Haga su consulta sobre Urbanismo

Compartir

Este bloque de consultas se plantea como sitio de debate sobre las cuestiones que los profesionales y ciudadanía en general quiera plantear sobre URBANISMO a este Colegio.

¡Plantee su consulta y debatamos sobre ella!

370 consultas en Haga su consulta sobre Urbanismo

  1. #
    Rafael Girón21 de noviembre, 2019

    Buenos dias compañeros, Tengo una duda a ver si podeis ayudarme. Tengo una parcela en suelo no urbanizable, en la que existen varias construcciones, alberca, aljibe, vivienda y almacenes. Todas ellas están inscritas en el Registro de la propiedad.mediante una memoria descriptiva que se hizo en 2011. El tema es que tengo que hacer un muro de contención con un drenaje delante de la vivienda/cortijo para evitar humedades a ésta y aparte consolidar un aljibe que está en muy malas condiciones. He presentado en el ayuntamiento una memoria técnica con todos los parámetros necesarios para la realizacion del muro y consolidacion de aljibe pero el técnico municipal me dice que debo de realizar un AFO de las edificaciones. Yo entiendo que al estar inscritas en el registro ya se encuentran regularizadas y que por tanto no es necesario realizar el AFO. ¿Cómo lo veis? ¿Creeis que es necesario realizarlo para la intervención que voy a realizar?. Muchas Gracias.

    Ver respuestas
    • Javi21 de noviembre, 2019

      entiendo que, aunque las tengas inscritas en el registro de la propiedad no quiere decir que urbanísticamente sean legales. Son edificaciones que se realizaron contraviniendo el ordenamiento urbanístico o bien porque se hicieron sin licencia o porque no se ajustaron a norma y por lo tanto te instan a que procedas a su regularización porque no dejan de ser construcciones ilegales urbanísticamente hablando y por consiguiente, no puedes hacer obras relacionadas con esas edificaciones/instalaciones.

      • Emilio Martín21 de noviembre, 2019

        Buenas tardes.

        ¿Por qué es un AFO?. El que las obras no tengan licencia no significa que no la pueda obtener, si es que no son contrarias a la ordenación urbanística. Y eso en relación con las edificaciones existentes.

        Y en cuanto a las obras que se proponen. ¿Están en contra de la ordenación urbanística la ejecución de es muro de contención y la consolidación del aljibe existente?.

        Creo que el problema hay que analizarlo de forma sistemática y ordenada.

        Efectivamente el que las edificaciones estén inscritas no significa que sean legales. Pero tampoco que no se puedan legalizar. De los elementos que describes es posible que algunos no sean legalizables y otros si. Para lo no legalizables es necesario concretar sin han prescrito las medidas de restauración urbanística, ya que si no han prescrito el Ayuntamiento tiene el deber de actuar con las medidas de restauración pertinentes, y al estar inscritas en el Registro de la Propiedad, puede incurrir el algún tipo de responsabilidad si existe un tercer adquirente de buena fe, en caso de transmisión de la propiedad.

        Si han prescrito las medidas de restauración, procede la declaración de AFO sobre la parte que no sea legalizable; y sobre las legalizables, la solicitud de licencia teniendo en cuenta que toda edificación, construcción o instalación anterior a 1975 se presume que tiene licencia.

        Ahora bien, ¿en que afectan las obras propuesta a las edificaciones, construcciones e instalaciones existentes?.

        Téngase en cuenta que la declaración de AFO es sobre edificaciones según el concepto de este término del DL 3/2019, esto es «todo tipo de obras, instalaciones y construcciones susceptibles de soportar un uso que debe contar con licencia urbanística, sin perjuicio de los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos que fueran necesarios en razón a la legislación aplicable».

        Desde esta definición el aljibe difícilmente pude considerarse edificación, por lo tanto, tampoco sería susceptible de AFO y por tanto, no será necesaria definir a través de su declaración el alcance de las obras posibles sobre la misma (se trataría de autorizar, estrictamente de su conservación, sin necesidad de ninguna declaración previa de nada).

        En cuanto el muro de contención, se supone que no está vinculado a ninguna de las otras construcciones o edificaciones. ¿Está prohibido por la normativa urbanista su construcción?. Si no lo está se debe otorgar licencia.

        En cualquier caso sería interesante concretar más el supuesto.

      • Rafael Giron21 de noviembre, 2019

        Gracias Javi por tu respuesta tan rapida. Entiendo lo que me dices perol o que no veo es que si la obra del muro que tengo que realizar es independiente a las edifcaciones ¿porque tengo que regularizar las edificaciones?. En caso de querer rehabilitar la edificacion si debo de tenerla regularizada. Se considera que la realizacion del muro es una onbra de mantenimiento de la edificacion y por tanto se debe de regularizar.

  2. #
    Pedro12 de noviembre, 2019

    Buenos días. Me asalta una duda acerca de un local destinado a pub que cuenta con licencia de apertura desde hace hace 20 años aproximadamente. Ahora, los vecinos se quejan de lo molesto y ruidoso que es. ¿Está dicho pub obligado a cumplir el Decreto 6/2012, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía? no existen Ordenanzas municipales en relación con la contaminación acústica.
    Para solicitar una nueva licencia de apertura si tendría que adaptarse conforme normativa vigente pero al tener licencia de apertura otorgada de antes de la entrada en vigor de dicho Decreto me crea la duda.

    Saludos.

    Ver respuestas
    • José Carlos Guerrero Maldonado18 de noviembre, 2019

      La Disposición Transitoria primera también es interesante en cuanto al plazo para adaptar actividades existentes a la entrada en vigor del Decreto 6/2012 (3 años). No obstante, la Administración exigirá el cumplimiento inmediato, en caso de denuncia, una vez comprobado el incumplimiento de los valores límites fijados desde el Decreto.

      Un saludo

      Disposición transitoria primera Actividades no industriales en funcionamiento o en tramitación

      1. Sin perjuicio de lo establecido en la disposición transitoria quinta, las actividades no industriales que, a la entrada en vigor del presente Decreto, se hallen en funcionamiento y autorizadas, o respecto de las que se haya iniciado el procedimiento para otorgar alguna de las autorizaciones exigibles por la normativa aplicable, siempre que se pongan en funcionamiento como máximo doce meses después de dicha fecha, deberán adaptarse a las normas establecidas por el Reglamento en el plazo de tres años a contar desde la fecha de entrada en vigor del mismo.

      2. Los requisitos mínimos de aislamiento acústico de estas actividades serán los establecidos por la normativa anterior, si bien el aislamiento acústico será el necesario que permita asegurar el cumplimiento de los valores límite de transmisión al interior de las edificaciones y de los valores límite de inmisión al área de sensibilidad acústica correspondiente establecidos en el artículo 29 del Reglamento que se aprueba mediante el este Decreto. No obstante, en el caso de haberse presentado denuncia y comprobado fehacientemente el incumplimiento, deberán adoptar las medidas inmediatas y necesarias para su cumplimiento.

    • José Carlos Guerrero Maldonado18 de noviembre, 2019

      Hola Pedro, el Decreto 6/2012 que citas establece en su art. 2, entre otros, a actividades que se realicen y sean susceptibles de producir ruidos y vibraciones. En la Disposición Transitoria quinta «Requisitos mínimos de aislamiento para actividades existentes» matiza la obligación de adaptar las actividades existentes. Ambos se reproducen mas abajo.
      Espero haber dado a tu respuesta.
      Un saludo

      Artículo 2 Ámbito de aplicación

      El presente Reglamento será de aplicación a cualquier infraestructura, instalación, maquinaria o proyecto de construcción, así como a las actividades de carácter público o privado, incluidas o no en el Anexo I de la Ley 7/2007, de 9 de julio, que se pretendan llevar a cabo o se realicen en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía y produzcan o sean susceptibles de producir contaminación acústica por ruidos o vibraciones,

      Disposición transitoria quinta Requisitos mínimos de aislamiento para actividades existentes

      1. Se entiende por actividades existentes aquellas respecto de las que se haya iniciado el procedimiento para otorgar alguna de las autorizaciones administrativas correspondientes previstas en el artículo 18.1 de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, o la hayan obtenido con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto.

      2. Los requisitos mínimos de aislamiento acústico establecidos en el Reglamento serán de aplicación a las actividades nuevas, rigiéndose las existentes por la normativa anterior. No obstante, el aislamiento acústico de las actividades existentes será el necesario que permita asegurar el cumplimiento de los valores límite de transmisión al interior de las edificaciones y de los valores límite de inmisión al área de sensibilidad acústica correspondiente, establecidos en el artículo 29 del Reglamento.

      • Pedro18 de noviembre, 2019

        Muchas gracias Jose Carlos. Error mío al no llegar a la lectura de las citadas disposiciones transitorias.

        Duda aclarada.

  3. #
    Juan Castillejo7 de noviembre, 2019

    Buenos dias: Os planteo un caso . Edificación de nave sin licencia realizada en un suelo urbano no consolidado, han trascurrido mas de 6 años desde su finalización, pertece a una zona con estudio de detalle y reparcelación aprobados definitivamnete, pero no se ha aprobado ni ejecutado la urbanización. ¿Cual seria la situación legal de la edificación (AFO)?. ¿ Se podrïa dar licencia para implantar una actividad, y de obras necesarias para misma en dicha edificación?. ¿Momento en el se podría dar licencia para la legalización y reforma de la nave e implantación de la actividad?. Gracias. Un saludo.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín8 de noviembre, 2019

      Buenos días.

      Sería un AFO si la edificación de la nave es contraria a la ordenación prevista en la zona, esto es a la señalada por el Estudio de Detalle (y el planeamiento general que desarrolla). En caso contrario sería legalizable, siempre que el propietario cumpliera con sus obligaciones de urbanización (tendría la posibilidad de acogerse a la licencia que posibilita la edificación y urbanización simultanea –artículo 55.1 de la LOUA-).

      No se podría acoger a una licencia de carácter provisional ya que el ámbito tiene ordenación detallada (artículos 55.1 en relación con el 53 de la LOUA).

      Si la edificación no es conforme con la ordenación prevista en el Estudio de Detalle puede solicitarse la declaración de AFO, según la previsiones del Capítulo II del Título I del Decreto Ley 3/2019 (DL), en caso de que haya transcurrido el plazo para que la Administración pueda proceder a la restauración del orden urbanístico.

      Para que se otorgue la declaración de AFO, la edificación debe de reunir la condición de edificación terminada (artículo 7 del DL), teniendo en cuenta que el propio Decreto describe que es una edificación terminada (artículo 1.2.e):

      “Edificación terminada: edificación que no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad”.

      En consecuencia, el AFO se concede para una edificación terminada, que ostenta, con carácter previo a su declaración, un uso concreto, materializado, admitiendo la declaración la conservación de ese uso o el que se pueda llevar a cabo, lógicamente de acuerdo con el planeamiento vigente (artículo 9.2 del DL):

      “El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, determina la aptitud física de la edificación para su utilización, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven o puedan llevar a cabo”.

      Esto quiere decir que se puede implantar una actividad si éste responde al uso de la edificación declarada AFO, en el momento que la misma se consideraba terminada, o bien si es un uso posible, según las previsiones del planeamiento urbanístico (en este caso planeamiento general y su concreción a través del Estudio de Detalle), y reúne los requisitos para su desarrollo.

      Además, el reconocimiento de AFO implica que “sólo podrán autorizarse las obras de conservación necesarias para el mantenimiento estricto de las condiciones de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destine la edificación” (artículo 9.3 del DL).

      En caso de que se ejecute la actuación urbanística de este suelo urbano no consolidado según las previsiones del Estudio de Detalle, y éste no regularice la situación de la edificación, hay que tener muy presente que la declaración de AFO no supone su legalización (artículo 9.1 del DL). Y esto tiene unas consecuencias demoledoras de cara a una posible indemnización por su hipotética demolición, ya que el artículo 35.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), sólo prevé la valoración en caso de indemnización de las edificaciones si éstas “se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración”.

      Saludos.

  4. #
    JOSE MARTINEZ7 de noviembre, 2019

    Buenos Días,

    Una vez aprobado el nuevo Decreto-Ley 3/2019 y habiendo nuevas reglas de aplicacion para los diferentes supuestos de construcciones irregulares, mi pregunta es la siguiente: ¿para la declaracion de la situacion legal de fuera de ordenacion de una edificacion por parte del Ayuntamiento, existe una documentacion minima a solicitar para su tramitacion o se aplican los mismos criterios que para un AFO?

    saludos y gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín7 de noviembre, 2019

      Buenas tardes.

      Ahora mismo, después de la promulgación del DL 3/2019, que deroga expresamente la Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las normativas directoras para la ordenación urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía; los requisitos y documentación exigida (salvo lo dispuesto, en su caso en ordenanzas municipales), es la que acredite los aspectos contemplados en el artículo 6.2 del DL para los AFO:

      «a) Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
      b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.
      c) Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente».

      Para la certificación de FO no existen requisitos concretos, al haberse derogado la Orden de marzo. Ahora bien, tal y como ha quedado redactado el nuevo artículo 34.2.C.1º de la LOUA después de la aprobación del DL, parece que son exigibles condiciones de habitabilidad, para la certificación de un FO en relación con un uso concreto, y éstas, cuanto menos, se deben establecer en los términos previstos para los AFOs (si es que no existen ordenanzas concretas en el municipio).

      Saludos

  5. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO4 de noviembre, 2019

    En el 2006 se solicita una segregación y posterior agrupación para cumplir parcela mínima y solicitar AFO, el Informe Urbanístico que acompaño , no dice nada concreta mente , por lo que no se como actuar , ¿ esta pendiente de aprobar en nuevo P.G.O.U.?
    como puedo proceder.Solicitar de nuevo el AFO. Muchas Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín7 de noviembre, 2019

      Buenos días

      Hay una cuestión que no queda clara. ¿Realmente está la edificación fuera de ordenación?. ¿Puede cumplir las condiciones de ordenación para la calificación prevista por el PGOU?. Si cumple no hay que tramitar un AFO, sino solicitar licencia.

      Si la edificación es legalizable, se deber solicitar licencia, pero al estar en el conjunto histórico y no existir Plan Especial del ámbito, hay que requerir informe previo a Cultura, entendiendo que si no se emite en el plazo de tres meses, el silencio es negativo por lo que no procede la autorización.

      Ahora bien, lo que no tiene sentido es la previsión del PGOU, (que recoge el informe), de que mientras no se apruebe el PEPRI no procede establecer nuevas edificabilidades (Disposición adicional primera apartado 3 y 4 de la Normativa), ya que esto implica una suspensión de licencias de obra nueva indefinida, lo que es, claramente, ilegal. La reglas para edificar en la zona la establece la calificación prevista por el Plan General, ya que se trata de suelo urbano consolidado. Ahora bien, necesita el informe previo, preceptivo y en sentido positivo de Cultura, que puede oponer a su concesión reservas relacionadas con la protección del patrimonio estableciendo las limitaciones necesarias.

      Por tanto, si es legalizable, te aconsejo que solicites el informe de Cultura.

      Ahora bien, si no es legalizable, y procede la declaración de AFO, la falta de informe de Cultura no parece que sea obstáculo para la declaración, ya que a tenor del apartado 3 del artículo 5 del Decreto-Ley Andaluz 3/2019 los supuestos en los que no procede la misma son:

      «No procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación en aquellas edificaciones irregulares para las que no haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado conforme a lo establecido en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, ni en las edificaciones irregulares realizadas sobre suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la administración competente para evitar o minimizar dichos riesgos.
      En este último caso, las personas propietarias, además de acreditar la adopción de las medidas referidas conforme al artículo 6.6, deberán suscribir una declaración responsable en la que expresen claramente que conocen y asumen los riesgos existentes y las medidas aplicables. Esta declaración responsable será condición previa para la declaración de asimilado a fuera de ordenación».

      La única posibilidad que tiene el Ayuntamiento de negarse a la declaración en este caso, es entender que se está en el supuesto de no prescripción del artículo 185.2.B.b de la LOUA, esto es actuando sobre «bienes o espacios catalogados». Pero si esto es así, la opción del Ayuntamiento a no declarar el AFO es proceder a iniciar el expediente de restauración del orden.

      Lo que no puede dejar la situación es en el limbo de la indefinición.

      No sé si he aclarado dudas.

      Saludos

  6. #
    JOSE MARTINEZ29 de octubre, 2019

    Planteo este otro supuesto: una empresa de servicios energeticos solicita al Ayuntamiento un informe de compatibilidad urbanistica para la instalacion de un PARQUE EOLICO de 48 MW. Para ello presentan una memoria tecnica y segun se desprende estan tramitando la AAU directamente en Delegacion de Medio Ambiente, saltandose el procedimiento urbanistico de la LOUA de instalacion de utilidad publica o interes social en suelo no urbanizable mediante proyecto de actuacion. Ademas se comprueba que dicha instalacion esta en suelo de especial proteccion por el PEPMF de Granada.

    Se debe exigir proyecto de actuacion previo a la tramitacion ambiental a dicha empresa, o existe normativa estatal o autonomica en materia de energias renovables por la que no sea necesaria dicha tramitacion?

    Saludos y gracias de antemano.

    Ver respuestas
    • JOSE LUIS SEVILLA21 de noviembre, 2019

      Buenas, en este asunto es muy importante tener en cuenta lo regulado en el art. 12 de la Ley 2/2007, de Fomento de Energías Renovables y Ahorro Energético de Andalucía (según redacción dada por Ley 3/2014, de 1 de octubre), por el cual se afecta directamente a la tramitación urbanística. De dicho articulo me queda la duda, de cuando se refiere a «actuaciones cuya competencia corresponda a la Comunidad Autónoma de Andalucía» en que casos es o no competencia de tramitación de la Comunidad Autónoma.
      Efectivamente la DA 7ª esta en vigor pero es de aplicación solamente al periodo de vigencia del Plan Energético de Andalucía 2003-2006

    • Jose Carlos Guerrero Maldonado30 de octubre, 2019

      La Ley andaluza incorpora a través del artículo 164 de la Ley 18/2003, de 29 de octubre, por la que se aprueban medidas fiscales y administrativas la disposición adicional 7ª, la cual expresa :
      «1. Durante el período de vigencia del Plan Energético de Andalucía 2003-2006, a los actos de construcción o instalación de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos vinculados a la generación mediante fuentes energéticas renovables, incluido su transporte y distribución eléctricas, no les será de aplicación lo previsto en el artículo 52.4 de la presente Ley. Estos actos tendrán una duración limitada, aunque renovable, no inferior en ningún caso al tiempo que sea indispensable para la amortización de la inversión que requiera su materialización.

      2. En las autorizaciones de dichas actuaciones a otorgar por la Consejería competente en materia de energía, se incluirán las condiciones para el cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 52, entre ellas la necesaria prestación de garantía por una cuantía igual al importe de los gastos de restitución de los terrenos a su estado original, para lo que se deberá presentar proyecto de desmantelamiento y restitución….»

      El alcance de esta regulación tiene las siguientes consecuencias en lo que se refiere al tratamiento urbanístico:

      A) Los Parques Eólicos tienen la consideración de Actuación de Interés Público.

      B) No precisan de la aprobación de un Plan Especial ni Proyecto de Actuación para su implantación.

      C) Deben cumplir los requisitos establecidos en 52.5 y 52.6 de la LOUA.

      D) La Consejería de Obras Públicas y Transporte ha de emitir un informe sobre la implantación.

      Por otra parte, el informe de compatibilidad urbanística lo habrán pedido para tramitar el procedimiento ambiental (AAU).

      UN SALUDO

      • JOSE MARTINEZ4 de noviembre, 2019

        En el caso de que los aerogeneradores esten ubicados muy cerca de pequeños nucleos rurales o cortijadas en los que habiten ciudadanos, existen limitaciones de distancia a estos nucleos? que medidas ambientales a nivel acustico podria solicitarse?

        saludos

  7. #
    JOSE MARTINEZ29 de octubre, 2019

    Buenos dias,

    Planteo el siguiente supuesto: edificacion aislada preexistente en suelo no urbanizable que ha sido de alta en turismo como «Casa Rural», y en dicho organismo no le requieren ningun tipo de licencia o autorizacion administrativa por parte del Ayuntamiento que le corresponda.

    Al Ayuntamiento le llega notificacion de la Delegacion de Turismo de que dicha vivienda ha sido dada de alta como CASA RURAL.

    Como debe proceder el Ayuntamiento? Debe Requerirle las autorizaciones oportunas? Al tratarse de una edificacion existente en suelo no urbanizable que se pretende realizar una actividad se debe tramitar proyecto de actuacion? En caso de que este sea el procedimiento, posteriormente se le debe pedir licencia de apertura con proyecto de actividad?

    Saludos

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado30 de octubre, 2019

      Hola, para contestar a la pregunta que realizas debemos partir de la legalidad de la edificación. No dices si se trata de una vivienda con licencia o no, ni su antigüedad. Tampoco indicas la compatibilidad de la misma con la clasificación que le otorga el instrumento de planeamiento. Atendiendo a estas cuestiones, en virtud del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, podremos identificar el régimen jurídico de aplicación (derechos y obligaciones del propietario).

      Para poder precisar la respuesta podrías concretar la pregunta indicando si se trata de una construcción con o sin licencia, su antigüedad y clasificación urbanística.

      UN SALUDO

      • JOSE MARTINEZ30 de octubre, 2019

        Hola Jose Carlos,

        La edificacion no posee licencia. Tiene una antigüedad de unos 30 años y su clasificacion urbanistica es SUELO NO URBANIZABLE – RURAL SIN PROTECCION.

        Saludos y gracias por tus respuestas

  8. #
    JOSE MARTINEZ29 de octubre, 2019

    Buenos dias, planteo la siguiente cuestion:

    En un Ayuntamiento de la provincia de Granada se solicita un CERTIFICADO DE INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE SANCIONADOR de una vivienda existente. Desde Secretaria del Ayuntamiento nos aportan documento de subsanacion de deficiencias en el que indica que debera presentarse CERTIFICADO POR TECNICO COMPETENTE en el que se indique que la vivienda cumple las condiciones minimas de solidez y seguridad estructural, salubridad y habitabilidad cumpliendo con normativa vigente.

    Existe base legal para pedir este tipo de documentacion?

    Pienso que no se esta solicitando ningun tipo de licencia urbanistica sino un certificado municipal y que se estan aplicando criterios subjetivos. Se podria alegar con argumentos tecnicos lo no necesidad de este documento tecnico?

    Saludos

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado30 de octubre, 2019

      Hola, efectivamente no se entiende la «subsanación de deficiencias». Lo que se ha pedido es un certificado de no existir expediente sancionador, correspondiendo la emisión de dicho certificado en el sentido que corresponda. En todo caso podría esta solicitud originar unas actuaciones preliminares a fin de comprobar la legalidad del inmueble de referencia.

      La solicitud realizada es muy clara y atendiendo a su objeto debe ser atendida. Según cuentas parece existir una confusión sobre el objeto, en cuanto a que parece que están tramitando una solicitud de licencia de ocupación (art. 13.1.d. RDUA) o una declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación.
      Pide cita con el Secretario y aclárale el objeto de la solicitud.

      UN SALUDO

  9. #
    Paqui28 de octubre, 2019

    ¡Hola! Tengo una parcela en propiedad la cual era terreno urbano, recibo hoy una carta del catastro que ha habido una alteración y el terreno pasa a ser rústico de uso agrario. Tengo 15 días para hacer recurso. Alguien podría orientarme sobre cómo abordar el tema? En su día hicimos proyecto de construcción y se registró. Muchas gracias!

    Ver respuestas
    • José Carlos Guerrero Maldonado30 de octubre, 2019

      Hola, la consideración que hace el Catastro de los distintos suelos a efectos de asignar valoraciones y tipos impositivos no vinculan su clasificación urbanística. Quiero decir que la situación urbanística de su parcela no resulta afectada porque el catastro establezca un cambio en la consideración del suelo. Así, hay infinidad de parcelas en suelo no urbanizable que se reconocen en catastro como urbanas, e incluso dentro de parcelas no urbanizables a las construcciones se las considera urbanas. Pero insisto, esta consideración solo tiene efectos impositivos, no altera la clasificación objetiva del suelo y por tanto afecta a su derechos como propietaria.
      Por otra parte, tampoco señala la clasificación urbanística de su parcela, si bien explica que en su día obtuvieron licencia para una edificación existente. Si no ha cambiado el instrumento de planeamiento, el régimen de derechos y obligaciones se mantendría idéntico.
      Resumiendo lo anterior, no se ven afectados sus derechos urbanísticos, solo el valor catastral y por tanto el impuesto sobre bienes inmuebles. En su caso es posible que resulte reducido.

      UN SALUDO

  10. #
    ANA PILAR GARCIA24 de octubre, 2019

    Buenas tardes, os planteo una consulta. Existen 2 viviendas construidas con anterioridad a 1990 sobre un suelo en su día no urbanizable y actualmente, por aprobación del PGOU, suelo industrial agrícola. Las ordenanzas para éste suelo prohíben el uso vivienda. Se pretende realizar una parcelación y la inscripción de las viviendas en el registro de la propiedad, previa declaración de su situación de legal. Las viviendas, según el Decreto Ley 3/2019, por su antigüedad se asimilan al régimen de edificaciones con licencia, pero el PGOU las deja fuera de ordenación al tratarse de un uso incompatible. Con respecto a la parcelación del suelo, el ayuntamiento no autoriza la parcelación al existir sobre las parcelas resultantes edificaciones que no son conformes con el planeamiento.
    Mi consulta es: Se puede parcelar el suelo cuando sobre las parcelas resultantes existen edificaciones declaradas fuera de ordenación?

    Ver respuestas
    • José Carlos Guerrero Maldonado25 de octubre, 2019

      Hola, el supuesto que planteas es el de inmuebles en situación legal de fuera de ordenación relativo. Entiendo, según tu exposición, que el único parámetro básico que incumple la calificación (industrial agrícola) es el uso urbanístico (residencial).
      Si consideramos que el régimen jurídico aplicable a inmuebles en fuera de ordenación relativo, con carácter general, permite cualquier operación que:
      -No desordene mas el inmueble ni dificulte su futura ordenación
      -No incremente la vida útil
      -No incremente el valor de expropiación, si esta estuviera prevista
      A partir de aquí, serían posibles todas aquellas operaciones que encajaran en el resto de parámetros urbanísticos asociados a la calificación. Así, si planteas una ampliación porque tuvieras margen de edificabilidad, ocupación,…no sería posible por incrementar el uso incompatible. Sin embargo, si la segregación que planteas cumple con la parcela mínima, poniéndola en relación con los parámetros consumidos por cada una de las edificaciones existentes, y con el resto de parámetros (posición, retranqueos, …) entiendo que no habría problema para autorizarla.

