaen por la competencia para emitir informes de reconocimiento de AFO.

      Resumiendo lo anteriormente expuesto, los arquitectos técnicos son competentes para emitir los certificados objeto de tu pregunta. Esta es una cuestión muy superada por la jurisprudencia.

      UN SALUDO

  159. #
    Monica Olmedo21 de febrero, 2020

    Buenos días!

    Descripción:
    Local comercial con actividad de “Elaboración y venta de comida para llevar”, horario diurno.
    La superficie útil de acceso al público es: 7,30 m2.
    El local tiene un aforo máximo según CTE/DB-SI de 8 personas
    Dispone de una puerta de acceso a la calle.

    Consulta
    ¿Es un “edificio” según el CTE este local? ¿O entra dentro de la definición de “Establecimiento”?
    La duda radica en la definición de los términos que figuran en cursiva, a efectos de aplicación según indica el capítulo de Terminología, del punto 1, apartado 6 del capitulo SI3, del CTE/DB-SI.

    Adjunto los artículos de CTE a los que hago referencia.

    Gracias!

    Adjunto:

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  160. #
    Javi21 de febrero, 2020

    Buenos días. Os expongo un caso:

    Dos viviendas (A y B) que comparten medianera, una de ella es demolida (A) quedando la medianera por dicha parte al descubierto. El propietario de la vivienda (B) se queja que tras la demolición de la vivienda (A) su vivienda se está viendo afectada por humedades debido a filtraciones a través de la pared medianera. En el planeamiento municipal no se de termina si el que demuele una vivienda que comparte medianera con otra, deba tratarla para no perjudicar al otro.

    Mi duda, ¿está obligado el propietario de la vivienda A que ha sido demolida a tratar la medianera para no ocasionarle perjuicios al otro vecino? ¿hay base jurídica o urbanística que regule este tipo de obligaciones?.

    Saludos.

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  161. #
    Roberto20 de febrero, 2020

    Buenos días. Le quería hacer una consulta. Hoy unos operario del Ayuntamiento de mi localidad se han presentado en mi casa para decirme que la zanja que tuve que abrir para engancharme a la general cuando construí mi vivienda,una unifamiliar,después de 5 años se ha hundido unos centímetros y me dicen que ese arreglo lo tengo que costear yo después de que cuando abrí la zanja lo tuve que pagar yo y pagué una fianza que después de 6 meses a no haber habido problemas me la devolvieron y ahora después de 5 años me dicen que eso lo tengo que arreglar yo, eso es así?

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    • Alvaro20 de febrero, 2020

      Buenas noches, no pueden exigirte nada. depositasteis una garantía para la correcta ejecución de la parte de obra que afectaba al espacio público (pavimentos, acerado…) y debe haber existido un informe de conformidad de la obra ejecutada, en caso contrario no hubieran devuelto la garantía. Una vez hecha la comprobación y el acto de conformidad por parte de la administración no pueden exigirte nada más, ya que no hay plazo de garantía, no nos encontramos ante la ejecución de obras de urbanización que exigen un año de garantía ni ante un contrato de obras encargado por la administración municipal donde hay un plazo de garantía de 1 año y se responden por vicios ocultos durante 15 años

      • Roberto21 de febrero, 2020

        Muchísimas gracias por la rápida respuesta y la gran ayuda.

  162. #
    José19 de febrero, 2020

    Buenas, os pongo en situación. He solicitado licencia de obra mayor en zona de segunda residencia y mi parcela tiene 430 metros cuadrados, el objetivo es derrumbar y construir de nuevo. Tras ir mis técnicos al ayuntamiento les indicaron que los metros no eran importantes y que debían tener en cuenta los metros de separación (5 metros con los laterales, la calle y los de detrás, etc.). Ahora me encuentro con que mi ayuntamiento considera como parcela todo aquello que tenga 500m cuadrados como requisito principal, si no los tenemos nos permiten construir, al vecino de al lado no nos podemos agregar porque no dispone de 500 metros (sino menos) y al del otro lado tampoco, porque no dispone de una fachada mínima de 16 metros, y con el de detrás es imposible porque tienen que hacer el reparto de herencia, segregar y la situación familiar que tienen es tensa. Por otro lado, hacia delante no sabemos si nos podemos echar porque las calles aunque sean calles, supuestamente no son del ayuntamiento y tienen dueño, pero este dueño no sabe si puede vender ni qué metros mínimos vender. Por tanto, su experiencia como profesionales qué os recomienda hacer?

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    • Ramón18 de septiembre, 2020

      Buenas tardes, mi caso es similar al que aquí se explica. Compré una parcela en 2010 que en catastro tenia 467m2 y está catalogada como suelo urbano ciudad jardín. Antes de comprarla solicité informe urbanístico al ayuntamiento para saber si podría construir para tomar la decisión de comprar o no. En el informe se indica que pese a que la parcela no llega al mínimo de 500m2, al estar rodeada de chalets consolidados no habría problema en conceder la licencia de obras. La realidad es que en la actualidad estoy vendiendo la parcela, que está en las mismas condiciones que cuando la compré porque finalmente no he hecho construcción alguna (la parcela ya disponía de una pequeña construcción de unos 30m2) y tengo comprador con el que ya he acordado precio. Han solicitado informe urbanístico para asegurarse de que podrán construir y en la actualidad el ayuntamiento indica que no le daría el permiso de construcción porque la parcela no cumple el mínimo de los 500m2. Según el ayuntamiento es el único requisito que no cumple, pero en esta ocasión redactan informe desfavorable porque indican que no pueden interpretar la leyes. Así que en ese caso yo pierdo la venta, además de que mi parcela sufre una pérdida de valor enorme. Me indican que si encuentro un caso similar en el que un juez haya interpretado la ley y haya otorgado la licencia de obras generando jurisprudencia pueden basarse en ese caso y conceder la licencia. Me gustaría saber si conocen de algún caso de este tipo. En caso contrario, cuales podrían ser mis opciones? Muchas gracias de antemano.

    • José Carlos Guerrero Maldonado20 de febrero, 2020

      Hola, por lo que comentas, tu parcela tiene asociada una tipología de vivienda aislada en la que la parcela mínima se fija en 500 m2 y fachada mínima de 16 m. La propuesta edificatoria deberá retranquearse 5 m de cualquier lindero.
      En suelo urbano, además de las parcelas que cumplen las condiciones anteriores, se reconocen las parcelas existentes pues de lo contrario resultarían inedificables.
      Es importante que nos señales en que tipo de suelo estás y si el planeamiento reconoce el parcelario existente, o si por el contrario se ha tramitado una reparcelación (caso mas probable de que te encuentres en suelo urbanizable o urbano no consolidado).

      Para poder ayudarte necesitamos que indiques el municipio, así como la clasificación y calificación urbanísticas.

      Buen día

      • José Carlos Guerrero Maldonado21 de febrero, 2020

        Buenos días, visto el PGOU de Manises. Son de aplicación las normas aplicables a “Zonas de de segunda residencia”.
        Las normas no reconocen las parcelas existentes. En principio no podrías edificar porque tu parcela no cumple con las condiciones mínimas. Ahora bien, cuentas que ya se encuentra edificada y consecuentemente la edificación consolida la parcela existente, por lo que no habría problema para autorizar intervenciones sobre la edificación existente, quedando en duda la posibilidad de autorizar la sustitución de la edificación existente.
        A primera vista podemos identificar el caso que nos planteas como un supuesto de situación legal de fuera de ordenación. No obstante, este régimen entiendo que no es de aplicación al suelo, solamente a edificaciones, construcciones, instalaciones y usos.
        Resumiendo todo lo anterior, si desde tu Ayuntamiento consideran que la parcela resulta indeficable podrías pedir indemnización por la imposibilidad de materializar tu derecho (art. 48 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

        “Artículo 48 Supuestos indemnizatorios.

        Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:

        b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa”.

        Buen día.

      • Jose20 de febrero, 2020

        Buenos días, el municipio en cuestión es Manises (valencia), hay diferentes zonas de segunda residencia, pero la mia en cuestión es urbanizable y además, en la escritura lo figura

  163. #
    javier18 de febrero, 2020

    Buenos dias.
    He tramitado con el ayuntamiento de Granada una icencia de ocupacion segun Art 13 RDA y se da desfavorable porque el patio no tiene los malditos 3×3, sino 3,16×2,67 de diametro. ¿Es imposible conseguirla por eso?. EL edificio es del año 66, y lo unico que la presidenta tiene de documentacion es la cedula de calificacion definitiva de ese año (la cedula es la verificación y comprobación del cumplimiento de la normativa aplicable a las viviendas de protección oficial).
    Muchas gracias

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    • José Carlos Guerrero Maldonado18 de febrero, 2020

      Hola, la cédula de calificación definitiva significa el reconocimiento de por la Administración de que la vivienda reúne las condiciones necesarias para ser ocupada, habilitando para la contratación de los suministros precisos al efecto. Esta cédula, al igual que la licencia de ocupación, tiene carácter indefinido por lo que en el caso de no haberse modificado la vivienda deben entenderse acreditadas las condiciones mínimas de habitabilidad. Es un poco extraña la solicitud de la licencia de ocupación del 13.1.d. porque ambas vienen a reconocer la aptitud al uso.
      En cualquier caso, señalar que el inmueble, por su fecha de construcción, debe cumplir las condiciones de la Orden Estatal de Febrero de 1944.

      • javier19 de febrero, 2020

        Muchas gracias. Ha sido de gran ayuda.

    • Emilio Martín18 de febrero, 2020

      Buenas tardes

      Muy exigentes a la hora de dar una licencia ¿no?. Total, por algo más de 30 cm.

      Vamos a ver, desde un punto de vista “ortodoxo” puede que tengan una justificación, ya que el artículo 13.1.d párrafo segundo del RDUA, cuando se trata de licencia de ocupación sin licencia de obras previa (o que no se pueda justificar su existencia), determina que se tendrán en cuenta las “condiciones urbanísticas vigentes”, y esas pueden ser la de una patio mínimo de 3×3 metros.

      Lo que no se tienen en cuenta en el Ayuntamiento de Granada es la vigencia del Decreto Ley Andaluz 3/2019, que en su artículo 2.1 párrafo segundo, considera que las edificaciones existentes antes de la Ley 8/1990 (mejor dicho cuando las posibles medidas de restauración del orden urbanístico hubieran prescrito para esa fecha, es decir las anteriores a 1986), se asimilan al régimen de las edificaciones con licencia. Es decir, es como si tuvieran licencia para el uso y con las condiciones de ordenación materializadas en el momento en que se considero edificación terminada (artículo 1.2.e del Decreto Ley), y esto implica, también la consideración de que esa edificación tiene el equivalente a licencia de ocupación.

      Ahora bien. esta circunstancia no se justifica solicitando licencia de ocupación, sino recabando del Ayuntamiento el correspondiente certificado que acredite que hay que considerar la edificación con licencia, tanto de obras como de ocupación. Artículo 2.2 del Decreto Ley 3/2019:

      “Las personas propietarias de las citadas edificaciones podrán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa en la que se hará constar el régimen aplicable a las mismas”.

      Saludos

      • javier19 de febrero, 2020

        Muchas gracias Emilio.

      • José Carlos Guerrero Maldonado19 de febrero, 2020

        Completamente de acuerdo

  164. #
    Sara10 de febrero, 2020

    Buenos días, voy a vender una vivienda que tiene unos 80 años, está en Andalucia. Está inscrita en el registro de la propiedad, pagado el ibi y tiene todos los suministros dados de alta. Lo que no encuentro por ninguna parte es la cédula de habitabilidad, que por lo que he leído está derogada en andalucia. Pero que otra documentación. Necesito para venderla? Que me pedirá el notario? Gracias.

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    • Emilio Martín11 de febrero, 2020

      Buenos días

      Con lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad es suficiente

      Saludos

  165. #
    Zaira9 de febrero, 2020

    Es posible que sí compro una casa adosada que tiene una construcción sobre las habitaciones de la casa que quiero comprar exigirle que las eche abajo? Pues invade el derecho a vuelo de la propiedad que quiero comprar.

    Adjunto:

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    • Emilio Martín10 de febrero, 2020

      Buenos días.

      En principio no. Es un engalaberno, que es perfectamente legal. Sólo si se demuelen las dos casas podría exigirse su desaparición, teniendo en cuenta que el suelo sobre el que se proyecta se distribuirá proporcionalmente entre las dos propiedades en función del número de plantas que se eleva sobre la porción engalabernada, de cada una de las propiedades.

      Saludos

      • Emilio Martín11 de febrero, 2020

        Buenos días

        En general es lo que dices, pero existe el concepto engalaberno. Se denomina “engalaberno” a la parte de una edificación que no se encuentra dentro de los límites de la finca que le corresponde sino que se introduce materialmente en otro, tanto en su sentido vertical como horizontal, y se apoya o pisa sobre el inmueble de la parcela colindante, ocupando parte de su espacio. Está situación está reconocida por la jurisprudencia que la ha tratado extensamente.

        Saludos

      • Zaira10 de febrero, 2020

        La casa está en las Palmas de Gran Canaria. Saludos

      • Zaira10 de febrero, 2020

        Pero el suelo sobre el que se proyecta la construcción de la vivienda número 13 es la vivienda que quiero comprar, la núm 11. Cómo puede ser legal que alguien construya en mi azotea, en los techos de mis habitaciones? No es el derecho a vuelo la posibilidad de construir elevando plantas sobre el solar de tu propiedad? No lo comprendo si no es así entonces.

  166. #
    francisco2 de febrero, 2020

    hola,tengo un problema con una vivienda rural,tiene fecha de fin de obra del año 1986 expedida por el ayuntamiento,nunca a tenido licencia de ocupacion,tiene contrato de luz,de residuos,paga ibis,esta incrita en el registro,tiene escritura,todo esto desde 1986,mis abuelos vivieron hay 20 años,yo la compre en 2006 y demoli su interior, toda su tabiqueria e instalciones.me he informado sobre el afo, y no he ido al ayuntamiento por miedo.¿que necesito para hacer sus tabiques y sus instalciones de forma legal?gracias

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    • Emilio Martín10 de febrero, 2020

      Buenos días.

      ¿En que Municipio está la vivienda?, ¿qué clasificación y que categoría tiene el suelo?. ¿Conoces las normas urbanísticas que le afectan?. Danos más datos para que podamos analizar el caso.

      Saludos.

  167. #
    Agustín1 de febrero, 2020

    Hola
    Quiero comprar una nave catalogada como industrial agrario
    Queremos comprarla entre unos cuantos amigos,para guardar en ella nuestras caravanas
    H
    Pueden ponernos algun problema en darle este uso?
    Gracias

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    • Emilio Martín10 de febrero, 2020

      Buenos días.

      ¿Podrías concretar en qué Municipio es y en dónde se sitúa?.

      Saludos

  168. #
    José Carlos Guerrero Maldonado28 de enero, 2020

    Hola, el CTE establece que ” Conforme al artículo 2, punto 5 de la Parte I del CTE, cuando se cambie el uso característico de un edificio o
    de un establecimiento, este debe adecuarse a las condiciones del DB, aun cuando no estuviera previsto realizar obras. Cuando no se cambie el uso característico dicha adecuación puede limitarse a los elementos afectados por las obras”.

    Por otra parte con respecto a la “Adecuación efectiva y no empeoramiento en cambios de uso en edificios existentes” cuando el cambio de uso “suponga un aumento del nivel de riesgo o de los requisitos exigibles de accesibilidad se deben alcanzar las condiciones del DB y, si ello no fuera posible, se admitirían únicamente -a los efectos de accesibilidad- las tolerancias de la tabla 2 del DA DB SUA/2; de otro modo se estaría vulnerando el criterio de “no empeoramiento” respecto a la necesidad de conservar, como mínimo, las condiciones preexistentes antes de la intervención (conforme al párrafo 4 del art. 2.3 de la parte I del CTE).
    En todo caso, dicha flexibilidad no es admisible en edificios o establecimientos construidos posteriormente a la entrada en vigor del DB”.

    A la vista de lo anterior la escalera debe cumplir con las condiciones que le son exigibles (dimensiones de los peldaños, ámbito, mesetas, altura máxima a salvar, nº de peldaños,…) Cosa distinta es que en edificios con uso plurifamiliar implantado puedan reducirse las condiciones de la escalera para la instalación de un ascensor (ver anejo B del DA DB SUA/2).

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  169. #
    Sara28 de enero, 2020

    Hola, he pedido nota simple de un inmueble y me pone esto

    INFORMACIÓN ADICIONAL:
    La parte de la planta primera de la vivienda de la finca de este número que sobrepasa los once metros de la profundidad edificable, está en volumen disconforme, a efectos urbanísticos y de acuerdo con la normativa urbanística aplicable.

    Esto qué consecuencias puede tener?

    Gracias

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    • Emilio Martín10 de febrero, 2020

      Buenos días

      Parece que indica que esa parte de la edificación está fuera de ordenación (FO), lo que implica que está sujeta el régimen previsto, en el caso de Andalucía, en el artículo 34.2 de la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía):

      “A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
      a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
      Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
      b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
      B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
      C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
      1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
      2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación”.

      Lo normal es que sea un régimen parcialmente incompatible (FO parcial).

      Saludos

  170. #
    Angeles27 de enero, 2020

    Hola a todos!Podría alguien decirme si cambia una vivienda unifamiliar a plurifamiliar,y de la vivienda unifamiliar los peldaños no cumplen ya que están cortados.Se podría justificar de alguna manera para no tener que cambiarlas? Y si se coloca un ascensor,¿aun así tienen que cumplir CTE?
    Y por ultimo…si cada vivienda tiene su propio acceso,¿también tienen que cumplir todas las escaleras?
    Un saludo

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    • José Carlos Guerrero Maldonado28 de enero, 2020

      Hola Angeles, te he contestado por error en una nueva consulta. La respuesta la he colgado dos entradas mas arriba. Espero que sea de tu interés.