      Un saludo.

      • ANA PILAR GARCIA25 de octubre, 2019

        Gracias

  11. #
    Patricia23 de octubre, 2019

    Buenas tardes. Mi caso es el siguiente: tenemos una vivienda en suelo rústico, no siendo de especial protección, de 20 años de antiguedad. Dispone de fosa séptica, agua y luz corriente, y todo lo demás para ser habitable. Queremos venderla y el banco de la compradora nos exige un certificado AFO para otorgarle la hipoteca. No hay forma de ahorrarse este certificado? Qué precio tiene?
    Esto tardará unos meses y el contrato de alquiler con opción a compra que tenemos con la clienta expira este mes. En dicho contrato hay una cláusula que dice que en caso de no ejecutarse la compra venta al acabar el contrato, la compradora pierde el dinero que dio en concepto de reserva (no las cuotas del alquiler). ¿puede ella acogerse a que por no estar listo ese certificado, no tiene por qué perder el dinero del adelanto?
    Gracias

    Ver respuestas
    • Patricia23 de octubre, 2019

      Se me olvidó decir que la casa está escriturada, inscrita en el registro de la propiedad y al corriente de pago de IBI, agua, luz etc

      • Emilio Martín23 de octubre, 2019

        Buenas tardes.

        Si la casa está escriturada con las condiciones que describe, ¿para que exige el banco del AFO?. No tiene sentido.

        Se supone que la edificación no responde a las condiciones de ordenación previstas por el planeamiento, ¿no?. En caso contrario lo suyo sería solicitar licencia de ocupación.

        Vamos a ver, la declaración de AFO tiene sentido para reconocer la existencia de una edificación ilegal sobre la que no es posible adoptar medidas de restauración del orden (es decir, no se puede demoler), por qué ha pasado el plazo previsto por la Ley (seis años), para que la Administración actúe con este tipo de expedientes (restauración del orden), y con el fin de inscribir en el Registro de Propiedad la edificación señalando que ha prescrito esta acción. Pero si ya está inscrita la edificación, cualquier adquirente está protegido por las presunciones registrales. Entiendo que no tiene demasiada justificación esa exigencia

        La tramitación del AFO está regulada en los artículos del 5 al 9 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía (de reciente aprobación). En la tramitación hay que completar los siguientes aspectos (artículo 6.2 del Decreto-Ley):

        «A tal efecto, se deberán acreditar los siguientes aspectos:
        a) Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
        b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.
        c) Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente».

        Me imagino que el coste es la del certificado técnico, de cuyo honorarios orientativos se puede informar llamando al Colegio.

        Pero es importante que sepa que el plazo máximo que tiene el Ayuntamiento para resolver sobre el reconocimiento es de seis meses, y en caso de no contestar habría que entender que se ha desestimado (silencio negativo, art. 8.3 del Decreto-Ley).

        Si el comprador conocía las condiciones de la vivienda según su situación real, que coincidía con la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, y en el contrato no se hacía ninguna mención a la declaración o reconocimiento de AFO, entiendo que no tiene nada reclamar. El comprador está incumplimiento el contrato de compraventa, con perdida del dinero entregado. Habría que estar al contenido estricto del contrato

        Habría que ver en que condiciones está redactado el contrato. Habría que ver si la inscripción en el Registro de la Propiedad responde a la realidad de la edificación objeto de la compraventa

        Saludos

  12. #
    Diego18 de octubre, 2019

    Hola, explico un poco mi tema: He adquirido una vivienda en suelo no urbanizable. Era propiedad de mi hermana que ella recibio en donacion de mi padre. La misma tiene una parte anterior al año 1975, estando la misma catastrada segun documento del consistorio desde el 1960 a nombre de mi padre. En el año 1994 solicita mi padre licencia urbanistica junto con proyecto de actuacion visado por el colegio de arquitectos de malaga para AMPLIACION vivienda, consistente planta superior para tres dormitorios y baño completo, es concedida. Posteriormente mi hermana solicita varias licenciar urbanisticas menores para REFORMAS, siendo tambien concedidas. En el año 2007 se deslinda via pecuaria y parte de la vivienda queda afectada por la misma, (la clasificacion de esta via pecuaria fue en el año 1971, recordando que esta vivienda ya estaba catastrada a nombre de mi padre segun documentos del ayuntamiento en el año 1960) Mi padre la recibio de su padre sin documento o titulo, ya que fallecio siendo mi padre un niño.
    En el año 2012 se procede a la caducidad de dicha via pecuaria, (tengo documento de Delegacion Medio Ambiente), tras haber realizado por varias personas afectadas recursos de alzadas por no estar deacuerdo.
    Llevamos varios años solicitando con el anterior decreto el Legal Fuera de Ordenación y ahora yo he solicitado con el nuevo decreto la Certificacion adminsitrativa para posteriormente solicitar licencia primera ocupacion. Y nunca nos han constestado.
    Estoy en lo cierto con lo que me corresponde en mi nueva vivienda de campo? Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín20 de octubre, 2019

      Buenos días

      Por lo que plantea, todas las obras tienen licencia. ¿Que norma las ha dejado fuera de ordenación?. Si la la delimitación de la vía pecuaria que ha decaído, ¿es el planeamiento urbanístico vigente, el deja la edificación construida con licencia como fuera de ordenación?.

      Hay que tener claro una cosa, los efectos del silencio como negativo se produce en la tramitación de asimilable a fuera de ordenación (AFO), tanto el en D 2/2012 (art. 12.3), como en el DL 3/2019 (art. 8.3). Pero nada se dice que la emisión del certificado de fuera de ordenación (FO, art. 2.2 de DL 37/2019). Entiendo que certificado no implica ningún acto de autorización, sino sólo representa la declaración de la situación del inmueble definiendo las obras que obtuvieron licencia en su día. Es más, el D 2/2012, preveía la la concesión de licencia de ocupación si se mantenía el uso originario (art. 7.4).

      Ahora bien, si no se emite este certificado, a los efectos de la inscripción de la obra en el Registro de la Propiedad del inmueble, se podría aplicar el contenido del artículo 28 del TRLSRU, obligando a pronunciarse al Ayuntamiento

      • Diego20 de octubre, 2019

        Gracias, por contestarme y darme su visión jurídica. Pienso, que el planeamiento urbanístico es el que deja la construcción o edificación fuera de ordenación, ya que la vía pecuaria aunque está caducada, nadie, ni el consistorio modifica el PGOU ni medio ambiente dice nada al respecto de la posible afección a dicho dominio publico deja de ser efectivo. (Administraciones). Y yo ahora no puedo meterme en contencioso. Pero lo del silencio administrativo, me viene muy bien que me lo hayas explicado para seguir luchando, gracias y ya le iré comentando cómo llevo el tema.

  13. #
    Jessica15 de octubre, 2019

    Buenos dias ,

    eh adquirido un terreno y la urbanización esta terminada de hace años, pero ahora el ayuntamiento nos indica que están haciendo reparcelacion , es correcto que esta obligado el ayuntamiento a los 2 años de levantar el permiso de licencias ??
    que podríamos hacer para poder construir ?? la parcela es urbanizare y la urbanización tiene todo los suministros acabados

    Ver respuestas
    • Emilio Martín15 de octubre, 2019

      Buenas tardes.

      Si se están reparcelando los terrenos, y el procedimiento de aprobación de la reparcelación no es firme en vía administrativa, las licencias están suspendidas.

      Otra cuestión es que, aprobada la reparcelación, se puedan conceder licencias para edificar y urbanizar simultáneamente según el contenido del artículo 55.1 de la LOUA .

      Tendría que darnos más detalles del supuesto para poder asesorarla de forma más certera.

      Saludos

  14. #
    Pedro11 de octubre, 2019

    Buenos días. Estoy repasando el nuevo Decreto Ley 3/2019 y comparando las diferencias con el ya derogado Decreto 2/2012.

    Desde el caso de una edificación en SNU fechada su terminación antes de 1975 ,observo que desaparece la figura de legal de fuera de ordenación y que ahora todas las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 19/1975 se consideran que obtuvieron licencia urbanística y por lo tanto son legales. ¿Cuál es la forma de acreditar esto? ,¿los ayuntamientos tendrán que elaborar ordenanzas con el procedimiento? ¿Se reconocen directamente?

    Anteriormente he tramitado varias declaraciones de legal de fuera de ordenación en varios ayuntamientos y según ordenanzas obligaban a que la edificación cumpliera condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad para proceder a su declaración, por lo que una edificación con una mala conservación no podía ser objeto de declaración de legal de fuera de ordenación (estamos hablando de edificaciones muy antiguas).

    Ahora según el nuevo decreto ley pienso que no debería cumplir esas condiciones porque se asimila a edificaciones con licencia y por tanto una edificación mal conservada podría solicitar licencia de reforma o reparación según entiendo ¿no?

    El Decreto Ley si habla en su artículo 6 si habla del procedimiento del reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación y el artículo 7 establece las condiciones mínimas de seguridad y salubridad pero todo ello, como menciono, es para el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación no para las edificaciones a las que yo me refiero.

    Saludos.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín15 de octubre, 2019

      Buenos días.

      El Decreto 2/2012, ya preveía en su artículo 3.3 que las edificaciones construidas con anterioridad a 1975, se consideraban como si tuvieran licencia, con el siguiente texto:

      “Las edificaciones aisladas terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística siempre que sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la Ley citada y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística”.

      Como se puede comprobar, es muy parecido a lo que afirma el artículo 2.1 del Decreto-Ley 3/2019:

      “Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística”.

      Cuestión distinta es que estas edificaciones que se consideran con licencia, y por tanto legales, queden fuera de ordenación como resultado de la aprobación de un planeamiento posterior a su edificación que no las reconoce en su condiciones urbanística (no estaríamos hablando de asimilable a fuera de ordenación –AFO-, sino de un fuera de ordenación –FO-).

      El Decreto 2/2102 regulaba la figura de la certificación para el reconocimiento de FO en su artículo 7.2, a través de un Texto muy escueto:

      “Las personas titulares de edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que no sean conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente y no cuenten con licencia urbanística, deberán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa acreditativa de su situación legal de fuera de ordenación y del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3.3”, en línea con la previsto en el artículo 34 de la LOUA.

      Es decir, es un simple reconocimiento municipal de la situación, tal y como señala el apartado 3 de la disposición adicional primera de la LOUA.

      La tramitación a la que te refieres del artículo 6 del Decreto-Ley es aplicable al AFO, y el mismo artículo (y los siguientes), plantea un procedimiento similar de reconocimiento al contenido en los artículo 9 y siguientes del D 2/2012, si bien, ahora no hay una remisión a NDOU (Orden de 1 de marzo derogada expresamente por el Decreto-Ley) para contemplar las condiciones de salubridad, seguridad, etc., que ahora tiene la amplitud definida en el artículo 7 del Decreto-Ley.

      Concluyendo. No creo que haya cambiado el tratamiento de las edificaciones construidas con anterioridad a 1975, que tienen la consideración de edificaciones con licencia, y por tanto, su no adecuación al planeamiento vigente implica su certificación como FO.

      Mi impresión es que el Decreto-Ley ha simplificado la tramitación de los AFO, extendiendo dicha tramitación a cualquier clase de suelo (artículo 1 del Decreto-Ley)

      Saludos

  15. #
    Enrique11 de octubre, 2019

    Buenos días. Quería plantear la siguiente cuestión:

    Se pretende implantar en una parcela de Suelo No Urbanizable de especial protección por el P.O.T.A.U.G. (zona regulada por el artículo 3.35 del P.O.T.A.U.G), una actividad destinada a Centro de adiestramiento canino, que no tendría ninguna construcción o edificación, solamente una zona de 200 m2 dentro de la parcela, delimitada con una valla para controlar al animal mientras se trabaja con él, no contemplando el promotor inversión alguna. No es una actividad expresamente prohibida por el P.O.T.A.U.G, y la ordenación urbanística permite llevar a cabo en este suelo actuaciones de interés público. En un principio se podría entender que habría que tramitar un Proyecto de Actuación, además de que está incluida en la categoría 13.55 de la GICA, pero lo que me hace dudar es el hecho que no tenga instalaciones y ninguna inversión. ¿Cómo debería regularse el ejercicio de esta actividad?
    Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín15 de octubre, 2019

      Buenos días

      Perdona por la tardanza en contestar

      Primera cuestión que plantea la consulta. Correcto, es un uso asimilado a ganadero, que ser recoge como permitido en la Norma 3.35 del POTAUGR (uso 3 del Anexo 3 de la Normativa). Segunda cuestión. Estaría sujeto CA ya que este uso responde al epígrafe 13.22 y 13.55 del Anexo I de la GICA.

      ¿Qué problema plantea la tramitación del PA?. ¿la compensación económica prevista en el artículo 52.5 de la LOUA?. Ten en cuenta que está compensación tiene como objeto la recuperación por parte de la Administración de plusvalías por la utilización del suelo rústico como usos que no le son propios. Y aquí estamos hablando de un uso que puede considerarse propio, por tanto tiene lógica que esa compensación a la Administración sea tan escasa (el 10% de la inversión a realizar, y ésta será la que sea).

      Saludos

      • Emilio Martín16 de octubre, 2019

        Buenos días.

        La LOUA es bastante confusa en este tema. Mi opinión es que desde el momento de tramitas un PA (necesario incluso para la ubicación de viviendas unifamiliares vinculadas a las actividades del suelo no urbanizable -artículo 52.B-), la Ley te reconduce al contenido de sus artículo 42 y 43. Y el artículo 42.5.D establece las siguientes obligaciones, sin consideración de distinciones:

        «Obligaciones asumidas por el promotor de la actividad, que al menos estarán constituidas por:
        a) Las correspondientes a los deberes legales derivados del régimen de la clase de suelo no urbanizable.
        b) Pago de la prestación compensatoria en suelo no urbanizable y constitución de garantía, en su caso, de acuerdo con lo regulado en el artículo 52.4 y 5 de esta Ley.
        c) Solicitud de licencia urbanística municipal en el plazo máximo de un año a partir de la aprobación del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuación, salvo en los casos exceptuados por esta Ley de la obtención de licencia previa».

        Es posible que puedas justificar que no hay un aprovechamiento excepcional fuera del suelo no urbanizable, pero como garantía la propia Ley te remite al a aprobación de una ordenanza.

        En cualquier caso, en tu supuesto la cantidad será irrisoria.

        Saludos

      • Enrique16 de octubre, 2019

        Entonces, entiendo que se tramitaría el Proyecto de Actuación y la prestación compensatoria y garantía serían las que corresponda por pequeñas que sean. Lo que no me queda claro es que si los PA y sus compensaciones son para usos no propios del SNU, ¿por qué en el último párrafo comentas que estamos hablando de un uso que puede considerarse propio?

  16. #
    Eduardo Martinez10 de octubre, 2019

    Buenas tardes, quisiera saber si se puede edificar una parcela residencial de 283 m2 cuando la parcela mínima según el PGOU es de 300 m2. Las parcelas colindantes si están edificadas, pero eso no quiere decir que sea lo correcto. Gracias.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín11 de octubre, 2019

      Buenos días.

      Es difícil concretar una respuesta sin saber si se trata del Municipio de Granada (me imagino que si), y sin saber a que calificación urbanística se refiere. Por lo datos que aporta (300 m2 de parcela mínima), debe tratarse de un ámbito destinado a vivienda unifamiliar. Pero la parcela mínima para la vivienda unifamiliar aislada en Granada es de 250 m2. Es probable que esa parcela mínima se refiera a las previsiones de una Plan Parcial, lo haría improbable que existieran parcelas inferiores como resultado de la correspondiente parcelación.

      El PGOU de Granada (habría que ver si se trata de otro Municipio), salva estas situaciones con párrafos como el siguiente en el caso de parcelaciones consolidadas:

      «En el suelo urbano ya edificado se considera parcela mínima a toda parcela existente, aunque no cumpla alguna o ninguna de las condiciones anteriores».

      Si nos da más datos podremos concretar más.

      Saludos

      • Eduardo15 de octubre, 2019

        Muchas gracias por la información. El Ayuntamiento solo me certifica las condiciones urbanísticas, no me indica en el mismo la imposibilidad de construir. Un saludo.

      • Emilio Martín15 de octubre, 2019

        Buenos días

        Perdone el retraso. He consultado la normativa urbanística de Loja y, efectivamente, la ordenanza RI-5, si es la que le afecta a la parcela, prevé una parcela mínima de 300 m2.

        Ahora bien, tal y como le comente en relación con el PGOU de Granada, el Plan de Loja tiene una norma parecida. El artículo 110.1º de su Normativa dice textualmente «en cualquier caso, en el casco urbano de Loja y de sus anejos, se considerará que las parcelas existentes en la actualidad reúnen los requisitos de parcela mínima para toda clase de obras de reforma, consolidación, restauración y sustitución de sus elementos».

        Podría sugerir esta Norma que no es de aplicación en supuesto de obra nueva, pero eso se podría interpretar así, de forma restrictiva, en el caso de que la parcela existente fuera colindante con otras no edificada de circunstancias similares; ya que en caso contrario se estaría generando una vinculación singular al hacer inedificable una parcela en suelo urbano por aplicación de la normativa urbanística.

        Compruebo la parcela en el catastro y veo que no es posible adosarla a colindantes ya que están edificadas. También compruebo que la parcela de la que habla tiene alguna edificación, por lo que entraría de lleno en el supuesto del artículo 110.1º que he comentado.

        En cualquier caso ¿ha evacuado la consulta en le Ayuntamiento?.

        Saludos

      • Eduardo Martinez11 de octubre, 2019

        Buenas tardes, se trata de un solar en Loja, Ordenanza RI-5, pero el ayuntamiento no me indica más para la posible compar del mismo.
        Referencia Catastral: 8641801UG9184B0001DW.
        Un saludo y gracias de antemano

  17. #
    Ana Maria Franco Casanova8 de octubre, 2019

    Buenas tardes:

    Quería formular una pregunta en relación a la posibilidad del cambio de uso de un edificio (equipamiento religioso), que no se encuentra en el Albaicín, pero si en el Centro, para transformarlo en hotelero.-

    Sería una situación similar a la que presenta el actual Hotel Santa Paula.-

    En la actualidad, lleva unos 5 años, deshabitado, por lo que entiendo que ha perdido su uso inicial, y además no hay, dada la falta de vocaciones religiosas, posibilidad de que pudiera volver a tenerlo.-

    Mil gracias,

    Ver respuestas
    • Emilio Martín8 de octubre, 2019

      Buenas tardes:

      El artículo 7.1.30 de la Normativa del PEPRI Centro, a la hora de definir el concepto de equipamiento comunitario se remite a las Normas del Plan General. Teniendo en cuenta que a todos los efectos este tipo de equipamiento se considera privado (artículo 7.1.3 apartado 2 de la Normativa del PEPRI).

      El artículo 6.1.7.2 de la Normativa del Plan General, en su apartado 4 señala que:

      «En el caso de usos pormenorizados de equipamiento comunitario S.I.P.S., de carácter religioso, destinados en la actualidad a alojamientos de tipo residencial, donde quede justificado el cese de dicha actividad, se permitirá su cambio a uso pormenorizado residencial singular»; teniendo en cuenta que el uso residencial singular incluye al uso hotelero y a la residencia comunitaria.

      Ahora bien, esta regulación puede ser puesta en cuestión. El uso de equipamiento SIPS religioso, cuando este destinado a residencia religiosa, puede ser transformado a través de la licencia, exclusivamente, a uso «Residencial Singular» según el Plan General. Pero hay que tener en cuenta que el uso «Residencial Singular» es un uso de carácter lucrativo que admite, como usos característico o dominante de la edificación, el «Alojamiento Hotelero» y el «Residencial Comunitario». Esto supone alterar, mediante licencia, las condiciones de «aprovechamiento» del suelo (el uso menos rentable de equipamiento frente a otro más rentable residencial), y la eliminación de un equipamiento o dotación (en este caso de carácter privado) sin necesidad de la correspondiente innovación del planeamiento urbanístico.

      Es posible que esta determinación vulnere el contenido del artículo 36 de la LOUA, en cuanto a la tramitación y contenido sustantivo que debe llevar aparejada la supresión de dotaciones previstas por el planeamiento.

      En cualquier caso, y en el peor de los casos, siempre sería posible tramitar una innovación del Plan General, con la consideración de actuación de dotación, y estableciendo las correspondientes compensaciones de aprovechamiento y de reservas de equipamiento

      Saludos

  18. #
    Pedro21 de agosto, 2019

    Buenos días., vengo a preguntar acerca de la interpretación de cómo la LOUA aborda el tema de la vivienda unifamiliar en suelo no urbanizable. Se da un caso de una persona que cuenta con una explotación ganadera porcina en su finca en la cual desea realizar una vivienda unifamiliar para poder vivir por encontrarse lejos del núcleo urbano.

    La LOUA en su artículo 52 B) b) nos dice que está permitida la vivienda unifamiliar aislada: «La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada, cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos».

    En su artículo 52 B) e) nos dice que es necesario proyecto de actuación para la ejecución de una vivienda en SNU: «estos actos estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en los artículos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable».

    Para tramitarlo como proyecto de actuación es necesaria la declaración de utilidad pública o interés social (artículo 42. 5 C) a)).

    Finalmente, en el propio artículo 42. 1 nos dice que no se puede declarar de utilidad pública o interés social las edificaciones con uso residencial «Dichas actividades pueden tener por objeto la realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones, para la implantación en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como para usos industriales, terciarios, turísticos u otros análogos, pero en ningún caso usos residenciales.»

    Mi pregunta es: ¿cómo se te interpreta todo esto? Lo que permite por un lado lo deniega por otro, entonces entiendo que en SNU no se podría llegar a ejecutar una vivienda unifamiliar aunque estuviera ligada a una explotación.

    Saludos.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín21 de agosto, 2019

      Buenos días.

      La LOUA determina que para establecer instalaciones de utilidad pública o interés social es necesario tramitar,con carácter previo a la licencia, un Proyecto de Actuación (o un Plan Especial) con el contenido del artículo 42.5 de la LOUA, siguiendo el procedimiento del artículo 43, Efectivamente, de las actuaciones de utilidad pública o interés social excluye los usos residenciales (artículo 42.1 párrafo 2).

      Ahora bien, el artículo 52.1.B de la LOUA, cuando el planeamiento permita en suelo no urbanizable no sujeto a protección especial, la materialización de viviendas unifamiliares vinculadas a necesidades agrícolas, forestales, etc. (nótese, que sólo se refiere a vivienda unifamiliar y excluye la posibilidad de residencial colectiva para la residencia estacional de jornaleros, por ejemplo), exige la tramitación previa a la licencia del Proyecto de Actuación. Esta exigencia no es por tratarse de una actividad de utilidad pública o interés social, sino para controlar la vinculación de este uso residencial a la actividad agrícola, ganadera, etc., y se plantea como un nuevo ámbito de acción del Proyecto de Actuación.

      Como puedes apreciar nuestra legislación es muy restrictiva para materializar viviendas en suelo no urbanizable: primero sólo puede ser de carácter unifamiliar; segundo, debe ser en suelo no protegido y estar prevista por el planeamiento; tercero, debe estar vinculada al uso rústico; y cuarto, debe establecerse un control adicional a la licencia, a través de la tramitación de un Proyecto de Actuación.

      PARA MORIRSE. Muchas exigencias y luego poco control ante las ilegalidades.

      ¿Qué opinas?.

      Saludos

      • Emilio Martín23 de agosto, 2019

        Bueno, lo normal seria que la edificación estuviera reconocida, luego seria conveniente declarar el FO. Pero la situación FO es una situación de hecho, sobrevenida, y la edificación existe. Es como si tuviera licencia y el planeamiento la hubiera dejado fuera de la ordenación que prevé, por tanto, creo que no es estrictamente necesario para emitir la orden de ejecución. Pero no está de más.

        Ten en cuenta que la declaración de FO tiene la función de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación y en todo caso para conseguir las dotaciones y servicios.

        Saludos

      • Pedro23 de agosto, 2019

        Entiendo que amparándose en el articulo 158 el ayuntamiento puede dictar una orden de ejecución para dar cumplimiento a lo dispuesto en el articulo 155 de la LOUA, pero pienso que primero debería reconocer el ayuntamiento a dicha edificación como FO ¿no? ¿puede dictar una orden de ejecución sin tener a la edificación reconocida?

        Saludos.

      • Emilio Martín23 de agosto, 2019

        Buenos días Pedro.

        Tienes razón en el planteamiento que haces. Esa vivienda al ser anterior a 1975 se considera a todos los efectos como si tuviera licencia, pero al ser contraria a la ordenación urbanística prevista para el suelo no urbanizable se encuentra en situación de FO, y esto tiene sus limitaciones. Puedes tener razón en el sentido de que la declaración de FO exige unas condiciones mínimas de salubridad, seguridad y habitabilidad, si nos atendemos al contenido del artículo 5 del Decreto 2/2012, y además, si tenemos en cuenta el limite de las obras que se pueden autorizar para un FO, según la Disposición adicional primera, apartado 3 de la LOUA.

        Sí crees que las obras necesarias en la vivienda están fuera de las posibilidades de la Disposición adicional. la solución puede estar en emitir la correspondiente orden de ejecución (en vez de otorgar licencia), para que los propietarios procedan según lo establecido en el artículo 155 de la LOUA. Puedes obligarlos a mantener la edificación en buenas condiciones de seguridad, salubridad y ornato, a través de una orden de ejecución, Entiendo que está posibilidad es aplicable a cualquier edificio, esté o no fuera de ordenación.

        ¿Tu que opinas?

        Saludos

      • Pedro23 de agosto, 2019

        Buenos días Emilio. A raíz de lo que hablamos de las viviendas en SNU te expongo un caso real.

        Vivienda unifamiliar aislada en SNU desarrollada en 2 plantas, se encuentra habitada por dos personas mayores (es su vivienda habitual desde antes de 1975, no tienen otra). Sufre un incendio en planta baja afectando ligeramente a paramentos verticales, suelos y carpinterías y gravemente a los forjados de rollizos de madera y tablazón. Obviamente, al ser su única vivienda necesitan proceder a su rehabilitación por lo que precisan de licencia urbanística.

        Con el objetivo de conseguir licencia urbanística pienso que, según el artículo 7.2 del Decreto 2/2012 se podría tramitar la situación legal de fuera de ordenación al estar construida con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 19/1975 para posteriormente poder tener licencia de obras.