      Un saludo

  171. #
    Rosario Garrigos-Gimenez24 de enero, 2020

    Tengo un terreno en una zona urbanizable, clasificada como SUP, ciudad jardín, desde el año 1984. No ha habido interés en su urbanización, ni por parte de los propietarios, ni el ayuntamiento ni ningún constructor. Esta zona está alejada del núcleo urbano unos dos kilómetros y en el camino hay un profundo río. La zona que le rodea, rural, no se distingue de la que se considera urbanizable. Desde el ayuntamiento me dicen que no existe ningún plan ni ningún proyecto de viabilidad. También me dicen que como el PGOU es tan antiguo, para decidir si se lleva o no a cabo la urbanización, hay que esperar al siguiente PGOU que podría tardar 10 años.
    ¿Podría ocurrir que si algún día se hace el plan pormenorizado, éste sea un proyecto no viable y no se pueda realizar?
    ¿Puede estar en el PGOU sin ningún plan de viabilidad?
    Los propietarios que querían construir, ya lo han hecho y no quieren pagar ningún plan de urbanización. ¿Qué sucede en este caso?
    Gracias

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    • Emilio Martín27 de enero, 2020

      Buenos días.

      Puede darse cualquier circunstancias, entre otras desclasificar el suelo como urbanizable y volver a considerarlo como no urbanizable. Ahora bien, eso será objeto de una innovación-revisión del PGOU, y pueden darse la condiciones objetivas para ello, precisamente por ser inviable. Ahora bien, mientras no se innove el Plan y no se avance en la redacción a aprobación del planeamiento de desarrollo, se puede edificar solicitando licencia de carácter provisional, tal y como prevé el artículo 34.1.c de la LOUA, al señalar los efectos de la aprobación del planeamiento, por ejemplo:

      “La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
      No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria”.

      Esta licencia, como todas las licencias, tiene carácter reglado y hay que concederla con las condiciones que indica la LOUA.

      Saludos.

  172. #
    Laura Rodríguez22 de enero, 2020

    Buenas tardes,

    Me surge una duda. Voy a llevar a cabo la realización de un AFO de una vivienda situada en suelo No urbanizable natural o rural, no se encuentra en ninguna zona de afección, y cumple con la normativa de habitabilidad mínima que marca el municipio en cuestión. Cuenta con una antigüedad mínimo de 1999.

    La parcela tiene una superficie de 7.482m2 . La parcela mínima para regadío es de 5.000 m2 y 20.000 m2 para secano.

    Según conversación mantenida con el técnico municipal, le tengo que justificar el cumplimiento de la parcela mínima (para secano), solo se va a llevar a cabo la regularización de la vivienda.

    ¿Puedo poner en el certificado técnico que la parcela mínima no cumple, pero que según la LEY 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable. Artículo 183.3 «3. En el caso de parcelaciones urbanísticas en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, el restablecimiento del orden jurídico perturbado se llevará a cabo mediante la reagrupación de las parcelas a través de una reparcelación forzosa, en la forma y en las condiciones que se determinen reglamentariamente. Quedarán excluidas de la reagrupación las parcelas sobre las que existan edificaciones aisladas de uso residencial para las que haya transcurrido la limitación temporal del artículo 185.1. A estas edificaciones les será de aplicación el régimen de asimilado al de fuera de ordenación establecido en el párrafo tercero del artículo 34.1.b), con las particularidades recogidas en la disposición adicional decimoquinta de la presente ley, siempre que la parcelación urbanística no tenga la condición de asentamiento urbanístico.»??

    ¿Pueden negarme un afo para edificación aislada uso residencial porque no cumpla parcela mínima?

    Un saludo

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    • Emilio Martín27 de enero, 2020

      Buenos días.

      Perfectamente. La parcelación sigue en su consideración de AFO a la edificación. No pueden negarse

  173. #
    Javier21 de enero, 2020

    Buenos dias. He tramitado la documentacion para obtener la licencia de ocupacion de una casa cueva en el albaicin ( le afecta el plan albaicin). Me comenta la tecnico que solo dan licencias de ocupacion en sacromonte pero que iba a consultar el plan. Segun pgou no hay normativa de cuevas, aunque se ha relaizado reforma en ella y cumple gran parte de lo que establece el pgou. ¿Donde puedo apoyarme o documentarme para poder obtener la primera ocupacion? ¿En parte del pepri albaicin se dice algo? Seria de gran ayuda!! Gracias

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    • Emilio Martín22 de enero, 2020

      Buenos días.

      El PGOU sólo permite la cada cueva en el Sacromonte. Ahora bien ¿que antigüedad se puede acreditar de la casa-cueva y con que uso?. Si es anterior a 1990, según el Decreto Ley 3/2019, hay que considerar que tiene licencia, a todos los efectos, incluso licencia de ocupación (artículo 2.1 párrafo segundo), y esa situación debe acreditarla el Ayuntamiento mediante certificación (artículo 2.2).

      Ahora bien, si pretendes intervenir sobre la casa-cueva, y una vez que obtengas la certificación que te he señalado, tienes que tener en cuenta el alcance la la obra de reforma, ya que el PGOU prohíbe, con carácter general las vivienda en el subsuelo, (artículo 6.2.4.1 apartado c de la Normativa del PGOU), y sólo reconoce la existentes en el barrio del Sacromonte (artículos 6.2.4.2 y 6.4.2.4), por lo que la existencia de dichas viviendas habría que situarlas en lo que el PGOU denomina como “fuera de ordenanza” (artículo 6.1.4 apartado 5 de la Normativa del PGOU), equivalente al fuera de ordenación parcial previsto por la LOUA. Para estas situaciones el PGOU señala que “son aquellos usos que desarrollados legalmente con anterioridad a la aprobación del presente documento del PGOU de Granada, y no estando considerados como usos prohibidos por el mismo, incumplen algunos de los parámetros regulados en las presentes Normas. Se deberán adaptar a las determinaciones del presente documento cuando se realicen obras que afecten a dichos parámetros o les sea exigible por aplicación de cualquiera de las legislaciones sectoriales vigentes de afección”. Así que dependerá de lo que implique la reforma.

      En cualquier caso, necesitaríamos más información sobre el supuesto. Por ejemplo, ¿todo el uso residencial esta bajo rasante o hay uso bajo rasante?. ¿Puedes aportar un plano del inmueble?.

      Saludos

      • Emilio Martín27 de enero, 2020

        Buenos días.

        ¿Tienes algún informe de licencias denegándote la licencia de ocupación?. Mi opinión es que deberías pedir el certificado previsto en el artículo 2.2 del Decreto Ley 3/2019, solicitando al mismo tiempo que se considera con ocupación a todos los efectos, y a ver que te responden a eso.

        Saludos

      • javier22 de enero, 2020

        La cueva data del año 1850 segun catastro.

      • javier22 de enero, 2020

        Buenas. Muchas Gracias. El uso de la vivienda es residencial y toda la vivienda esta a cota de calle, acceso peatonal y rodado. Se situa en calle cuevas coloradas, junto a cruz de rauda.La casa cueva tubo una reforma a efectos de conservacion y mantemiento en 2017 y se tramito mediante declaracion responsable y no hubo ningun problema segun tecnicos del GUL. La tecnico de licencias que lleva este tema tambien nos comento que no recordaba licencias de ocupacion en esa zona, pero sin ir mas lejos, la cueva destinada al “TEMPLO DEL FLAMENCO” (cueva enorme) situada en Calle Pernaleros Alto, 41 que por supuesto esta afectado por el plan albaicin esta operativa para espectaculos, restaurante…
        Te adjunto un plano de la cueva. Esta renovada al 100% (instalaciones, renovacion de aire, acabados, etc.
        Muchas Gracias

  174. #
    Javi20 de enero, 2020

    Buenas tardes. Planteo dos cuestiones.

    1. Un vecino que desarrolla una actividad ganadera en SNU quiere legalizar dicha situación. Creo que el procedimiento para legalizar la actividad y las naves ganaderas existentes (se realizaron sin licencia) sería el de tramitar un proyecto de actuación, ¿estoy en lo cierto? o el proyecto de actuación solo serviría para implantar una actividad desde cero y no preexistente con edificaciones realizadas ilegalmente.

    2. Un proyecto de actuación aprobado definitivamente y con licencia de obras desde hace 10 años. Se declara la caducidad de dicha licencia por no haber iniciado las obras, ¿la caducidad de la licencia de obras también afecta al proyecto de actuación? ¿habría que tramitar un nuevo proyecto de actuación o sería suficiente con solicitar nueva licencia de obras?

    Tanto la LOUA como el RDUA habla de la caducidad del procedimiento si no se solicita licencia de obras en un año desde la aprobación definitiva del proyecto de actuación pero no es este caso porque si se solicitó licencia y se concedió, simplemente no se iniciaron las obras y ha caducado la licencia de obras.

    Yo interpreto que el proyecto de actuación forma parte del contenido de la licencia de obras por lo que al caducar la licencia de obras caduca todo el procedimiento existente hasta llegar a ella. No estoy seguro.

    Saludos.

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    • Emilio Martín22 de enero, 2020

      Buenos días.

      En relación con la primera cuestión. ¿El uso y las edificaciones son compatibles con la normativa urbanística?. ¿La edificación es anterior a 1975?. ¿Es suelo es no urbanizable protegido o común?. ¿De qué año es la edificación?. En función de la respuesta a estas preguntas las solución es una u otra. Si es compatible la edificación, y el uso está dentro de las previsiones de la normativa urbanística de ese suelo, lo que procedería sería su legalización. Si la edificación es anterior a 1975, las edificaciones se consideran con licencia con el uso que tuviera en ese momento. Si han prescrito las medidas de restauración del orden urbanístico (lo que puede suceder en suelo no urbanizable común), procede la declaración de AFO, pero si el uso no es el primitivo ni es el previsto por el planeamiento se debería seguir los trámites necesarios para su implantación (instrumento ambiental, por ejemplo), que puede requerir Proyecto de Actuación. En fin, tenemos que conocer todos esos datos para concretar el supuesto.

      En relación con la segunda cuestión, estoy de acuerdo contigo, en el sentido de que la caducidad de la licencia implica el inicio del procedimiento de nuevo, tramitando un nuevo Proyecto de Actuación. Si bien el RDUA habla de la solicitud de licencia en un plazo de un año a partir de la aprobación del Proyecto, y en caso contrario hay que iniciar de nuevo el procedimiento, y no se pronuncia sobre la caducidad de la licencia, también es cierto que el artículo 52.4 de la LOUA señala que “estos actos tendrán una duración limitada (los que tienen cobertura en el Proyecto de Actuación), aunque renovable, no inferior en ningún caso al tiempo que sea indispensable para la amortización de la inversión que requiera su materialización”, por tanto no tiene sentido que después de diez años y con la licencia de obras caducada, le demos validez a un Proyecto de Actuación”.

      Espero más aclaraciones sobre la primera cuestión.

      Saludos.

      • Emilio Martín28 de enero, 2020

        Buenos días

        Es raro que el planeamiento fije las condiciones de ordenación de una instalación de interés social que está sujeta a la tramitación de un Proyecto de Actuación. Pero si es así la solución que aportas es la correcta.

        Saludos

      • Javi27 de enero, 2020

        Buenos días Emilio.

        A lo que me refiero con los 25 metros es que en la normativa local aplicable en SNU, establece que, para proyectos de utilidad pública o interés social, las edificaciones y/o instalaciones que se realicen deben guardar una distancia mínima de 25 metros a linderos. Es decir, que para cualquier proyecto de actuación (el cual se debe declarar de utilidad pública o interés social) que se haga hay que mantener como mínimo una distancia de 25 metros a los linderos y como las edificaciones existentes no cumplen dicho parámetro, entiendo que tramitar un proyecto de actuación para la regularización de las edificaciones y la actividad sería imposible al no cumplir dichas distancias mínimas. Entonces creo que la única posibilidad sería mediante AFO puesto que la actividad ganadera intensiva ha existido desde el principio y tramitar la calificación ambiental una vez obtenida la certificación o paralelamente.

        ¿Qué piensas?

        Saludos.

      • Emilio Martín27 de enero, 2020

        Buenos días.

        El AFO reconoce la situación de imposibilidad de restauración del orden urbanístico de la edificación y del uso o actividad existente cuando se cometió la infracción. En este sentido ¿las naves que se construyeron en el 2000 eran para desarrollar la actividad ganadera intensiva?. Si es así en la declaración de AFO habrá de recogerse esta circunstancia. Si no es así, efectivamente, el AFO sólo reconoce la situación de inatacable, desde el punto de vista de la restauración del orden, de la edificación y del uso que se le dio en su momento, y para el uso ganadero intensivo habría que tramitar, como dices, el Proyecto de Actuación y la calificación ambiental (que debería tramitarse el cualquier caso).

        Lo que no entiendo es lo de las distancias de 25 metros. El Proyecto de Actuación se aprueba para establecer una actividad de carácter excepcional en suelo no urbanizable. Mi opinión es que este Proyecto determina las condiciones concretas de edificación en función de las características de la actividad, y precisamente su excepcionalidad permite establecer determinaciones distintas a las previstas con carácter general en el planeamiento urbanístico, cuestión que, en cualquier caso habrá de justificar el propio Proyecto.

        No sé que opinas.

        Saludos.

      • Javi22 de enero, 2020

        Buenos días Emilio.

        Nos ubicamos en suelo no urbanizable natural o rural sin protección. Se trata de una explotación ganadera intensiva, por lo que no es compatible con la normativa urbanística. La forma de legitimar estas actividades y edificaciones es a través de proyecto de actuación.

        Estamos hablando de naves construidas en el año 2000. Según mi parecer para legalizar las edificaciones y la actividad habría que tramitar proyecto de actuación y calificación ambiental, pero hay un problema, la norma establece que las edificaciones contenidas en el proyecto de actuación es necesario que guarden una distancia de 25 metros a linderos y tiene 5 aproximadamente, por lo que el proyecto de actuación no es viable. ¿Estaríamos hablando de tramitar un AFO por un lado y de una tramitación ambiental por otro? puesto que, según mi parecer, el AFO regulariza la edificación no el uso o la actividad.

        Saludos.

  175. #
    CARINA ROJAS CORTÉS20 de enero, 2020

    Buenos días, mi consulta es sobre una vivienda unifamiliar aislada de la cual estoy realizando la tasación.
    Dicha vivienda esta adosada con engalaberno, es decir, la vivienda adosada se apoya en la habitación de su planta baja.El uso que indica urbanismo es residencial plurifamiliar, se podría aplicar a dicha vivienda los parámetros de un edificio de dos plantas?
    Gracias

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    • Emilio Martín22 de enero, 2020

      Buenos días

      No entiendo bien la pregunta. A los efectos de tasación, suponiendo que estemos en suelo en situación básica de urbanizado (urbano consolidado), tendrías que aplicar el contenido del artículo 37.2 del TRLSRU, tendiendo en cuenta que es una parcela edificada. Esto significa que tienes que tasar el inmueble edificado por el método de comparación, teniendo en cuenta su situación actual (estado de conservación, antigüedad, limitaciones, etc.), y también valorarlo como solar, teniendo en cuenta las condiciones urbanísticas prevista por el planeamiento, por el método residual estático. Tendrás que elegir como valor de tasación en mayor de los dos.

      El problema del engalaberno se plantea en el caso de que lo consideres a los efectos de valoración como solar (si es lo consideras edificado entra en la valoración por el método de comparación). Ahí que tendrías que incorporar a la superficie de la parcela la parte proporcional que implica la parte engalabernada, teniendo en cuenta el número de plantas que ocupa cada propiedad en el engalaberno.

      No sé si respondo a la pregunta. Ya me dices.

      Saludos

  176. #
    Javier17 de enero, 2020

    Buenos dias, estoy interesado en la compra deunterreno para edificar una vivienda unifamiliar y según la solicitud de informacion urbanistica, la finca es de uso residencial, tipo 2 unifamiliar adosada. El problema es que la finca hace esquina a dos calles y solo podría adosarse a alguna edificacion de la finca colindante, pero dicha finca no tiene ninguna constrcucción ni se puede construir en ella por su reducido tamaño. Mi duda es ya que no es posible adosarse a nada, que solucción puede darse para construir en dicha finca. He preguntado en el Ayuntamineto y me han dicho que si no adoso, no pueden aprobar el proyecto y que en ese caso tendría que edificar dos viviendas adosadas en dicha finca, cosa que además tampoco se puede por que por tamaño de la finca tampoco se podrían hacer esas dos viviendas adosadas. Todo ello impica entonces que aunque la finca es edificable, no se puede edificar en ella. ¿Es esto legal? ¿Habria alguna solucción?
    Adjunto foto aerea de la finca (marcada en rojo) y da la colindante (marcada en azul)
    Gracias y un saludo

    Adjunto:

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    • ANABEL FERNANDEZ-REINOSO7 de febrero, 2020

      Buenas tardes,
      Comento lo que sucede en el municipio donde trabajo por si sirve de algo, porque parece es una circunstancia similar.
      La normas subsidiarias establecen un tipo de edificación denominada Edificación Adosada(EA), que el nombre de la edificación sea EA, realmente no concreta nada, a nuestro parecer, hay que irse al contenido de la normativa de aplicación para ese tipo de edificación, en nuestro caso, no se establece ninguna condición de que se tenga que adosar a ningún lindero, como parece el caso expuesto, se habla de frente de fachada mínimo, altura, uso, pero no se indica a cuántos linderos debe de adosarse, uno, dos, todos , ninguno? , tampoco se indica que deba de ser la edificación principal la que deba de estar adosada, así que podría plantearse una edificación anexa a la vivienda, cochera, trastero e incluso porche, puerta cubierta de acceso a parte posterior que vaya en misma línea de fachada de vivienda y se adose a uno de los linderos, aunque en dicho solar lindero jamás se vaya a construir( no tienes porque construir al par que el vecino, ni dos viviendas al par, no creo que la normativa establezca algo así). Además como en nuestras normas subsidiarias no se recoge ningún precepto sobre edificación adosada, así, pues se ha justificado el cumplimiento de que es EA., se justifica el cumplimiento de todos y cada una de las condiciones de la edificación permitida.
      Otra cosa que veo es que en las condiciones a cumplir para ese tipo de edificación es, extensiva y la ocupación del 50% , lo que parece mas una tipología de aislada que adosada, las edificaciones adosadas dan lugar a una mayor intensidad de uso y ocupación, una tipología intensiva, y si la ocupación es del 50%, resulta difícil encajar una edificación adosada a todos sus linderos, e incluso solo a los dos laterales y cumplir con la condición de ocupación máxima del 50% .

      • Javier7 de febrero, 2020

        Hola Anabel, justo la edificación que está 2 fincas más adelante (la que se ve un trozo en la foto), está como tu comentas, adosada mediante un galpón al murete de la finca contigua ya que en dicha finca tampoco se puede edificar por su reducido tamaño.
        En una primera consulta, el técnico del ayuntamiento era una de las posibilidades que barajaba y me proponia, pero diciendome al mismo tiempo que luego el departamento juridico podia opinar otra cosa y no aprobar dicho proyecto adosando solo garaje.
        En la segunda visita, fue ya cuando me dijo que adosaba la vivienda a alguna otra vivienda que se construyese en la finca colindante (que no tenia que construirse a la par, pero si que tendría que llevar un documento firmado ante notario diciendo por parte del otro propietario que construiría esa otra vivienda adosada a la que yo quería construir) o no podía aprobar el proyecto. En fin, un sin sentido bastante grande ya que como antes comenté, en la finca colindante no se puede construir nada por su reducido tamaño.
        Con respecto al tema que comentas del 50%, en el Plan figura un 50% para adosadas y un 30% para las unifamiliares. Por cierto es un plan muy antiguo y que o no son capaces o no quieren actualizar.
        Muchas gracias por tu ayuda

    • Emilio Martín17 de enero, 2020

      Buenas tardes.

      ¿La contestación del Ayuntamiento está por escrito?.

      Por favor, puede decirnos de que Municipio se trata que consultemos sus Normas Urbanísticas

      Saludos

      • Emilio Martín10 de febrero, 2020

        Buenos días.

        Estoy viendo la problemática que plantea una interpretación tan restrictiva de la norma que me viene a la cabeza una reflexión. ¿Qué pasa con tu solar con esa interpretación que hacen desde el Ayuntamiento?, ¿qué no se puede edificar?.

        Tienes que tener en cuenta que en suelo urbano consolidado (que supongo que es el caso), tienes derecho a materializar el aprovechamiento urbanístico que te asigna el Plan. Sin existen condiciones de ordenación que hace que tu parcela sea inedificable, puedes estar en un supuesto de vinculación singular. Convendría que el Ayuntamiento recordara el contenido del artículo 48.b del TRLSRU:

        “Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:
        (…)
        b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa”.

        Saludos

      • Javier22 de enero, 2020

        Hola de nuevo Emilio, cuando te hablaba más arriba de la solicitud de información urbanistica, es el documento escrito que tengo del ayuntamiento y que supongo que es al que te refieres tu cuando dices “informe por escrito de las condiciones urbanística de la parcela”. En dicho documento lo que que se indica es lo siguiente (te copio solo el punto 3, que creo que es el importante):

        3. la zona residencial extensiva en suelo urbano se regula en el título VII, Capítulo 6 de la normativa del PXOU, siendole de aplicacion las condiciones especificas contenidas en la correspondiente Ficha de características de calle, así como la reglamentacion contenida en el articulo 194 de la Normativa del PXOU, con su modificación puntual del 29/03/03 siendo sus características las siguientes:
        Calle D
        Uso: Residencial Extensiva
        (2) Unifamiliar adosada. Tipo 2. Siguiendo las alineaciones de la calle
        – parcela minima 250m2
        – ocupación máxima 50%
        – frente mínimo 5m
        Altura: B+1 = 7m.

        En la planimetria del PXOU es el plano O-4(1) de usos pormenorizados

        No sé si con el aparatdo 3 de dicho documento, que te he copiado arriba, te sirve para analizar el supuesto.

        El problema, como te indicaba al principio, es que según los usos del terreno, tengo que adosar la vivienda a otra, pero el problema es que no hay ni habrá ninguna otra vivienda en la finca contigua, como se puede ver en la foto que adjunté, y en el ayuntamiento me indican que si no me adoso no me aprueban la licencia. La pescadilla que se muerde la cola. En fin, muchas gracias por tu tiempo Emilio.
        Un saludo

      • Emilio Martín22 de enero, 2020

        Buenos días Javier

        He consultado el Plan General de Pontevedra que está colgado en la página del Ayuntamiento y no llego a ninguna conclusión, no sé si es por qué no está la Normativa completa o por qué ese nivel de detalle no se refleja. Yo te aconsejo que solicites un informe por escrito de las condiciones urbanística de la parcela. Con lo que te contesten podemos remitirnos al norma concreta que aplican y analizar el supuesto, que debe tener una solución.

        Saludos

      • Javier17 de enero, 2020

        Buenas tardes Emilio, no, no está por escrito, fue mediante una consulta insitu que le hice al técnico del ayuntamiento acerca del documento de información urbanistica que me facilitó el propietario del terreno, donde figuran los usos del mismo y ante la duda de a que adosarme para cumplir dichos usos.
        El municipio es Pontevedra.

  177. #
    Javi15 de enero, 2020

    Hola a todos. Os expongo un caso.

    En una edificación construida en SNU sin licencia urbanística pero que cumple todos los parámetros urbanísticos y para la cual ya ha concluido el plazo para proceder a la protección de la legalidad urbanística que procedería? Expediente de legalización o tramitación de AFO?

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    • Jose Carlos Guerrero Maldonado16 de enero, 2020

      Hola, procedería la legalización de la misma siempre que cumpla con todos los parámetros urbanísticos básicos que derivan de la calificación (los que son objeto de control según el art. 6 RDUA). Para que procediera la Declaración de AFO, la edificación debiera ser contraria a la ordenación urbanística (art. 53 RDUA).

      UN SALUDO

      • Javi16 de enero, 2020

        Gracias Jose Carlos

  178. #
    Miguel10 de enero, 2020

    Hola a todo, tengo un duda. ¿Quién paga el IBI si compro una casa mitad de año, y en el contrato de compra venta no se ha reflejadonada?

    Ver respuestas
    • Álvaro Cortés15 de enero, 2020

      Buenos días, el IBI es un impuesto que se devenga a el primero día del periodo impositivo (a 1 de enero de cada año), por tanto si lo has comprado a mitad del ejercicio el sujeto pasivo es el anterior propietario, salvo que en el contrato se indique que es el comprador el que se hace cargo. una vez comunicada al Catastro la compraventa con el nuevo titular los siguientes ejercicios se liquidan al nuevo propietario (a partir del año siguiente).

  179. #
    Mariano25 de diciembre, 2019

    Buenos días,

    Lanzo mi consulta.

    Tengo una vivienda agrícola previa a 1950 en el que se hace un proyecto de ampliación de vivienda en 1970, todo con licencia legal firmada por el ayuntamiento y proyecto de la epoca. Al implantar el PGOU en 1987 ese terreno queda en terreno no urbanizable, justo lindante con urbanizable, de hecho es la unica vivienda que queda fuera. Ahora quiero rehabilitar pero me han puesto todo tipo de problemas, no hay ninguna declaración expresa de fuera de ordenación, pero dicen que esa vivienda no puedo rehabilitar íntegramente ya que esta fuera de ordenación por el hecho de que el Pgou impide construcciones de viviendas unifamiliares en terrenos menores de 1000 metros, siendo el terreno de unos 2000 metros. El uso de vivienda unifamiliar en zona no urbanizable esta permitido pero claro la norma de fuera de ordenación habla de usos para declarar la vivienda en fuera de ordenación. mi pregunta es, en que situación esta mi vivienda? Es una vivienda consolidada, legal que solo incumple que tiene menos de 10000 metros ya que en zona no urbanizable no se puede construir si la parcela es de menos de 10000 metros, pero no quiero construir, solo rehabilitar.

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    • Emilio Martín28 de diciembre, 2019

      Buenos días.

      Entiendo que tu vivienda es legal. Tiene licencia. El hecho de que con motivo de la aprobación del nuevo planeamiento haya quedado en suelo no urbanizable y la parcela exigida para actuar sea de 10.000 m2, no impide que tu puedas actuar rehabilitando la edificación existente, incluso desde su consideración como fuera de ordenación.

      En cualquier caso, ¿qué parcelación reconoce como existente el planeamiento en suelo no urbanizable?. En muchos casos, aunque la parcela mínima para actuar se fija con una superficie mínima, también en cierto que se reconoce la como mínima la existente en el momento de aprobación del Plan.

      Yo te recomiendo que hagas una consulta por escrito al Ayuntamiento sobre lo que pretendes hacer, y que te lo informen por escrito, todo esto en base al contenido de los artículos 5.d del TRLSRU y 6.1 de la LOUA.

      La contestación precisa que te den a tu consulta podemos analizarla y ver cuál es la argumentación, ya que, principio, lo que planteas no debe tener pegas.

      El estudio concreto de la respuesta lo podemos hacer de forma personal en la sede el COAATGR, ya que se va ha habilitar un servicio para estas cuestiones

  180. #
    Jose Luis23 de diciembre, 2019

    Hola, estamos terminando un proyecto para vivienda unifamiliar adosada a otra ya existente. Sobre la vivienda que hemos proyectado, nos pasamos de largo sobre la que ya está construida. Mi duda es si el vecino puede poner impedimento para la construcción de nuestra vivienda por este motivo.

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    • Emilio Martín28 de diciembre, 2019

      Buenos días.

      Puedes explicar qué es pasarse de largo. ¿La vivienda que estás construyendo tiene licencia?.

      Saludos

      • Emilio Martín30 de diciembre, 2019

        Buenos días.

        Eso será porque el planeamiento del municipio establece esa condición concreta. ¿Qué municipio es que mire la normativa?.

        Saludos

      • Jose Luis esteban28 de diciembre, 2019

        De momento no estamos construyendo, estamos con el proyecto y en el ayuntamiento nos piden una autorización por parte del vecino porque nuestra vivienda es 1,5 metros más larga que la que ya está construida por lo que nos salimos del perfil de vivienda suyo.
        Al tener que ser adosada, la mia no puede sobresalir de la ya construida?
        Dependemos del vecino para seguir adelante?
        Un saludo y muchas gracias.

  181. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO19 de diciembre, 2019

    En un SNU, existe unas construcciones , que están dentro del INVENTARIO , seria LEGALES, que reformas podrian acometerse.
    En otra parcela también dentro del Inventario , tiene un expediente sancionador , con sentencia firme. habría alguna posibilidad de restaura el orden perturbado.Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín30 de diciembre, 2019

      Buenos días:

      Por favor inserta un plano con la ubicación de la parcela. Con ese datos te puedo dar una información concreta sobre lo que, según mi opinión, se puede hacer en ella.

      La otra de dices que tiene expediente sancionador, lo tiene por qué se ha extralimitado en relación con la licencia concedida, ¿no?

      Saludos

    • Emilio Martín27 de diciembre, 2019

      Buenas tardes de nuevo:

      ¿A qué inventario te refieres?.

      ¿Es en el PGOU de Granada?.

      ¿Por qué es el expedientes sancionador?

      Necesitamos más datos.

      Saludos

      • JOSE LUIS GUINDO GUINDO28 de diciembre, 2019

        El inventario que recoje P.G.O.U.
        En la otra parcela ,que también esta Inventariada en el P.G.O.U.( Cmno.Beas), Tubo licencia para construir , pero hizo más superficie que el permiso , fue expedientada y el abogado recurrio.La sentencia fue firme y tenia que restaurar el orden perturbado, actualmente esta pagando multas coercitivas.

  182. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO19 de diciembre, 2019

    En el suelo catalogado como Agrario General , existe una construcción con posibilidad de AFO , esta en semisotano , y desde el nivel de terreno a la parte superior de forjado hay 2,10 mts. se podría Legalizar y uso agrario o almacén .
    En la misma parcela hay una casa de construcción de madera , hay alguna reglamentación especifica para estas construcciones.
    GRACIAS

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    • Emilio Martín27 de diciembre, 2019

      Buenas tardes otra vez.

      En relación con el sótano. Lo que prohíbe el Decreto Ley 3/2019 es situar en el caso del uso residencial piezas habitables en el sótano. El resto de usos no está prohibido (otra cosa es si se considera sótano un cuerpo edificado que sobresale 2,10 m, incluido forjado sobre rasante).

      En cuanto a la casa de construcción de madera, no hay reglamentación específica. Lo determinante es si se puede considerar edificación según el concepto descrito en el Decreto Ley (artículo 1.2.a): “todo tipo de obras, instalaciones y construcciones susceptibles de soportar un uso que debe contar con licencia urbanística, sin perjuicio de los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos que fueran necesarios en razón a la legislación aplicable”.

      Saludos.

  183. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO19 de diciembre, 2019

    Buenas Tardes , planteo la siguiente cuestión .En un SNO , catalogado como Agrario General ,si la edificación de SFO , es decir anterior a 1985 , se puede permitir una nueva distribución de tabiqueria interior..Y si fuese Legal es decir anterior a 1975 cabria ésta posibilidad.Como podría demostrar que el uso que tenia o puede tener para que se pueda considerar como residencial.
    Muchas gracias de antequerano.

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    • Emilio Martín27 de diciembre, 2019

      Buenas tardes.

      Por los datos que das entiendo que se tratan de dos posibilidades distintas de una edificación ubicada en suelo no urbanizable sin protección especial. La primera, entendiendo que la edificación tiene una antigüedad anterior al año 1975, y la segunda entendiendo que la edificación se terminó con anterioridad al año 1985.

      Lo primero que hay que verificar es si la edificación está terminada con anterioridad a esos años. En este sentido el Decreto Ley 3/2019 (artículo 1.2.e) considera la edificación terminada cuando “no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad”, teniendo en cuenta que la antigüedad y el uso se justifica según el Decreto Ley (artículo 6.2.b, para el caso de la tramitación de un AFO) “mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho” (por ejemplo, ver artículo 299 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 77 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

      Dicho esto, se la edificación es anterior a 1975 (artículo 2.1 del Decreto Ley), se considera a todos los efectos como si hubiera obtenido licencia. Ahora bien, si la edificación y el uso es conforme a la ordenación urbanística vigente, puede solicitar certificación de la situación concreta (artículo 2.2 del Decreto Ley) y, lógicamente, licencia de ocupación en los términos señalados en el artículo 13.1.d párrafo segundo del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA). Pero si la edificación y el uso son contrarios a la ordenación urbanística vigente, procede su consideración como fuera de ordenación (FO), de tal forma que en la certificación o en la concesión de la licencia de obras que se solicite (para obras de conservación por ejemplo), deben de constar las limitaciones para la intervención sobre la misma, en los términos previstos en el artículo 34.2 de la LOUA:

      “Fuera de ordenación.
      A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
      a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
      Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
      b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
      B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
      C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
      1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
      2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación”.

      Si la edificación en suelo no urbanizable es posterior a esta fecha (1975), pero sobre ella no caben medidas de restauración del orden urbanístico (en suelo no urbanizable sin protección, la general de seis años, desde el momento que se consideró la edificación terminada), se pueden dar también dos situaciones: que la edificación y el uso sea conforme a la ordenación urbanística vigente, en cuyo caso procede la solicitud de licencia de legalización; y, en caso contrario, la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO, imaginó que las siglas SFO pueden responder tanto a FO como a AFO).

      En el caso de la declaración de AFO hay que estar al contenido de los artículos 3 y siguientes del Decreto Ley, considerando varias premisas importantes:

      a.- Que estas edificaciones “no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación” (artículo 3.2 del Decreto Ley).

      b.- Que “no procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación en aquellas edificaciones irregulares para las que no haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado conforme a lo establecido en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, ni en las edificaciones irregulares realizadas sobre suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la administración competente para evitar o minimizar dichos riesgos”; si bien “en este último caso, las personas propietarias, además de acreditar la adopción de las medidas referidas conforme al artículo 6.6, deberán suscribir una declaración responsable en la que expresen claramente que conocen y asumen los riesgos existentes y las medidas aplicables. Esta declaración responsable será condición previa para la declaración de asimilado a fuera de ordenación” (artículo 5.3 del Decreto Ley).

      c.- Que “previamente a la resolución de reconocimiento del régimen de asimilado a fuera de ordenación el Ayuntamiento podrá, en su caso: a) Ordenar a la persona propietaria de la edificación la ejecución de las obras necesarias para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, así como de las obras que, por razones de interés general, resulten indispensables para garantizar el ornato público, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo de la edificación sobre el paisaje del entorno, estableciendo un plazo máximo tanto para la presentación del proyecto técnico como para la ejecución de las obras. b) Ordenar a la persona propietaria de la edificación o solicitar a la Administración u organismo que corresponda, según el caso, la ejecución de las medidas exigidas por las administraciones competentes para minimizar o evitar los riesgos ciertos puestos de manifiesto en los informes regulados” en el Decreto Ley, teniendo en cuenta, además, que “las personas interesadas deberán acreditar la realización de las obras a que hace referencia el apartado anterior mediante certificado descriptivo y gráfico suscrito por personal técnico competente” (artículo 6.5 y 6 del Decreto Ley).

      d.- Que “la declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su legalización, ni produce efectos sobre aquellos otros procedimientos a los que hubiera dado lugar la actuación realizada en contra del ordenamiento jurídico. Para las edificaciones declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización” (artículo 9.1 del Decreto Ley).

      e.- Y, finalmente, que “el reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, determina la aptitud física de la edificación para su utilización, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven o puedan llevar a cabo” (artículo 9.2 del Decreto Ley), esto es presupone una aptitud clara para el uso existente. Esto no quiere decir que no sea posible implantar una actividad distinta, sobre un contenedor (edificación) para el que se ha reconocido el AFO, pero la misma debe conforme al planeamiento urbanístico vigente, y se deben seguir los trámites exigidos por la normativa correspondiente para su implantación.

      Por tanto, ¿se puede modificar la tabiquería existente?. En un FO, casi seguro que sí. ¿En un AFO?, en función de lo que establezca la resolución de declaración en esta situación (lo mismo se puede justificar para alcanzar requisitos de habitabilidad descritos en el artículo 7.2 del Decreto Ley).

      En cuanto a cómo se puede demostrar la antigüedad y el uso: “mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho”.

      Espero que te haya sido útil la respuesta. En cualquier caso si puedes concretar más el caso podemos profundizar más en la cuestión.

      Saludos.