        Ahora bien, para poder declarar la situación legal de fuera de ordenación tiene que acreditarse en la documentación técnica que se presenta, la aptitud de la edificación terminada para el uso al que se destina, mediante certificación que acredite que reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad, condiciones que ahora tras el incendio sufrido no cumple.

        Veo un caso de difícil solución por no decir imposible. Como dices, muchas exigencias y poco control ante las ilegalidades.

        ¿Qué piensas?

        Saludos.

  19. #
    Pedro20 de agosto, 2019

    Buenos días. En la tramitación de un AFO el Decreto 2/2012 por el que se regulan las edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable de Andalucía, en su artículo 10.d) nos habla de la descripción de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificación de los servicios básicos (…), también en su artículo 11.5 nos remite a lo mismo. Entonces, ¿qué tipo de obras podemos justificar basándonos en estos artículos? entiendo que si entraría la realización de obras de acometidas, instalación de una fosa séptica o instalación de placas solares, pero ¿entraría en este caso la ejecución de un baño completo en una edificación que se quiera regularizar y no lo tenga?.¿Dónde está el límite?.

    Saludos.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín20 de agosto, 2019

      Buenos días.

      Los límites mínimos están concretados en Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía. En su Anexo II, Normas 5ª y 6ª se concretan estas cuestiones.

      El apartado i) de la Norma 6ª se refiere a los elementos mínimos que deben contener el baño:

      «i) Las viviendas deberán disponer de un equipo doméstico indispensable, constituido por aparatos sanitarios para baño o ducha, lavabo e inodoro, instalación de fregadero y espacios aptos para cocinar y lavar».

      Te adjunto en formato wor la Orden, por si quieres que comentemos más cuestiones.

      Saludos.

      • Pedro20 de agosto, 2019

        Muchas gracias Emilio.

  20. #
    JOSE MARTINEZ8 de agosto, 2019

    Hola!

    Se plantea el siguiente caso: una parcela registral con 1145 m2 de los cuales 517 m2 son suelo urbano consolidado y 628 m2 son suelo no urbanizable sin protección especifica.

    Existe algún procedimiento o mecanismo legal para poder desvincular el suelo urbano del rustico?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín9 de agosto, 2019

      Buenos días

      Sí. Es un supuesto claro de segregación que, desde mi punto de vista es objeto de declaración de innecesariedad. En la página 18 del tema 19 sobre «régimen de parcelaciones urbanísticas» está contemplado este supuesto.

      Saludos

      • JOSE MARTINEZ9 de agosto, 2019

        Hola Emilio!

        Segun lo que me indicas, el articulo 68.1 de la LOUA habla de «se exceptuan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporacion de terrenos al proceso de urbanizacion en el ambito de unidades de ejecucion».

        Pero en este caso la parte urbana que se quiere segregar no esta en el ambito de una unidad de ejecucion, sino que es suelo urbano consolidado. No se si este termino puede dar lugar a confusiones.

  21. #
    JOSE MARTINEZ7 de agosto, 2019

    Hola!

    En un Ayuntamiento de la provincia de Granada, a partir de hoy y para la tramitación de cualquier AFO de edificaciones se pide como documentación obligatoria lo siguiente (y transcribo de manera literal):

    Para autorizarse , excepcionalmente, la acometida a servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y energía eléctrica por compañía suministradora ya existentes, deberá acreditarse, de conformidad con el articulo 8.5 del Decreto 2/2012:

    – Que estos estén accesibles, acreditación por la Compañía suministradora.

    – La viabilidad de la acometida, acreditación por la compañía suministradora.

    Esto es exigible obligatoriamente para todas las solicitudes de AFO, o habría que estudiar caso por caso en la que es obligado?

    No se si esto en otros ayuntamiento de la zona se esta exigiendo de esta manera, porque la verdad que las compañias suministradoras no están muy por la labor de emitir este tipo de informes o acreditaciones y menos ENDESA. Y complica mucho la tramitacion de estos expedientes.

    Existe otra manera de justificarlo para abreviar el procedimiento?

    Saludos y gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín8 de agosto, 2019

      Hola.

      Lo primero dejar sentado el contenido del artículo 175.3 de la LOUA:

      «En los casos regulados reglamentariamente para los que proceda el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 34.1 de esta Ley, la contratación de los servicios se llevará a cabo bajo las condiciones establecidas por el reconocimiento, que será título suficiente para la prestación de los servicios autorizados por el mismo».

      Te adjunto la Instrucción de la Junta que desarrolla la disposición final cuarta de la Ley 6/2016 que señala que «la Consejería competente en materia de urbanismo, en el plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de la presente ley, aprobará una instrucción para aclarar cuál es la documentación técnica que se considera necesaria para la regularización de las edificaciones asimiladas a fuera de ordenación».

      Mira el apartado B1.d de la instrucción. Las compañías deben de acreditar la accesibilidad y la viabilidad o no (están obligadas). En caso de que esto no se acredite, el artículo 8.4 del Decreto 2/2012 prevé que «deberá resolverse mediante instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable».

      Saludos

  22. #
    Juan Ramon Abril6 de agosto, 2019

    BUENOS DIAS, ¿ alguien sabe si la distancia a linderos de una piscina debe ser la misma en cualquier poblacion ?, las normas urbanisticas suelen ser complicadas de consultar
    gracias.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín6 de agosto, 2019

      Desde del punto de vista urbanístico, en cada municipio y en cada clase de suelo se pueden establecer distancias que no tiene porque ser las mismas. Dinos en que municipio es y en que clase de suelo y lo podemos consultar

  23. #
    Jose Luis Sevilla6 de agosto, 2019

    Hola, planteo el siguiente tema:
    Municipio con PGOU adaptado a LOUA. Aprobado en 2013.
    Anteriormente disponía de NNSS.
    Suponiendo que estamos en un suelo para el que las NNSS preveían su desarrollo por medio de una Unidad de Actuación, con obligación de cesión de suelo (10%), cesión y ejecución de viales. Las NNSS preveían un sistema de ejecución en el que se permitían desarrollos parciales, de esta forma cada propietario ejecutaba la parte de la urbanización correspondiente a lo que afectaba a su frente de solar.
    Luego, cuando vino a aprobarse el PGOU, clasificó el suelo urbano consolidando, sin prever ningún tipo de régimen transitorio.

    La realidad es que, los solares no edificados, se trata de un vacío urbano, de extensión no muy grande en el que el PGOU prevé la conexión de una calle dejando una serie de solares, en la actualidad libres de edificación. Entiendo que nos encontramos ante un suelo urbano consolidado en las que las parcelas no reúnen las condiciones de solar, uno de los presupuestos exigibles para la autorización de la edificación (art. 148 LOUA). Se plantean varias cuestiones:

    1. Con respecto al vial sin construir. ¿Tendrían derecho los propietarios de exigir al Ayto., puesto que se trata de un suelo urbano consolidado, la ejecución de las obras de urbanización?
    2. Con respecto a las parcelas sin delimitar. Resulta que por la estructura de la propiedad la casuística es muy diversa. Se producen casos en los que los títulos de propiedad tienen una cabida superior a los solares netos. En este caso se supone que la diferencia entre solar bruto y neto es la sesión obligatoria para ejecución de viales. Al caso contrario le veo más problema. Me refiero a cuando el título de propiedad arroja una superficie inferior a la superficie del solar neto, por lo quedaría un excedente de suelo edificable. ¿Qué se podría hacer con ese suelo?

    Por otro lado, en el mismo caso pero ahora nos encontramos en un suelo urbano consolidado según el PGOU, que de las normas venía siendo un SNU, donde existen un conjunto de construcciones diseminadas. Como se ha expresado anteriormente, el PGOU clasifica como urbano consolidado ese núcleo aislado donde faltan servicios básicos de forma general, los más importantes: no hay red pública de abastecimiento ni de saneamiento, y las vías no tienen acerados ni pavimentos “urbanos”. En este caso, es muy difícil conseguir que las parcelas sean solares, principalmente por al carencia de red de aguas y saneamiento. En el caso que se solicitara por un propietario una licencia de edificación, ¿hasta dónde se le podría exigir al particular para que convirtiera la parcela en solar previamente a la concesión de licencia de edificación (o simultánea) según art. 56 y 55.2 (por remisión) de la LOUA?

    Ver Resolución del Defensor del Pueblo Andaluz formulada en la queja 15/2093 dirigida a Ayuntamiento de Espartinas (Sevilla): https://www.defensordelpuebloandaluz.es/el-ayuntamiento-debe-intervenir-en-el-suelo-urbano-no-consolidado-donde-hay-inmuebles-que-carecen-de

    Saludos

    Ver respuestas
    • JOSE LUIS SEVILLA7 de agosto, 2019

      Interesante lo regulado en la LBELA. desde el punto de vista de la actividad urbanística ¿que podríamos entender como «sobrante»? ¿podríamos considerar como sobrante la porción de suelo que está clasificado como urbano dentro de alineaciones pero que el particular no puede acreditar su propiedad?

      Luego quedaba otro asunto sin terminar de resolver. Para el suelo urbano consolidado sin condición de solar en el que se había propuesto la posibilidad de girar contribuciones especiales, ¿seria viable recalificar el suelo para pasarlo a No Consolidado e incluso incluirlo en UE? Estoy pensando en art. 45.2.B) b) LOUA.

      • Emilio Martín7 de agosto, 2019

        Un sobrante es un espacio de dominio público (por ejemplo un trozo de calle) que la nueva ordenación urbanística incorpora al espacio edificable de una parcela colindante. No puede tener superficie mínima para ser edificada, ya que en ese caso pasaría a ser un bien patrimonial sin limitaciones y el Ayuntamiento tendría que venderla por los procedimientos legales que implican concurrencia. En el caso del sobrante la venta es obligatoria el colindante para su incorporación a la parcela, de tal forma que is le propietario no acepta se le puede expropiar su parcela para que pueda ser edificada (artículo 6 RBELA).

        Tienes que tener en cuenta que la modificación del planeamiento provoca una alteración automática de la naturaleza jurídica del bien (artículo 5.2.a de la LBELA y 9.2.a. del RBELA), por lo que la consideración de sobrante implica el cambio automático del bien de carácter demanial a bien de carácter patrimonial.

        Pero en el caso que expones tendrías que justificar que esa superficie de más es, por alguna causa (sobrante o bien de carácter patrimonial) del Ayuntamiento. Ten en cuenta también que las propiedades que no pertenecen a nadie, no son del Ayuntamiento, sino del Estado, y, en todo caso, del que llega antes al Registro de la Propiedad.

        En cuanto al cambio de categoría de suelo urbano consolidado a no consolidado. ¡Cuidado!. Según el artículo 10.1.A.a de la LOUA ésta es una determinación de ordenación estructural, y esto te puede llevar al concepto de innovación-revisión. Pasar del 45.2.A al 45.2.B en cualquiera de sus posibilidades es revisión y una alteración sustancial de régimen urbanístico del suelo (léase exigencia de cesión del 10% del aprovechamiento como mínimo).

        ¿Qué opinas?. Muy interesante todas estas cuestiones.

    • Jose Luis Sevilla6 de agosto, 2019

      Totalmente de acuerdo.
      Empezando por el final: yo incluso había pensado en la posibilitad de iniciar una modificación de PGOU con el fin de recalificar el suelo y pasarlo a suelo urbano NO CONSOLIDADO e incluirlo en una UE ¿sería posible?.

      Con respecto al asunto de las cabidas: ¿sería procedente pedir acreditación de coincidencia entre la superficie real de la parcela y la cabida de la finca registral?. Si la superficie del solar real es mayor que los títulos de propiedad, esto es así por virtud de la aprobación del parcelario (ordenación detallada en suelo urbano) del PGOU, ¿no estaríamos «regalando» ese suelo excedente al particular?. ¿Existiría la posibilidad de la venta de ese suelo o aprovechamiento?

      • Emilio Martín7 de agosto, 2019

        Buenos días José

        El problema de la cabida es de índole civil. Es un problema de justificar la propiedad, y en principio habría que estar a la realidad, adaptando la inscripción registral a la misma mediante los procedimientos regulados en la normativa hipotecaria.

        Otra cuestión es que pueda existir una presunción de que parte de esa propiedad sea de titularidad pública o municipal, ya que en este caso la posible licencia sobre la parcela, dado que la Administración tiene la obligación de defender esa propiedad, tiene sus limitaciones en relación de la regla general de que la licencia se conceden sin perjuicio de la propiedad (artículo 5.3 del RDUA).

        Ahora bien ¿en qué se basa la presunción de que la propiedad de parte del suelo puede ser público?. Dentro de las unidades de ejecución habría que considerar las previsiones del artículo 112 de la LOUA. También puede tratarse de un sobrante (artículos 21.a y 22 de la LBELA). Pero tanto el Ayuntamiento como el particular debería justificar su titularidad en el supuesto de conflicto, y es un conflicto de carácter civil.

        Saludos

    • Emilio Martín6 de agosto, 2019

      Buenos días.

      Tú mismo te has dado la solución. Efectivamente, en suelo urbano consolidado las obligaciones de los propietarios son las señaladas en el artículo 55.2 de la LOUA, salvo las referentes a cesión de suelo para dotaciones y para materializar el aprovechamiento de titularidad municipal en suelo urbano no consolidado (artículo 56 de la LOUA). Por tanto, la obligación de urbanizar hasta que la parcela alcance la condición de solar es integra del propietario de la misma, que podrá urbanizar de forma previa y simultánea con la edificación (artículo 55.2.B.b y c de la LOUA).

      En cuanto a las dimensiones de las parcelas y su cabida, habrá que estar a la realidad, de tal forma que se deberá proceder a adaptar la cabida en el Registro de la Propiedad a esa realidad, mediante los procedimientos registrales correspondientes.

      La otra cuestión que planteas es distinta. En como la que describes, la inactividad de propiedad (ya sea voluntaria o forzada) provoca situaciones problemáticas de carácter sanitario. Indudablemente las obligaciones de urbanización de la propiedad tienen el límite de la rentabilidad de la actuación edificatoria, y de las posibilidades fácticas de su ejecución. Y la obligación de proteger a la población frente a emergencias de carácter sanitario es del Ayuntamiento en el caso que describe el informe del Defensor del Pueblo que adjuntas.

      Ante la falta de soluciones, el Ayuntamiento debe de actuar, y para eso está, en estos supuestos la posibilidad de intervención a través de obras ordinarias de urbanización. Teniendo en cuenta que una cifra razonable de estas obras pueden repercutirse a los especialmente beneficiados de forma proporcional mediante contribuciones especiales.

      ¿Qué opinas?

      Saludos

  24. #
    JOSE MARTINEZ5 de agosto, 2019

    Buenas tardes, planteo el siguiente caso:

    Un vecino nos solicita licencia para division horizontal de un edificio plurifamiliar compuesto de tres viviendas, garajes y trastero en cuatro plantas sobre rasante y un semisotano, que fue construido en el año 1985. el edificio tiene licencia de obras y proyecto redactado por arquitecto visado con fecha 22 de Marzo de 1979, pero no se llego a emitir el correspondiente certificado final de obra ni licencia de primera ocupacion, pero el edificio lleva en uso desde el año de su terminacion de obras en 1985.

    Nuestra pregunta es la siguiente: este acto este realmente sujeto a licencia urbanistica o a otra figura no contemplada en la legislacion urbanistica?

    Puede el registro de la propiedad suspender la inscripcion por considerar que es preciso acompañar una nueva licencia de obras de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística y 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, así como el artículo 8 del Reglamento de Disciplina Urbanística de la misma Comunidad Autónoma?

    Gracias de antemano

    Ver respuestas
    • JOSE LUIS SEVILLA8 de agosto, 2019

      Hola. Cuidado. Por los datos facilitados he entendido que se construyó con licencia (1985) y que no cumple con la normativa actual (1999). Una importante cuestión a resolver ¿El edificio se ajusta a la licencia concedida? Porque si fuese así y su incumplimiento deviniera de la aprobación del planeamiento urbanístico del 1999, sería un Legal Fuera de Ordenación. Ahora surgiría otra cuestión ¿Seria autorizable la Ocupación? Para SNU el D2/2012 lo posibilita expresamente, pero en SU, no está tal claro.

      • Emilio Martín9 de agosto, 2019

        Buenos días.

        Por supuesto. Si se trata de FO sería posible conceder la licencia de ocupación, y no sólo por la extensión de la determinaciones del D 2/2012 al suelo urbano (que yo entiendo que se extienden) sino por aplicación del 13.1.d párrafo primero del RDUA (se refiere a ocupaciones de edificaciones que obtuvieron licencia), teniendo en cuenta el artículo 7.d del mismo Texto:

        «Tienen por objeto comprobar que el uso previsto para un edificio, o parte del mismo, es conforme a la normativa y a la ordenación urbanística de aplicación.
        Cuando se trate de edificios para los que haya sido otorgada licencia de obras de nueva construcción, ampliación, modificación, reforma o rehabilitación, tendrá por objeto, además, comprobar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada».

        Nótese que se refiere a «normativa y a la ordenación urbanística de aplicación» y no a las «condiciones urbanísticas vigentes» como señala el párrafo segundo del artículo 13.1.d del RDUA (se refiere a edificaciones existentes sobre las que no consta que se concediera licencia).

    • Emilio Martín6 de agosto, 2019

      Buenos días

      Lo primero que hay que saber es que es lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad. ¿La obra nueva que tuvo licencia y que permito su construcción en 1985 está inscrita en el Registro de las Propiedad?. ¿Está inscrita describiendo las tres viviendas y el resto de elementos?. ¿Se ha construido la edificación conforme a la licencia que se otorgo en su día?.

      Si la obra tiene licencia y se ha ejecutado conforme a la misma, se puede otorgar licencia de ocupación y si en ella se describen los elementos privativos y comunes, está puede ser titulo de inscripción de la división horizontal sin necesidad de licencia de parcelación. Pero es necesario saber de que situación se parte en el Registro de la Propiedad y, lógicamente, si la obra se ha ejecutado conforme a la licencia otorgada en su día y, ademas, si la situación de consolidación actual responde a las condiciones de esa licencia.

      En función de cuál es la situación, la solución puede ser una u otra.

      Espero, si es posible, que me concretes más el supuesto

      Saludos

      • Emilio Martín8 de agosto, 2019

        Buenos días.

        Por todo lo que has averiguado, parece que claramente estás ante un AFO (salvo que se construyera conforme a licencia que parece que no). La cuestión es que si se declara el AFO no creo que sea posible establecer sobre un edificación así declarada una licencia de parcelación posterior (estamos ante un supuesto de licencia de parcelación no de declaración de innecesariedad).

        Tienes que tener en cuenta que según el artículo 53.5 del RDUA y el 28.4 del TRLSRU, la declaración de AFO es titulo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación construida en estas condiciones (ilegales sobre las que no cabe medidas de restauración del orden urbanístico), teniendo en cuenta las condiciones señaladas en el artículo 53.4 del RDUA:

        «La resolución que ponga fin a este procedimiento deberá identificar suficientemente la instalación, construcción o edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada; igualmente habrá de acreditar la fecha de terminación de la instalación, construcción o edificación, así como su aptitud para el uso al que se destina. La documentación técnica que se acompañe a la solicitud de reconocimiento deberá estar visada por el Colegio Profesional correspondiente cuando así lo exija la normativa estatal.
        Una vez otorgado el reconocimiento, podrán autorizase las obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble».

        Creo que es en la declaración de AFO donde se debe de describir las unidades de viviendas y resto de elementos que componen la edificación, de tal forma que puedan ser inscritas como unidades que conforman una división horizontal, ya que a los efectos registrales, el AFO juega el mismo papel que la licencia de ocupación, con la salvedad de que no existe un reconocimiento de su legalidad, sino un mero reconocimiento de su situación. Lo que no creo es que se pueda conceder una licencia de parcelación después de la declaración ya que las únicas actuaciones admisibles son las que se señalan de «estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble».

        Conclusión. Mi opinión es que debería solicitar la declaración de una AFO conforme las previsiones del artículo 53 del RDUA, y en la descripción del inmueble señalar las viviendas existentes, el resto de usos y elementos comunes.

        Saludos

      • JOSE MARTINEZ7 de agosto, 2019

        Hola Emilio,

        Con respecto a este supuesto resulta que comprobada la licencia urbanística de obras que se otorgo no se corresponde con la descripción del edificio actual, por lo que como tu me dijiste seria un caso de AFO en urbana.

        Por otro lado consultado a notaria nos comentan que lo que necesitan es una licencia de división horizontal o declaración de innecesariedad según articulo 66.2 de la LOUA.

        La verdad que me siguen surgiendo muchas dudas, por lo que mi pregunta seria; como se tramita este tipo de licencia ? que documentación debemos exigirle junto a la solicitud?

        Saludos y muchas gracias de antemano

      • Emilio Martín6 de agosto, 2019

        Creo que el tema requiere más aclaraciones. Mejor lo hablamos por teléfono y será más fácil. Mi móvil es 607925238

      • Emilio Martín6 de agosto, 2019

        Entonces más preguntas: ¿tienes constancia de la licencia que se concedió?. ¿Lo edificado cumple con las condiciones de la licencia otorgada?

      • JOSE MARTINEZ6 de agosto, 2019

        Hola Emilio.

        Revisado mas a fondo el expediente te puedo concretar los siguientes datos:

        1) No nota simple que aporta describe un solar, por lo que no esta registrada ningun tipo de obra.

        2) Por otro lado aporta un certificado tecnico redactado por arquitecto donde describe el edificio. Se comprueba que no cumple el parametro de ocupacion maxima en planta primera y segunda segun las Normas Subsidiarias vigentes del municipio.

        3) Que el edificio fue construido en el año 1985, anterior a la aprobacion de el actual planeamiento municipal que se aprobo en el año 1999.

  25. #
    JOSE MARTINEZ2 de agosto, 2019

    Hola!

    Se puede obtener declaracion de innecesariedad de licencia de segregacion de una parcela rustica si la superficie real medida no coincide con la superficie registral?

    Ver respuestas
    • Jose Luis Sevilla5 de agosto, 2019

      Sobre este asunto me he encontrado con muchas interpretaciones. Expongo las siguientes premisas de interpretación propias:
      1.- los certificados de innecesariedad de licencia no son licencias, por lo que deben controlar es que no se produce el acto sujeto a licencia (parcelación), que en SNU están prohibidas.
      2.- Un indicador de que se pueda estar produciendo una parcelación urbanística, que como hemos dicho están prohibidas en SNU, es la inducción a la formación de nuevos núcleos de población.
      3.- El control sobre las unidades mínimas de cultivo es una obligación del notario y registrador ( y de la administración con competencias en agricultura), sin perjuicio de que en el planeamiento urbanístico, como ocurre en muchas ocasiones, asuma el parámetro de UMC como la parcela mínima «urbanística».
      Conclusión el control del Ayto. es sobre la parcelación (que no se produzca) y el resto es simplemente declarar la innecesariedad de licencia.

      • Emilio Martín6 de agosto, 2019

        Buena interpretación. En suelo rústico no se autorizan parcelación urbanística, por eso la declaración de innecesariedad (artículo 52.1.B.e párrafo segundo de la LOUA). Además el Registro de la Propiedad traslada en control de su legalidad a la Administración con competencias sectoriales (artículo 80 del RD 1093/1997).

        Saludos

    • Emilio Martín5 de agosto, 2019

      Buenos días

      En principio no tiene nada que ver una cosa con otra. Si la superficie real de la parcela no coincide con la inscrita el el Registro de la Propiedad, de cara a su segregación, habría que inscribir el exceso o defecto de cabida siguiendo los procedimientos registrales. Una vez que coincidan las dos superficies (real y registral), procedería la petición de declaración de innecesaridad de licencia de parcelación o segregación (supuesto específico previsto para la división de fincas rústicas -párrafo segundo del artículo 52.1.B.e de la LOUA-), que será posible si se respeta unidad mínima de cultivo, siendo inscribible en el Registro de la Propiedad según lo previsto en el artículo 80 del RD 1093/1997.

      Saludos

  26. #
    Juan30 de julio, 2019

    Buenas tardes, como alternativa a una solicitud de AFO se podria sollicitar como casa de aperos una pequeña vivienda ya construida?
    gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín31 de julio, 2019

      Buenos días. ¿Has respondido que está en un asentamiento?. ¿Ese es el motivo para no declarar AFO?. ¿Y pretendes que se legalice manteniendo como vivienda a través de su consideración como nave de apero?. Un poco peligroso ¿no?

      ¿Tienes el informe de denegación del AFO que lo analicemos?. Debes darnos más datos para darte una respuesta ajustada

    • Emilio Martín30 de julio, 2019

      Buenas tardes.

      ¿Por qué se rechaza el AFO?

      Habría que ver si la vivienda tiene las característica de la nave de aperos y cuales son los limites en el planeamiento del municipio para la nave de aperos. La cuestión es, teniendo en cuenta las condiciones de la edificación existente, ¿encaja dentro de las condiciones para la nave de aperos previstas por el planeamiento del municipio?.

      Debe de darnos más datos para poder concluir sobre esa posible alternativa

  27. #
    JOSE LUIS SEVILLA24 de julio, 2019

    Buenos días. Planteo un tema: PROYECTO DE ACTUACIÓN EN SNU EN FINCA DONDE HAY CONSTRUCCIONES EXISTENTES.
    Se presenta ante un Ayto. una solicitud de admisión a trámite de Proyecto de Actuación para declaración de Interés Público de una actividad en la que se proponen una serie de instalaciones y construcciones. Resulta que en la finca existen hay varias construcciones (uso vivienda), la cuales no han pasado por el procedimiento de reconocimiento de situación jurídica (D2/2012) y en principio son de varios tipos: unas susceptibles de declaración de FO y otras susceptibles de declaración de AFO (para todas suponemos ha pasado el plazo de acción de la administración). Las cuestiones serian varias:

    Para el caso de que en el proyecto no se identifique en ningún momento las construcciones existentes sin que haya proyectado intervención ni uso sobre las mismas, ¿sería exigible previamente que se hiciese la declaración de FO y/o AFO según corresponda?

    Para el caso de que se proyectase uso vinculado a la actividad por Interés Público en las construcciones existentes y suponiendo que se aprobara el Proyecto de Actuación, ¿se podría exigir una licencia de legalización de las construcciones existentes?