  184. #
    JOSE MARTINEZ16 de diciembre, 2019

    Buenos Días, planteo el siguiente supuesto urbanistico en relacion con una instalacion en suelo no urbanizable:

    Se trata de un Taller de Carpinteria Metalica y planta de hormigon movil y prefabricados de hormigon situada en suelo no urbanizable sin proteccion. La edificacion donde se pretende implantar la actividad ya existe y cuenta con una superficie total construida de 1.580,00 m2. Dicha nave esta construida del año 2005 y tiene licencia de ocupacion.

    La fase de proyecto de actuacion para la actividad se tramito en 2015 y calificacion ambiental en 2016, estando ya aprobadas y finalizadas y actualmente nos encontramos en la fase de puesta en funcionamiento. En la visita de comprobacion se detecta que existen obras fuera del proyecto inicial aprobado segun se describe:

    – Caseta prefabricada de placas de hormigon de 46.00 m2 con uso almacen.

    – En la zona de oficinas se realiza una ampliacion sobre la misma en planta primera de 50.00 m2

    Comprobados los parametros urbanisticos de las nuevas obras se desprende:

    distancias a linderos: cumple

    distancias a suelos urbanos o aptos para urbanizar: no cumple

    parcela minima: cumple

    aprovechamiento maximo: cumple.

    En este caso el parametro de distancia minima a suelo apto para urbanizar no cumple para dichas nuevas obras detectadas.

    Mi pregunta es, si existe alguna manera de regularizar la situacion de estas obras complementarias y posteriores que no se habian incluido en el proyecto de actuacion y proyecto de actividad de legalizacion de la instalacion descrita para poder proseguir con el tramite de puesta en marcha del mismo.

    saludos y gracias de antemano

    Ver respuestas
    • JOSE MARTINEZ18 de diciembre, 2019

      Muchas Gracias Jose Carlos,

      Me has dado muchas herramientas para poder resolver un expediente complicado y no tener que llegar a un expediente de restablecimiento que es lo que se pretendia desde secretaria.

      Por otro lado, si los ingenieros de la empresa segun nos comentan estas obras llevan hechas desde el año 2012, supongo que si lo certifican se podria tambien emitir una declaracion de AFO tanto de la edificacion como de su uso industrial?

      saludos y gracias por todo

    • José Carlos Guerrero Maldonado17 de diciembre, 2019

      Hola, con los datos que aportas, entiendo que la nave se autorizó antes del proyecto de actuación, por lo que la volumetría de la misma cumple con los parámetros que le asigna la calificación. Años mas tarde se tramita el proyecto de actuación y el procedimiento ambiental correspondiente para amparar la actividad descrita, resultando fuera de éstas una ampliación en remonte de la oficina y una caseta prefabricada con uso almacén. Tu mismo indicas que se cumplen los parámetros urbanísticos salvo el de distancia a suelo urbano (o apto para urbanizar). Entiendo que este incumplimiento es solo para caseta almacén, puesto que la oficina ha sido ampliada en altura.

      A la vista de lo anterior entiendo que la ampliación de la oficina no presentaría mayor problema, puesto que cumple con los parámetros urbanísticos de aplicación. El problema lo tienes con la caseta-almacén. Aquí, podrías plantearte la autorización en precario toda vez que no interfiere en el desarrollo del planeamiento, de este modo obtendrías una autorización que escapa del carácter reglado de las licencias (art. 34.1.c y art. 52.3 LOUA)

      Por otra parte, valora si sería posible la legalización en aplicación del principio de proporcionalidad (art. 48 RDUA), es decir, si la disconformidad que presenta la obra a legalizar es sustancial o no (art. 48.4 RDUA)

      Con respecto a la calificación ambiental, deberás justificar que las ampliaciones no constituyen un incremento sustancial de la carga contaminante, de las emisiones a la atmósfera, de los vertidos a cauces públicos, en la generación de residuos, en la utilización de recursos naturales,… para evitar la tramitación de una nueva calificación.

      Un saludo

  185. #
    Juan Castillejo3 de diciembre, 2019

    Buenos dias. Os planteo una nueva consulta, agradeciendo de antemano las acertadas respuestas que ofreceis.
    En un suelo urbano consolidado, en una misma parcela existen dos edificaciones, una ajustada a la normativa urbanística y otra realizada contraviniendo las normas en cuanto a usos y edificabilidad permitida. Se plantea la viabilidad de realizar una división de la parcela en dos, conteniendo cada una de ellas una edificación, cumpliendo las dimensiones minimas de parcela, y en el caso de la edificación legal las condiciones de planeamiento. ¿Posibilidad de declaración de AFO de la edificación ilegal habiendo trascurrido el plazo de reposición? ¿Como vincula la declaración de AFO a la parcela?

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    • Emilio Martín4 de diciembre, 2019

      Buenos días

      En primer lugar: ¿las dos parcelas tienen la condición de mínima según el planeamiento urbanístico?. En ese caso caso no hay problema para plantear la segregación o parcelación. Evidentemente la condición de mínima implica que tiene dimensiones para soportar la edificabilidad existente en cada un de las parcelas, esto es, una vez segregada teniendo en cuenta la edificación que soporta, no supere la edificabilidad establecida por el planeamiento (artículo 67.c de la LOUA, tiene condición de mínima “los que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta”).

      Evidentemente la declaración de AFO se produce por qué ha pasado el plazo de prescripción de las medidas de restauración del orden y, teóricamente, la declaración de AFO arrastra a la parcela. Pero habría que ver si la segregación implica que has creado una parcela que no tiene condición de mínima al soportar el AFO.

      Se puede concretar más si detallas más el supuesto.

      Saludos

      • Emilio Martín5 de diciembre, 2019

        Bueno días

        Está claro que es posible la declaración del AFO para la vivienda. Lo que no creo que te autoricen es la segregación de la parcela, precisamente con la vinculación que tiene la vivienda con el uso industrial.

        Saludos

      • Juan Castillejo4 de diciembre, 2019

        Buenos dias.Intento aclararlo.Se trata de un suelo industrial en el que existen una nave y una vivienda. El planeamiento permite además del industrial, el uso residencial con un limite de techo edificable y vinculado a la vigilancia de la industria. La vivienda se construyó sin licencia y superando el limite de superficie construida permitida, terminandose hace mas de 6 años. Se pretende la segregación de una la parcela que incluiría la vivienda, quedando como resto la nave con la actividad, cumpliendo en ambos casos las dimensiones minimas de parcela y edificabilidad máxima permitidas por el planeamiento, no así el uso que en el caso de la vivienda, se permite unicamente vinculada a la industria.
        ¿ Procede la declaración de AFO a la vivienda al superar la superficie máxima permitida?
        ¿Se podría conceder la segregación de las parcelas, previamente a la declaración de AFO, y después?
        Gracias un saludo.

  186. #
    Marisol Fernández26 de noviembre, 2019

    Hola!
    ¿Me podrían decir si es legal vivir en una casa que está en construcción? Y es que tengo al vecino de enfrente que está viviendo con niños pequeños hace años en la casa que está construyendo y, que no acaba nunca. Sin vallas de protección, sin luz, porque la que tiene se la da el vecino de al lado. Al niño más pequeño se le ha visto varias veces en el borde donde hay una caída libre.
    Pero lo peor, es que es una persona muy conflictiva. ¿Se le puede denunciar, y adónde?
    Gracias.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín27 de noviembre, 2019

      Buenos días.

      La ocupación de una vivienda requiere su finalización, y previamente haber obtenido la licencia de ocupación (que puede ser parcial si una parte es funcionalmente utilizable). Lo que no se puede es ocupar una casa en construcción.

      Desde el punto de vista urbanístico, la denuncia hay que hacerla al Ayuntamiento. Se está ocupando y utilizando edificación en obra sin la licencia preceptiva.

      Saludos

  187. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO25 de noviembre, 2019

    Buenas tardes tengo una duda.En un suelo no urbano y en la Vega de Granada ,existe edificaciones anteriores al 1985 , luego puede ser Legal Fuera de Ordenación y contar con Licencia Urbanística y de Ocupación.Pregunta: Hay posibilidad de Aprobación de una actividad de , por ejemplo un Bar o Restaurante.Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín26 de noviembre, 2019

      Buenos días:

      Te inserto el contenido del artículo 3.1.8 de la Normativa del PGOU (comentado) que explica la situación de las edificaciones en suelo no urbanizable en la Vega de Granada. Podrás concluir que las edificaciones anteriores al PGOU vigente (2000) o son legales o están fuera de ordenación. Sobre la edificaciones construidas con posterioridad a la vigencias del PGOU el 2000 sólo cabe la tramitación de expedientes de restauración del orden urbanístico, ya que se trata de un suelo protegido (salvo que un Plan Especial diga otra cosa o se trámite un Proyecto de Actuación)

      Ahora bien, respecto del uso a implantar como nuevos en la edificación existente habrá que estar a la posibilidad que el PGOU establezca en cada zona teniendo en cuenta que éste no prevé prohibiciones expresas, y la referencia a usos permitidos o prohibidos hay que encontrarla en la Plan de Ordenación Territorial de la Aglomeración Urbana de Granada (POTAUGR)

      Tendrías que concretar más el supuesto para analizar de forma más detallada las posibilidades.

      Saludos

      • Emilio Martín27 de noviembre, 2019

        Buenos días

        La posibilidad de ubicar un uso concreto sobre una edificación existente, si ese uso no es el originario, depende de la ubicación concreta.

        Te puedo ayudar con más detalles si me sitúas la edificación. Si no quieres hacerlo a través de aquí, mándalo a mi correo. Como veas.

        Saludos

      • Jose Luis Guindo Guindo27 de noviembre, 2019

        Muchas gracias .El cliente pregunta que si dentro de la obra existente legal puede poner un uso de bar.

  188. #
    JOSE LUIS SEVILLA25 de noviembre, 2019

    Estimados compañeros, en relación al DL 3/2019 (Declaración AFO) recomiendo leer detenidamente el TEXTO COMENTADO CON LA CONTESTACIÓN A LAS PREGUNTAS FRECUENTES que publica la DGOTU: https://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoinfraestructurasyordenaciondelterritorio/areas/urbanismo/edificacionesirregulares.html

    Este documento se está actualizando periódicamente. Existe un enlace para hacer preguntas y un enlace “directo” para los ayuntamientos.
    Espero que sea de ayuda.

    Ver respuestas
    • José Carlos Guerrero Maldonado26 de noviembre, 2019

      Muy interesante y útil.

      Muchas Gracias José Luis

  189. #
    Rafael Girón21 de noviembre, 2019

    Buenos dias compañeros, Tengo una duda a ver si podeis ayudarme. Tengo una parcela en suelo no urbanizable, en la que existen varias construcciones, alberca, aljibe, vivienda y almacenes. Todas ellas están inscritas en el Registro de la propiedad.mediante una memoria descriptiva que se hizo en 2011. El tema es que tengo que hacer un muro de contención con un drenaje delante de la vivienda/cortijo para evitar humedades a ésta y aparte consolidar un aljibe que está en muy malas condiciones. He presentado en el ayuntamiento una memoria técnica con todos los parámetros necesarios para la realizacion del muro y consolidacion de aljibe pero el técnico municipal me dice que debo de realizar un AFO de las edificaciones. Yo entiendo que al estar inscritas en el registro ya se encuentran regularizadas y que por tanto no es necesario realizar el AFO. ¿Cómo lo veis? ¿Creeis que es necesario realizarlo para la intervención que voy a realizar?. Muchas Gracias.

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    • Javi25 de noviembre, 2019

      A raíz de tu comentario Emilio, ¿ el Ayuntamiento puede obligar a un particular a realizar el AFO a una edificación irregular?

      • Emilio Martín26 de noviembre, 2019

        Buenos días.

        Si tienes en cuenta la dirección que ha insertado José Luis Sevilla en el comentario anterior (fichero adjunto) verás cual es la interpretación de la propia Junta sobre quién tiene la iniciativa para tramitar el AFO. Mira le comentario al artículo 6 en la página 17 del Texto. La respuesta es que lo puede hacer también el Ayuntamiento (no que puedo obligar).

        Saludos

    • Rafael Girón25 de noviembre, 2019

      Muchas gracias Emilio por tu respuesta. Muy acertada y así voy a transmitirla al técnico municipal.
      Os iré contando que tal ha ido.
      Un saludo

    • Javi21 de noviembre, 2019

      entiendo que, aunque las tengas inscritas en el registro de la propiedad no quiere decir que urbanísticamente sean legales. Son edificaciones que se realizaron contraviniendo el ordenamiento urbanístico o bien porque se hicieron sin licencia o porque no se ajustaron a norma y por lo tanto te instan a que procedas a su regularización porque no dejan de ser construcciones ilegales urbanísticamente hablando y por consiguiente, no puedes hacer obras relacionadas con esas edificaciones/instalaciones.

      • Emilio Martín21 de noviembre, 2019

        Buenas tardes.

        ¿Por qué es un AFO?. El que las obras no tengan licencia no significa que no la pueda obtener, si es que no son contrarias a la ordenación urbanística. Y eso en relación con las edificaciones existentes.

        Y en cuanto a las obras que se proponen. ¿Están en contra de la ordenación urbanística la ejecución de es muro de contención y la consolidación del aljibe existente?.

        Creo que el problema hay que analizarlo de forma sistemática y ordenada.

        Efectivamente el que las edificaciones estén inscritas no significa que sean legales. Pero tampoco que no se puedan legalizar. De los elementos que describes es posible que algunos no sean legalizables y otros si. Para lo no legalizables es necesario concretar sin han prescrito las medidas de restauración urbanística, ya que si no han prescrito el Ayuntamiento tiene el deber de actuar con las medidas de restauración pertinentes, y al estar inscritas en el Registro de la Propiedad, puede incurrir el algún tipo de responsabilidad si existe un tercer adquirente de buena fe, en caso de transmisión de la propiedad.

        Si han prescrito las medidas de restauración, procede la declaración de AFO sobre la parte que no sea legalizable; y sobre las legalizables, la solicitud de licencia teniendo en cuenta que toda edificación, construcción o instalación anterior a 1975 se presume que tiene licencia.

        Ahora bien, ¿en que afectan las obras propuesta a las edificaciones, construcciones e instalaciones existentes?.

        Téngase en cuenta que la declaración de AFO es sobre edificaciones según el concepto de este término del DL 3/2019, esto es “todo tipo de obras, instalaciones y construcciones susceptibles de soportar un uso que debe contar con licencia urbanística, sin perjuicio de los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos que fueran necesarios en razón a la legislación aplicable”.

        Desde esta definición el aljibe difícilmente pude considerarse edificación, por lo tanto, tampoco sería susceptible de AFO y por tanto, no será necesaria definir a través de su declaración el alcance de las obras posibles sobre la misma (se trataría de autorizar, estrictamente de su conservación, sin necesidad de ninguna declaración previa de nada).

        En cuanto el muro de contención, se supone que no está vinculado a ninguna de las otras construcciones o edificaciones. ¿Está prohibido por la normativa urbanista su construcción?. Si no lo está se debe otorgar licencia.

        En cualquier caso sería interesante concretar más el supuesto.

      • Rafael Giron21 de noviembre, 2019

        Gracias Javi por tu respuesta tan rapida. Entiendo lo que me dices perol o que no veo es que si la obra del muro que tengo que realizar es independiente a las edifcaciones ¿porque tengo que regularizar las edificaciones?. En caso de querer rehabilitar la edificacion si debo de tenerla regularizada. Se considera que la realizacion del muro es una onbra de mantenimiento de la edificacion y por tanto se debe de regularizar.

  190. #
    Pedro12 de noviembre, 2019

    Buenos días. Me asalta una duda acerca de un local destinado a pub que cuenta con licencia de apertura desde hace hace 20 años aproximadamente. Ahora, los vecinos se quejan de lo molesto y ruidoso que es. ¿Está dicho pub obligado a cumplir el Decreto 6/2012, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía? no existen Ordenanzas municipales en relación con la contaminación acústica.
    Para solicitar una nueva licencia de apertura si tendría que adaptarse conforme normativa vigente pero al tener licencia de apertura otorgada de antes de la entrada en vigor de dicho Decreto me crea la duda.

    Saludos.

    Ver respuestas
    • José Carlos Guerrero Maldonado18 de noviembre, 2019

      La Disposición Transitoria primera también es interesante en cuanto al plazo para adaptar actividades existentes a la entrada en vigor del Decreto 6/2012 (3 años). No obstante, la Administración exigirá el cumplimiento inmediato, en caso de denuncia, una vez comprobado el incumplimiento de los valores límites fijados desde el Decreto.

      Un saludo

      Disposición transitoria primera Actividades no industriales en funcionamiento o en tramitación

      1. Sin perjuicio de lo establecido en la disposición transitoria quinta, las actividades no industriales que, a la entrada en vigor del presente Decreto, se hallen en funcionamiento y autorizadas, o respecto de las que se haya iniciado el procedimiento para otorgar alguna de las autorizaciones exigibles por la normativa aplicable, siempre que se pongan en funcionamiento como máximo doce meses después de dicha fecha, deberán adaptarse a las normas establecidas por el Reglamento en el plazo de tres años a contar desde la fecha de entrada en vigor del mismo.

      2. Los requisitos mínimos de aislamiento acústico de estas actividades serán los establecidos por la normativa anterior, si bien el aislamiento acústico será el necesario que permita asegurar el cumplimiento de los valores límite de transmisión al interior de las edificaciones y de los valores límite de inmisión al área de sensibilidad acústica correspondiente establecidos en el artículo 29 del Reglamento que se aprueba mediante el este Decreto. No obstante, en el caso de haberse presentado denuncia y comprobado fehacientemente el incumplimiento, deberán adoptar las medidas inmediatas y necesarias para su cumplimiento.

    • José Carlos Guerrero Maldonado18 de noviembre, 2019

      Hola Pedro, el Decreto 6/2012 que citas establece en su art. 2, entre otros, a actividades que se realicen y sean susceptibles de producir ruidos y vibraciones. En la Disposición Transitoria quinta “Requisitos mínimos de aislamiento para actividades existentes” matiza la obligación de adaptar las actividades existentes. Ambos se reproducen mas abajo.
      Espero haber dado a tu respuesta.
      Un saludo

      Artículo 2 Ámbito de aplicación

      El presente Reglamento será de aplicación a cualquier infraestructura, instalación, maquinaria o proyecto de construcción, así como a las actividades de carácter público o privado, incluidas o no en el Anexo I de la Ley 7/2007, de 9 de julio, que se pretendan llevar a cabo o se realicen en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía y produzcan o sean susceptibles de producir contaminación acústica por ruidos o vibraciones,

      Disposición transitoria quinta Requisitos mínimos de aislamiento para actividades existentes

      1. Se entiende por actividades existentes aquellas respecto de las que se haya iniciado el procedimiento para otorgar alguna de las autorizaciones administrativas correspondientes previstas en el artículo 18.1 de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, o la hayan obtenido con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto.

      2. Los requisitos mínimos de aislamiento acústico establecidos en el Reglamento serán de aplicación a las actividades nuevas, rigiéndose las existentes por la normativa anterior. No obstante, el aislamiento acústico de las actividades existentes será el necesario que permita asegurar el cumplimiento de los valores límite de transmisión al interior de las edificaciones y de los valores límite de inmisión al área de sensibilidad acústica correspondiente, establecidos en el artículo 29 del Reglamento.

      • Pedro18 de noviembre, 2019

        Muchas gracias Jose Carlos. Error mío al no llegar a la lectura de las citadas disposiciones transitorias.

        Duda aclarada.

  191. #
    Juan Castillejo7 de noviembre, 2019

    Buenos dias: Os planteo un caso . Edificación de nave sin licencia realizada en un suelo urbano no consolidado, han trascurrido mas de 6 años desde su finalización, pertece a una zona con estudio de detalle y reparcelación aprobados definitivamnete, pero no se ha aprobado ni ejecutado la urbanización. ¿Cual seria la situación legal de la edificación (AFO)?. ¿ Se podrïa dar licencia para implantar una actividad, y de obras necesarias para misma en dicha edificación?. ¿Momento en el se podría dar licencia para la legalización y reforma de la nave e implantación de la actividad?. Gracias. Un saludo.

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    • Emilio Martín8 de noviembre, 2019

      Buenos días.

      Sería un AFO si la edificación de la nave es contraria a la ordenación prevista en la zona, esto es a la señalada por el Estudio de Detalle (y el planeamiento general que desarrolla). En caso contrario sería legalizable, siempre que el propietario cumpliera con sus obligaciones de urbanización (tendría la posibilidad de acogerse a la licencia que posibilita la edificación y urbanización simultanea –artículo 55.1 de la LOUA-).

      No se podría acoger a una licencia de carácter provisional ya que el ámbito tiene ordenación detallada (artículos 55.1 en relación con el 53 de la LOUA).

      Si la edificación no es conforme con la ordenación prevista en el Estudio de Detalle puede solicitarse la declaración de AFO, según la previsiones del Capítulo II del Título I del Decreto Ley 3/2019 (DL), en caso de que haya transcurrido el plazo para que la Administración pueda proceder a la restauración del orden urbanístico.

      Para que se otorgue la declaración de AFO, la edificación debe de reunir la condición de edificación terminada (artículo 7 del DL), teniendo en cuenta que el propio Decreto describe que es una edificación terminada (artículo 1.2.e):

      “Edificación terminada: edificación que no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad”.

      En consecuencia, el AFO se concede para una edificación terminada, que ostenta, con carácter previo a su declaración, un uso concreto, materializado, admitiendo la declaración la conservación de ese uso o el que se pueda llevar a cabo, lógicamente de acuerdo con el planeamiento vigente (artículo 9.2 del DL):

      “El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, determina la aptitud física de la edificación para su utilización, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven o puedan llevar a cabo”.

      Esto quiere decir que se puede implantar una actividad si éste responde al uso de la edificación declarada AFO, en el momento que la misma se consideraba terminada, o bien si es un uso posible, según las previsiones del planeamiento urbanístico (en este caso planeamiento general y su concreción a través del Estudio de Detalle), y reúne los requisitos para su desarrollo.

      Además, el reconocimiento de AFO implica que “sólo podrán autorizarse las obras de conservación necesarias para el mantenimiento estricto de las condiciones de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destine la edificación” (artículo 9.3 del DL).

      En caso de que se ejecute la actuación urbanística de este suelo urbano no consolidado según las previsiones del Estudio de Detalle, y éste no regularice la situación de la edificación, hay que tener muy presente que la declaración de AFO no supone su legalización (artículo 9.1 del DL). Y esto tiene unas consecuencias demoledoras de cara a una posible indemnización por su hipotética demolición, ya que el artículo 35.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), sólo prevé la valoración en caso de indemnización de las edificaciones si éstas “se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración”.

      Saludos.

  192. #
    JOSE MARTINEZ7 de noviembre, 2019

    Buenos Días,

    Una vez aprobado el nuevo Decreto-Ley 3/2019 y habiendo nuevas reglas de aplicacion para los diferentes supuestos de construcciones irregulares, mi pregunta es la siguiente: ¿para la declaracion de la situacion legal de fuera de ordenacion de una edificacion por parte del Ayuntamiento, existe una documentacion minima a solicitar para su tramitacion o se aplican los mismos criterios que para un AFO?

    saludos y gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín7 de noviembre, 2019

      Buenas tardes.

      Ahora mismo, después de la promulgación del DL 3/2019, que deroga expresamente la Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las normativas directoras para la ordenación urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía; los requisitos y documentación exigida (salvo lo dispuesto, en su caso en ordenanzas municipales), es la que acredite los aspectos contemplados en el artículo 6.2 del DL para los AFO:

      “a) Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
      b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.
      c) Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente”.

      Para la certificación de FO no existen requisitos concretos, al haberse derogado la Orden de marzo. Ahora bien, tal y como ha quedado redactado el nuevo artículo 34.2.C.1º de la LOUA después de la aprobación del DL, parece que son exigibles condiciones de habitabilidad, para la certificación de un FO en relación con un uso concreto, y éstas, cuanto menos, se deben establecer en los términos previstos para los AFOs (si es que no existen ordenanzas concretas en el municipio).

      Saludos

  193. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO4 de noviembre, 2019

    En el 2006 se solicita una segregación y posterior agrupación para cumplir parcela mínima y solicitar AFO, el Informe Urbanístico que acompaño , no dice nada concreta mente , por lo que no se como actuar , ¿ esta pendiente de aprobar en nuevo P.G.O.U.?
    como puedo proceder.Solicitar de nuevo el AFO. Muchas Gracias

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    • Emilio Martín7 de noviembre, 2019

      Buenos días

      Hay una cuestión que no queda clara. ¿Realmente está la edificación fuera de ordenación?. ¿Puede cumplir las condiciones de ordenación para la calificación prevista por el PGOU?. Si cumple no hay que tramitar un AFO, sino solicitar licencia.

      Si la edificación es legalizable, se deber solicitar licencia, pero al estar en el conjunto histórico y no existir Plan Especial del ámbito, hay que requerir informe previo a Cultura, entendiendo que si no se emite en el plazo de tres meses, el silencio es negativo por lo que no procede la autorización.

      Ahora bien, lo que no tiene sentido es la previsión del PGOU, (que recoge el informe), de que mientras no se apruebe el PEPRI no procede establecer nuevas edificabilidades (Disposición adicional primera apartado 3 y 4 de la Normativa), ya que esto implica una suspensión de licencias de obra nueva indefinida, lo que es, claramente, ilegal. La reglas para edificar en la zona la establece la calificación prevista por el Plan General, ya que se trata de suelo urbano consolidado. Ahora bien, necesita el informe previo, preceptivo y en sentido positivo de Cultura, que puede oponer a su concesión reservas relacionadas con la protección del patrimonio estableciendo las limitaciones necesarias.

      Por tanto, si es legalizable, te aconsejo que solicites el informe de Cultura.

      Ahora bien, si no es legalizable, y procede la declaración de AFO, la falta de informe de Cultura no parece que sea obstáculo para la declaración, ya que a tenor del apartado 3 del artículo 5 del Decreto-Ley Andaluz 3/2019 los supuestos en los que no procede la misma son:

      “No procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación en aquellas edificaciones irregulares para las que no haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado conforme a lo establecido en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, ni en las edificaciones irregulares realizadas sobre suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la administración competente para evitar o minimizar dichos riesgos.
      En este último caso, las personas propietarias, además de acreditar la adopción de las medidas referidas conforme al artículo 6.6, deberán suscribir una declaración responsable en la que expresen claramente que conocen y asumen los riesgos existentes y las medidas aplicables. Esta declaración responsable será condición previa para la declaración de asimilado a fuera de ordenación”.

      La única posibilidad que tiene el Ayuntamiento de negarse a la declaración en este caso, es entender que se está en el supuesto de no prescripción del artículo 185.2.B.b de la LOUA, esto es actuando sobre “bienes o espacios catalogados”. Pero si esto es así, la opción del Ayuntamiento a no declarar el AFO es proceder a iniciar el expediente de restauración del orden.

      Lo que no puede dejar la situación es en el limbo de la indefinición.

      No sé si he aclarado dudas.

      Saludos

  194. #
    JOSE MARTINEZ29 de octubre, 2019

    Planteo este otro supuesto: una empresa de servicios energeticos solicita al Ayuntamiento un informe de compatibilidad urbanistica para la instalacion de un PARQUE EOLICO de 48 MW. Para ello presentan una memoria tecnica y segun se desprende estan tramitando la AAU directamente en Delegacion de Medio Ambiente, saltandose el procedimiento urbanistico de la LOUA de instalacion de utilidad publica o interes social en suelo no urbanizable mediante proyecto de actuacion. Ademas se comprueba que dicha instalacion esta en suelo de especial proteccion por el PEPMF de Granada.

    Se debe exigir proyecto de actuacion previo a la tramitacion ambiental a dicha empresa, o existe normativa estatal o autonomica en materia de energias renovables por la que no sea necesaria dicha tramitacion?

    Saludos y gracias de antemano.

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    • JOSE LUIS SEVILLA21 de noviembre, 2019

      Buenas, en este asunto es muy importante tener en cuenta lo regulado en el art. 12 de la Ley 2/2007, de Fomento de Energías Renovables y Ahorro Energético de Andalucía (según redacción dada por Ley 3/2014, de 1 de octubre), por el cual se afecta directamente a la tramitación urbanística. De dicho articulo me queda la duda, de cuando se refiere a “actuaciones cuya competencia corresponda a la Comunidad Autónoma de Andalucía” en que casos es o no competencia de tramitación de la Comunidad Autónoma.
      Efectivamente la DA 7ª esta en vigor pero es de aplicación solamente al periodo de vigencia del Plan Energético de Andalucía 2003-2006

    • Jose Carlos Guerrero Maldonado30 de octubre, 2019

      La Ley andaluza incorpora a través del artículo 164 de la Ley 18/2003, de 29 de octubre, por la que se aprueban medidas fiscales y administrativas la disposición adicional 7ª, la cual expresa :
      “1. Durante el período de vigencia del Plan Energético de Andalucía 2003-2006, a los actos de construcción o instalación de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos vinculados a la generación mediante fuentes energéticas renovables, incluido su transporte y distribución eléctricas, no les será de aplicación lo previsto en el artículo 52.4 de la presente Ley. Estos actos tendrán una duración limitada, aunque renovable, no inferior en ningún caso al tiempo que sea indispensable para la amortización de la inversión que requiera su materialización.

      2. En las autorizaciones de dichas actuaciones a otorgar por la Consejería competente en materia de energía, se incluirán las condiciones para el cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 52, entre ellas la necesaria prestación de garantía por una cuantía igual al importe de los gastos de restitución de los terrenos a su estado original, para lo que se deberá presentar proyecto de desmantelamiento y restitución….”

      El alcance de esta regulación tiene las siguientes consecuencias en lo que se refiere al tratamiento urbanístico:

      A) Los Parques Eólicos tienen la consideración de Actuación de Interés Público.

      B) No precisan de la aprobación de un Plan Especial ni Proyecto de Actuación para su implantación.

      C) Deben cumplir los requisitos establecidos en 52.5 y 52.6 de la LOUA.

      D) La Consejería de Obras Públicas y Transporte ha de emitir un informe sobre la implantación.

      Por otra parte, el informe de compatibilidad urbanística lo habrán pedido para tramitar el procedimiento ambiental (AAU).

      UN SALUDO

      • JOSE MARTINEZ4 de noviembre, 2019

        En el caso de que los aerogeneradores esten ubicados muy cerca de pequeños nucleos rurales o cortijadas en los que habiten ciudadanos, existen limitaciones de distancia a estos nucleos? que medidas ambientales a nivel acustico podria solicitarse?

        saludos

  195. #
    JOSE MARTINEZ29 de octubre, 2019

    Buenos dias,

    Planteo el siguiente supuesto: edificacion aislada preexistente en suelo no urbanizable que ha sido de alta en turismo como “Casa Rural”, y en dicho organismo no le requieren ningun tipo de licencia o autorizacion administrativa por parte del Ayuntamiento que le corresponda.

    Al Ayuntamiento le llega notificacion de la Delegacion de Turismo de que dicha vivienda ha sido dada de alta como CASA RURAL.

    Como debe proceder el Ayuntamiento? Debe Requerirle las autorizaciones oportunas? Al tratarse de una edificacion existente en suelo no urbanizable que se pretende realizar una actividad se debe tramitar proyecto de actuacion? En caso de que este sea el procedimiento, posteriormente se le debe pedir licencia de apertura con proyecto de actividad?

    Saludos

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado30 de octubre, 2019

      Hola, para contestar a la pregunta que realizas debemos partir de la legalidad de la edificación. No dices si se trata de una vivienda con licencia o no, ni su antigüedad. Tampoco indicas la compatibilidad de la misma con la clasificación que le otorga el instrumento de planeamiento. Atendiendo a estas cuestiones, en virtud del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, podremos identificar el régimen jurídico de aplicación (derechos y obligaciones del propietario).

      Para poder precisar la respuesta podrías concretar la pregunta indicando si se trata de una construcción con o sin licencia, su antigüedad y clasificación urbanística.

      UN SALUDO

      • JOSE MARTINEZ30 de octubre, 2019

        Hola Jose Carlos,

        La edificacion no posee licencia. Tiene una antigüedad de unos 30 años y su clasificacion urbanistica es SUELO NO URBANIZABLE – RURAL SIN PROTECCION.

        Saludos y gracias por tus respuestas

  196. #
    JOSE MARTINEZ29 de octubre, 2019

    Buenos dias, planteo la siguiente cuestion:

    En un Ayuntamiento de la provincia de Granada se solicita un CERTIFICADO DE INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE SANCIONADOR de una vivienda existente. Desde Secretaria del Ayuntamiento nos aportan documento de subsanacion de deficiencias en el que indica que debera presentarse CERTIFICADO POR TECNICO COMPETENTE en el que se indique que la vivienda cumple las condiciones minimas de solidez y seguridad estructural, salubridad y habitabilidad cumpliendo con normativa vigente.

    Existe base legal para pedir este tipo de documentacion?

    Pienso que no se esta solicitando ningun tipo de licencia urbanistica sino un certificado municipal y que se estan aplicando criterios subjetivos. Se podria alegar con argumentos tecnicos lo no necesidad de este documento tecnico?

    Saludos

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    • Jose Carlos Guerrero Maldonado30 de octubre, 2019

      Hola, efectivamente no se entiende la “subsanación de deficiencias”. Lo que se ha pedido es un certificado de no existir expediente sancionador, correspondiendo la emisión de dicho certificado en el sentido que corresponda. En todo caso podría esta solicitud originar unas actuaciones preliminares a fin de comprobar la legalidad del inmueble de referencia.

      La solicitud realizada es muy clara y atendiendo a su objeto debe ser atendida. Según cuentas parece existir una confusión sobre el objeto, en cuanto a que parece que están tramitando una solicitud de licencia de ocupación (art. 13.1.d. RDUA) o una declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación.
      Pide cita con el Secretario y aclárale el objeto de la solicitud.

      UN SALUDO

  197. #
    Paqui28 de octubre, 2019

    ¡Hola! Tengo una parcela en propiedad la cual era terreno urbano, recibo hoy una carta del catastro que ha habido una alteración y el terreno pasa a ser rústico de uso agrario. Tengo 15 días para hacer recurso. Alguien podría orientarme sobre cómo abordar el tema? En su día hicimos proyecto de construcción y se registró. Muchas gracias!

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    • José Carlos Guerrero Maldonado30 de octubre, 2019

      Hola, la consideración que hace el Catastro de los distintos suelos a efectos de asignar valoraciones y tipos impositivos no vinculan su clasificación urbanística. Quiero decir que la situación urbanística de su parcela no resulta afectada porque el catastro establezca un cambio en la consideración del suelo. Así, hay infinidad de parcelas en suelo no urbanizable que se reconocen en catastro como urbanas, e incluso dentro de parcelas no urbanizables a las construcciones se las considera urbanas. Pero insisto, esta consideración solo tiene efectos impositivos, no altera la clasificación objetiva del suelo y por tanto afecta a su derechos como propietaria.
      Por otra parte, tampoco señala la clasificación urbanística de su parcela, si bien explica que en su día obtuvieron licencia para una edificación existente. Si no ha cambiado el instrumento de planeamiento, el régimen de derechos y obligaciones se mantendría idéntico.
      Resumiendo lo anterior, no se ven afectados sus derechos urbanísticos, solo el valor catastral y por tanto el impuesto sobre bienes inmuebles. En su caso es posible que resulte reducido.

      UN SALUDO

  198. #
    ANA PILAR GARCIA24 de octubre, 2019

    Buenas tardes, os planteo una consulta. Existen 2 viviendas construidas con anterioridad a 1990 sobre un suelo en su día no urbanizable y actualmente, por aprobación del PGOU, suelo industrial agrícola. Las ordenanzas para éste suelo prohíben el uso vivienda. Se pretende realizar una parcelación y la inscripción de las viviendas en el registro de la propiedad, previa declaración de su situación de legal. Las viviendas, según el Decreto Ley 3/2019, por su antigüedad se asimilan al régimen de edificaciones con licencia, pero el PGOU las deja fuera de ordenación al tratarse de un uso incompatible. Con respecto a la parcelación del suelo, el ayuntamiento no autoriza la parcelación al existir sobre las parcelas resultantes edificaciones que no son conformes con el planeamiento.
    Mi consulta es: Se puede parcelar el suelo cuando sobre las parcelas resultantes existen edificaciones declaradas fuera de ordenación?