    Por último, para el caso de que se las construcciones existentes no cumpliesen con los requisitos actuales del PGOU para la aprobación por proyecto de actuación, pero se declarasen como FO o AFO, ¿se podría aprobar el Proyecto de Actuación para las nuevas construcciones, que si cumplen, aun vinculando el uso y el interés social al hecho de que es un medio de sustentación de la familia que vive en la vivienda que ha sido declarada FO o AFO?
    Saludos

    Ver respuestas
    • Enrique7 de agosto, 2019

      Al hilo de este tema planteado, tengo una duda. Para el caso que la construcción existente destinada a vivienda, situada en Suelo No Urbanizable, y para la que ha transcurrido el plazo de acción de la administración, pero la normativa urbanística prohíbe el uso residencial en cualquiera de sus modalidades en la zona del SNU en el que se encuentra la vivienda, ¿se puede tramitar la declaración de AFO? ¿en qué situación queda?

      Saludos

      • Emilio Martín7 de agosto, 2019

        Buenos días

        Hay que tener en cuenta que en suelo no urbanizable protegido no existe plazo de de prescripción de la medida de restauración. En el resto de los casos (suelo no urbanizable rural o natural o de hábitat rural diseminado) la prescripción es de seis años.

        La situación y alcance del AFO está regulada en el Decreto Andaluz 2/2012. En régimen concreto se contempla en el artículo 8. Interesa que leas el apartado 3 de ese artículo que señala que «solo podrán autorizarse obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble». Por supuesto el uso que se le puede reconocer como AFO es el existente, siempre que sea utilizable como tal, aunque no esté permitido por el planeamiento (por eso es AFO y no se legaliza)

        El procedimiento para la declaración de AFO está regulado en los artículos 9 y siguientes del Decreto.

        Acompaño copia del Decreto

    • JOSE LUIS SEVILLA1 de agosto, 2019

      Efectivamente. Lo que quería expresar es un símil a la ordenación en el resto de suelos. La Ley posibilita el uso de Vivienda Familiar Vinculada, el PGOU, en su ordenación estructural, habilita (o prohíbe) la implantación del uso, el Proyecto de Actuación se asimila al instrumento de desarrollo para un ámbito o actuacion concreta y la licencia autoriza la construcción.

    • JOSE LUIS SEVILLA1 de agosto, 2019

      Totalmente de acuerdo. Un matiz sobre la alusión que haces a que el Proyecto de Actuación es el instrumento previo para materializar viviendas en SNU, siempre que el planeamiento lo posibilite. Entiendo que la implantación del uso residencial en su tipología de vivienda familiar vinculada en el SNU ya lo habilita la Ley (LOUA). El planeamiento zonificaca u ordena dónde es posible, establecido limitaciones, y lo que hace el Proyecto de Actuación es justificar la Utilidad Pública o el Interés Social en concreto para cada actuación. Se podría decir que el uso residencial en SNU no está prohibido, permitiéndose la tipología de VIVIENDA FAMILIAR VINCULADA a la explotación agrícola o ganadera.

      • Emilio Martín1 de agosto, 2019

        Buenos días:

        Ten en cuenta lo que dice el penúltimo inciso del artículo 52.1.B de la LOUA:

        «Estos actos estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en los artículos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable».

        Aunque esté autorizado por el planeamiento parece que se exige el Proyecto de Actuación para la materialización de viviendas unifamiliares, ya que el apartado b de este mismo artículo se refiere a «La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada, cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos», «estando expresamente permitidas por el Plan General de Ordenación Urbanística o Plan Especial de desarrollo».

        ¿Qué opinas?.

        Saludos

    • Emilio Martín26 de julio, 2019

      Buenos días José Luis.

      Parto de una cuestión previa: el Proyecto de Actuación juega la función de una figura de planeamiento, que señala la ordenación de un ámbito sobre él que se proyecta una actuación de interés público, describiendo las posibilidades y condiciones excepcionales de intervención sobre suelo no urbanizable, en el caso de que la propuesta de interés público reúna la condición de tal. Y, además, el Proyecto de Actuación también es el instrumento previo para autorizar la materialización de viviendas unifamiliares en esta clase de suelo, siempre que el planeamiento posibilite su implantación.

      Sentado lo anterior, lo importante no es cuál es el hecho del reconocimiento previo de las edificaciones existentes y su condición (FO o AFO), sino si el Proyecto de Actuación, en base a los requisitos de interés público que representa, va a integrar esas edificaciones o no, en la ordenación que propone. Si las integra, lógicamente, estarán sujetas a licencia (de legalización en todo caso), una vez que se apruebe el Proyecto de Actuación, en los mismos términos que el resto de edificaciones necesarias para la actividad.

      Por otro lado, si no se integran, habrá que estar al régimen general del D2/2012, declarando su situación, y si ésta es de FO o AFO es evidente que no se puede atacar su existencia, teniendo en cuenta las condiciones resultado de su condición jurídica. La cuestión es si el mantenimiento de esa situación (FO o AFO) impide, materialmente, la implantación de la actuación de interés público. Si no impide esta implantación, ¿Qué inconveniente existe en simultanear las dos situaciones (FO-AFO y actuación de interés público)?.

      ¿Qué opinas José?.

      Saludos

  28. #
    Antonio Aquilino19 de julio, 2019

    Probando la prueba

    Ver respuestas
  29. #
    JOSE MARTINEZ18 de julio, 2019

    Nos solicitan licencia mediante la presentacion de un PROYECTO DE INSTALACION ELECTRICA EN BAJA TENSION DE PLANTA SOLAR FOTOVOLTAICA PARA AUTOCONSUMO CON UNA POTENCIA DE 54 KW en la cubierta de un restaurante existente de carretera.

    El restaurante se encuentra en SNU y esta en zona de afeccion de la autovia A-92.

    Varias cuestiones se plantean:

    Se debe de tramitar previamente proyecto de actuacion por ser instalacion en SNU ?

    Se debe solicitar autorizacion a Carreteras?

    Creo que la instalacion esta dentro de la categoria 2.7, instalaciones energeticas del anexo I. de la GICA

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado23 de julio, 2019

      Hola, el restaurante sobre el que se pretende realizar la instalación solar para autoconsumo tiene la consideración de zona de servicio según el art. 14 de la Ley 8/2001 de 12 de julio de Carreteras de Andalucía siendo su finalidad la de cubrir las necesidades de la circulación.
      La instalación solar no modifica la actividad existente ni constituye en si misma una nueva actividad por lo que no sería necesario tramitar un proyecto de actuación para su autorización (art. 52 LOUA). No obstante queda sujeta la mencionada instalación a la autorización administrativa correspondiente.

      Respecto de si es necesaria la autorización de Carreteras, el art. 64.2. de la Ley 8/2001 de 12 de julio de Carreteras de Andalucía establece: «Para realizar en la zona de afección cualquier tipo de obras o instalaciones, fijas o provisionales, modificar las existentes, o cambiar el uso o destino de las mismas, se requerirá la previa autorización administrativa.
      La autorización sólo podrá denegarse cuando la actuación proyectada sea incompatible con la seguridad de la carretera, la integración medioambiental y paisajística de la misma o con las previsiones de los planes, estudios y proyectos de la carretera en un futuro no superior a diez años, sin que de esta limitación nazca derecho a indemnización alguna». Luego es necesaria la autorización del Organismo competente.

      Espero que la respuesta sea de tu interés.
      Buen día.

      • Emilio Martín8 de agosto, 2019

        Buenos días.

        Creo que está claro que paneles solares sobre una edificación existente para auto consumo, no es el supuesto señalado en el apartado 2.7 del Anexo de la GICA. Este apartado se refiere a instalaciones solares en suelo en una superficie inferior de 2 Has. Sin instalaciones de producción de energía, no instalaciones a auto consumo

      • JOSE MARTINEZ7 de agosto, 2019

        Hola de nuevo!

        en relación con que esta instalación energética pueda estar incluida en el supuesto de la categoría 2.7 del anexo I de la GICA, me surge la siguiente duda: al ser una instalación solar para producción de energía eléctrica, pero NO ESTA DESTINADA A SU VENTA A LA RED, sino que se trata de una instalación para autoconsumo sin excedente a la red, podría quedar esta instalación fuera de la categoría 2.7 y por tanto no requerirse CA sino que se tramite como actividad inocua?

      • JOSE MARTINEZ23 de julio, 2019

        Muchas Gracias Jose Carlos! Saludos

  30. #
    Antonio Aquilino16 de julio, 2019

    PRUEBA DE MANTENIMIENTO

    Ver respuestas
  31. #
    Gerardo López4 de julio, 2019

    Buenos días. En referencia a la necesidad de que cualquier actuación en suelo no urbanizable, en un municipio sin planeamiento (ni PGOU ni NNSS), adjunto informe jurídico, referente a la exigencia del cumplimiento de la unidad mínima de cultivo, aún no estando unida a explotación agrícola. Aunque de la lectura que hago actualmente, no me queda ahora muy claro de esa exigencia para todo, pero sí es cierto que en diversas conversaciones con el redactor siempre me ha confirmado esa necesidad. Me gustaría saber vuestra opinión.

    Ver respuestas
    • JOSE LUIS SEVILLA24 de julio, 2019

      Informe muy interesante. La verdad es que me encajan prácticamente todas las conclusiones. La única duda que me queda es con el tema de la figura del PROPIETARIO en Proyectos de Actuación. ¿Seria posible que la promoción de un Proyecto de Actuación por alguien que no sea propietario, con un derecho de uso por medio de un contrato de arrendamiento por ejemplo?

      • Emilio Martín24 de julio, 2019

        Buenos días

        El hecho de que la posibilidad excepcional del desarrollo de actuaciones de interés público en suelo no urbanizable sea una opción inmersa en el régimen de derechos y obligaciones de la propiedad en esta clase de suelo, no significa que tenga que acometerla, necesariamente el propietario, tal y como parece desprenderse del informe. De hecho, el artículo 42.5 de la LOUA, cuando se refiere al contenido del Proyecto de Actuación, siempre habla de promotor y no de propietario, y ya sabemos que el propietario puede ser el promotor, pero al contrario no tiene por que ser así. Eso si, el promotor tiene que ostentar algún título o derecho que le permita actuar como tal (por ejemplo, como dices, puede ser arrendatario)

    • Emilio Martín Herrera11 de julio, 2019

      Buenos días

      Gracias por volcar la cuestión en el bloque de consultas general

      Saludos

  32. #
    VICENTE CASTELLO19 de junio, 2019

    Hola, a ver si me puede ayudar.
    Tengo un inmueble construido sobre 1940 y reformado en 1978 que estoy intentando vender. Cuando el posible comprador va al ayuntamiento al servicio de planeamiento urbanístico le dicen que según el plan general de 1989, la parcela donde se ubica la edificación visitada está afectada por el Sistema Local de Red Viaria Via Urbana en la esquina noreste, por lo que se encuentra Fuera de Ordenación Sustantiva. En la parcela resultante se permiten Planta Baja y cuatro alturas, sin embargo, debido a los ángulos que quedan una vez establecidas las líneas de fachada y profundidad, es posible que tuviese que edificar uniéndose a la parcela colindante.
    No está previsto el desarrollo de la zona a corto plazo y se desconoce en qué momento se podrá desarrollar.

    Esto es lo que les dicen.
    La historia es que todos los compradores se tiran atrás en la compra, con lo cual este problema me está afectando sumamente.
    Se puede reclamar al técnico de planeamiento por daños y perjuicios, o al ayuntamiento por responsabilidad patrimonial por retraso en la ejecución del plan general? Que vía se puede utilizar para solventar este asunto?
    Muchísimas gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera11 de julio, 2019

      Buenos días.

      Siento el retraso en la contestación, no me ha saltado la cuestión a mi correo.

      Necesitaría que se situara en un plano o en una fotografía área la ubicación del inmueble.

      Muchas gracias. Saludos

  33. #
    Mariano Garcia Garcia11 de junio, 2019

    Hola buenas tardes. Les comento, queremos hacer una ampliación de mi vivienda. Contraté a un arquitecto el cual pidió los documentos pertinentes, así como la ley de urbanismo municipal de mi zona. Se puso a trabajar con el proyecto según lo estipulado en dicha ley y lo presento al colegio de arquitectos (POUM), el cual le dio el visto bueno. Bueno, hasta aquí todo correcto, pues bien, con todo preparado se reúne con el arquitecto municipal para que compruebe la aceptación del POUM. Pues resulta que nos dice que no y contradice la ley de urbanismo quitándome metros habitables. Les comento, la ley indica que la buhardilla puede tener un 30% de la planta habitable, (es poco pero lo aceptamos) bueno pues nos dice que el ayuntamiento no quiere y que solo puedo levantar desde la fachada 90 cm y desde ahí tirar las alas a 30º. resultado que no hay nada habitable ya que en la buhardilla el punto mas alto quedaría a 160 cm +-.Y resulta que hay vecinos que si han podido levantar la casa según marca la ley de urbanismo, y a mi me salen con esto.
    Entonces que puedo hacer? Debo denunciarlo? Si es así, donde lo denuncio?
    Muchas gracias por todo y disculpar las molestias pero estoy muy preocupado.
    Adjunto fotografía casa vecino

    Adjunto:

    Ver respuestas
    • Emilio Martín12 de junio, 2019

      Buenos días.

      Necesitamos más datos para opinar. ¿En qué municipio está su casa y en que zona?. ¿Esa foto es de la casa de su vecino?. ¿Hay un informe del técnico municipal por escrito o sólo es de palabra?. Necesitamos que nos concrete más la consulta.

      Un saludo

      • mariano garcia garcia12 de junio, 2019

        Si, quiero ampliar como las otras subir una planta mas buhardilla y ya le dig mi arquitecto solicito por escrito la ley de ubanismo de la zona y se la dieron de hay hizo el proyecto.

      • Emilio Martín12 de junio, 2019

        Buenas tardes

        Estoy situando su casa en google maps. Parece que su vivienda tiene una sola planta y las colindantes dos. ¿Es eso así?. No se trata entonces de elevar una buhardilla, sino ver que condiciones debe reunir esa segunda planta.

        Lo no tengo es acceso a las normas urbanísticas del municipio. Veo que la página tiene un modelo para solicitar certificado o informe urbanístico. Y que el técnico municipal atiende sólo un día a la semana (los miércoles por la tarde).

        Necesitamos las normas urbanísticas para poder dar una opinión.

        En todo caso es aconsejable pedir por escrito el certificado de condiciones urbanísticas.

        Un saludo

      • mariano garcia garcia12 de junio, 2019

        La vivienda esta situada en calle olesa 18 de Les peces, albinyana. La ley de urbanismos de la zona nos la dieron hace un mes cuando la solicitamos y en ella esta escrito eso de que la buhardilla de ser habitable puede tener un 30% de la planta habitable.

      • Emilio Martín12 de junio, 2019

        Buenas tardes.

        Lo normal es que ante una propuesta de actuación, se presente una consulta o un anteproyecto si so sé está seguro de las condiciones urbanísticas. Y el Ayuntamiento está obligado a contestar por escrito en plazo. Lo que no es de recibo es la respuesta «de palabra» que supone una indefensión total del administrado. El derecho de consulta y la obligación de resolver en plazo está regulado a nivel estatal en el artículo 13 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

        Cuestión distinta es que una posible ilegalidad (la de su vecino) no cubre otra (el incumplimiento de la norma por parte de usted, por ejemplo).

        Para poder analizar el caso necesitamos situar el inmueble en el municipio y conocer la norma de aplicación (se supone que podemos conocer el planeamiento del municipio por internet ya que el Ayuntamiento debe tenerlo publicado).

      • mariano garcia garcia12 de junio, 2019

        Hola, buenos días. Sí, es la casa del vecino.
        La casa está en el municipio de Albinyana (Tarragona), zona Sant Jordi de Les Peces. No hay informe, lo dijo de palabra cuando fuimos con el visto bueno del POUM. Y Al reunirnos con el arquitecto municipal, para que viera que se contaba con el visto bueno del colegio, nos dice eso.
        Muchas gracias por su atención.

  34. #
    Ana Maria Franco Casanova10 de junio, 2019

    Buenos días:

    Tengo dentro de una propiedad en el Albaycín, un árbol que se ha secado totalmente.-

    Durante los últimos años, Cultura ha estado dentro de la finca y además ha suprimido algunas plantas más, bien por destrucción, debido a las obras de rehabilitación de la muralla, bien por falta de cuidado por su parte, todo ello dentro del jardín que esta protegido, como bien les constaba.- Las cuestiones que les planteo son las siguientes:

    1.- Estoy obligado a sustituir las plantas que se han deteriorado o lo esta la delegación de Cultura que es la causante de los daños???

    2.- Tengo que pedir algún permiso, abonar alguna tasa, o realizar un trámite especifico para podar el árbol.- Ante que organismo tengo que realizárlo.-

    3.-En caso afirmativo, pueden informarme sobre que tiempo dura aproximadamente dicho tramite???

    4.- Espero que me puedan trasladar cualquier otra cuestión en relación con la información que solicito.-

    Muchas gracias.-

    Me parece muy útil el servicio de esta corporación.-

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera10 de junio, 2019

      Buenas tardes.

      Por favor puede ubicarnos su casa y el jardín o patio donde está el árbol. Una foto área del google maps nos puede servir

      Gracias

      • Emilio Martín13 de junio, 2019

        Buenas tardes.

        Si no he errado al localizar la parcela, creo que se trata del inmueble con referencia catastral 7455069VG4175E0001YK.

        Pues bien, esta parcela con su edificación y su zona de jardines está catalogada por el PEPRI Albaicín con Nivel 4 (“Protección Tipológica–Edificación ambiental”), Grado 1; y como Jardín Privado con normativa específica (JP*).

        En el caso de la protección como inmueble catalogado, el artículo III.33 de la Normativa del PEPRI Albaicín, exige el mantenimiento de la secuencias ambientales, la fachada (formalizada o no), y los espacios interiores comunitarios (patio, huerto/jardín). Y en el caso de su consideración como jardín protegido, se determina, según el artículo III.64 de la misma Norma, como “elementos esenciales (…) su organización, sus elementos de contención de tierras, su sistema de paratas, las infraestructuras de riego existentes (…) sus fuentes y pilares, los elementos de plantación de especial interés paisajístico o botánico”, de tal forma de “los árboles, arbustos y plantas existentes en los jardines protegidos que puedan verse afectados por cualquier tipo de obra deberán figurar convenientemente localizados en la documentación para la solicitud de licencia”, y “toda poda sustancial del arbolado protegido requerirá el informe previo de los Servicios Técnicos Municipales competentes que avale la oportunidad e interés de la actuación”.

        El mismo artículo III.64 de la Normativa del PEPRI Albaicín establece (apartado 5) que “se prohíbe la tala de los elementos de protección protegidos. Toda pérdida de arbolado no autorizada o no justificable por causas naturales supondrá la obligación de su reposición”, señalando también, que “los jardines privados protegidos deberán ser mantenidos por su propietarios en perfecto estado de conservación. Cualquier proyecto de alteración de sus plantaciones actuales, deberá ser objeto de licencia”.

        El artículo 11.5.2 apartado 1 de la Normativa del PGOU vigente en Granada determina que “en el ámbito del presente PGOU de Granada, se consideran jardines de interés: (…) .Los incluidos en los Planes Especiales de Protección vigentes (Albaicín y Centro), y reconocidos como tales por éstos en el ámbito del PGOU” (según la redacción incorporada por la adaptación del PGOU a la LOUA, aprobada por el Pleno Municipal el 26 de febrero del 2009, y publicada en el BOP de Granada número 93 de 19 de mayo del 2009), de tal forma que “para los jardines protegidos incluidos en ámbitos con Planes Especiales de Protección vigentes, serán de aplicación las determinaciones contenidas en los mismos, actuando la normativa del presente capítulo con carácter supletorio y/o complementario” (apartado 3 del mismo artículo); y en la misma línea señalada por el PEPRI Albaicín, el PGOU, en el artículo 11.5.3, apartados 4, 5 y 6 prevé que “toda poda sustancial del arbolado protegido requerirá el informe previo de los Servicios Técnicos Municipales competentes que avalen la oportunidad e interés de tal actuación”, que “se prohíbe la tala de los elementos de plantación protegidos”, de tal forma que “toda pérdida de arbolado no autorizada o no justificable por causas naturales supondrá la obligación de su reposición con un ejemplar de igual especie y porte a cargo del propietario, sin perjuicio de las sanciones que pudieran corresponderle por tal motivo”, y, además, que “los jardines privados de carácter singular protegidos deberán ser mantenidos por sus propietarios en perfecto estado de conservación”.

        Sentado el hecho de que se está ante un jardín protegido, la intervención sobre el arbolado del mismo (aunque éste exija dicha intervención por su mal estado), requiere licencia. Y así lo prevé el artículo 8.f del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA, “las talas en masas arbóreas y vegetación arbustiva, así como de árboles aislados, que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento”), recogiendo el contenido del artículo 169.1.f de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

        La Ordenanza Municipal de Licencias vigente en el Ayuntamiento de Granada (BOP número 100 de 28/05/2018) señala también este acto como sujeto a licencia en su artículo 36.2.c, y, en todo caso habrá que estar al contenido de la documentación necesaria exigible para el supuesto concreto según el Anexo I.6 de dicha Ordenanza.

        En cualquier caso, la cuestión más peliaguda aquí no es la obligación de solicitar licencia para la poda del árbol, que debería ser resuelta en el plazo máximo de tres meses (artículo 20 del RDUA). La cuestión compleja es que el jardín de referencia (y en inmueble en su totalidad) se encuentra ubicado en el entorno de BIC de la Muralla, y en aplicación del artículo 33 de la Ley del Patrimonio Histórico Andalucía podría requerí informe preceptivo y vinculante de la Administración competente de la Comunidad Autónoma Andaluza; teniendo en cuenta que si este informe no se emite en el plazo de tres meses desde la solicitud en la Delegación de Cultura, habría que considerar denegada la autorización.

        Por supuesto la solicitud de licencia requiere el pago de la correspondiente tasa (Ordenanza Fiscal número 20 del Ayuntamiento de Granada, BOP número 247 de 27/12/2018, que ascendería al 1,14% sobre el coste de la operación).

        No obstante habría que hacer alguna observaciones sobre al planteamiento general a raíz de la consulta concreta. La destrucción de un jardín protegido implica una infracción urbanística (artículo 98 del RDUA), del que es responsable en que la comete. Ahora bien no se puede sancionar a una Administración Pública (artículo 63.4 del RDUA), aunque si a la empresa que haya desarrollado los trabajos.

        Cuestión distinta es la medida de restauración de orden, que al tener carácter real (artículo 38 del RDUA) obliga al titular del inmueble.

        Le aconsejo que denuncie al sujeto o sujetos que ha deteriorado el jardín, y que el Ayuntamiento determine la responsabilidad.

        Si la cuestión es sustituir un árbol que se ha secado, la vía es la solicitud de la licencia, aunque puede ser muy larga. También podría, acompañando la denuncia sobre el deterioro del jardín, sugerir al Ayuntamiento que emita una orden de ejecución del deber de conservar exigiéndole la sustitución del árbol seco. Esta vía que puede explorar (aunque está poco ensayada en el Ayuntamiento de Granada) puede ser más rápida (artículos 155 y 159 de la LOUA).

        Espero haber contestado a sus dudas. En cualquier caso podemos seguir comentado el caso.

        Un saludo.

      • Ana Maria Franco Casanova12 de junio, 2019

        Buenas tardes:
        Me equivoque al enviar la respuesta y no les habrá llegado me imagino, porque veo que son muy ágiles en las contestaciones.-

        Les adjunto la situación en Google Maps, es en Calle Charca num 3.-

        Muchas gracias de antemano.-

        Adjunto:

  35. #
    Laura Rodríguez15 de mayo, 2019

    Buenas tardes.
    Se me ha dado el siguiente caso: Se pretende llevar a cabo la segregación de una parcela situada en suelo No urbano natural o rural (Finca rústica) en 3 parcelas. Las parcelaciones son de cultivo de regadio, cumplen con las dimensiones fijadas por la legislación vigente en la materia.
    Una de las parcelas resultantes contiene una edificación. dicha nave es del año 1993, no cuenta con licencia municipal. Desde el ayuntamiento indican que hasta que no se haya regularizado la situación urbanística de la nave existente, la segregación no se podrá llevar a cabo.
    ¿Esto es así?
    Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín4 de junio, 2019

      Buenos días

      Tiene razón el Ayuntamiento. Tendrías que legalizarla o bien solicitar la declaración de AFO. Es necesario proceder a la definición de la situación jurídica de la edificación para proceder en el caso de parcelación conforme al contenido del artículo 185.2.A. de la LOUA.

      La cuestión es si la edificación, una vez concretada su situación jurídica, vincula a la totalidad de la parcela o no.

      Saludos

  36. #
    JOSE LUIS SEVILLA7 de mayo, 2019

    USOS AGRÍCOLAS O GANADEROS EN CONSTRUCCIONES EXISTENTES EN SNU

    Se plantea la implantación de un nuevo uso de ganadería en una finca en SNU con construcciones existentes. Desde la legislación sectorial de ganadería para la expedición de un nuevo código de explotación pide que por el municipio se expida un informe o certificado de compatibilidad urbanística. Estamos hablando en todo momento explotaciones de pequeña envergadura, uso propio y que no requieren de proyecto de actuación.
    La cuestión es: ¿Sería exigible realizar, previo a la conformidad urbanística, el reconocimiento de la situación jurídica de las construcciones por medio de lo establecido en el Decreto 2/2012 y resto de normativa de aplicación?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín4 de junio, 2019

      Buenos días

      ¿Para que quieres reconocer la situación de la edificación conforme al Decreto?, ¿Cumple la normativa urbanística y sectorial?. Si es así el certificado entiendo que lo puedes emitir sin problemas. Le puedes dar licencia sin más, mucho más emitir un certificado

      ¿No crees?

  37. #
    Sandra6 de mayo, 2019

    Hola. Estoy interesada en una vivienda. He dado la paga y señal y en unos días está programada la firma de arras. Al enviarme parte de la documentación (aún me falta recibir la cédula de habitabilidad) he visto que en la tasación aparece la siguiente observación «la vivienda no se adecua a normativa urbanística vigente, no siendo relevante dicha situación en la tasación». Qué significa? Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín4 de junio, 2019

      Buenos días

      En principio puede significar que esta fuera de ordenación. Deberías consultar en el Registro de la Propiedad para ver como está inscrita y que limitaciones puede tener.

      ¿La vivienda es en Granada?

      Si quieres que concretemos más mándanos la situación de la vivienda y datos sobre la misma

  38. #
    Enrique6 de mayo, 2019

    Buenos días. Quisiera plantear la siguiente cuestión:

    Se trata de un inmueble que se encuentra en la situación legal de ruina urbanística al excederse el límite del contenido normal del deber de conservación, aunque aún no se ha procedido a su declaración.