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    • José Carlos Guerrero Maldonado25 de octubre, 2019

      Hola, el supuesto que planteas es el de inmuebles en situación legal de fuera de ordenación relativo. Entiendo, según tu exposición, que el único parámetro básico que incumple la calificación (industrial agrícola) es el uso urbanístico (residencial).
      Si consideramos que el régimen jurídico aplicable a inmuebles en fuera de ordenación relativo, con carácter general, permite cualquier operación que:
      -No desordene mas el inmueble ni dificulte su futura ordenación
      -No incremente la vida útil
      -No incremente el valor de expropiación, si esta estuviera prevista
      A partir de aquí, serían posibles todas aquellas operaciones que encajaran en el resto de parámetros urbanísticos asociados a la calificación. Así, si planteas una ampliación porque tuvieras margen de edificabilidad, ocupación,…no sería posible por incrementar el uso incompatible. Sin embargo, si la segregación que planteas cumple con la parcela mínima, poniéndola en relación con los parámetros consumidos por cada una de las edificaciones existentes, y con el resto de parámetros (posición, retranqueos, …) entiendo que no habría problema para autorizarla.

      Un saludo.

      • ANA PILAR GARCIA25 de octubre, 2019

        Gracias

  199. #
    Patricia23 de octubre, 2019

    Buenas tardes. Mi caso es el siguiente: tenemos una vivienda en suelo rústico, no siendo de especial protección, de 20 años de antiguedad. Dispone de fosa séptica, agua y luz corriente, y todo lo demás para ser habitable. Queremos venderla y el banco de la compradora nos exige un certificado AFO para otorgarle la hipoteca. No hay forma de ahorrarse este certificado? Qué precio tiene?
    Esto tardará unos meses y el contrato de alquiler con opción a compra que tenemos con la clienta expira este mes. En dicho contrato hay una cláusula que dice que en caso de no ejecutarse la compra venta al acabar el contrato, la compradora pierde el dinero que dio en concepto de reserva (no las cuotas del alquiler). ¿puede ella acogerse a que por no estar listo ese certificado, no tiene por qué perder el dinero del adelanto?
    Gracias

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    • Patricia23 de octubre, 2019

      Se me olvidó decir que la casa está escriturada, inscrita en el registro de la propiedad y al corriente de pago de IBI, agua, luz etc

      • Emilio Martín23 de octubre, 2019

        Buenas tardes.

        Si la casa está escriturada con las condiciones que describe, ¿para que exige el banco del AFO?. No tiene sentido.

        Se supone que la edificación no responde a las condiciones de ordenación previstas por el planeamiento, ¿no?. En caso contrario lo suyo sería solicitar licencia de ocupación.

        Vamos a ver, la declaración de AFO tiene sentido para reconocer la existencia de una edificación ilegal sobre la que no es posible adoptar medidas de restauración del orden (es decir, no se puede demoler), por qué ha pasado el plazo previsto por la Ley (seis años), para que la Administración actúe con este tipo de expedientes (restauración del orden), y con el fin de inscribir en el Registro de Propiedad la edificación señalando que ha prescrito esta acción. Pero si ya está inscrita la edificación, cualquier adquirente está protegido por las presunciones registrales. Entiendo que no tiene demasiada justificación esa exigencia

        La tramitación del AFO está regulada en los artículos del 5 al 9 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía (de reciente aprobación). En la tramitación hay que completar los siguientes aspectos (artículo 6.2 del Decreto-Ley):

        “A tal efecto, se deberán acreditar los siguientes aspectos:
        a) Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
        b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.
        c) Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente”.

        Me imagino que el coste es la del certificado técnico, de cuyo honorarios orientativos se puede informar llamando al Colegio.

        Pero es importante que sepa que el plazo máximo que tiene el Ayuntamiento para resolver sobre el reconocimiento es de seis meses, y en caso de no contestar habría que entender que se ha desestimado (silencio negativo, art. 8.3 del Decreto-Ley).

        Si el comprador conocía las condiciones de la vivienda según su situación real, que coincidía con la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, y en el contrato no se hacía ninguna mención a la declaración o reconocimiento de AFO, entiendo que no tiene nada reclamar. El comprador está incumplimiento el contrato de compraventa, con perdida del dinero entregado. Habría que estar al contenido estricto del contrato

        Habría que ver en que condiciones está redactado el contrato. Habría que ver si la inscripción en el Registro de la Propiedad responde a la realidad de la edificación objeto de la compraventa

        Saludos

  200. #
    Diego18 de octubre, 2019

    Hola, explico un poco mi tema: He adquirido una vivienda en suelo no urbanizable. Era propiedad de mi hermana que ella recibio en donacion de mi padre. La misma tiene una parte anterior al año 1975, estando la misma catastrada segun documento del consistorio desde el 1960 a nombre de mi padre. En el año 1994 solicita mi padre licencia urbanistica junto con proyecto de actuacion visado por el colegio de arquitectos de malaga para AMPLIACION vivienda, consistente planta superior para tres dormitorios y baño completo, es concedida. Posteriormente mi hermana solicita varias licenciar urbanisticas menores para REFORMAS, siendo tambien concedidas. En el año 2007 se deslinda via pecuaria y parte de la vivienda queda afectada por la misma, (la clasificacion de esta via pecuaria fue en el año 1971, recordando que esta vivienda ya estaba catastrada a nombre de mi padre segun documentos del ayuntamiento en el año 1960) Mi padre la recibio de su padre sin documento o titulo, ya que fallecio siendo mi padre un niño.
    En el año 2012 se procede a la caducidad de dicha via pecuaria, (tengo documento de Delegacion Medio Ambiente), tras haber realizado por varias personas afectadas recursos de alzadas por no estar deacuerdo.
    Llevamos varios años solicitando con el anterior decreto el Legal Fuera de Ordenación y ahora yo he solicitado con el nuevo decreto la Certificacion adminsitrativa para posteriormente solicitar licencia primera ocupacion. Y nunca nos han constestado.
    Estoy en lo cierto con lo que me corresponde en mi nueva vivienda de campo? Gracias

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    • Emilio Martín20 de octubre, 2019

      Buenos días

      Por lo que plantea, todas las obras tienen licencia. ¿Que norma las ha dejado fuera de ordenación?. Si la la delimitación de la vía pecuaria que ha decaído, ¿es el planeamiento urbanístico vigente, el deja la edificación construida con licencia como fuera de ordenación?.

      Hay que tener claro una cosa, los efectos del silencio como negativo se produce en la tramitación de asimilable a fuera de ordenación (AFO), tanto el en D 2/2012 (art. 12.3), como en el DL 3/2019 (art. 8.3). Pero nada se dice que la emisión del certificado de fuera de ordenación (FO, art. 2.2 de DL 37/2019). Entiendo que certificado no implica ningún acto de autorización, sino sólo representa la declaración de la situación del inmueble definiendo las obras que obtuvieron licencia en su día. Es más, el D 2/2012, preveía la la concesión de licencia de ocupación si se mantenía el uso originario (art. 7.4).

      Ahora bien, si no se emite este certificado, a los efectos de la inscripción de la obra en el Registro de la Propiedad del inmueble, se podría aplicar el contenido del artículo 28 del TRLSRU, obligando a pronunciarse al Ayuntamiento

      • Diego20 de octubre, 2019

        Gracias, por contestarme y darme su visión jurídica. Pienso, que el planeamiento urbanístico es el que deja la construcción o edificación fuera de ordenación, ya que la vía pecuaria aunque está caducada, nadie, ni el consistorio modifica el PGOU ni medio ambiente dice nada al respecto de la posible afección a dicho dominio publico deja de ser efectivo. (Administraciones). Y yo ahora no puedo meterme en contencioso. Pero lo del silencio administrativo, me viene muy bien que me lo hayas explicado para seguir luchando, gracias y ya le iré comentando cómo llevo el tema.

  201. #
    Jessica15 de octubre, 2019

    Buenos dias ,

    eh adquirido un terreno y la urbanización esta terminada de hace años, pero ahora el ayuntamiento nos indica que están haciendo reparcelacion , es correcto que esta obligado el ayuntamiento a los 2 años de levantar el permiso de licencias ??
    que podríamos hacer para poder construir ?? la parcela es urbanizare y la urbanización tiene todo los suministros acabados

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    • Emilio Martín15 de octubre, 2019

      Buenas tardes.

      Si se están reparcelando los terrenos, y el procedimiento de aprobación de la reparcelación no es firme en vía administrativa, las licencias están suspendidas.

      Otra cuestión es que, aprobada la reparcelación, se puedan conceder licencias para edificar y urbanizar simultáneamente según el contenido del artículo 55.1 de la LOUA .

      Tendría que darnos más detalles del supuesto para poder asesorarla de forma más certera.

      Saludos

  202. #
    Pedro11 de octubre, 2019

    Buenos días. Estoy repasando el nuevo Decreto Ley 3/2019 y comparando las diferencias con el ya derogado Decreto 2/2012.

    Desde el caso de una edificación en SNU fechada su terminación antes de 1975 ,observo que desaparece la figura de legal de fuera de ordenación y que ahora todas las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 19/1975 se consideran que obtuvieron licencia urbanística y por lo tanto son legales. ¿Cuál es la forma de acreditar esto? ,¿los ayuntamientos tendrán que elaborar ordenanzas con el procedimiento? ¿Se reconocen directamente?

    Anteriormente he tramitado varias declaraciones de legal de fuera de ordenación en varios ayuntamientos y según ordenanzas obligaban a que la edificación cumpliera condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad para proceder a su declaración, por lo que una edificación con una mala conservación no podía ser objeto de declaración de legal de fuera de ordenación (estamos hablando de edificaciones muy antiguas).

    Ahora según el nuevo decreto ley pienso que no debería cumplir esas condiciones porque se asimila a edificaciones con licencia y por tanto una edificación mal conservada podría solicitar licencia de reforma o reparación según entiendo ¿no?

    El Decreto Ley si habla en su artículo 6 si habla del procedimiento del reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación y el artículo 7 establece las condiciones mínimas de seguridad y salubridad pero todo ello, como menciono, es para el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación no para las edificaciones a las que yo me refiero.

    Saludos.

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    • Emilio Martín15 de octubre, 2019

      Buenos días.

      El Decreto 2/2012, ya preveía en su artículo 3.3 que las edificaciones construidas con anterioridad a 1975, se consideraban como si tuvieran licencia, con el siguiente texto:

      “Las edificaciones aisladas terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística siempre que sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la Ley citada y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística”.

      Como se puede comprobar, es muy parecido a lo que afirma el artículo 2.1 del Decreto-Ley 3/2019:

      “Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística”.

      Cuestión distinta es que estas edificaciones que se consideran con licencia, y por tanto legales, queden fuera de ordenación como resultado de la aprobación de un planeamiento posterior a su edificación que no las reconoce en su condiciones urbanística (no estaríamos hablando de asimilable a fuera de ordenación –AFO-, sino de un fuera de ordenación –FO-).

      El Decreto 2/2102 regulaba la figura de la certificación para el reconocimiento de FO en su artículo 7.2, a través de un Texto muy escueto:

      “Las personas titulares de edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que no sean conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente y no cuenten con licencia urbanística, deberán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa acreditativa de su situación legal de fuera de ordenación y del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3.3”, en línea con la previsto en el artículo 34 de la LOUA.

      Es decir, es un simple reconocimiento municipal de la situación, tal y como señala el apartado 3 de la disposición adicional primera de la LOUA.

      La tramitación a la que te refieres del artículo 6 del Decreto-Ley es aplicable al AFO, y el mismo artículo (y los siguientes), plantea un procedimiento similar de reconocimiento al contenido en los artículo 9 y siguientes del D 2/2012, si bien, ahora no hay una remisión a NDOU (Orden de 1 de marzo derogada expresamente por el Decreto-Ley) para contemplar las condiciones de salubridad, seguridad, etc., que ahora tiene la amplitud definida en el artículo 7 del Decreto-Ley.

      Concluyendo. No creo que haya cambiado el tratamiento de las edificaciones construidas con anterioridad a 1975, que tienen la consideración de edificaciones con licencia, y por tanto, su no adecuación al planeamiento vigente implica su certificación como FO.

      Mi impresión es que el Decreto-Ley ha simplificado la tramitación de los AFO, extendiendo dicha tramitación a cualquier clase de suelo (artículo 1 del Decreto-Ley)

      Saludos

  203. #
    Enrique11 de octubre, 2019

    Buenos días. Quería plantear la siguiente cuestión:

    Se pretende implantar en una parcela de Suelo No Urbanizable de especial protección por el P.O.T.A.U.G. (zona regulada por el artículo 3.35 del P.O.T.A.U.G), una actividad destinada a Centro de adiestramiento canino, que no tendría ninguna construcción o edificación, solamente una zona de 200 m2 dentro de la parcela, delimitada con una valla para controlar al animal mientras se trabaja con él, no contemplando el promotor inversión alguna. No es una actividad expresamente prohibida por el P.O.T.A.U.G, y la ordenación urbanística permite llevar a cabo en este suelo actuaciones de interés público. En un principio se podría entender que habría que tramitar un Proyecto de Actuación, además de que está incluida en la categoría 13.55 de la GICA, pero lo que me hace dudar es el hecho que no tenga instalaciones y ninguna inversión. ¿Cómo debería regularse el ejercicio de esta actividad?
    Gracias

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    • Emilio Martín15 de octubre, 2019

      Buenos días

      Perdona por la tardanza en contestar

      Primera cuestión que plantea la consulta. Correcto, es un uso asimilado a ganadero, que ser recoge como permitido en la Norma 3.35 del POTAUGR (uso 3 del Anexo 3 de la Normativa). Segunda cuestión. Estaría sujeto CA ya que este uso responde al epígrafe 13.22 y 13.55 del Anexo I de la GICA.

      ¿Qué problema plantea la tramitación del PA?. ¿la compensación económica prevista en el artículo 52.5 de la LOUA?. Ten en cuenta que está compensación tiene como objeto la recuperación por parte de la Administración de plusvalías por la utilización del suelo rústico como usos que no le son propios. Y aquí estamos hablando de un uso que puede considerarse propio, por tanto tiene lógica que esa compensación a la Administración sea tan escasa (el 10% de la inversión a realizar, y ésta será la que sea).

      Saludos

      • Emilio Martín16 de octubre, 2019

        Buenos días.

        La LOUA es bastante confusa en este tema. Mi opinión es que desde el momento de tramitas un PA (necesario incluso para la ubicación de viviendas unifamiliares vinculadas a las actividades del suelo no urbanizable -artículo 52.B-), la Ley te reconduce al contenido de sus artículo 42 y 43. Y el artículo 42.5.D establece las siguientes obligaciones, sin consideración de distinciones:

        “Obligaciones asumidas por el promotor de la actividad, que al menos estarán constituidas por:
        a) Las correspondientes a los deberes legales derivados del régimen de la clase de suelo no urbanizable.
        b) Pago de la prestación compensatoria en suelo no urbanizable y constitución de garantía, en su caso, de acuerdo con lo regulado en el artículo 52.4 y 5 de esta Ley.
        c) Solicitud de licencia urbanística municipal en el plazo máximo de un año a partir de la aprobación del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuación, salvo en los casos exceptuados por esta Ley de la obtención de licencia previa”.

        Es posible que puedas justificar que no hay un aprovechamiento excepcional fuera del suelo no urbanizable, pero como garantía la propia Ley te remite al a aprobación de una ordenanza.

        En cualquier caso, en tu supuesto la cantidad será irrisoria.

        Saludos

      • Enrique16 de octubre, 2019

        Entonces, entiendo que se tramitaría el Proyecto de Actuación y la prestación compensatoria y garantía serían las que corresponda por pequeñas que sean. Lo que no me queda claro es que si los PA y sus compensaciones son para usos no propios del SNU, ¿por qué en el último párrafo comentas que estamos hablando de un uso que puede considerarse propio?

  204. #
    Eduardo Martinez10 de octubre, 2019

    Buenas tardes, quisiera saber si se puede edificar una parcela residencial de 283 m2 cuando la parcela mínima según el PGOU es de 300 m2. Las parcelas colindantes si están edificadas, pero eso no quiere decir que sea lo correcto. Gracias.

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    • Emilio Martín11 de octubre, 2019

      Buenos días.

      Es difícil concretar una respuesta sin saber si se trata del Municipio de Granada (me imagino que si), y sin saber a que calificación urbanística se refiere. Por lo datos que aporta (300 m2 de parcela mínima), debe tratarse de un ámbito destinado a vivienda unifamiliar. Pero la parcela mínima para la vivienda unifamiliar aislada en Granada es de 250 m2. Es probable que esa parcela mínima se refiera a las previsiones de una Plan Parcial, lo haría improbable que existieran parcelas inferiores como resultado de la correspondiente parcelación.

      El PGOU de Granada (habría que ver si se trata de otro Municipio), salva estas situaciones con párrafos como el siguiente en el caso de parcelaciones consolidadas:

      “En el suelo urbano ya edificado se considera parcela mínima a toda parcela existente, aunque no cumpla alguna o ninguna de las condiciones anteriores”.

      Si nos da más datos podremos concretar más.

      Saludos

      • Eduardo15 de octubre, 2019

        Muchas gracias por la información. El Ayuntamiento solo me certifica las condiciones urbanísticas, no me indica en el mismo la imposibilidad de construir. Un saludo.

      • Emilio Martín15 de octubre, 2019

        Buenos días

        Perdone el retraso. He consultado la normativa urbanística de Loja y, efectivamente, la ordenanza RI-5, si es la que le afecta a la parcela, prevé una parcela mínima de 300 m2.

        Ahora bien, tal y como le comente en relación con el PGOU de Granada, el Plan de Loja tiene una norma parecida. El artículo 110.1º de su Normativa dice textualmente “en cualquier caso, en el casco urbano de Loja y de sus anejos, se considerará que las parcelas existentes en la actualidad reúnen los requisitos de parcela mínima para toda clase de obras de reforma, consolidación, restauración y sustitución de sus elementos”.

        Podría sugerir esta Norma que no es de aplicación en supuesto de obra nueva, pero eso se podría interpretar así, de forma restrictiva, en el caso de que la parcela existente fuera colindante con otras no edificada de circunstancias similares; ya que en caso contrario se estaría generando una vinculación singular al hacer inedificable una parcela en suelo urbano por aplicación de la normativa urbanística.

        Compruebo la parcela en el catastro y veo que no es posible adosarla a colindantes ya que están edificadas. También compruebo que la parcela de la que habla tiene alguna edificación, por lo que entraría de lleno en el supuesto del artículo 110.1º que he comentado.

        En cualquier caso ¿ha evacuado la consulta en le Ayuntamiento?.

        Saludos

      • Eduardo Martinez11 de octubre, 2019

        Buenas tardes, se trata de un solar en Loja, Ordenanza RI-5, pero el ayuntamiento no me indica más para la posible compar del mismo.
        Referencia Catastral: 8641801UG9184B0001DW.
        Un saludo y gracias de antemano

  205. #
    Ana Maria Franco Casanova8 de octubre, 2019

    Buenas tardes:

    Quería formular una pregunta en relación a la posibilidad del cambio de uso de un edificio (equipamiento religioso), que no se encuentra en el Albaicín, pero si en el Centro, para transformarlo en hotelero.-

    Sería una situación similar a la que presenta el actual Hotel Santa Paula.-

    En la actualidad, lleva unos 5 años, deshabitado, por lo que entiendo que ha perdido su uso inicial, y además no hay, dada la falta de vocaciones religiosas, posibilidad de que pudiera volver a tenerlo.-

    Mil gracias,

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    • Emilio Martín8 de octubre, 2019

      Buenas tardes:

      El artículo 7.1.30 de la Normativa del PEPRI Centro, a la hora de definir el concepto de equipamiento comunitario se remite a las Normas del Plan General. Teniendo en cuenta que a todos los efectos este tipo de equipamiento se considera privado (artículo 7.1.3 apartado 2 de la Normativa del PEPRI).

      El artículo 6.1.7.2 de la Normativa del Plan General, en su apartado 4 señala que:

      “En el caso de usos pormenorizados de equipamiento comunitario S.I.P.S., de carácter religioso, destinados en la actualidad a alojamientos de tipo residencial, donde quede justificado el cese de dicha actividad, se permitirá su cambio a uso pormenorizado residencial singular”; teniendo en cuenta que el uso residencial singular incluye al uso hotelero y a la residencia comunitaria.

      Ahora bien, esta regulación puede ser puesta en cuestión. El uso de equipamiento SIPS religioso, cuando este destinado a residencia religiosa, puede ser transformado a través de la licencia, exclusivamente, a uso “Residencial Singular” según el Plan General. Pero hay que tener en cuenta que el uso “Residencial Singular” es un uso de carácter lucrativo que admite, como usos característico o dominante de la edificación, el “Alojamiento Hotelero” y el “Residencial Comunitario”. Esto supone alterar, mediante licencia, las condiciones de “aprovechamiento” del suelo (el uso menos rentable de equipamiento frente a otro más rentable residencial), y la eliminación de un equipamiento o dotación (en este caso de carácter privado) sin necesidad de la correspondiente innovación del planeamiento urbanístico.

      Es posible que esta determinación vulnere el contenido del artículo 36 de la LOUA, en cuanto a la tramitación y contenido sustantivo que debe llevar aparejada la supresión de dotaciones previstas por el planeamiento.

      En cualquier caso, y en el peor de los casos, siempre sería posible tramitar una innovación del Plan General, con la consideración de actuación de dotación, y estableciendo las correspondientes compensaciones de aprovechamiento y de reservas de equipamiento

      Saludos

  206. #
    Pedro21 de agosto, 2019

    Buenos días., vengo a preguntar acerca de la interpretación de cómo la LOUA aborda el tema de la vivienda unifamiliar en suelo no urbanizable. Se da un caso de una persona que cuenta con una explotación ganadera porcina en su finca en la cual desea realizar una vivienda unifamiliar para poder vivir por encontrarse lejos del núcleo urbano.

    La LOUA en su artículo 52 B) b) nos dice que está permitida la vivienda unifamiliar aislada: “La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada, cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos”.

    En su artículo 52 B) e) nos dice que es necesario proyecto de actuación para la ejecución de una vivienda en SNU: “estos actos estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en los artículos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable”.

    Para tramitarlo como proyecto de actuación es necesaria la declaración de utilidad pública o interés social (artículo 42. 5 C) a)).

    Finalmente, en el propio artículo 42. 1 nos dice que no se puede declarar de utilidad pública o interés social las edificaciones con uso residencial “Dichas actividades pueden tener por objeto la realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones, para la implantación en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como para usos industriales, terciarios, turísticos u otros análogos, pero en ningún caso usos residenciales.”

    Mi pregunta es: ¿cómo se te interpreta todo esto? Lo que permite por un lado lo deniega por otro, entonces entiendo que en SNU no se podría llegar a ejecutar una vivienda unifamiliar aunque estuviera ligada a una explotación.

    Saludos.

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    • Emilio Martín21 de agosto, 2019

      Buenos días.

      La LOUA determina que para establecer instalaciones de utilidad pública o interés social es necesario tramitar,con carácter previo a la licencia, un Proyecto de Actuación (o un Plan Especial) con el contenido del artículo 42.5 de la LOUA, siguiendo el procedimiento del artículo 43, Efectivamente, de las actuaciones de utilidad pública o interés social excluye los usos residenciales (artículo 42.1 párrafo 2).

      Ahora bien, el artículo 52.1.B de la LOUA, cuando el planeamiento permita en suelo no urbanizable no sujeto a protección especial, la materialización de viviendas unifamiliares vinculadas a necesidades agrícolas, forestales, etc. (nótese, que sólo se refiere a vivienda unifamiliar y excluye la posibilidad de residencial colectiva para la residencia estacional de jornaleros, por ejemplo), exige la tramitación previa a la licencia del Proyecto de Actuación. Esta exigencia no es por tratarse de una actividad de utilidad pública o interés social, sino para controlar la vinculación de este uso residencial a la actividad agrícola, ganadera, etc., y se plantea como un nuevo ámbito de acción del Proyecto de Actuación.

      Como puedes apreciar nuestra legislación es muy restrictiva para materializar viviendas en suelo no urbanizable: primero sólo puede ser de carácter unifamiliar; segundo, debe ser en suelo no protegido y estar prevista por el planeamiento; tercero, debe estar vinculada al uso rústico; y cuarto, debe establecerse un control adicional a la licencia, a través de la tramitación de un Proyecto de Actuación.

      PARA MORIRSE. Muchas exigencias y luego poco control ante las ilegalidades.

      ¿Qué opinas?.

      Saludos

      • Emilio Martín23 de agosto, 2019

        Bueno, lo normal seria que la edificación estuviera reconocida, luego seria conveniente declarar el FO. Pero la situación FO es una situación de hecho, sobrevenida, y la edificación existe. Es como si tuviera licencia y el planeamiento la hubiera dejado fuera de la ordenación que prevé, por tanto, creo que no es estrictamente necesario para emitir la orden de ejecución. Pero no está de más.

        Ten en cuenta que la declaración de FO tiene la función de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación y en todo caso para conseguir las dotaciones y servicios.

        Saludos

      • Pedro23 de agosto, 2019

        Entiendo que amparándose en el articulo 158 el ayuntamiento puede dictar una orden de ejecución para dar cumplimiento a lo dispuesto en el articulo 155 de la LOUA, pero pienso que primero debería reconocer el ayuntamiento a dicha edificación como FO ¿no? ¿puede dictar una orden de ejecución sin tener a la edificación reconocida?

        Saludos.

      • Emilio Martín23 de agosto, 2019

        Buenos días Pedro.

        Tienes razón en el planteamiento que haces. Esa vivienda al ser anterior a 1975 se considera a todos los efectos como si tuviera licencia, pero al ser contraria a la ordenación urbanística prevista para el suelo no urbanizable se encuentra en situación de FO, y esto tiene sus limitaciones. Puedes tener razón en el sentido de que la declaración de FO exige unas condiciones mínimas de salubridad, seguridad y habitabilidad, si nos atendemos al contenido del artículo 5 del Decreto 2/2012, y además, si tenemos en cuenta el limite de las obras que se pueden autorizar para un FO, según la Disposición adicional primera, apartado 3 de la LOUA.

        Sí crees que las obras necesarias en la vivienda están fuera de las posibilidades de la Disposición adicional. la solución puede estar en emitir la correspondiente orden de ejecución (en vez de otorgar licencia), para que los propietarios procedan según lo establecido en el artículo 155 de la LOUA. Puedes obligarlos a mantener la edificación en buenas condiciones de seguridad, salubridad y ornato, a través de una orden de ejecución, Entiendo que está posibilidad es aplicable a cualquier edificio, esté o no fuera de ordenación.

        ¿Tu que opinas?

        Saludos

      • Pedro23 de agosto, 2019

        Buenos días Emilio. A raíz de lo que hablamos de las viviendas en SNU te expongo un caso real.

        Vivienda unifamiliar aislada en SNU desarrollada en 2 plantas, se encuentra habitada por dos personas mayores (es su vivienda habitual desde antes de 1975, no tienen otra). Sufre un incendio en planta baja afectando ligeramente a paramentos verticales, suelos y carpinterías y gravemente a los forjados de rollizos de madera y tablazón. Obviamente, al ser su única vivienda necesitan proceder a su rehabilitación por lo que precisan de licencia urbanística.

        Con el objetivo de conseguir licencia urbanística pienso que, según el artículo 7.2 del Decreto 2/2012 se podría tramitar la situación legal de fuera de ordenación al estar construida con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 19/1975 para posteriormente poder tener licencia de obras.

        Ahora bien, para poder declarar la situación legal de fuera de ordenación tiene que acreditarse en la documentación técnica que se presenta, la aptitud de la edificación terminada para el uso al que se destina, mediante certificación que acredite que reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad, condiciones que ahora tras el incendio sufrido no cumple.

        Veo un caso de difícil solución por no decir imposible. Como dices, muchas exigencias y poco control ante las ilegalidades.

        ¿Qué piensas?

        Saludos.

  207. #
    Pedro20 de agosto, 2019

    Buenos días. En la tramitación de un AFO el Decreto 2/2012 por el que se regulan las edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable de Andalucía, en su artículo 10.d) nos habla de la descripción de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificación de los servicios básicos (…), también en su artículo 11.5 nos remite a lo mismo. Entonces, ¿qué tipo de obras podemos justificar basándonos en estos artículos? entiendo que si entraría la realización de obras de acometidas, instalación de una fosa séptica o instalación de placas solares, pero ¿entraría en este caso la ejecución de un baño completo en una edificación que se quiera regularizar y no lo tenga?.¿Dónde está el límite?.

    Saludos.

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    • Emilio Martín20 de agosto, 2019

      Buenos días.

      Los límites mínimos están concretados en Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía. En su Anexo II, Normas 5ª y 6ª se concretan estas cuestiones.

      El apartado i) de la Norma 6ª se refiere a los elementos mínimos que deben contener el baño:

      “i) Las viviendas deberán disponer de un equipo doméstico indispensable, constituido por aparatos sanitarios para baño o ducha, lavabo e inodoro, instalación de fregadero y espacios aptos para cocinar y lavar”.

      Te adjunto en formato wor la Orden, por si quieres que comentemos más cuestiones.

      Saludos.

      • Pedro20 de agosto, 2019

        Muchas gracias Emilio.

  208. #
    JOSE MARTINEZ8 de agosto, 2019

    Hola!

    Se plantea el siguiente caso: una parcela registral con 1145 m2 de los cuales 517 m2 son suelo urbano consolidado y 628 m2 son suelo no urbanizable sin protección especifica.

    Existe algún procedimiento o mecanismo legal para poder desvincular el suelo urbano del rustico?

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    • Emilio Martín9 de agosto, 2019

      Buenos días

      Sí. Es un supuesto claro de segregación que, desde mi punto de vista es objeto de declaración de innecesariedad. En la página 18 del tema 19 sobre “régimen de parcelaciones urbanísticas” está contemplado este supuesto.

      Saludos

      • JOSE MARTINEZ9 de agosto, 2019

        Hola Emilio!

        Segun lo que me indicas, el articulo 68.1 de la LOUA habla de “se exceptuan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporacion de terrenos al proceso de urbanizacion en el ambito de unidades de ejecucion”.

        Pero en este caso la parte urbana que se quiere segregar no esta en el ambito de una unidad de ejecucion, sino que es suelo urbano consolidado. No se si este termino puede dar lugar a confusiones.

  209. #
    JOSE MARTINEZ7 de agosto, 2019

    Hola!

    En un Ayuntamiento de la provincia de Granada, a partir de hoy y para la tramitación de cualquier AFO de edificaciones se pide como documentación obligatoria lo siguiente (y transcribo de manera literal):

    Para autorizarse , excepcionalmente, la acometida a servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y energía eléctrica por compañía suministradora ya existentes, deberá acreditarse, de conformidad con el articulo 8.5 del Decreto 2/2012:

    – Que estos estén accesibles, acreditación por la Compañía suministradora.

    – La viabilidad de la acometida, acreditación por la compañía suministradora.

    Esto es exigible obligatoriamente para todas las solicitudes de AFO, o habría que estudiar caso por caso en la que es obligado?

    No se si esto en otros ayuntamiento de la zona se esta exigiendo de esta manera, porque la verdad que las compañias suministradoras no están muy por la labor de emitir este tipo de informes o acreditaciones y menos ENDESA. Y complica mucho la tramitacion de estos expedientes.

    Existe otra manera de justificarlo para abreviar el procedimiento?

    Saludos y gracias

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    • Emilio Martín8 de agosto, 2019

      Hola.

      Lo primero dejar sentado el contenido del artículo 175.3 de la LOUA:

      “En los casos regulados reglamentariamente para los que proceda el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 34.1 de esta Ley, la contratación de los servicios se llevará a cabo bajo las condiciones establecidas por el reconocimiento, que será título suficiente para la prestación de los servicios autorizados por el mismo”.

      Te adjunto la Instrucción de la Junta que desarrolla la disposición final cuarta de la Ley 6/2016 que señala que “la Consejería competente en materia de urbanismo, en el plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de la presente ley, aprobará una instrucción para aclarar cuál es la documentación técnica que se considera necesaria para la regularización de las edificaciones asimiladas a fuera de ordenación”.

      Mira el apartado B1.d de la instrucción. Las compañías deben de acreditar la accesibilidad y la viabilidad o no (están obligadas). En caso de que esto no se acredite, el artículo 8.4 del Decreto 2/2012 prevé que “deberá resolverse mediante instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable”.

      Saludos

  210. #
    Juan Ramon Abril6 de agosto, 2019

    BUENOS DIAS, ¿ alguien sabe si la distancia a linderos de una piscina debe ser la misma en cualquier poblacion ?, las normas urbanisticas suelen ser complicadas de consultar
    gracias.

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    • Emilio Martín6 de agosto, 2019

      Desde del punto de vista urbanístico, en cada municipio y en cada clase de suelo se pueden establecer distancias que no tiene porque ser las mismas. Dinos en que municipio es y en que clase de suelo y lo podemos consultar

  211. #
    Jose Luis Sevilla6 de agosto, 2019

    Hola, planteo el siguiente tema:
    Municipio con PGOU adaptado a LOUA. Aprobado en 2013.
    Anteriormente disponía de NNSS.
    Suponiendo que estamos en un suelo para el que las NNSS preveían su desarrollo por medio de una Unidad de Actuación, con obligación de cesión de suelo (10%), cesión y ejecución de viales. Las NNSS preveían un sistema de ejecución en el que se permitían desarrollos parciales, de esta forma cada propietario ejecutaba la parte de la urbanización correspondiente a lo que afectaba a su frente de solar.
    Luego, cuando vino a aprobarse el PGOU, clasificó el suelo urbano consolidando, sin prever ningún tipo de régimen transitorio.

    La realidad es que, los solares no edificados, se trata de un vacío urbano, de extensión no muy grande en el que el PGOU prevé la conexión de una calle dejando una serie de solares, en la actualidad libres de edificación. Entiendo que nos encontramos ante un suelo urbano consolidado en las que las parcelas no reúnen las condiciones de solar, uno de los presupuestos exigibles para la autorización de la edificación (art. 148 LOUA). Se plantean varias cuestiones:

    1. Con respecto al vial sin construir. ¿Tendrían derecho los propietarios de exigir al Ayto., puesto que se trata de un suelo urbano consolidado, la ejecución de las obras de urbanización?
    2. Con respecto a las parcelas sin delimitar. Resulta que por la estructura de la propiedad la casuística es muy diversa. Se producen casos en los que los títulos de propiedad tienen una cabida superior a los solares netos. En este caso se supone que la diferencia entre solar bruto y neto es la sesión obligatoria para ejecución de viales. Al caso contrario le veo más problema. Me refiero a cuando el título de propiedad arroja una superficie inferior a la superficie del solar neto, por lo quedaría un excedente de suelo edificable. ¿Qué se podría hacer con ese suelo?

    Por otro lado, en el mismo caso pero ahora nos encontramos en un suelo urbano consolidado según el PGOU, que de las normas venía siendo un SNU, donde existen un conjunto de construcciones diseminadas. Como se ha expresado anteriormente, el PGOU clasifica como urbano consolidado ese núcleo aislado donde faltan servicios básicos de forma general, los más importantes: no hay red pública de abastecimiento ni de saneamiento, y las vías no tienen acerados ni pavimentos “urbanos”. En este caso, es muy difícil conseguir que las parcelas sean solares, principalmente por al carencia de red de aguas y saneamiento. En el caso que se solicitara por un propietario una licencia de edificación, ¿hasta dónde se le podría exigir al particular para que convirtiera la parcela en solar previamente a la concesión de licencia de edificación (o simultánea) según art. 56 y 55.2 (por remisión) de la LOUA?