    Por otro lado, el Ayuntamiento está interesado en la adquisición del mismo y se ha propuesto el inicio de un expediente de expropiación forzosa por razón de urbanismo, concretamente por la inobservancia de los deberes legalmente exigibles de conservación y rehabilitación de los inmuebles (art. 160.1.E.c de la L.O.U.A.).

    ¿Previo al inicio del expediente de expropiación, debe haberse declarado la situación legal de ruina urbanística y que se cumpla lo dispuesto en el artículo 157.3.B.b de la L.O.U.A. en lo referente a no alcanzar el acuerdo necesario entre el municipio y los propietarios respecto a los términos de la rehabilitación definitiva?

    Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera6 de mayo, 2019

      Buenos días.

      Entiendo que son dos situaciones o posibilidades distintas:

      a.- Si se ha incumplido el deber de edificar, lo que procedería, antes de iniciar el expediente de ruina, es proceder conforme al supuesto previsto para este caso, es decir, emitir la correspondiente orden de ejecución, a ver si el propietario accede a cumplir con su obligación, de tal forma que si no cumple con el contenido de la orden una de las posibilidades señalada es la prevista en el artículo 158.2.b de la LOUA: «la expropiación del inmueble, previa declaración del incumplimiento del deber de conservación, o la colocación del inmueble en situación de ejecución por sustitución, mediante el correspondiente concurso regulado en los artículos 151 y 152, que será instado, en su caso, antes de la declaración de ruina».

      b.- Ahora bien, si se ha iniciado el expediente de ruina, el artículo 157.4 prevé que «antes de declarar la ruina de una edificación, tanto si el expediente se inició en el procedimiento de una orden de ejecución como en cualquier otro caso, el municipio podrá adoptar la resolución de rehabilitar o conservar el inmueble, e iniciará las obras necesarias en un plazo máximo de seis meses, hasta eliminar el estado físico de ruina. El propietario deberá sufragar el importe de las obras hasta donde alcance su deber de conservación», lo que no posibilita la adquisición del inmueble por expropiación si es que el propietario cumple con sus obligaciones, al igual que si cumple con su deber de conservar según señala el artículo 158. La posibilidad de expropiar, sin más, sólo es resultado del incumplimiento de los deberes, y hay que declarar ese incumplimiento, bien por que no se atiende la orden de ejecución señalada en el artículo 158, relativo al deber genérico de conservar; bien porque, como resultado de la declaración de ruina, se señalan las medidas propuestas en el artículo 157.3.B.b de la LOUA, en caso de que no exista convenio para la rehabilitación definitiva, ya que «de no alcanzarse acuerdo, el municipio podrá optar entre ordenar las obras de rehabilitación necesarias, con otorgamiento simultáneo de ayuda económica adecuada, o proceder a la expropiación o a la sustitución del propietario incumplidor aplicando la ejecución forzosa en los términos dispuestos por esta Ley».

      Mi opinión es que no es posible la expropiación si no existe una declaración de incumplimiento previo del deber de conservar, vía incumplimiento de la orden de ejecución prevista en el artículo 158; o bien cuando no se alcance el acuerdo al que hacer referencia del 157.3.B.b (el supuesto expropiatorio del artículo 160.E.c de la LOUA implica declaración de cumplimiento del deber, y eso requiere un procedimiento).

      La otra alternativa es la implica la propia declaración de ruina, que está contemplada en el apartado 5 del artículo 157 de la LOUA:

      «La declaración legal de ruina urbanística comportará la inclusión de la construcción o edificación en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, habilitándose al propietario el plazo de un año para que ejecute, en su caso, las obras de restauración pertinentes. El mero transcurso del plazo mencionado conllevará la colocación de la construcción o edificación correspondiente en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución, habiéndose de iniciar de oficio o a instancia de parte, en el plazo de seis meses, el correspondiente concurso, que se tramitará de acuerdo con las reglas de los apartados 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 151 y el artículo 152 de esta Ley».

      ¿Qué opinas?

      • Emilio Martín Herrera6 de mayo, 2019

        No es necesario. Si declaras la ruina, hay que incluirlo en el registro de solares y edificaciones ruinosas y esperar a que pase el año para, si no cumple, proceder a la venta forzosa.

        La cuestión es que si no has declarado formalmente la ruina, no has constatado que ésta existe. La alternativa para sustituir al cumplidor que no cumple con el deber de conservar es emitir la orden de ejecución y que la incumpla.

      • Enrique6 de mayo, 2019

        Muchas gracias por tu rápida respuesta. Estoy de acuerdo contigo, no se puede iniciar un expediente de expropiación sin más, sin estar declarado el incumplimiento del deber de conservar, por incumplimiento de orden de ejecución, o sin estar declarada la situación legal de ruina urbanística y no llegar al acuerdo previsto en el 157.3.B.b.

        Lo único que no entiendo, es que si ya está claro que el coste de las reparaciones necesarias supera el límite del deber normal de conservación (art. 157.1 a), y estamos ante un caso claro de situación legal de ruina urbanística ¿por qué es necesario dictar primero una orden de ejecución?

  39. #
    JOSE MARTINEZ29 de marzo, 2019

    Buenos días. Planteo el siguiente supuesto urbanístico: Una empresa de telecomunicaciones presenta en el Ayuntamiento Proyecto Técnico para instalación de torre para operadores de telecomunicaciones y solicita las correspondiente licencias.

    Se comprueba que según anexo I de la Ley GICA se encuentra dentro del epígrafe 13.57 «infraestructuras de telecomunicaciones» por lo que esta sometida a CALIFICACIÓN AMBIENTAL.

    Por otro lado también se comprueba que la parcela donde se ubica dicha instalación se encuentra clasificada y calificada
    según NN.SS. municipales como SUELO APTO PARA URBANIZAR- PLAN PARCIAL 2. (suelo urbanizable sin plan parcial aprobado).

    Ahora viene la cuestión a determinar. es viable la obtencion de licencia de apertura y licencia de obras? en caso de su viabilidad cual seria el procedimiento?

    se podria aplicar en este caso el Art. 13.2. d) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: «La realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística.

    La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.»

    Y el articulo Art. 34.1 c) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

    No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.

    No se si seria viable la obtencion de licencia de obras justificando que se trata de una instalacion de caracter provisional y realizada con materiales facilmente desmontables, y si se puede dar calificacion ambiental para una actividad de este tipo siendo una instalacion provisional. No se si se os ha planteado un caso similar.

    Saludos y gracias por todo de antemano

    Ver respuestas
    • Jose Luis Sevilla30 de marzo, 2019

      Efectivamente seria la forma de poder aitorizar pero es muy importante tener en cuenta el condicionado del art. 52.3 »(..) construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el municipio y sin derecho a indemnización alguna. La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio.» Para mi uno de los puntos mas importantes es eL que indica de NATURALEZA PROVISIONAL por lo que debería quedar expresamente indicado el plazo de vigencia de la licencia. Importante es también la garantia y la inscripcion en el Registro de la Propiedad.
      Todo lo anterior no implica que cuando se desarrolle el sector el planeamiento de desarrollo no pueda contemplar una posible integración en el mismo. El problema podria estar en las condiciones de la Calificación Ambiental que quizá habria que pensar en someterse de nuevo a la misma por cambiar las condiciones ambientales, principalmente distancias a otras edificaciones, que previo a ala aprobacion del planeamiento no se conocian.

      • Emilio Martín2 de abril, 2019

        Efectivamente. El planeamiento de desarrollo puede integrar la instalación y por tanto la instalación provisional puede convertirse en definitiva. Pero al ubicarse cerca población que antes no existía, puede requerir el trámite, de nuevo, de la calificación ambiental

    • Emilio Martín29 de marzo, 2019

      Buenos días.

      Tu mismo te has contestado. Ese es el procedimiento. Te menciono un artículo de la LOUA aparte del 34 que te sirve de cobertura para esa clase-categoría de suelo (urbanizable sin ordenación pormenorizada).

      Artículo 53.1:

      «Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior».

  40. #
    Enrique15 de marzo, 2019

    Buenos días.

    Tengo una duda respecto al artículo 50 de la Ley 12/2007, de 26 de noviembre, para la promoción de la igualdad de género en Andalucía. ¿Debe justificarse en cualquier instrumento de planeamiento? El caso concreto es un Estudio de Detalle cuyo objetivo es el de apertura de vial y ordenación de volúmenes. En caso afirmativo, ¿existe alguna guía de cómo se debe justificar o de cual debe ser el contenido de esta justificación?

    Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín29 de marzo, 2019

      Buenos días.

      Perdona que haya tardado ver tu consulta. No he recibido comunicación de la misma.

      El artículo 50 de la Ley 12/2007 establece una definición general sobre esta cuestión en su apartado 2, cuando dice que los poderes públicos «tendrán en cuenta la perspectiva de género en el diseño de las ciudades, en las políticas urbanas, y en la definición y ejecución de los planeamientos urbanísticos». Ahora bien, ¿en qué se traduce eso en el contenido de una ED que es desarrollo de un planeamiento general, parcial o especial?. Un ED va a incidir muy poco o nada en el transporte o la movilidad. Tampoco incide en la política de viviendas.

      Yo creo que no hay que justificar nada, salvo que la apertura de ese vial u ordenación incremente la inseguridad del ámbito, por ejemplo. Más que el ED habría que asegurar que la ejecución de las obras de urbanización no cree espacios poco iluminados, cerrados, de difícil accesibilidad, etc.

  41. #
    JOSE LUIS SEVILLA4 de febrero, 2019

    Buenos días,
    Nos encontramos a ante la necesidad de hacer una valoración del precio de venta de un suelo urbano generado por un excedente de vial para una posible enajenación por parte del municipio. ¿Qué método de valoración se debería aplicar y en base a que norma?

    Ver respuestas
    • JOSE LUIS SEVILLA5 de febrero, 2019

      ¿podríamos concluir entonces que no tenemos una norma de valoración de obligatoria aplicación? De esta forma podríamos optar por aplicar cualquier método reconocido en valoraciones por similitud. Incluso, pienso que no seria descabellado aplicar el método que usa la Junta de Andalucía para calcular el VALOR de precio de venta a los efectos de liquidación de impuesto de transmisiones patrimoniales (https://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/ov/valoracion/coeficientes_urbana/valor_real.htm), al fin al cabo es el valor por el que se va a liquidar dicho impuesto.

    • JOSE LUIS SEVILLA4 de febrero, 2019

      Entonces, ¿que norma seria de aplicación para realizar la valoración? la orden ECO seria solo con fines hipotecarios ¿sería correcto usar el propio valor dado por la ponencia de valoración catastral?

      • Emilio Martín4 de febrero, 2019

        Valor de repercusión obtenido por el método residual estático (si quieres con las formulas de la orden ECO) aplicado al uso propuesto por el planeamiento teniendo en cuenta el incremento de ese uso, que supone para la parcela a la que se adosa la superficie del sobrante de vía pública

    • JOSE LUIS SEVILLA4 de febrero, 2019

      Voy a concretar un poco más el caso:
      Se trata de un Plan Parcial desarrollado, terminado y recepcionado en base a las antiguas NNSS del municipio. En un extremo de la urbanización queda un solar, que una vez aprobado en nuevo planeamiento (PGOU) resulta que establece una alineación diferente a la que había afectándole a esta parcela. Cambia la forma del borde del fin de la urbanización para adaptarse a un nuevo diseño del vial, dejándola sin cumplir la condición de ancho mínima de fachada y adosándole una superficie (el que llamado sobrante de vial) que tampoco cumple con la condición de superficie mínima de parcela.
      Efectivamente el sobrante está en suelo urbano y con la misma calificación del solar contiguo, y en principio estaría en situación de suelo urbanizado, pero al establecerse la nueva alineación podríamos decir que necesitara de obras complementarias de urbanización de adaptación del acerado.
      Por otro lado, me surge duda si estamos en el ámbito de aplicación del régimen de valoraciones del TRLSRU y Reglamento. Solamente encajaría en el art. 34.1. a) “a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados”
      Si consideramos que es de aplicación por el inciso indicado, tendríamos que tener en cuenta lo establecido en el art. 34.2.a) “2. Las valoraciones se entienden referidas:
      a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive”. ¿Qué fecha deberíamos tener en cuenta, aprobación del PP, PGOU o fecha actual?
      Adjunto un croquis.

      Adjunto:

      • Emilio Martín4 de febrero, 2019

        No es de aplicación el artículo 34.1.a. El suelo ya ha sido reparcelado. No hay una nueva operación de equisdistribución. Simplemente es la venta de una parcela sobrante en suelo urbanizado (aunque sea necesario completar la urbanización, de hecho esta circunstancia está prevista a los efectos de valoración en el art. 37.1.c del TRLSRU).

        El problema en la venta del sobrante a la hora de aplicar el art. 37.1.a es, precisamente, determinar la edificabilidad y el uso, en una parcela que no edificable por si misma. Por eso te digo que hay aplicar la edificabilidad y el uso que supone un incremento de aprovechamiento en la parcela a la que se adosa.

        Pero desde luego no puedes aplicar las reglas de valoración en procesos de equidistribución porque esta venta no supone una operación de equidistribución. Es la venta de una parcela que se agrega a otra en suelo urbanizado.

    • Emilio Martín4 de febrero, 2019

      Buenos días.

      Varias cuestiones previas:

      -Se supone que es un suelo urbano, y que su situación básica es la de urbanizado.

      -Tal y como lo describes parece que se trata de un sobrante de vía pública, y esto supone que no es una parcela edificable en si misma porque no tiene condiciones de parcela mínima.

      -Si es así, hay que incorporarla de forma obligatoria a la parcela colindante.

      Su valoración debería seguir el método descrito en el artículo 37.1 del TRLSRU, ya que es urbanizado no edificado. Ahora bien, el valor de repercusión del suelo obtenido por el método residual habrá que aplicarlo al incremento de edificabilidad que supone la incorporación de ese suelo a la parcela colindante a la que se agrega.

      Si no agrega ningún incremento de edificabilidad es difícil establecer un criterio de valoración. ¿Cómo pensáis que se podría resolver?.

  42. #
    Jose M.30 de enero, 2019

    Se solicita por parte de Telefónica de España S.A.U. aprobación de Plan de Despliegue de una red de acceso de nueva generación mediante fibra óptica en el municipio. Como se debe proceder y como se debe informar urbanisticamente sobre este asunto?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera31 de enero, 2019

      El único contenido normativa en relación con los «planes de despliegue» está en el artículo 34.6 de la LGTlec (Ley 9/2014, de 9 de mayo, General de Telecomunicaciones), que no define contenido ni forma de tramitación; y además no ha tenido, hasta ahora, desarrollo reglamentario. En este sentido los Ayuntamientos tienen una gran margen de cara a su aprobación con las consecuencias que se derivan de ello de cara a las actuaciones concretas en el despliegue. Es de destacar la importancia que puede tener desde el punto de vista urbanístico y de protección del patrimonio histórico la materialización de redes en fachadas en el caso de conjuntos históricos.

      Transcribo el contenido del artículo 34.6 de la LGTlec y te señalo dos páginas web donde se analiza la problemática. En todo caso podemos comentar aspectos concretos del plan que te proponen y en relación con el municipio concreto.

      «Para la instalación de las estaciones o infraestructuras radioeléctricas utilizadas para la prestación de servicios de comunicaciones electrónicas disponibles para el público a las que se refiere la disposición adicional tercera de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, no podrá exigirse la obtención de licencia previa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad, ni otras de clase similar o análogas, en los términos indicados en la citada ley.
      Para la instalación de redes públicas de comunicaciones electrónicas o de estaciones radioeléctricas en dominio privado distintas de las señaladas en el párrafo anterior, no podrá exigirse por parte de las administraciones públicas competentes la obtención de licencia o autorización previa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad, o de carácter medioambiental, ni otras licencias o aprobaciones de clase similar o análogas que sujeten a previa autorización dicha instalación, en el caso de que el operador haya presentado a la administración pública competente para el otorgamiento de la licencia o autorización un plan de despliegue o instalación de red de comunicaciones electrónicas, en el que se contemplen dichas infraestructuras o estaciones, y siempre que el citado plan haya sido aprobado por dicha administración.
      En el Plan de despliegue o instalación, el operador deberá prever los supuestos en los que se van a efectuar despliegues aéreos o por fachadas de cables y equipos en los términos indicados en el apartado anterior.
      Este plan de despliegue o instalación a presentar por el operador se sujetará al contenido y deberá respetar las condiciones técnicas exigidas mediante real decreto acordado en Consejo de Ministros.
      El plan de despliegue o instalación de red pública de comunicaciones electrónicas se entenderá aprobado si, transcurridos dos meses desde su presentación, la administración pública competente no ha dictado resolución expresa.
      Las licencias o autorizaciones previas que, de acuerdo con los párrafos anteriores, no puedan ser exigidas, serán sustituidas por declaraciones responsables, de conformidad con lo establecido en el artículo 71 bis de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las administraciones públicas y del Procedimiento Administrativo Común, relativas al cumplimiento de las previsiones legales establecidas en la normativa vigente. En todo caso, el declarante deberá estar en posesión del justificante de pago del tributo correspondiente cuando sea preceptivo.
      La declaración responsable deberá contener una manifestación explícita del cumplimiento de aquellos requisitos que resulten exigibles de acuerdo con la normativa vigente, incluido, en su caso, estar en posesión de la documentación que así lo acredite.
      Cuando deban realizarse diversas actuaciones relacionadas con la infraestructura o estación radioeléctrica, las declaraciones responsables se tramitarán conjuntamente siempre que ello resulte posible.
      La presentación de la declaración responsable, con el consiguiente efecto de habilitación a partir de ese momento para ejecutar la instalación, no prejuzgará en modo alguno la situación y efectivo acomodo de las condiciones de la infraestructura o estación radioeléctrica a la normativa aplicable, ni limitará el ejercicio de las potestades administrativas de comprobación, inspección, sanción, y, en general, de control que a la administración en cualquier orden, estatal, autonómico o local, le estén atribuidas por el ordenamiento sectorial aplicable en cada caso.
      La inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore a una declaración responsable, o la no presentación de la declaración responsable determinará la imposibilidad de explotar la instalación y, en su caso, la obligación de retirarla desde el momento en que se tenga constancia de tales hechos, sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles o administrativas a que hubiera lugar.
      Reglamentariamente se establecerán los elementos de la declaración responsable que tendrán dicho carácter esencial».

      http://megasporuntubo.es/los-planes-de-despliegue-de-redes-de-telecomunicaciones/
      http://megasporuntubo.es/como-hacer-planes-de-despliegue-de-fibra-optica/

  43. #
    Javier Aguilar4 de enero, 2019

    Hola a tod@s, planteo un caso sobre una edificación en suelo no urbanizable especialmente protegido por planificación territorial (POTAUGR) y urbanística (PGOU), en el que un interesado promueve una tramitación administrativa con el interés de conectar a la red municipal de abastecimiento de agua, una vivienda unifamiliar aislada construida en 1998, indiciariamente sin licencia urbanística y enclavada en una parcela con actividad ganadera.

    Los ANTECEDENTES son los siguientes:
    PRIMERO: En el expediente administrativo obran 3 informes técnicos (del técnico municipal predecesor), en el que indica sin motivar que la situación jurídica conforme al Decreto 2/2012 es de AFO y continua la tramitación en el sentido de un AFO, solicitando al interesado que aporte Certificado de situación AFO (identificación, superficies, antigüedad, aptitud…) y viabilidad de acometida por parte de la empresa suministradora de agua.
    El interesado aporta en 2016 el Certificado de situación AFO y recientemente en 2018 el interesado aporta informe positivo sobre la viabilidad de la acometida emitido por la empresa suministradora para el abastecimiento de agua y negativo para el saneamiento (en este punto es cuando inicio mi actividad administrativa).

    SEGUNDO: Se comprueba que el Ayuntamiento no ha tramitado la declaración de innecesariedad de Avance de planeamiento (hay un informe redactado por los servicios técnicos de la Diputación de 2014), pero que no se ha informado por la Consejería competente en urbanismo de la Junta de Andalucía y no ha sido aprobado por Pleno municipal conforme art. 4.3 del Decreto 2/2012 (modificado por Decreto 36/2014), como presupuesto legal necesario para para la tramitación de procedimientos de reconocimiento AFO. Lógicamente, no existe ordenanza fiscal, ni ordenanza reguladora para la tramitación y normas mínimas de habitabilidad para edificaciones en SNU.
    Se concluye que los actos administrativos realizados por el técnico municipal predecesor son nulos de pleno derecho, al entender que estos tienen un contenido imposible, debido a que el municipio no ha realizado las actuaciones necesarias para habilitar la aplicación del Decreto 2/2012 al ordenamiento jurídico municipal para el reconocimiento de AFO en SNU.

    TERCERO: Analizado de nuevo urbanísticamente la cuestión, se comprueba que el SNU está especialmente protegido, por planificación territorial (POTAUGR) y urbanística (PGOU) y que la normativa urbanística del planeamiento general lo califica como “De alto valor productivo”. El planeamiento general vigente autoriza para esta categoría de SNU la “Rehabilitación de edificios para viviendas unifamiliares aisladas”.
    Se comprueba que la edificación existente cumple con los parámetros urbanísticos que fija la normativa urbanística para vivienda unifamiliar aislada agrícola de nueva construcción en SNU, actualmente la vivienda está ligada a la explotación ganadera.
    A falta de realizar las oportunas comprobaciones administrativas se presume que la construcción de la vivienda unifamiliar agrícola se ha construido sin licencia urbanística y según los medios de prueba del Certificado de AFO aportado por el interesado la vivienda se construyó en 1998, previo a la aprobación del POTAUGR (1999) y del PGOU (2002).

    CUESTIONES que planteo:
    PRIMERO: ¿Existe algún inconveniente que imposibilite la viabilidad de legalizar la vivienda en los términos que expresa la normativa urbanística para el SNU especialmente protegido por planificación territorial y urbanística? Me refiero a algún factor sobrevenido de la ordenación territorial, plan especial vega en tramitación…
    De forma preliminar entiendo que la vivienda existente es compatible con el régimen de protección.
    En caso de ser viable, ¿se tienen que tramitar de acuerdo al art. 50.2 LOUA?, esto es, ¿hay que tramitar un proyecto de actuación, conforme al art. 42 y 43 LOUA?, y una vez aprobado se solicita las correspondientes Licencias urbanísticas de obras y de ocupación.
    De acuerdo al art. 9.4 del Decreto 2/2012, el Ayuntamiento comunicará a la persona interesada la posibilidad de legalización de la edificación, en el caso de que ésta se encuentre en la situación jurídica señalada en el artículo 3.1.A), apartado b).

    SEGUNDO: En caso de no ser viable la opción de legalización de la vivienda, planteada en la cuestión PRIMERA, una vez tramitado correctamente la declaración de innecesariedad de Avance de planeamiento para identificar las edificaciones aisladas en SNU, la vivienda unifamiliar aislada en cuestión ubicada en SNU especialmente protegido por planificación territorial (POTAUGR) y urbanística (PGOU), se presume (a confirmar) que fue construida sin licencia municipal y finalizada en el año 1998.
    En este supuesto se plantea que la vivienda en cuestión no es compatible con la ordenación territorial y urbanística, y se entiende que se ajusta a la situación jurídica indicada en el art. 3.2.b) del Decreto 2/2012. De acuerdo a los antecedentes la vivienda se construyó y finalizó en el año 1998, con anterioridad al establecimiento del régimen de protección especial POTAUGR (1999) y PGOU (2002), ya no caben medidas de protección de la legalidad urbanística y del orden jurídico perturbado por agotamiento de los plazos.
    En este supuesto se entiende que, si es viable el reconocimiento AFO, de acuerdo a la excepción que hace el art. 8.2 del Decreto 2/2012.

    TERCERO: En relación al supuesto que planteo en la cuestión SEGUNDA me surgen dudas interpretativas del art. 185.2.B) LOUA con respecto a las determinaciones para edificaciones aisladas en SNU especialmente protegido del Decreto 2/2012, el SNU del municipio en cuestión está especialmente protegido en un 69,40% del total de SNU, por lo que el Decreto 2/2012 podría ser aplicado para reconocimiento AFO para edificaciones que acrediten su finalización previa al establecimiento de los regímenes de protección, ¿todas las demás edificaciones existentes en SNU especialmente protegido incompatibles con la ordenación urbanística se deben instruir procedimientos de protección de la legalidad urbanística?

    Ver respuestas
  44. #
    Pepe Tallante5 de diciembre, 2018

    Muy buenas.
    En un núcleo sin plan general ni delimitación de suelo. Sobre un solar, ¿se podrían realizar dos o más viviendas unifamiliares (aisladas o adosadas)?, ¿un edificio de vivienda plurifamiliar?… o esto se considera parcelación urbanística y por lo tanto en base al art. 68.1. LOUA, no se podría.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín7 de diciembre, 2018

      No creo que a este supuesto le sea de aplicación, expresamente el artículo 68.1 de la LOUA. Más bien es de aplicación el artículo 57.2 sobre normas de aplicación directa. El hecho de hacer una promoción de varias viviendas nuevas, en principio, no implica parcelación

      Te transcribo el artículo 57.2:

      «2. Los actos de construcción o edificación e instalación que se realicen en terrenos adscribibles a la clase de suelo urbano, pero que no cuenten con instrumento de planeamiento, deberán observar las siguientes reglas:
      1.ª No tener más de dos plantas de altura o de la media de los edificios ya construidos, cuando se trate de solar perteneciente a una manzana consolidada en más de sus dos terceras partes.
      2.ª Presentar características tipológicas y estéticas adecuadas a su integración en el entorno, en particular cuando existan en éste edificios de valor arquitectónico o patrimonial histórico.
      3.ª No comportar la demolición de edificios de valor arquitectónico, histórico o cultural ni la supresión de dotaciones existentes.»

      Creo que encaja la posibilidad que planteas, ¿no?

      Un saludo

  45. #
    JOSE LUIS SEVILLA28 de noviembre, 2018

    Buenas tardes,
    Por lo que desprende de la noticia, parece que se pretende hacer una innovación del PGOU en la que se obligue a pasar siempre por una licencia de actividad y cambio de uso las «viviendas turísticas» ¿Es esto posible sin modificar el Decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos? ¿Tendría sentido?

    https://m.diariodesevilla.es/sevilla/Ayuntamiento-turisticos-tratados-hospedajes-terciarios_0_1304269853.html

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera29 de noviembre, 2018

      Buenos días.