    Ver Resolución del Defensor del Pueblo Andaluz formulada en la queja 15/2093 dirigida a Ayuntamiento de Espartinas (Sevilla): https://www.defensordelpuebloandaluz.es/el-ayuntamiento-debe-intervenir-en-el-suelo-urbano-no-consolidado-donde-hay-inmuebles-que-carecen-de

    Saludos

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    • JOSE LUIS SEVILLA7 de agosto, 2019

      Interesante lo regulado en la LBELA. desde el punto de vista de la actividad urbanística ¿que podríamos entender como “sobrante”? ¿podríamos considerar como sobrante la porción de suelo que está clasificado como urbano dentro de alineaciones pero que el particular no puede acreditar su propiedad?

      Luego quedaba otro asunto sin terminar de resolver. Para el suelo urbano consolidado sin condición de solar en el que se había propuesto la posibilidad de girar contribuciones especiales, ¿seria viable recalificar el suelo para pasarlo a No Consolidado e incluso incluirlo en UE? Estoy pensando en art. 45.2.B) b) LOUA.

      • Emilio Martín7 de agosto, 2019

        Un sobrante es un espacio de dominio público (por ejemplo un trozo de calle) que la nueva ordenación urbanística incorpora al espacio edificable de una parcela colindante. No puede tener superficie mínima para ser edificada, ya que en ese caso pasaría a ser un bien patrimonial sin limitaciones y el Ayuntamiento tendría que venderla por los procedimientos legales que implican concurrencia. En el caso del sobrante la venta es obligatoria el colindante para su incorporación a la parcela, de tal forma que is le propietario no acepta se le puede expropiar su parcela para que pueda ser edificada (artículo 6 RBELA).

        Tienes que tener en cuenta que la modificación del planeamiento provoca una alteración automática de la naturaleza jurídica del bien (artículo 5.2.a de la LBELA y 9.2.a. del RBELA), por lo que la consideración de sobrante implica el cambio automático del bien de carácter demanial a bien de carácter patrimonial.

        Pero en el caso que expones tendrías que justificar que esa superficie de más es, por alguna causa (sobrante o bien de carácter patrimonial) del Ayuntamiento. Ten en cuenta también que las propiedades que no pertenecen a nadie, no son del Ayuntamiento, sino del Estado, y, en todo caso, del que llega antes al Registro de la Propiedad.

        En cuanto al cambio de categoría de suelo urbano consolidado a no consolidado. ¡Cuidado!. Según el artículo 10.1.A.a de la LOUA ésta es una determinación de ordenación estructural, y esto te puede llevar al concepto de innovación-revisión. Pasar del 45.2.A al 45.2.B en cualquiera de sus posibilidades es revisión y una alteración sustancial de régimen urbanístico del suelo (léase exigencia de cesión del 10% del aprovechamiento como mínimo).

        ¿Qué opinas?. Muy interesante todas estas cuestiones.

    • Jose Luis Sevilla6 de agosto, 2019

      Totalmente de acuerdo.
      Empezando por el final: yo incluso había pensado en la posibilitad de iniciar una modificación de PGOU con el fin de recalificar el suelo y pasarlo a suelo urbano NO CONSOLIDADO e incluirlo en una UE ¿sería posible?.

      Con respecto al asunto de las cabidas: ¿sería procedente pedir acreditación de coincidencia entre la superficie real de la parcela y la cabida de la finca registral?. Si la superficie del solar real es mayor que los títulos de propiedad, esto es así por virtud de la aprobación del parcelario (ordenación detallada en suelo urbano) del PGOU, ¿no estaríamos “regalando” ese suelo excedente al particular?. ¿Existiría la posibilidad de la venta de ese suelo o aprovechamiento?

      • Emilio Martín7 de agosto, 2019

        Buenos días José

        El problema de la cabida es de índole civil. Es un problema de justificar la propiedad, y en principio habría que estar a la realidad, adaptando la inscripción registral a la misma mediante los procedimientos regulados en la normativa hipotecaria.

        Otra cuestión es que pueda existir una presunción de que parte de esa propiedad sea de titularidad pública o municipal, ya que en este caso la posible licencia sobre la parcela, dado que la Administración tiene la obligación de defender esa propiedad, tiene sus limitaciones en relación de la regla general de que la licencia se conceden sin perjuicio de la propiedad (artículo 5.3 del RDUA).

        Ahora bien ¿en qué se basa la presunción de que la propiedad de parte del suelo puede ser público?. Dentro de las unidades de ejecución habría que considerar las previsiones del artículo 112 de la LOUA. También puede tratarse de un sobrante (artículos 21.a y 22 de la LBELA). Pero tanto el Ayuntamiento como el particular debería justificar su titularidad en el supuesto de conflicto, y es un conflicto de carácter civil.

        Saludos

    • Emilio Martín6 de agosto, 2019

      Buenos días.

      Tú mismo te has dado la solución. Efectivamente, en suelo urbano consolidado las obligaciones de los propietarios son las señaladas en el artículo 55.2 de la LOUA, salvo las referentes a cesión de suelo para dotaciones y para materializar el aprovechamiento de titularidad municipal en suelo urbano no consolidado (artículo 56 de la LOUA). Por tanto, la obligación de urbanizar hasta que la parcela alcance la condición de solar es integra del propietario de la misma, que podrá urbanizar de forma previa y simultánea con la edificación (artículo 55.2.B.b y c de la LOUA).

      En cuanto a las dimensiones de las parcelas y su cabida, habrá que estar a la realidad, de tal forma que se deberá proceder a adaptar la cabida en el Registro de la Propiedad a esa realidad, mediante los procedimientos registrales correspondientes.

      La otra cuestión que planteas es distinta. En como la que describes, la inactividad de propiedad (ya sea voluntaria o forzada) provoca situaciones problemáticas de carácter sanitario. Indudablemente las obligaciones de urbanización de la propiedad tienen el límite de la rentabilidad de la actuación edificatoria, y de las posibilidades fácticas de su ejecución. Y la obligación de proteger a la población frente a emergencias de carácter sanitario es del Ayuntamiento en el caso que describe el informe del Defensor del Pueblo que adjuntas.

      Ante la falta de soluciones, el Ayuntamiento debe de actuar, y para eso está, en estos supuestos la posibilidad de intervención a través de obras ordinarias de urbanización. Teniendo en cuenta que una cifra razonable de estas obras pueden repercutirse a los especialmente beneficiados de forma proporcional mediante contribuciones especiales.

      ¿Qué opinas?

      Saludos

  212. #
    JOSE MARTINEZ5 de agosto, 2019

    Buenas tardes, planteo el siguiente caso:

    Un vecino nos solicita licencia para division horizontal de un edificio plurifamiliar compuesto de tres viviendas, garajes y trastero en cuatro plantas sobre rasante y un semisotano, que fue construido en el año 1985. el edificio tiene licencia de obras y proyecto redactado por arquitecto visado con fecha 22 de Marzo de 1979, pero no se llego a emitir el correspondiente certificado final de obra ni licencia de primera ocupacion, pero el edificio lleva en uso desde el año de su terminacion de obras en 1985.

    Nuestra pregunta es la siguiente: este acto este realmente sujeto a licencia urbanistica o a otra figura no contemplada en la legislacion urbanistica?

    Puede el registro de la propiedad suspender la inscripcion por considerar que es preciso acompañar una nueva licencia de obras de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística y 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, así como el artículo 8 del Reglamento de Disciplina Urbanística de la misma Comunidad Autónoma?

    Gracias de antemano

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    • JOSE LUIS SEVILLA8 de agosto, 2019

      Hola. Cuidado. Por los datos facilitados he entendido que se construyó con licencia (1985) y que no cumple con la normativa actual (1999). Una importante cuestión a resolver ¿El edificio se ajusta a la licencia concedida? Porque si fuese así y su incumplimiento deviniera de la aprobación del planeamiento urbanístico del 1999, sería un Legal Fuera de Ordenación. Ahora surgiría otra cuestión ¿Seria autorizable la Ocupación? Para SNU el D2/2012 lo posibilita expresamente, pero en SU, no está tal claro.

      • Emilio Martín9 de agosto, 2019

        Buenos días.

        Por supuesto. Si se trata de FO sería posible conceder la licencia de ocupación, y no sólo por la extensión de la determinaciones del D 2/2012 al suelo urbano (que yo entiendo que se extienden) sino por aplicación del 13.1.d párrafo primero del RDUA (se refiere a ocupaciones de edificaciones que obtuvieron licencia), teniendo en cuenta el artículo 7.d del mismo Texto:

        “Tienen por objeto comprobar que el uso previsto para un edificio, o parte del mismo, es conforme a la normativa y a la ordenación urbanística de aplicación.
        Cuando se trate de edificios para los que haya sido otorgada licencia de obras de nueva construcción, ampliación, modificación, reforma o rehabilitación, tendrá por objeto, además, comprobar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada”.

        Nótese que se refiere a “normativa y a la ordenación urbanística de aplicación” y no a las “condiciones urbanísticas vigentes” como señala el párrafo segundo del artículo 13.1.d del RDUA (se refiere a edificaciones existentes sobre las que no consta que se concediera licencia).

    • Emilio Martín6 de agosto, 2019

      Buenos días

      Lo primero que hay que saber es que es lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad. ¿La obra nueva que tuvo licencia y que permito su construcción en 1985 está inscrita en el Registro de las Propiedad?. ¿Está inscrita describiendo las tres viviendas y el resto de elementos?. ¿Se ha construido la edificación conforme a la licencia que se otorgo en su día?.

      Si la obra tiene licencia y se ha ejecutado conforme a la misma, se puede otorgar licencia de ocupación y si en ella se describen los elementos privativos y comunes, está puede ser titulo de inscripción de la división horizontal sin necesidad de licencia de parcelación. Pero es necesario saber de que situación se parte en el Registro de la Propiedad y, lógicamente, si la obra se ha ejecutado conforme a la licencia otorgada en su día y, ademas, si la situación de consolidación actual responde a las condiciones de esa licencia.

      En función de cuál es la situación, la solución puede ser una u otra.

      Espero, si es posible, que me concretes más el supuesto

      Saludos

      • Emilio Martín8 de agosto, 2019

        Buenos días.

        Por todo lo que has averiguado, parece que claramente estás ante un AFO (salvo que se construyera conforme a licencia que parece que no). La cuestión es que si se declara el AFO no creo que sea posible establecer sobre un edificación así declarada una licencia de parcelación posterior (estamos ante un supuesto de licencia de parcelación no de declaración de innecesariedad).

        Tienes que tener en cuenta que según el artículo 53.5 del RDUA y el 28.4 del TRLSRU, la declaración de AFO es titulo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación construida en estas condiciones (ilegales sobre las que no cabe medidas de restauración del orden urbanístico), teniendo en cuenta las condiciones señaladas en el artículo 53.4 del RDUA:

        “La resolución que ponga fin a este procedimiento deberá identificar suficientemente la instalación, construcción o edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada; igualmente habrá de acreditar la fecha de terminación de la instalación, construcción o edificación, así como su aptitud para el uso al que se destina. La documentación técnica que se acompañe a la solicitud de reconocimiento deberá estar visada por el Colegio Profesional correspondiente cuando así lo exija la normativa estatal.
        Una vez otorgado el reconocimiento, podrán autorizase las obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble”.

        Creo que es en la declaración de AFO donde se debe de describir las unidades de viviendas y resto de elementos que componen la edificación, de tal forma que puedan ser inscritas como unidades que conforman una división horizontal, ya que a los efectos registrales, el AFO juega el mismo papel que la licencia de ocupación, con la salvedad de que no existe un reconocimiento de su legalidad, sino un mero reconocimiento de su situación. Lo que no creo es que se pueda conceder una licencia de parcelación después de la declaración ya que las únicas actuaciones admisibles son las que se señalan de “estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble”.

        Conclusión. Mi opinión es que debería solicitar la declaración de una AFO conforme las previsiones del artículo 53 del RDUA, y en la descripción del inmueble señalar las viviendas existentes, el resto de usos y elementos comunes.

        Saludos

      • JOSE MARTINEZ7 de agosto, 2019

        Hola Emilio,

        Con respecto a este supuesto resulta que comprobada la licencia urbanística de obras que se otorgo no se corresponde con la descripción del edificio actual, por lo que como tu me dijiste seria un caso de AFO en urbana.

        Por otro lado consultado a notaria nos comentan que lo que necesitan es una licencia de división horizontal o declaración de innecesariedad según articulo 66.2 de la LOUA.

        La verdad que me siguen surgiendo muchas dudas, por lo que mi pregunta seria; como se tramita este tipo de licencia ? que documentación debemos exigirle junto a la solicitud?

        Saludos y muchas gracias de antemano

      • Emilio Martín6 de agosto, 2019

        Creo que el tema requiere más aclaraciones. Mejor lo hablamos por teléfono y será más fácil. Mi móvil es 607925238

      • Emilio Martín6 de agosto, 2019

        Entonces más preguntas: ¿tienes constancia de la licencia que se concedió?. ¿Lo edificado cumple con las condiciones de la licencia otorgada?

      • JOSE MARTINEZ6 de agosto, 2019

        Hola Emilio.

        Revisado mas a fondo el expediente te puedo concretar los siguientes datos:

        1) No nota simple que aporta describe un solar, por lo que no esta registrada ningun tipo de obra.

        2) Por otro lado aporta un certificado tecnico redactado por arquitecto donde describe el edificio. Se comprueba que no cumple el parametro de ocupacion maxima en planta primera y segunda segun las Normas Subsidiarias vigentes del municipio.

        3) Que el edificio fue construido en el año 1985, anterior a la aprobacion de el actual planeamiento municipal que se aprobo en el año 1999.

  213. #
    JOSE MARTINEZ2 de agosto, 2019

    Hola!

    Se puede obtener declaracion de innecesariedad de licencia de segregacion de una parcela rustica si la superficie real medida no coincide con la superficie registral?

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    • Jose Luis Sevilla5 de agosto, 2019

      Sobre este asunto me he encontrado con muchas interpretaciones. Expongo las siguientes premisas de interpretación propias:
      1.- los certificados de innecesariedad de licencia no son licencias, por lo que deben controlar es que no se produce el acto sujeto a licencia (parcelación), que en SNU están prohibidas.
      2.- Un indicador de que se pueda estar produciendo una parcelación urbanística, que como hemos dicho están prohibidas en SNU, es la inducción a la formación de nuevos núcleos de población.
      3.- El control sobre las unidades mínimas de cultivo es una obligación del notario y registrador ( y de la administración con competencias en agricultura), sin perjuicio de que en el planeamiento urbanístico, como ocurre en muchas ocasiones, asuma el parámetro de UMC como la parcela mínima “urbanística”.
      Conclusión el control del Ayto. es sobre la parcelación (que no se produzca) y el resto es simplemente declarar la innecesariedad de licencia.

      • Emilio Martín6 de agosto, 2019

        Buena interpretación. En suelo rústico no se autorizan parcelación urbanística, por eso la declaración de innecesariedad (artículo 52.1.B.e párrafo segundo de la LOUA). Además el Registro de la Propiedad traslada en control de su legalidad a la Administración con competencias sectoriales (artículo 80 del RD 1093/1997).

        Saludos

    • Emilio Martín5 de agosto, 2019

      Buenos días

      En principio no tiene nada que ver una cosa con otra. Si la superficie real de la parcela no coincide con la inscrita el el Registro de la Propiedad, de cara a su segregación, habría que inscribir el exceso o defecto de cabida siguiendo los procedimientos registrales. Una vez que coincidan las dos superficies (real y registral), procedería la petición de declaración de innecesaridad de licencia de parcelación o segregación (supuesto específico previsto para la división de fincas rústicas -párrafo segundo del artículo 52.1.B.e de la LOUA-), que será posible si se respeta unidad mínima de cultivo, siendo inscribible en el Registro de la Propiedad según lo previsto en el artículo 80 del RD 1093/1997.

      Saludos

  214. #
    Juan30 de julio, 2019

    Buenas tardes, como alternativa a una solicitud de AFO se podria sollicitar como casa de aperos una pequeña vivienda ya construida?
    gracias

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    • Emilio Martín31 de julio, 2019

      Buenos días. ¿Has respondido que está en un asentamiento?. ¿Ese es el motivo para no declarar AFO?. ¿Y pretendes que se legalice manteniendo como vivienda a través de su consideración como nave de apero?. Un poco peligroso ¿no?

      ¿Tienes el informe de denegación del AFO que lo analicemos?. Debes darnos más datos para darte una respuesta ajustada

    • Emilio Martín30 de julio, 2019

      Buenas tardes.

      ¿Por qué se rechaza el AFO?

      Habría que ver si la vivienda tiene las característica de la nave de aperos y cuales son los limites en el planeamiento del municipio para la nave de aperos. La cuestión es, teniendo en cuenta las condiciones de la edificación existente, ¿encaja dentro de las condiciones para la nave de aperos previstas por el planeamiento del municipio?.

      Debe de darnos más datos para poder concluir sobre esa posible alternativa

  215. #
    JOSE LUIS SEVILLA24 de julio, 2019

    Buenos días. Planteo un tema: PROYECTO DE ACTUACIÓN EN SNU EN FINCA DONDE HAY CONSTRUCCIONES EXISTENTES.
    Se presenta ante un Ayto. una solicitud de admisión a trámite de Proyecto de Actuación para declaración de Interés Público de una actividad en la que se proponen una serie de instalaciones y construcciones. Resulta que en la finca existen hay varias construcciones (uso vivienda), la cuales no han pasado por el procedimiento de reconocimiento de situación jurídica (D2/2012) y en principio son de varios tipos: unas susceptibles de declaración de FO y otras susceptibles de declaración de AFO (para todas suponemos ha pasado el plazo de acción de la administración). Las cuestiones serian varias:

    Para el caso de que en el proyecto no se identifique en ningún momento las construcciones existentes sin que haya proyectado intervención ni uso sobre las mismas, ¿sería exigible previamente que se hiciese la declaración de FO y/o AFO según corresponda?

    Para el caso de que se proyectase uso vinculado a la actividad por Interés Público en las construcciones existentes y suponiendo que se aprobara el Proyecto de Actuación, ¿se podría exigir una licencia de legalización de las construcciones existentes?

    Por último, para el caso de que se las construcciones existentes no cumpliesen con los requisitos actuales del PGOU para la aprobación por proyecto d