      Creo que hay que modificar el Decreto. Lo importante del Decreto es que considera a la vivienda turística como uso residencial. Otra cuestión es que el PGOU, dentro del uso residencial, concrete un uso detallado con ese contenido de vivienda turística y defina un esquema de compatibilidades restrictivo para este uso residencial, pero siempre dentro de la consideración como residencial

  46. #
    JOSE LUIS SEVILLA26 de noviembre, 2018

    Buenas, planteo otro tema. Este referente a la DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOCUARTA. INEXIGIBILIDAD DE LICENCIA de la LOUA que dice textualmente:

    “Para el inicio y desarrollo de las actividades económicas previstas en el ámbito de aplicación de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, y en los términos que se establezcan reglamentariamente, no podrá exigirse por parte de las administraciones y entidades del sector público de Andalucía la obtención de licencia previa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad, ni otras de clase similar o análogas que sujeten a previa autorización el ejercicio de la actividad económica a desarrollar o la posibilidad misma de la apertura del establecimiento correspondiente.
    Asimismo, no será exigible licencia o autorización previa para la realización de las obras ligadas al acondicionamiento de los locales para desempeñar la actividad económica cuando no requieran de la redacción de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. En esos casos, será sustituida por la presentación de una declaración responsable o bien por una comunicación previa”

    Me refiero siempre que se trate de un municipio donde NO haya ordenanza municipal que regule la tramitación y que solamente tengamos para aplicar LOUA, RDUA y normas urbanísticas.

    Parece no haber problema con las actividades previstas en el ámbito de aplicación la LEY 12/2012, que incluye en su ANEXO una relación exhaustiva de actividades identificadas con el grupo dentro del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE).

    La duda me surge con el párrafo segundo: OBRAS LIGADAS AL ACONDICIONAMIENTO DE LOCALES. La Ley 12/2012, en su artículo 3 establece la inexigibilidad de licencia para las obras ligadas las actividades dentro del ámbito de aplicación de esa ley siempre que no requieran de proyecto según LOE, es decir que estén en el listado de del ANEXO, que sea actividad permanente y que su superficie útil de exposición y venta al público <750m2. Sin embargo, cuando viene la LOUA a regular tal circunstancia, en el párrafo segundo, no dice que la inexigibilidad de licencia para las obras ligadas al acondicionamiento de locales se refiera a los indicados en la ley estatal (si lo hace para actividades). ¿Se podría entender que esta inexigibilidad de licencia opera para cualquier tipo de obra de adaptación de local, siempre con la excepción de las que requieran de proyecto según LOE, incluso de superficies mayores a 750m2 y actividades fuera de las establecidas en el ANEXO?. Podríamos estar hablando de adaptaciones de locales, incluso destinados a actividades con instrumentos de prevención ambiental (CA), sin licencia de obras previa, aunque siempre con presentación de declaración responsable o comunicación. En caso de entender que en todo caso tendría la limitación de la ley 12/2012, entiendo que esta DA14ª no aporta nada, ya que sería lo mismo que establecía ésta.
    Por último, para el caso de que no exista ordenanza que establezca el procedimiento para la presentación de DR o C, ¿habría algún impedimento en su tramitación o seria de aplicación directa la ley de procedimiento administrativo común donde se regulan estas figuras de forma general?
    Saludos

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera27 de noviembre, 2018

      Buenos días otra vez.

      Totalmente de acuerdo contigo. ¿Para que es necesaria la licencia urbanística en estos casos. ¿Qué se controla con ella?.

      Es evidente que si no es necesaria la autorización previa, si no se justifica este medio de intervención, hay que aplicar el menos restrictivo, con independencia de que no exista una ordenanza concreta para su aplicación, ya que la legislación vigente determina una regulación mínima que puede ser suficiente.

      Tengamos en cuenta el contenido del artículo 4.1 de la Ley 40/1015:

      «Las Administraciones Públicas que, en el ejercicio de sus respectivas competencias, establezcan medidas que limiten el ejercicio de derechos individuales o colectivos o exijan el cumplimiento de requisitos para el desarrollo de una actividad, deberán aplicar el principio de proporcionalidad y elegir la medida menos restrictiva, motivar su necesidad para la protección del interés público así como justificar su adecuación para lograr los fines que se persiguen, sin que en ningún caso se produzcan diferencias de trato discriminatorias. Asimismo deberán evaluar periódicamente los efectos y resultados obtenidos».

      El artículo 69 de la Ley 39/2015 regula el contenido mínimo de las declaración responsable y la comunicación previa, y los artículo 84, 84bis de la Ley de Bases de Régimen local dan suficientes pistas de como actuar a pesar del contenido del artículo 84ter del mismo Texto que señala que «cuando el ejercicio de actividades no precise autorización habilitante y previa, las Entidades locales deberán establecer y planificar los procedimientos de comunicación necesarios, así como los de verificación posterior del cumplimiento de los requisitos precisos para el ejercicio de la misma por los interesados previstos en la legislación sectorial»

  47. #
    JOSE LUIS SEVILLA26 de noviembre, 2018

    Buenas, planteo un caso práctico para ver que se opina :

    En un municipio Andaluz, con PGOU en vigor desde 2013, el propietario de una finca rústica (suelo no urbanizable) plantea una consulta previa de viabilidad ante el Ayuntamiento del municipio en cuestión para poder construir una CASETA DE APEROS en la citada finca. Ésta tiene una superficie de 4.900m2, y en catastro se califica su cultivo como Labor o labradío regadío.
    Según la RESOLUCIÓN DE 4 DE NOVIEMBRE DE 1996, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DESARROLLO RURAL Y ACTUACIONES ESTRUCTURALES, POR LA QUE SE DETERMINAN PROVISIONALMENTE LAS UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO EN EL ÁMBITO TERRITORIAL DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA ANDALUZA, el municipio en cuestión tiene unos valores mínimos de parcela de 30.000m2 para secano, 5.000m2 para regadío extensivo y 2.500m2 para regadío intensivo.
    La parcela se encuentra a menos de 500m del suelo urbano.
    Junto con la solicitud se ha presentado un informe de un Ingeniero Técnico Agrónomo diciendo que en la finca se están llevando labores agrícolas con regadío intensivo.

    El PGOU, en su capítulo dedicado al Suelo No Urbanizable, contiene el siguiente artículo de redacción textual:

    (…)
    CONDICIONES DE USO Y VOLUMEN. NÚCLEO DE POBLACIÓN.
    Las condiciones que deberán respetar las edificaciones en Suelo No Urbanizable serán las siguientes a los efectos de la posible constitución del núcleo de población:
    a) Usos permitidos: No se podrán realizar construcciones que no sean destinadas a explotación agrícola y ganadera, edificaciones de interés público que hayan de emplazarse en el medio rural, así como edificios aislados destinados a vivienda familiar.
    b) Edificabilidad máxima: La destinada a viviendas no superará los 150 m2 construidos.
    c) Altura máxima:
    para las viviendas aisladas.será de 7,5 m .
    para las edificaciones de interés público: será de 9 m.. y se retranquearan a linderos 10 m .
    d) Parcela mínima: La que se establezca como unidad mínima de cultivo en la legislación agraria.
    e) Distancias mínimas: Entre dos edificaciones destinadas a vivienda familiar, será de 100 metros. Para el resto de las edificaciones podrá ser de 60 metros. No obstante, no podrán autorizarse edificaciones a una distancia inferior a 500 metros del Suelo Urbano, Urbanizable o servicios urbanísticos.
    En el ámbito del suelo no urbanizable de Protección Especial «Complejos Serranos de interés Ambiental», la distancia mínima para la construcción de una vivienda será de 2 Km (art. 6.4 del PGOU).
    f) Densidad máxima: No se permitirán conjuntos de más de 12 viviendas por cada 1 O hectáreas de superficie.
    g) Superficie edificada: No podrá ser superior al 5% de la parcela.

    (…)

    Por otro lado tenemos otro artículo dentro del mismo capítulo, que dice:

    (…)
    CONDICIONES DE EDIFICACIÓN PARA LAS CASETAS DE APEROS Y NAVES ALMACÉN AGRÍCOLA.
    a) No podrán autorizarse en parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo.
    b) La superficie máxima será de 30 m2 para las casetas de aperos; las naves almacén agrícola no podrá ocupar más del 1 % de la parcela sin superar los 600 m2.
    c) La altura máxima será de 3 m para las naves de aperos y de 7 m para las naves almacén agrícola.
    (…)

    Las cuestiones son las siguientes:
    En primer lugar, con respecto a la parcela mínima, en los dos artículos transcritos del PGOU exige que se tiene que cumplir con dicha condición. Ahora el problema se plantea en como verificar que dicha parcela es regadío, y en concreto, regadío intensivo. Tenemos un informe de un técnico diciendo que es regadío intensivo (si lo consideramos extensivo no cumple con la mínima) y el tipo de cultivo referido en catastro. ¿se acredita de forma suficiente que se trata de un regadío intensivo? ¿tendríamos que pedir que acreditara el titulo por el cual tiene autorización o concesión para ese aprovechamiento de aguas, bien de confederación o de comunidad de regantes si existiera? ¿se debería acreditar la cualidad de INTENSIVO por algún tipo de informe o certificación de la administración competente en agricultura, en este caso Junta de Andalucía?

    La segunda cuestión es con respecto a la interpretación de si la CASETA DE APEROS (incluso la NAVE ALMACÉN), tal y como se redactan los preceptos transcritos, deberían respetar las condiciones dadas por los dos artículos, o si por el contrario, se podría interpretar que el primero de ellos no es de aplicación a estos dos tipos de construcciones, y por tanto solo se debería exigir el cumplimiento del segundo. Es decir, la cuestión es si deberíamos entender que tanto las CASETAS DE APEROS (<30m2) como las NAVES ALMACÉN (siempre que sus usos estén vinculados a la propia naturaleza del terreno y la explotación agrícola-ganadera) no tienen la obligación de cumplir las condiciones establecidas en el artículo sobre CONDICIONES DE USO Y VOLUMEN. NÚCLEO DE POBLACIÓN, o por si el contrario sí que sería de obligado cumplimiento.

    Saludos

    Ver respuestas
    • JOSE LUIS SEVILLA26 de noviembre, 2018

      Buenas tardes. Adjunto envío una Resolución de DGRN que trata un asunto similar sobre los tipos de cultivos y las unidades mínimas.

      • Emilio Martín Herrera29 de noviembre, 2018

        El planeamiento debe ser coherente con la normativa agraria. Ahora bien yo no encuentro en al legislación urbanística ningún tramite especial que deba de seguir el Ayuntamiento respecto a la administración competente en la materia. Como señala la Resolución de la DGRN que adjuntaste, es el Registrador el que esta obligado a este tramite en caso de que tenga dudas (artículo 80 del RD 1093/1997)

      • JOSE LUIS SEVILLA28 de noviembre, 2018

        Empiezo por el final. Efectivamente entiendo que la norma específica (la que se refiere a caseta de aperos y nave almacén) viene a matizar la regulación para estos casos concretos, y en lo que no se indique aquí habrá que atenerse a la norma general. Pero quizá me esté confundiendo que uno de los elementos que ya consta en la norma general (“d) Parcela mínima: La que se establezca como unidad mínima de cultivo en la legislación agraria.”), viene a repetirse o confirmarse en la norma específica (“a)No podrán autorizarse en parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo.”) ¿Por qué no se repiten el resto de parámetros? ¿No podríamos llegar a entender que en este caso que se ha querido exigir este parámetro en la norma específica se ha hecho y que como no se ha exigido un parámetro de distancias mínimas, por ejemplo, no lo ha hecho por que no se ha querido hacer?

        Con respecto al tema relativo al tipo de regadío, entiendo que la administración local, sin competencias en agricultura, deberá basarse en la determinación que haga otra administración con competencias en dicha materia. Lo que no tengo claro es si hay algún trámite para esto.
        Saludos

      • Emilio Martín Herrera27 de noviembre, 2018

        Buenos días.

        Muy interesantes las cuestiones que planteas, que son dos y de distintiva naturaleza.

        En cuanto a la primera. Indudablemente es una cuestión de prueba. Hay que demostrar de que tipo de suelo se trata. La Resolución que aportas de la DGRN debate precisamente eso: como se demuestra el tipo de suelo de naturaleza agraria sobre él que se está actuando. Para mi en la Resolución hay como dos conclusiones claras que yo no había considerado hasta ahora, porque no se ha contemplado nunca el problema. 1. Que cuando el registrador tenga dudas sobre las condiciones de dimensión mínima de la superficie de cultivo, hay que aplicar el artículo 80 del RD 1093/1997, es decir, remitir la documentación a la Administración con competencia en materia agraria, de tal forma que ésta puede resolver sobre la nulidad de la segregación. Y 2. Que en estos casos, de nada sirve la normativa urbanística, porque que la normativa agraria es preferente a las condiciones urbanísticas señaladas en el planeamiento, que no serían de aplicación frente a la primera.

        Yo creo que en el caso planteado en el Resolución de la DGRN la duda le surge al registrador, y por eso aplica el contenido del artículo 80 del RD 1093/1997, porque la finca origen de la segregación está inscrita en el Registro de la Propiedad como de secano, y en consecuencia aplica dicho artículo. Tiene dudas y remite el expediente a la administración agraria.

        La cuestión en el caso que planteas es de esa naturaleza. A pesar de los informes existentes ¿el registrador puede tener dudas sobre la naturaleza de la finca que se segrega?. ¿En el Registro hay indicios contrarios a la naturaleza sobre el carácter de regadío intensivo de la misma?. Es una cuestión de prueba y de la certeza de la misma, y, sobre todo, de las dudas que le puede plantear al registrador.

        La conclusión para mi clara de este debate es que la norma urbanística es de carácter subsidiario, frente a la regulación agraria cuando se trata de suelo no urbanizable. Es una conclusión muy importante.

        En cuanto a la segunda. Creo que está claro que una caseta de aperos o una nave almacén tiene unas normas más laxas que la vivienda unifamiliar, pero no veo en las normas que transcribes, que la norma especial (la que se refiere a caseta de aperos y naves agrícolas), establezca unas condiciones de distancias distintas a las previstas con carácter general. La norma especial no tiene una regulación sobre esos aspectos, por lo que, claramente, es de aplicación, la norma general. Tal y como yo lo leo, la primera norma es de aplicación general (incluso habla del resto de edificaciones) y la segunda matiza algunas cuestiones sobre cierto tipo de edificación, pero en lo que no regule esta segunda, hay que aplicar las condiciones de la primera.

  48. #
    José Manuel Cruz6 de noviembre, 2018

    Consultar si sería viable una división horizontal de una viviendas en dos en un edificio existente, en la que una de ellas se queda con una superficie menor a la que se indica en PGOU como superficie mínima para el uso residencial, por la configuración y distribución del edificio.

    Ver respuestas
    • JOSE LUIS SEVILLA3 de diciembre, 2018

      Efectivamente, para ser viable una parcelación o división de una finca en dos o mas, las resultantes deben cumplir con los parámetros urbanísticos básicos, evitando en todo caso que la actuacion provoque una situación de incumplimiento que anteriormente no existía.
      Este aspecto es muy importante según mi opinión. Cuando se pretende una parcelación urbanística (o segregación en suelo no urbanizable) no sólo hay que comprobar que el suelo que se pretende dividir cumple con el parámetro de superficie mínima sino que ademas, con la división no se hace incumplidora de otros parámetros a las edificaciones que pudieran existir sobre dicho suelo.

      En el caso que se plantea, está claro que si como resultado de de la división obtenemos alguna de las fincas resultantes con una superficie menor que la exigida por el planeamiento, es inviable.

      Pero, planteo un caso. Supongamos que la división que se plantea, en un edificio plurifamiliar de viviendas, da como resultado dos o mas fincas que cumplen con las superficies mínimas establecidas. Imaginemos que el edificio está fuera de ordenación por dotar el planeamiento de un numero de plantas menor que el existente (situación muy común en Granada). ¿seria viable la planteada división?

      En caso de ser viable la división, atendiendo a su superficie mínima, lo mas habitual que en este tipo de actuaciones donde de una vivienda se pretenden obtener dos o más, la distribución previa no cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad, tales como dotación de baño, cocina… para la que será necesario la ejecución de obras de adaptación.
      ¿en la licencia de parcelación, además, habrá que exigir una distribución que cumpla con las condiciones de habitabilidad autorizándose en ese mismo acto? ¿en este caso sería necesaria una licencia de ocupación para la nueva distribución que da como resultado una mayor numero de viviendas?

      • Emilio Martín Herrera5 de diciembre, 2018

        Buenos días

        Entiendo que la respuesta es afirmativa en los dos casos. Lo que no puede significar la parcelación o supuestos asimilables (ya sea a través de licencia o declaración de innecesariedad) es la introducción de más desorden sobre una situación previa de fuera de ordenación, o la generación de un fuera de ordenación. Además, como se ha generado una situación nueva, que debe ser conforme a la normativa urbanística, entiendo de procede la licencia de ocupación (de hecho, incluso con el reconocimiento del fuera de ordenación, el Decreto 20/2012 exige la obtención de licencia de ocupación -art. 7.4-)

    • Emilio Martín9 de noviembre, 2018

      Buenos días. Las viviendas resultantes de la división horizontal tienen que tener carácter de mínimas según el planeamiento urbanístico, si no se estarían creando situaciones contra la normativa urbanística. Ahora bien ¿cuál la condición de superficie mínima en cada caso?. Tendrías que exponer en caso concreto para dar una respuesta más ajustada

  49. #
    Pepe Tallante16 de octubre, 2018

    Buenas noches. He estado repasando el foro y aunque hay un caso parecido al que voy a plantear, no me queda clara la cuestión. Mi caso es el siguiente: Una edificación del año 1987 con una licencia para nave agrícola, sin proyecto ni condiciones en la misma, se realiza incumpliendo separación a linderos según planeamiento de aplicación en ese momento (DSU). En el año 2002 se inscribe en el registro por prescripción con certificado municipal de que no tiene abierto expediente disciplinario. ¿Actualmente en qué situación está la edificación, FO ó AFO?. Entiendo que desde que se inscribió mediante este certificado municipal quedaría en situación legal de fuera de ordenación, pero hay dudas. Esto es importante ya que se quiere realizar un cambio de uso a turístico y solo se permite en edificaciones legales existentes.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera17 de octubre, 2018

      Buenos días.

      Creo que la cuestión es si la obra se hizo según la licencia concedida o no. Con independencia del contenido de la certificación municipal que permitió su inscripción en el Registro.

      La cuestión es: si la obra se hizo conforme a licencia (aunque ésta no cumpliera con la normativa), la presunción es de legalidad, ya que la licencia no se reviso, y por lo tanto estamos ante un FO. Si la obra se hizo incumpliendo las condiciones de la licencia, aunque no haya habido medidas de restauración y han prescrito las medidas de restauración del orden, estamos ante un AFO.

      Si la obra es conforme a licencia, es legal, y eso aunque la licencia fuera ilegal, ya que los actos administrativos (y la licencia lo es) tiene presunción de legalidad. mientras no se revisen o se declaren nulos

  50. #
    ENRIQUE28 de septiembre, 2018

    BUENOS DÍAS, QUISIERA PLANTEAR A DEBATE LA DIFERENCIA ENTRE OBRA MENOR Y OBRA MAYOR, EN ALGUNOS CASOS ES COMPLICADO ESTABLECER LA DIFERENCIA ENTRE AMBAS, PARA ESTO PROPONGO UN EJEMPLO:
    LA CONSTRUCCIÓN DE UNA ENTREPLANTA EN UN EDIFICIO COMERCIAL EN EL QUE PLANEAMIENTO ESTABLECE QUE NO COMPUTA A EFECTOS DE APROVECHAMIENTO,¿ CÓMO LA CONSIDERARÍAIS, OBRA MAYOR U OBRA MENOR?. POR OTRA LADO ¿CONSIDERÁIS NECESARIA LA REDACCIÓN DE UN PROYECTO TÉCNICO A LA VISTA DE LO ESTABLECIDO EN EL ART. 2 DE LA LOE?.
    Y OTRA CUESTIÓN MÁS, AÚN CONSIDERÁNDOLA OBRA MENOR ¿PODRÍAMOS O DEBERÍAMOS EN ESTE CASO PARTICULAR OTORGAR UNA LICENCIA DE PRIMERA UTILIZACIÓN?.

    Ver respuestas
    • José Carlos Guerrero Maldonado1 de octubre, 2018

      El concepto de obra mayor nunca fue definido por el legislador, ha sido la jurisprudencia quien lo ha construido. La STS de 20 de febrero de 1990, indica que se trata de un concepto jurídico indeterminado que habrá de aplicarse en cada caso concreto atendiendo al volumen de la obra, a su trascendencia o al peligro para la efectividad de la ordenación urbanística y en último término a la complejidad del proyecto. Una vez realizado el análisis individualizado resultaba si la obra propuesta se trataba de una obra mayor o menor, y por tanto, si necesitaba proyecto o memoria arquitectónica.
      Actualmente esta discusión desde el punto de vista administrativo carece de interés puesto que visto el nuevo régimen de autorizaciones, lo trascendente es determinar cual será el procedimiento por el que se aprueben las obras (la tradicional Licencia, Declaración Responsable o Comunicación Previa). Sin embargo, para el arquitecto técnico señala su límite competencial. Antes no podía firmar las obras mayores y ahora no puede firmar las intervenciones que tienen consideración de edificación.
      Con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el legislador traza el límite que separa las obras que tienen consideración de edificación y que precisan de proyecto, del resto de intervenciones. El art. 2.2. LOE establece los supuestos en los que las intervenciones propuestas han de considerarse edificación, necesitando un proyecto arquitectónico.
      El legislador ha intentado que el límite sea claro, pero de nuevo nos remite a un análisis individualizado del caso concreto en el que tendremos que manejar conceptos jurídicos indeterminados como «configuración arquitectónica» o «variación esencial».

      Sobre el concepto configuración arquitectónica, es la disposición de las partes de una casa que le dan su peculiar figura y, por tanto, se entenderá que hay alteración de la configuración arquitectónica de un edificio cuando en él se realicen obras que alteren sus características arquitectónicas, no respetando su forma, cuantía de ocupación del espacio y los rasgos que contribuyan a singularizarlo (STS 19 jul 89). La jurisprudencia entiende que el límite competencial de los arquitectos técnicos se encuentra en las intervenciones que no alteren dicha configuración. La modificación se produce cuando las obras alteran la configuración de exterior de fachadas y cubiertas. Y el interior del edificio , de forma que que el inmueble sea distinto a como inicialmente fue concebido o se trate de una obra que interese a los elementos estructurales resistentes de la edificación , cuya deficiencia puede afectar a la seguridad (Ss. 1 oct 1992 y 12 dic. 1994) (STS 3ª, Sec. 7ª, 16 oct. 1995).

      Para el caso que planteas tendrías que valorar si la entreplanta introduce variación esencial en el sistema estructural, si afecta a la volumetría, a la composición exterior, si modifica el uso o de forma sustancial las condiciones de uso,…Debes ponerlo en relación con la envergadura del edificio comercial y el impacto que la entreplanta produce en el mismo.
      Me parece entender que se trata de una entreplanta de uso restringido (almacén) para un local concreto. En este caso debieras conocer si estructuralmente se ha tenido en cuenta, por tratase de una posibilidad autorizable.
      Con respecto a si le es exigible licencia de ocupación, entiendo que no por tratarse de un elemento que no va a modificar las condiciones de uso por tener carácter accesorio del uso comercial.
      En cualquier caso, la última parte de la respuesta la baso en meras conjeturas por lo que si no son acertadas, te pido que concretes mas tu consulta.

      UN ABRAZO.

      Nota: La consulta se hace sobre entreplanta que no es lo mismo que planta intermedia.

  51. #
    MARIA DEL MAR18 de septiembre, 2018

    HOLA, otra consulta:

    Lindando con una vivienda en suelo urbano, contruida en el año 2000, exite una parcela no urbanizable que parte de ella está incorporada a la vivienda como patio, que aunque no esté edificada está cercada y se accede a ella através del patio de la vivienda.

    ¿Se podría segregar segregar esta parte de parcela, para que el propietario de la vivienda la escriture a su nombre, ya que es él mismo el que la usa y disfruta desde el año 2000?
    Como no cumple parcela mínima para segregar, se podría reconocer este acto de parcelación como AFO?

    GRACIAS

    Ver respuestas
    • Emilio Martín19 de septiembre, 2018

      ¿Esa parcela que forma el patio es parte de otra mayor ubicada en suelo no urbanizable?.

      Ten en cuenta de un AFO implica «actos de uso del suelo, y en particular las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad» (artículo 53.1 del RDUA). ¿Se ha producido algo de esto aquí?.

      No veo que esa sea la vía. Lo lógico es que si el patio es pequeño y la realidad física es esa (por cierto ¿el dueño de la casa es dueño del patio también aunque sea en título privado?), se tramite una innovación del planeamiento ajustando el límite del suelo urbano, que dada la entidad tendría la consideración de modificación (artículo 38 de la LOUA)

      • Emilio Martín Herrera24 de septiembre, 2018

        Buenos días.

        Parece claro. No procede un AFO. Lo suyo es iniciar una innovación puntual del Plan que reconozco la situación real ajustando el suelo urbano, incorporando esos 300 m2.

      • MARIA DEL MAR19 de septiembre, 2018

        Si, ese patio de unos 300 m2, es parte de otra mayor, de 2.300 m2 y está en suelo no urbanizable.
        No se ha producido ningún acto de uso del suelo…sólo está cercada con mallazo galvanizado de simple torsión y tiene sembrados setos, que por la altura que tienen se podría justificar el tiempo que tienen.

        Esta parcela la han adquirido por herencia, son 3 hermanos. El titular de la vivienda es uno de ellos. Los padres cuando vivían le dejaron esa porción de terreno y por eso la cercó cuando hizo la vivienda.

  52. #
    MARIA DEL MAR18 de septiembre, 2018

    Buenos dias, una parcela situada en un suelo urbanizable industrial, con el Plan Parcial aprobado definitivamente, pero sin publicar en el BOP. No hay proyecto de reparcelación, no hay proyecto de urbanización…además existe una propuesta de modificación de este Plan Parcial, que cuenta sólo con aprobación inicial…

    Según el PP aprobado, la parcela mínima varía en función de la manzana donde se ubique..por ejemplo, en una manzana, la parcela mínima es 2.555,49 m2 y en otra manzana 20.751,42 m2….

    Uno de los cambios que se introducen en la modificación del PP es que la parcela mínima son 1.000 m2 en todas las manzanas…

    La cuestión es que se ha solicitado licencia de parcelación de una parcela de 21.933,84 m2 en dos partes iguales.

    Yo entiendo que los terrenos incluidos en el ámbito del Plan Parcial no se pueden segregar…hasta que no exista proyecto de reparcelación aprobado. Esto es así???

    Que solución se le puede dar a esta familia, porque es una parcela de dos hermanos, que necesitan escriturar cada uno su parte.

    (Sabemos a dia de hoy que no se va seguir adelante con este PP.. y que el Ayuntamiento pretende innovar el PGOU para que esos terrenos vuelvan a ser No Urbanizables de Caracter Rural)

    Gracias. Un saludo

    Ver respuestas
    • Emilio Martín19 de septiembre, 2018

      Efectivamente, según el artículo 68.1 de la LOUA está división no debería ser posible. Pero tenemos que situarnos en la situación jurídica actual (suelo urbanizable con un plan parcial no publicado, y por lo tanto sin eficacia, con una propuesta de modificación no tramitada, y rumores sobre la posible desclasificación del suelo).

      El propio artículo 68.1 de la LOUA en su último inciso prevé una excepción a la prohibición:

      «Se exceptúan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito de unidades de ejecución».

      Esta excepción está planteada para el caso de suelo situado a caballo entre dos clases de suelo, con el fin de facilitar la incorporación de la parte de la parcela que está afectada por el ámbito de ejecución. Pero, ¿no facilita la ejecución del planeamiento la ruptura de un proindiviso?.

      Parece que las parcelas resultante de la división tienen más de 10.000 m2. ¿Hay parcelas iguales o menores en el ámbito?. Creo que se puede justificar la excepción siempre que se argumente que facilita la ejecución del planeamiento en cualquier caso.

      Me resulta raro que la parcela mínima prevista por el PP sea, en un caso, de más de 20.000 m2. Pero, ¿cuantos propietarios hay?. Insisto, hay propiedades originales en el ámbito de menos de 10.000 m2.

      Una justificación adicional sería, que esa parcelación es posible en suelo no urbanizable, por reunir condiciones de unidad mínima.

      • MARIA DEL MAR25 de septiembre, 2018

        Buenos días, dada la situación que os he planteado? Cómo actuaríais y como enfocaríais el informe?
        Necesito dar respuesta y no lo tengo claro. Gracias.

      • MARIA DEL MAR19 de septiembre, 2018

        Si Emilio, hay parcelas inferiores a 10.000 m2, otras parecidas y mayores, hay de todo,…se trata de un ámbito de 1 millón seiscientos mil y pico m2.

        No facilita la ejecución del planeamiento, está totalmente incluida en el ámbito del sector.

        Si el suelo fuese no ubanizable sí cumpliría, porque la parcela mín según la legislación agraria serían 5.000 m2. Pero la realidad es que es Urbanizable, aunque fisicamente es rústico y las parcelas se siguen labrando.

  53. #
    ENRIQUE17 de septiembre, 2018

    Hola, a todos, quisiera plantear la siguiente pregunta para ver cuál es vuestra opinión:

    Un Ayuntamiento concede una licencia de obras para construcción de un edificio residencial y una nave para supermercado sobre un único solar donde, según el planeamiento de aplicación, el uso característico es residencial plurifamiliar en el cual se permite como uso complementario el comercial en unos porcentajes del 60-40 % de la edificabilidad total de la parcela, respectivamente. El promotor plantea su necesidad de terminar primero el uso complementario (el supermercado) y solicitar licencia de primera utilización parcial para ese uso. En tal situación se nos plantean las siguientes dudas:

    (1) Sería posible al amparo de la legislación urbanística y, en su caso, jurisprudencia, acceder a su petición concediendo esa licencia de utilización para el uso complementario en ausencia del uso principal?
    (2) En caso afirmativo, ¿qué requisitos o condiciones deberían exigirse o imponerse al promotor para garantizar la ejecución de la totalidad de la obra que ha obtenido licencia?
    (3) Si se incumpliese por el promotor su obligación de ejecutar la totalidad de la obra autorizada, qué acciones correspondería llevar a cabo al Ayuntamiento: ejecución de avales?, inclusión de la parcela en el registro de solares para su ejecución por sustitución…?

    Muchas Gracias de antemano por su respuesta.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín18 de septiembre, 2018

      Buenos días.

      La respuesta esta en el apartado 2 y 3 del artículo 9 del RDUA, que te transcribo:

      «2. Pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas conforme a una previa licencia urbanística, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
      a) Que las partes para cuya ocupación o utilización se solicite licencia, resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente sin detrimento de las restantes.
      b) Que en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se estén cumpliendo, en el momento de la solicitud de licencia parcial, los plazos y las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable.
      3. En los supuestos a que se refiere el apartado anterior, el Ayuntamiento podrá exigir mediante acuerdo motivado que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes».

      Evidentemente, el incumplimiento por parte del promotor de ejecutar la obra autorizada según los plazos previstos puede acarrear la ejecución de la garantía, si es que se impone (el artículo dice «podrá»); y desde luego también se puede incluir a la parcela en el RMSER si es que la no edificación del resto de la obra prevista (el uso principal) no se ejecuta, y si es que existe justificación para declarar a la parcela, por este motivo, con edificación deficiente o inadecuada (estos conceptos no están definidos en la legislación pero puede que en planeamiento si), en aplicación del artículo 150.1 de la LOUA.

      Un saludo

      • Emilio Martín19 de septiembre, 2018

        El caso previsto en el apartado 2 del artículo 9 del RDUA se refiere al cumplimiento de la ejecución de la obra conforme a las determinaciones y requisitos establecidos en la licencia. Es decir, se está edificando según lo autorizado con una licencia en vigor, y se trata de ocupar parte de edificación que puede ser utilizada de forma independiente, teniendo en cuenta que el resto seguirá su construcción conforme a la normativa urbanística que sirvió de base para su concesión y demás determinaciones normativas aplicables.

        ¿Qué ocurre si entre la concesión de esta licencia de ocupación parcial y la conclusión del resto de las obras se modifica la normativa urbanística ?.

        Entiendo que estaríamos en el supuesto del artículo 174 de la LOUA:

        «Cuando las licencias urbanísticas resulten disconformes con la nueva ordenación urbanística de aplicación, en virtud de la aprobación de un nuevo instrumento de planeamiento prevalente o de la innovación del vigente al tiempo del otorgamiento de aquéllas, y los actos no hayan aún concluido, el municipio, cuando la iniciación o finalización de éstas pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva ordenación, podrá:
        a) Declarar, motivadamente y previa audiencia a los interesados, la disconformidad con la ordenación urbanística. Esta declaración conllevará la inmediata suspensión de la eficacia de la licencia cuando los actos no se hayan iniciado, y la paralización inmediata de los actos de edificación amparados por la misma cuando éstos se hayan iniciado. En ambos casos por un plazo máximo de cuatro meses.
        b) Dentro del período de vigencia de la suspensión legal y previa audiencia a los interesados, declarar la revocación de la licencia en todo o en parte, determinándose los términos y las condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados. Se fijará, en su caso, la indemnización a que hubiere lugar».

        Otra cuestiones, es que el resto de la obra no esté cumplimiento con las determinaciones de la licencia concedida o con la normativa aplicable. En este caso estamos en el supuesto del artículo 9.4 del RDUA:

        «También pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumpla lo previsto en el apartado 2.a) y que se constituya garantía, sin perjuicio de ejercitar las potestades de disciplina urbanística que fueren procedentes».

        Yo no creo que la Administración deba comprobar si se está cumpliendo con la normativa de aplicación en las partes no terminadas (o es presumible que no se cumpla). La licencia es un acto reglado y hay que pronunciarse sobre la que se solicita, es decir sobre las condiciones de cumplimiento de la parte sobre la que se pide la licencia de ocupación parcial. Sobre el resto, el Ayuntamiento se debe de manifestar en relación a lo que establece el artículo 9.2.b del RDUA, es decir, si se están cumplimiento los plazos (o pueden cumplirse objetivamente), y si, en relación con lo ejecutado, se está cumplimiento la normativa aplicable.

        Cuestión distinta es que ya haya cambiado la normativa urbanística, y la licencia concedida no se ajuste a la nuevas normas. Es esta caso habría que operar conforme al contenido del artículo 174 de LOUA. Pero para aplicar este artículo no hay que esperar a la tramitación de una licencia parcial de primera ocupación, se debe actuar en cualquier momento, siempre que se den las condiciones que contempla.

        La justificación de las condiciones establecidas en las apartado a y b del artículo 9.1 del RDUA debe de explicitarse en la solicitud de la licencia de ocupación parcial (desde luego requiere una justificación técnica, pero en tiendo que no tiene que ser a través del CFO). Ahora bien, el que tiene que darle validez a ese cumplimiento, justificándolo, es el informe de los servicios técnicos del Ayuntamiento que debe acompañar la concesión de la licencia.

        ¿Qué opinas José Luis?

      • JOSE LUIS SEVILLA18 de septiembre, 2018

        Al hilo del supuesto y en general para los casos de licencias de ocupación/utilización parcial.Cuando el artículo 9 en su punto 2.b dice «Que en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se estén cumpliendo, en el momento de la solicitud de licencia parcial, los plazos y las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable»,
        ¿Que debería comprobar la Administración en lo referente a la reseña que se hace a las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable?
        ¿Se debería comprobar que el resto de la obra (la no terminada) está cumpliendo con la licencia? ¿e incluso con la normativa que haya podido ser modificada después de la concesión de la misma? ¿se podría exigir por la Administración que la Dirección Facultativa, además del CFO parcial, se pronunciara y/o certificara sobre las dos letras del punto 2, letras a) y b)?
        Saludos

  54. #
    LAURA RODRIGUEZ ALCOBET5 de septiembre, 2018

    Buenas tardes, tengo una duda que agradecería me aclarasen:

    Se trata de una edificación (Nave) en Suelo No urbanizable natural o rural, año de construcción 2006, actualmente y desde el año 2011 se está llevando a cabo la actividad de Taller mecánico, sin licencia concedida por el Ayuntamiento del municipio.

    El dueño de la nave y de la actividad quiere conseguir la licencia de apertura. Se le ha recomendado realizar un SAFO, pero según tengo entendido, con esto, y ya que la edificación a priori parece que cumple todos los aspectos necesarios, se regularizaría la edificación en sí, pero NO la actividad.pero el técnico municipal . ¿Es Correcta mi interpretación? ¿Habría alguna posibilidad de conseguir la licencia de apertura?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín17 de septiembre, 2018

      Buenos días Laura.

      Sentimos no haberte contestado antes. No habíamos recibido notificación de tu consulta, y con esto del verano no habíamos entrados al foro.

      Vamos a ver, la consulta es compleja, y si la he entendido bien, creo que tiene dos partes.

      Por un lado la urbanística. A todos los efectos, tanto la edificación como el uso pueden considerarse como un AFO, ya que la nave está construida y el uso se está desarrollando hace más de seis años. Por tanto se puede seguir el procedimiento previsto en el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía (artículos 9 al 12) para su consideración como tal. Hay que tener en cuenta que el AFO debe señalar el uso al que está destinada la edificación, tal y como prevé el artículo 10.1.c del Decreto: «Aptitud de la edificación terminada para el uso a que se destina, mediante certificación que acredite que reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad».

      Otra cuestión es la ambiental. Según el Anexo I de la GICA, esta actividad (taller mecánico de menos de 250 m2, categoría 13..48.bis) requiere calificación ambiental mediante mediante declaración responsable, se supone que por el limitado impacto medio ambiental de esta actividad (si es mayor de esa superficie declaración ambiental normal). En el procedimiento normal de calificación ambiental, el Decreto 297/1995, de 19 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Calificación Ambiental, su artículo 14, prevé que en la propuesta de resolución «se considerará la normativa urbanística y ambiental vigente», y en este caso, si la actividad no es posible en esta categoría el informe sería negativo, aunque tendría que recoger la situación de AFO. Ahora bien, no existe un desarrollo reglamentario de la tramitación de calificación ambiental mediante declaración responsable. Por tanto, lo lógico seria presentar la DR para la calificación ambiental señalando que, desde el punto de vista urbanístico, el uso no es atacable ya que tiene la declaración de AFO

  55. #
    Jose Martinez30 de julio, 2018

    Hola! Quería plantearos el siguiente problema que he tenido recientemente. He redactado un proyecto de rehabilitación de una vivienda unifamiliar existente que data su construcción del año 1960. La cubierta esta formada por paños inclinados mediante rollizos de madera y tablazón; presenta diversas patologías y por entrada del agua de lluvia la estructura esta muy dañada, por lo que se decide de levantar esta cubierta y realizar un forjado inclinado de hormigón armado respetando la volumetría y la configuración arquitectónica del edificio. Interiormente la vivienda se quiere redistribuir para darle mejores prestaciones de funcionalidad y habitabilidad por lo que se hace necesario modificar algunos huecos de fachada, pero respetando normativa urbanística. No existe ningún tipo de protección especial, ni adyacente a entorno BIC. El proyecto y dirección de obra ha sido visado por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tecnicos.

    El Arquitecto Técnico Municipal del Ayuntamiento, ha informado desfavorable para la ejecución de dichas obras y según su informe dice que «el proyecto contiene modificaciones en fachada y obras de carácter estructural (forjado de cubierta).

    En resumen, el técnico municipal dice que no soy técnico competente ni cualificado para redactar dicho proyecto y que debo presentar proyecto redactado por arquitecto. Existen precedentes en dicho Ayuntamiento de obras de la misma tipología que se les ha otorgado licencia con este tipo de proyecto visado por aparejador.

    Se podría hacer algún tipo de alegación para justificar la cualificación y competencia en este tipo de obras? supongo que habrá muchos casos de similares características.

    Ver respuestas
    • Jose Martínez1 de agosto, 2018

      Hola, ya he enviado la documentación a Ignacio.

      Me podrías reenviar la primera sentencia que no he logrado abrirla? Muchas Gracias por todo! un cordial saludo

    • Jose Martinez31 de julio, 2018

      Ha sido en el Ayuntamiento de Huéscar. Con quien tendría que hablar en el Colegio?. El proyecto lo tengo en formato digital para todo aquel que necesite revisarlo!

      saludos y muchas gracias!

      • Jose Carlos Guerrero Maldonado31 de julio, 2018

        Mándalo a la atención de Ignacio Arto. No sé si podrá verse antes de Septiembre.

        UN SALUDO

    • JOSE CARLOS GUERRERO MALDONADO31 de julio, 2018

      Buenos días, es la correcta aplicación del art. 2.2 de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) la que fija el límite competencial de los arquitectos técnicos. Este artículo en su letra b) expresa que tendrán la consideración de edificación, y requerirán un proyecto según lo establecido, entre otras las siguientes obras:

      «Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio».

      La cuestión que debe aclarase es si la intervención en fachada y cubierta introduce variación esencial de la composición exterior y/o del conjunto del sistema estructural. Para ello te recomiendo que te acerques por nuestro Colegio a fin de que se realice un análisis del documento técnico que sirve de base a la licencia a fin de que puedas defender tu intervención.
      Te adelanto que no son pocas las sentencias que avalan la competencia de los arquitectos técnicos para rehabilitar edificios.

      Te cito un par de ellas:

      file:///C:/Users/9064/Downloads/415bc650c7c20699ab8b59501e6ac238%20(1).pdf
      http://www.coaatcuenca.com/coaatcu/documentos/sentencias/sentencia262017.pdf

      UN SALUDO

      Por cierto, ¿de que Ayuntamiento se trata?

  56. #
    Pedro VINAGRE FERNANDEZ23 de julio, 2018

    Buenas Tardes.
    Me han encargado una tasación pericial de lo ilícitamente edificado, mediante el procedimiento de Justicia Gratuita, por el Juzgado de lo Penal.
    Agradecería enormemente, la posibilidad de remitirme un ejemplo, que me sirva de guía, sin datos personales. Para poder afrontar con éxito este encargo.
    Gracias de antemano

    Ver respuestas
    • Pedro VINAGRE FERNANDEZ2 de agosto, 2018

      Buenas Tardes Jose Carlos
      Te agradecería que me remitieses una tasación de las tuyas.
      Gracias

    • Pedro VINAGRE FERNANDEZ24 de julio, 2018

      Buenos días.
      La tasación pericial trata sobre la valoración de lo ilícitamente edificado, en este caso una terraza de 50 m2 y una piscina, es decir la valoración de lo real edificado. Se en encuentran construidas en suelo rustico. Y lo solicita el Ministerio Fiscal.

      Un Saludo

      • Pedro VINAGRE FERNANDEZ24 de julio, 2018

        Si, yo entiendo como tu, que debo de calcular el PEM + BI + GG de la obra ejecutada.
        Con respecto al cálculo del coste de demolición , no es lo que se solicita y el coste de las obras para legalizar, no es lo solicitado.
        Según el encargo, se trata de realizar la tasación pericial de lo ilícitamente edificado según su leal y saber entender, a petición del Ministerio Fiscal, del Juzgado de lo Penal, antes de la fecha señalada para Juicio.

        Te agradecería que me remitieses una tasación tuya, lo más relacionada posible.

        Un saludo

      • JOSE CARLOS GUERRERO MALDONADO24 de julio, 2018

        Entiendo que lo te solicitan es el valor de la obra ilegal ejecutada, es decir el coste de reemplazamiento o reposición de dicha obra (Ver definición art. 4 Orden ECO 805/2003). El método que tendrás que aplicar es el de coste de reposición neto (ver arts. 17 y 19 Orden ECO 805/2003).
        Parece que lo que debes calcular es el PEM de la obra teniendo en cuenta BI y GG. Si la obra es anterior y te han pedido la valoración actualizada deberás depreciarla por antigüedad, estado de conservación, funcionalidad.

        Por curiosidad, ¿no te han pedido que calcules el coste de demolición de la mencionada obra ó el coste de las obras para legalizar si fuera posible?

        UN SALUDO.

        PD. No tengo ninguna tasación de lo que pides. No tiene nada que ver con una valoración de un inmueble legal con fines hipotecarios o administrativos. No obstante si piensas que te puede servir te mando una mía a tu correo.

    • JOSE CARLOS GUERRERO MALDONADO24 de julio, 2018

      Buenos días Pedro, para ayudarte necesitamos que concretes un poco mas la pregunta. Es importante que señales la finalidad de la tasación, si quieres valorar la obra realizada ó el valor de mercado de la misma. También que indiques en que clase de suelo se encuentra.

      Buen día.

  57. #
    Alejandro Luna20 de julio, 2018

    Hola, quería preguntar por el concepto de patio de manzana. Desde el PGOU de Granada en el art. 7.3.23 se establecen las condiciones que de be cumplir:

    «Los patios de manzana deberán cumplir las siguientes condiciones dimensionales:

    a. Será inscribible un círculo de diámetro igual a la menor de las alturas máximas (H) de las edificaciones vinculadas al mismo, y como mínimo de nueve (9) metros en su interior, no siendo en ningú ;n caso las luces rectas inferiores a tres (3) metros.
    b. En todo caso se deberá asegurar una superficie mínima útil igual o superior a ochenta y uno (81) metros cuadra dos, de la cual deberá encontrarse a la misma cota una superficie no inferior a cuarenta (40) metros cuadrados.»

    Pues bien, mi consulta si podemos considerar patio de manzana un espacio que cumpla con estas condiciones, formando parte de diferentes referencias catastrales. Es decir, que el patio sea la suma de patios privativos interiores de las edificaciones vinculadas al mismo. Y en el caso de que se tratara de un espacio común mancomunado?

    MUCHAS GRACIAS

    PD Tengo bloqueada una licencia por distinta interpretación de este concepto.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín21 de julio, 2018

      La definición de «manzana» desde el punto de vita urbanístico es el «espacio urbano edificado o destinado a la edificación, generalmente cuadrangular, que está delimitado por calles», por tanto, puede abarca una o varias parcelas, porque lo determinante en la definición es que esté rodeado de calles o, de forma más general, de espacio público. Por tanto el patio de manzana puede abarcar varias parcelas, siempre que se incluya dentro de un espacio edificado delimitado por calles o espacios públicos.

      El PGOU de Granada distingue claramente el concepto. Por un lado están los patios de parcela (artículo 7.3.21 apartado 2.a de la Normativa) que pueden ser de ventilación o de luces. Por otro el patio abierto (que no tiene porque afectar a una sola parcela, como existen innumerables casos en Granada), y, por último, el patio de manzana (apartado 2.c del mismo artículo) que, por definición, no está vinculado a la parcela, sino a la manzana, que normalmente está compuesta con un conjunto de parcelas.

      En consecuencia, el patio de manzana puede ser el resultado de la suma de condiciones de varios patios distribuidos en varias parcelas, dentro de la misma manzana, siempre que cumpla las condiciones previstas en el artículo 7.3.23.4 de la Normativa del PGOU

      • Emilio Martín Herrera26 de julio, 2018

        En relación con el comentario que sigue.

        Por supuesto que no hay inconveniente. Para eso está este Foro, para ayudaros en los que podamos en vuestro quehacer diario.

        Te hago una observación adicional sobre el tema. El último inciso del artículo 7.3.23.4 apartado a) de la Normativa del PGOU de Granada, que se refiere a patio de manzana, dice textualmente «no siendo en ningún caso las luces rectas inferiores a tres (3) metros», y esto no es lo mismo que dice el artículo 7.3.23.2 apartado a) en último inciso, que se refiere a patios de luces de parcela, cuando afirma que «las luces rectas no podrán en ningún caso ser inferiores a tres (3) metros. A estos efectos se entiende por luz recta la longitud del segmento perpendicular al paramento exterior medido en el eje del hueco considerado, trazado desde dicho paramento hasta el muro o lindero más próximo».

        En el segundo caso la dimensión mínima de la luz recta es hasta el limite de la parcela, lógicamente, porque se está refiriendo a patio de parcela. En el segundo caso no existe este límite.

        La luz recta define la distancia que admite la iluminación de las habitaciones que dan a un patio interior. Por tanto lo normal es que sea una referencia de distancia entre dos parámetros edificados enfrentados, que son los que interrumpen la luz, y además que ésta se fije en función de la altura de la edificación (a mayor altura menos iluminación en plantas bajas de los edificios) y con unas dimensiones mínimas. Por eso, si hablamos de patio de parcela, lo normal es que esta luz recta sea hasta el límite de parcela. Pero si se habla de patio de manzana el limite mínimo debe estar en la edificación enfrentada al parámetro donde se abre el hueco luces.

        La cuestión para mi esta clara. El patio de manzana puede abarcar varias parcelas que forman la manzana. Dentro del patio que forman conjuntamente las parcelas colindantes, debe de poder formarse un circulo con un diámetro por lo menos igual a la altura máxima de la edificación que asoma al patio, o un mínimo de nueve metros, y con una superficie total mínima de 81 m2. Y, desde luego, ninguna habitación puede abrir luces a un espacio dentro del patio que tenga una edificación enfrentada a menos de 3 metros.

        La consideración que establece la norma parte de la situación existente en el momento de la petición de la licencia. Esto es, en ese momento existe el patio, que tiene las condiciones de manzana. Y por lo tanto, como la licencia es una acto reglado, hay que concederla necesariamente.

        Alguien podía argumentar que, al no afectar el patio a una sola parcela, las actuaciones posteriores sobre las colindantes podrían invalidar las características de ese patio. Eso solo implica que una circunstancia sobrevenida en aplicación del Plan, sitúa lo autorizado con anterioridad, en base a la existencia de ese patio como tal, en fuera de ordenación (FO). Es la posible consecuencia legal de un hipotético futurible, y tampoco es tan grave (situaciones así se dan todos los días y existen en la ciudad, sin que planteen ningún problema)

      • ALEJANDRO LUNA26 de julio, 2018

        MUY BUENOS DÍAS.
        YO TAMBIÉN LO ENTIENDO DE ESTA MANERA.
        TU RESPUESTA ME VIENE FENOMENAL Y ME SIRVE, SI NO ES INCONVENIENTE, DE BASE PARA MIS ALEGACIONES A LA GERENCIA DE URBANISMO.
        MUCHAS GRACIAS EMILIO.
        UN ABRAZO

  58. #
    Pedro VINAGRE FERNANDEZ16 de julio, 2018

    Buenas Tardes
    Me han encargado una tasación pericial de lo ilícitamente edificado (una terraza y una piscina), mediante el sistema de Justicia gratuita, por el Juzgado de lo Penal.
    Agradecería enormemente, la posibilidad de remitir un ejemplo, que me sirva de guia, sin datos personales. Para poder afrontar con éxito este encargo.
    Gracias

    Ver respuestas
  59. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO13 de julio, 2018

    A la hora de pedir una primera ocupación para turismo,que diferencia hay una ( AFO) a una Legalmente fuera de Ordenación.
    Según RD 28/2016 del 2 febrero Apartado 5, dice que no serán válidos los (AFO) ,continúa diciendo ,que las Legales, se entiende que las mismas cuenta con Licencia de Ocupación y que el ayuntamiento tiene la Obligación de expedir copia dela misma.
    Nota: en Información Urbanística me dijeron que por que no las (AFO) NO PUEDEN TENER 1º ocupación para turismo.

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado13 de julio, 2018

      Hola José Luis, los inmuebles en AFO, obtienen una declaración de encontrarse en esta situación en lugar de obtener una licencia de ocupación. Con esta declaración se constata que el inmueble trae causa de la ilegalidad, que ha transcurrido el plazo para reaccionar y que el inmueble resulta discordante con el instrumento de planeamiento. Además, la declaración se pronuncia sobre la aptitud al uso, es decir, sobre la existencia de las condiciones de habitabilidad para el uso residencial (en nuestro caso).
      Por otra parte, las condiciones mínimas de habitabilidad exigibles a los AFO son bastante menos rigurosas que las de los inmuebles en situación normal, siendo esta la razón principal por la que los inmuebles en AFO no puedan destinarse a uso vacacional.
      Otra razón pudiera ser el impedir que los inmuebles que traigan causa de la ilegalidad se puedan beneficiar de esta posibilidad de uso.

      UN SALUDO

  60. #
    JOSE CARLOS GUERRERO MALDONAD12 de julio, 2018

    Hola a todos, quería comentaros que este FORO quedará próximamente cerrado por lo que os invito a que las consultas que se hagan a partir de ahora se realicen en el FORO de la Comisión de Urbanismo.
    Dicho FORO se encuentra en abierto en la web de este colegio (Dentro de la pestaña COMISIONES) para toda persona que desee escribir en él, con independencia de si está colegiado ó de su ubicación geográfica.

    Os animo a que expongáis dudas pues resultan muy útiles a todos los que nos siguen. Algunas de las respuestas formuladas han permitido que otros compañeros puedan resolver cuestiones similares a las planteadas.

    UN SALUDO

    Ver respuestas
  61. #
    Pepe Tallante12 de julio, 2018

    Buenos días. Una cuestión.
    En la zona donde trabajo, Alpujarra, fue declarada de especial protección por el PEPMF en el año 2007, protección cautelar hasta no tener su propio plan especial. Una edificación que se puede comprobar que se terminó en 2005 sin licencia o contraviniendo la misma, concretamente una vivienda con licencia de nave agrícola. Actualmente no tiene expediente de disciplina, pero tampoco habían transcurrido los 4 años para la prescripción. Teniendo en cuenta que se terminó antes de la protección de los terrenos, ¿se podría hacer la declaración AFO?. Y otra cosa, si la edificación a declarar AFO está afectada por carreteras, cauce…etc, pero no es necesario realizar obras para su uso, ¿se necesitan estos informes?.
    Muchas gracias.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera12 de julio, 2018

      Te remito un cuadro sobre la aplicación del Decreto 2/2012 para el tramitación de edificaciones en suelo no urbanizable. Te coloreo en amarillo lo que entiendo que es de aplicación al caso que consultas. Tal y como lo planteas creo que la intervención ha prescrito (han pasado más de seis años, no cuatro) desde que se cometió la infracción, y no caben medidas de restauración por lo, que es posible acometer el AFO.

      La pega podía ser que alguien entienda que como la protección actúo a partir del 2007, desde esta fecha no opera la prescripción (solo pasaron dos años desde la infracción a la protección), pero yo creo que eso es atentar contra el principio de irretroactividad de las normas de carácter sancionador. Artículo 26 de la Ley 40/2015, sobre régimen jurídico del sector público:

      «Artículo 26 Irretroactividad
      1. Serán de aplicación las disposiciones sancionadoras vigentes en el momento de producirse los hechos que constituyan infracción administrativa.
      2. Las disposiciones sancionadoras producirán efecto retroactivo en cuanto favorezcan al presunto infractor o al infractor, tanto en lo referido a la tipificación de la infracción como a la sanción y a sus plazos de prescripción, incluso respecto de las sanciones pendientes de cumplimiento al entrar en vigor la nueva disposición».

      Un saludo

      • JOSE CARLOS GUERRERO MALDONADO27 de julio, 2018

        Cuelgo esta sentencia que se pronuncia sobre los plazos de prescripción de actuaciones sobre inmuebles a posteriori afectados por especial protección.

        UN SALUDO

      • Emilio Martín Herrera12 de julio, 2018

        El AFO tiene una tramitación regulada en el Decreto 2/2012. El artículo 9.2 del Decreto señala que «el procedimiento para otorgar la resolución de reconocimiento deberá tramitarse y resolverse conforme a la legislación sobre régimen local y a la del procedimiento administrativo común, a las especialidades procedimentales establecidas en la normativa urbanística y a las reglas particulares establecidas en este Decreto», y el 10.2 que «los Ayuntamientos, en el ejercicio de sus competencias y mediante Ordenanza Municipal, podrán determinar cualquier otra documentación que deba acompañar a las solicitudes de reconocimiento»; y más adelante, el 11.2 que » la vista de la documentación aportada y de los informes sectoriales que en su caso se hubieran emitido». Entiendo, por tanto, que siguiendo el procedimiento de carácter general podrían exigirse esos informes de sectoriales, pero la consecuencia de informes negativos seria absurda, sobre todo si no procede adoptar medidas de restauración, y las administraciones competentes no actuaron en su momento.

        La cuestiones de la prescripción si puede ser peliaguda. Yo entiendo que no procede porque sería aplicar una norma perjudicial con carácter retroactivo, ya que en el fondo estamos ante los efectos de una infracción. Pero efectivamente hay personas que opinan lo contrario, basado en el carácter real de la medida de restauración (lo mismo que la licencia) lo que implica la aplicación de la norma vigente en el momento de su aplicación, y en este sentido, si la norma es la de protección del suelo, vigente cuando solicitas el AFO, habría que considerar que en el momento su vigencia (de la norma de protección) no habían pasado los cuatro años desde que se cometió la infracción.

        Estamos buscando jurisprudencia sobre el tema y te mandamos las reseñas

      • Pepe Tallante12 de julio, 2018

        Creo que estás en lo cierto, pero hay quien entiende que al no haber transcurrido los 4 años (periodo de prescripción en el momento de realizar la obra), y ya estar en suelo protegido, no cabe la prescripción.

        En cuanto a la segunda parte de mi cuestión anterior, informes sectoriales, ¿que opináis?

  62. #
    ALFREDO ACEITUNO HISPÁN11 de julio, 2018

    Buenos días, voy a iniciar las obras de reforma interior en una vivienda enclavada dentro de un entorno de BIC (junto a la iglesia de Moral de la Magdalena), ya que redactado la memoria técnica descriptiva y registrado en la delegación de cultura y estoy pendiente a la resolución. La reforma es totalmente interior a excepción que voy a sustituir las carpinterías exteriores que actualmente son de perfilería de aluminio lacada en blando y doble cristal. Según el artículo 6.2.12 del plan especial del área centro las carpinterías exteriores y los sistemas de oscurecimiento se podrán realizar:

    a) Madera barnizada o pintada.
    b) Perfilería metálica lacada o esmaltada

    Mi duda es, si dicha vivienda ya consta actualmente con carpinterías exteriores de aluminio en color blanco, doble cristal y capialzado de pvc enrollable, ¿se me puede obligar desde la delegación de cultura a sustituir dichas carpinterías por madera y sistema de contraventanas para oscurecimiento?, o puedo mantener las existentes. Y en el caso de tener que sustituirlas, el material en aluminio lacado imitando a la madera podría ser válido, porque en ocasiones anteriores en PVC imitación madera me las han desestimado.

    Gracias de antemano.
    Un saludo.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín11 de julio, 2018

      Algunas precisiones previas. Si el Ayuntamiento de Granada es imprevisible, Cultura lo es aún más. Y otra cosa, la prohibición de utilizar materiales modernos imitando a madera (que creo que fue resultado de una innovación del PEPRI) en edificios no catalogados me parece una tontería, pero está aprobado así (si quieres confirmo si esa prohibición existe y está regulada de forma taxativa). Dicho esto. Si no actúas sobre esos elementos Cultura no puede informar sobre ellos, no se te puede obligar a sustituirlos, ya que la licencia solo puede versar y pronunciarse sobre lo que solicitas. Si actúas sobre ellos, pueden informar que no cumples la normativa e introducirlo como reparo de que debes subsanar

      • Jose Carlos Guerrero Maldonado12 de julio, 2018

        Hola, como comenta Emilio, Cultura no te va a obligar a sustituir la carpintería exterior si no está previsto intervenir en ella. Cosa distinta es que se planteara su sustitución. En este supuesto hay que advertir que los criterios que se aplican no son siempre los mismos. Así, los PVC siempre descartados, ahora parece que para algunos modelos que imitan perfectamente la madera ó el aluminio lacado se están autorizando. Desconozco si esto es el resultado de alguna innovación ó simplemente el resultado de no prohibir lo que estéticamente puede resultar aceptable.
        Por otra parte, la sustitución de la carpintería deberá ponerse en relación con la existente en el resto de fachada. Para el caso que planteas, no parece lógico que en una fachada completa de aluminio lacado en blanco se disponga una de las viviendas con madera salvo que estuviera previsto la sustitución del resto de carpinterías con idéntico material y diseño. En este sentido resultará definitivo el informe de afecciones patrimoniales que realiza con carácter previo el historiador.

        UN SALUDO.

  63. #
    Gerardo López27 de junio, 2018

    Licencia de ocupación para suministro de agua.
    Buenas tardes. Un cliente me plantea la necesidad de tramitación de licencia de ocupación para un edificio plurifamiliar, el cual no posee, pero que se finalizó hace más de trece años, se escrituró y se inscribieron todos los pisos en el registro de la propiedad.
    Ha podido realizar la contratación de suministro eléctrico presentado las escrituras y copias de notas simples del registro; pero en Emasagra, la empresa de abastecimiento de agua le exigen la licencia de ocupación.
    Además la edificación, no cumple en la actualidad con los parámetros urbanísticos del PGOU del municipio, por lo que deberá tramitarse como un fuera de ordenación; con la implicación que esto conlleva.
    ¿Sabeis cómo podría resolverse la contratación de abastecimiento de agua, sin la necesidad de licencia de ocupacion?
    Gracias

    Ver respuestas
    • JOSE CARLOS GUERRERO MALDONADO28 de junio, 2018

      Buenos días, me faltan algunos datos en el supuesto que planteas. No aclaras si el edificio se construye con licencia y se ajusta a la misma. Tampoco si la licencia se otorga con el PGOU 85 ó con el PGOU 2000. ¿Cual fué la razón de que no se tramitara la licencia de 1ª ocupación?
      Entiendo que la duda la planteas en la primera contratación del inmueble y que este nunca estuvo ocupado.

      • Gerardo López28 de junio, 2018

        Buenas tardes ya.
        La obra no se ubica en Granada Capital, si no en un pueblo del cinturón. Se escritura en 2005.
        La obra se comenzó con licencia, pero la obra ejecutada no se ajusta a ella. De hecho no cumple con la normativa actual ni con la anterior.
        No se tramitó licencia de 1ª ocupación, por inecesariedad puesto que se realizo la escritura en esa fecha sin que se le solicitara licencia de ocupación, tan sólo con un informe del ayuntamiento indicando que no había expediente disciplinario, sancionador o de demolición alguno en relación a la citada vivienda.

  64. #
    Pedro VINAGRE FERNANDEZ21 de junio, 2018

    Buenos días.
    Tengo un cliente, que tiene dos parcelas colindantes, unidas sin delimitación de vallado, en las que desarrolla una actividad comercial. (venta de azulejos ) desde hace más de 15 años.
    PARCELA A: 209 m2 Clase Urbano ; Uso Principal Residencial y es la que lleva implícita la actividad comercial, con una edificación destinada a venta de azulejos. Por la posición que ocupa en la población, podemos decir que el inmueble se halla en una zona de polígonos industriales .
    PARCELA B: 3792 m2, Clase rústico catastralmente, y urbanísticamente es Suelo no Urbanizable Comun. En la actualidad la parcela está asfaltada y tiene una carpa desmontable que también se usa a modo de expositor y sala de ventas.

    En abril de este año mi cliente recibe una Revisión y Regularización Catastral. Para ello, Catastro Subdivide la parcela B en dos parcelas:
    B1: 580 m2 Clase Urbano Uso Principal Comercial
    B2 : 3212 m2 Clase Rústico Uso principal Agrario

    Mi cliente quiere edificar en la Parcela B1 y realizado la consulta en el Ayuntamiento, y le contestan la no constancia de este cambio catastral.

    Las preguntas son:
    1. Cabe la posibilidad de que a petición particular se modifique el P.G.O.U, en la parcela B:1 ,que catastralmente es Clase Urbano y Uso comercio, y urbanísticamente es SNUC. En caso afirmativo , cual es el procedimiento y los plazos en líneas generales.
    2. Por otro lado, si se consolida este cambio en el Ayuntamiento pasados 20 años. Urbanisticamente ?

    Adjunto referencias catastrales, anteriores a la revisión y actuales para mayor entendimiento.

    Un saludo

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera22 de junio, 2018

      Hay que tener en cuenta algunos conceptos:

      a) La clasificación del suelo es una determinación urbanística de carácter estructural, definida por el Plan General (artículo 10.1.A.a de la LOUA), en base al contenido de los artículo 44, 45, 46 y 47 de la LOUA.

      b) La definición de un suelo como urbano la hace el Plan General según los criterios del artículo 45. Y la urbanización y/o la consolidación por edificación es un criterio para esa clasificación. Pero tiene que hacerla expresamente el Plan. Quiere esto decir que las condiciones pueden existir, pero hasta que el Plan no las reconozca a través de su clasificación, el suelo no es urbano.

      c) La existencia de esas condiciones de urbanización y/o edificación pueden justificar una innovación del Plan General, pero hay que tramitarla.

      d) El paso del tiempo no modifica las condiciones urbanísticas previstas por el Plan ¿Cuando hablas de 20 años te estás refiriendo a la prescripción adquisitiva ordinaria entre ausentes del artículo 1957 del Código Civil o a qué te estás refiriendo?. No sé de plazos para adquirir derechos a innovaciones de planes o a condiciones de contenido urbanístico por el simple paso del tiempo.

      e) El carácter de bien inmueble de naturaleza urbana en el catastro no tiene porque coincidir con la condición de suelo urbano a nivel urbanístico. Si analizas el contenido del artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, verás que solo en los supuesto a) y b) se da la identificación de bien inmueble de naturaleza urbana con su clasificación urbanística como suelo urbano o urbanizable. En el resto de casos son situaciones de hecho, que se pueden identificar con las condiciones señaladas en el artículo 45 de la LOUA pero que no tienen por que estar clasificados con urbanos.

      En resumen, el suelo no es urbano si el Plan General no lo clasifica así, y siempre puedes impulsar una innovación del Plan para que se clasifique como tal. Pero, ten paciencia. Si está innovación en la clasificación del suelo es puntual se podría considerar del artículo 38 de la LOUA (el caso contrario sería revisión y por lo tanto más grave). La tramitación la tienes en el artículo 36 de la LOUA, por eso te digo que tengas paciencia.

      • Pedro VINAGRE FERNANDEZ26 de junio, 2018

        Gracias por todo.
        Un Saludo

      • Emilio Martín Herrera26 de junio, 2018

        Yo entiendo que si no está previsto un plan parcial o especial que pueda afectar a la parcela (por ser colindante su ámbito) por el Plan General, tienes que ir a una innovación del mismo (PGOU) que altere la clasificación del suelo.

        Puedes tomar la iniciativa haciendo la propuesta y justificándola. Y el ayuntamiento tiene que aceptarla iniciando el trámite. Yo creo que estás en el procedimiento previsto en los artículos 50 y 51 de la Ley Valenciana

      • Pedro VINAGRE FERNANDEZ25 de junio, 2018

        En consecuencia, ¿como puedo saber si está previsto, un ajuste puntual en la clasificación de suelo colindante a la parcela? . Y ¿como se puede promover un plan de desarrollo (plan Parcial y plan especial) , en lineas generales.
        De no ser posible, lo anterior. ¿ Como puedo proponer una innovación del Plan? . Debería de apoyarme en un Abogado especializado en temas de Urbanismo.

      • Emilio Martín Herrera25 de junio, 2018

        En relación el comentario siguiente.

        Viendo la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, según el artículo 25.2.c del Texto, el Plan que defina la ordenación estructural puede clasificar como zona urbanizada (suelo urbano) a «aquellos suelos que cuenten con los servicios urbanísticos, incluyendo también en estas tanto los terrenos contiguos a los ya urbanizados que permitan la culminación de las tramas urbanas existentes mediante pequeñas actuaciones urbanísticas que no comporten más de una línea de manzanas edificables, como los que presenten déficit de urbanización o dotaciones». Ahora bien, según dices, el suelo está clasificado por el planeamiento como suelo rural común (artículo 26.b). Por tanto hay que modificar la ordenación estructural para incluirlo como zona urbanizada.

        Parece que no en todos los casos la modificación de la ordenación estructural implica la innovación de un Plan General Estructural (artículo 20 y siguientes de la Ley), porque el artículo 63 permite incluso que planes de desarrollo asuman modificaciones de la ordenación estructural:

        «Los planes parciales, los planes especiales y los planes de reforma interior podrán modificar determinaciones del plan general estructural y del plan de ordenación pormenorizada, para ajustarlas al análisis más detallado del territorio propio de su escala».

        Ahora bien, esos ajustes puntuales en la clasificación de suelo, como parece que es el caso, podrán hacerse mediante esos planes de desarrollo (planes parciales y planes especiales) si están previstos para suelos colindantes a la parcela que permitan ese ajuste por ser razonable. Si no es así, me temo, que tienes que proponer una innovación del Plan que afecta a la ordenación estructural.

      • PEDRO VINAGRE FERNANDEZ22 de junio, 2018

        Lamentablemente, ha habido un mal entendido, la parcela no se rige por la normativa Andaluza sino por la Valenciana.
        Dado que la Subparcela se encuentra en Suelo No Urbanizable Común, ¿pueden existir las condiciones de Urbanización ? , ¿Es atrevido solicitar una innovación del Plan General? ¿ o sería contraproducente y derivar en una revisón, es decir, situación más grave para los intereses de mi cliente?
        Por otro lado, a la respuesta del paso del tiempo, efectivamente me refiero al Artículo 1957 del C.C .pero entiendo que estoy equivocado , por que no se trata del caso, Ausentes.

  65. #
    ALFREDO ACEITUNO HISPÁN18 de junio, 2018

    Buenas tardes, estoy haciendo una Memoria Técnica para la reforma interior de una vivienda en PEPRI Centro y dentro de entorno de BIC. Actualmente el uso del inmueble es de oficina y tras la reforma queremos solicitar un cambio de uso a vivienda, siendo el uso de vivienda el uso mayoritario y característica del edificio plurifamiliar donde se encuentra.

    La altura libre actual del inmueble es de 2.45 m, mi pregunta es ¿dicha limitación de altura me ocasionará futuros problemas al tramitar el cambio de uso? porque yo entiendo que de cara a la DR no hay problema puesto que la altura libre es la que hay y no tiene margen de modificación.

    Un cordial saludo y gracias de antemano.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera19 de junio, 2018

      Creo que es de aplicación, claramente, el contenido del 6.1.11 penúltimo párrafo de la Normativa del PEPRI Centro, que determina que los «edificios existentes que actúen por rehabilitación, reforma, que conserven las condiciones primitivas (sin que exista demolición total) mantendrán las alturas existentes». Más aún, si tenemos en cuenta que en el siguiente párrafo del mismo artículo, se excluye de la obligación de alturas libre mínimas a los edificios catalogados, concluyendo que para el «uso residencial la distancia mínima libre de suelo a techo será en cualquier caso de doscientos veinte (220) cm», con lo que se está fijando un mínimo de altura para este uso.

      Lo anterior está refrendado en el artículo 7.1.12 de la misma Normativa, en relación con los artículos 7.3.19 últimos párrafos y 6.2.6.9 de la Normativa del PGOU. Alguien podría alegar que estos últimos artículos son de aplicación, exclusivamente para edificios catalogados; pero si se establece esta aplicación restrictiva seria imposible utilizar un edificio rehabilitado no catalogado para cualquier uso (artículos 6.2.7.3, 6.2.8.3, 6.2.13.3, por ejemplo de la Normativa del PGOU) salvo para el caso de almacén (artículo 6.2.12.3 de la Normativa del PGOU)

  66. #
    Jesús López Torrecilla18 de junio, 2018

    Buenos días,
    Por favor, podéis facilitarme un modelo de propuesta de resolución para utilizar en la instrucción de un PROCEDIMIENTO CONJUNTOS PARA EL RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA Y SANCIONADOR POR INFRACCIÓN URBANÍSTICA?
    Muchas gracias.
    Saludos,

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado18 de junio, 2018

      Hola, en los temas 3 y cuatro se subieron Decretos de resolución de un expediente restaurador y otro sancionador. Míralos y si con esto no queda suficientemente atendida tu demanda, índícalo y te buscamos otros modelos.

      UN SALUDO

  67. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO31 de mayo, 2018

    Donde puedo encontrar la ficha justificativa del RD 6/2012 reglamento de protección contra la contaminación acústica , que me piden en una Obra Nueva.
    Gracias

    Ver respuestas
    • Mónica Olmedo4 de junio, 2018

      Supongo que estás es fase de “Licencia de primera ocupación”, si es así, la justificación del D. 6/2012, no se realiza mediante ficha justificativa.

      El D.6/2012, es su IT.5, lo que te requiere es el ensayo acústico, (mediciones in situ) en el que se comprueba que el aislamiento a ruido aéreo, impacto e índices de ruido en vivienda debido a las instalaciones comunes del edificio, cumple con las exigencias del CTE/DB-HR.
      Estos ensayos deberán hacerlos técnicos competentes y certificarlos. Este certificado, sí está normalizado para el municipio de Granada, pero necesita adjuntarle los ensayos.
      Te adjunto los archivos.
      Mónica Olmedo

      • Mónica Olmedo4 de junio, 2018

        Y el otro certificado.
        Insisto en que sin los ensayos en los que se comprueban los resultados, no se puede certificar su cumplimiento.

    • José Carlos Guerrero Maldonado2 de junio, 2018

      Hola José Luis, lo que planteas es una consulta mas técnica que urbanística y te invito a que la formules en el Foro de Urbanismo en la página del Colegio de Aparejadores de Granada. En esta tendrás la posibilidad de que técnicos con mayores conocimientos en esta materia te contesten.
      De todos modos te pongo un enlace en el que aparece una justificación técnica sobre el cumplimiento de la norma acústica:
      http://docplayer.es/13930632-1-1-proteccion-contra-el-ruido.html

      UN SALUDO

  68. #
    Santiago Hernández Sande30 de mayo, 2018

    Buenos días:
    Por causas ajenas a mi voluntad aún no he podido complementar el cuestionario final planteado. A lo largo de la presente semana espero poder dejarlo resuelto. Espero que no suponga un inconveniente para la acreditación de la realización de curso.
    Disculpen las molestias que pueda estar originando esta situación y gracias por su atencion

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado2 de junio, 2018

      Hola Santiago, espero que hayas podido enviarlo. Si no has podido, mándalo en este fin de semana.
      El lunes a primera hora nos mandarán tu cuestionario y el de algún otro rezagado que pudiera quedar. Así, procederemos a finalizar la corrección y, a la mayor brevedad, se publicarán el test corregido y un listado con los participantes que han acreditado un conocimiento mínimo sobre los contenidos del curso.,

      MUCHO ANIMO

  69. #
    Antonio Aguilera29 de mayo, 2018

    Para la tramitación de una vivienda en edificio plurifamiliar que se quiere destinar para fines turísticos en Torremolinos, se ha detectado por parte el técnico del ayuntamiento que existe un error en la superficie registral con la planimetria aportada en un certificado de habitabilidad.
    El error consiste en una diferencia de m2 de salón, y esto ocurre porque el antiguo propietario incorporo la terraza al salón mediante un cierre de aluminio y no modifico el título de propiedad o legalizó esa situación, que tampoco ha sido detectada hasta la fecha.
    En reunión con el técnico municipal le indica al propietario actual que tiene dos opciones,
    1.- Legalizar la situación,
    2.- Demostrar que el hecho ha prescrito. (en este caso la instalación del cierre)
    ¿Qué opción es la más recomendable? ¿Qué consecuencias tiene cada una de las dos?

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado29 de mayo, 2018

      Si legaliza la incorporación del balcón al salón podrá obtener la licencia de ocupación necesaria para inscribir la vivienda como vacacional en el registro de la Junta de Andalucía. Por contra si prueba que la instalación del cierre cuenta con mas de seis años de antigüedad el Ayuntamiento no podrá reaccionar y corresponderá la Declaración del inmueble en situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO), no correspondiendo otorgarse licencia de ocupación.
      Simplificando lo anterior, si quieres inscribir la vivienda como vacacional corresponde la legalización de la pequeña ampliación, de lo contrario procederá la declaración en AFO sin posibilidad de acceder al registro turístico y con la limitación correspondiente al régimen jurídico de aplicación.

      UN SALUDO COMPAÑERO

  70. #
    Sergio29 de mayo, 2018

    Buenos días.
    Para el caso de solicitud de licencia de 1ª ocupación en el caso de una edificación existente en la que no se requiere ejecución de ningún tipo de obra (caso del articulo 13.d), ¿el Ayuntamiento puede y/o debe requerir certificado de eficiencia energética y ensayo acústico, como sí sucede para obra nueva? Yo entiendo que no, pero me surge la duda.
    Gracias

    Ver respuestas
    • José Carlos Guerrero Maldonado29 de mayo, 2018

      El propio art.13 RDUA señala la documentación que debe presentarse:
      Las solicitudes de licencias de ocupación o utilización referidas a edificaciones existentes en las que no sea preciso la ejecución de ningún tipo de obra de reforma o adaptación, deberán acompañarse de certificado, descriptivo y grafico, suscrito por técnico competente y visado por el correspondiente Colegio profesional, cuando así lo exija la normativa estatal, en el que conste la terminación de la obra en fecha determinada, la descripción del estado de conservación del edificio y las instalaciones con que cuenta y acredite, en atención de las circunstancias anteriores, la aptitud del mismo para destinarse al uso previsto; así como la identificación catastral y registral del inmueble, y las condiciones urbanísticas vigentes. Se adjuntará igualmente a la solicitud documentación justificativa del correcto funcionamiento de las instalaciones ejecutadas en el inmueble conforme a su normativa reguladora y , en su caso, certificación emitida por las empresas suministradoras de los servicios públicos, de que las redes son accesibles desde la edificación sin precisar nuevas obras, y de ser viable dicha acometida».
      Por tanto, no es necesario aportar certificado energético ni ensayo acústico.

      UN SALUDO

      • José Carlos Guerrero Maldonado2 de junio, 2018

        Contestando a la pregunta formulada abajo por PEPE TALLANTE, como la aplicación no me permite desdoblar otra respuesta, lo hago aquí.

        Para viviendas realizadas al amparo de licencia de obras previa, la ocupación de la misma requerirá de la obtención de la licencia de primera ocupación. Para tramitación de este expediente deberá aportarse la documentación exigida en el mismo, entre la cual no está el certificado descriptivo y gráfico, tal y como expresa el art. 13.1.d. RDUA y la ordenanza municipal de Licencias, actividades y obras de Granada (para los que sean de otra comunidad y/o municipio, consultar la normativa urbanística y la Ordenanza que regule la documentación a presentar). El documento de mayor importancia en este procedimiento sería el del Certificado Final de Obra.

        UN SALUDO

      • Pepe Tallante30 de mayo, 2018

        Para seguir con la misma cuestión. En el caso de que se solicite la 1ª ocupación de una vivienda terminada, pongamos hace mas de 6-10 años, con licencia de obra, con proyecto, pero sin final de obra. ¿Se podría resolver con este Certificado Descriptivo-gráfico?.

        Gracias.

  71. #
    Gerardo López29 de mayo, 2018

    Buenos días. En el estudio tenemos el encargo de tasar un edificio histórico con armadura mudejar y elementos de portada catalogados.
    ¿Sabría alguien decirme como podríamos valorar estos elementos o a quién recurrir para ello?
    Gracias

    Ver respuestas
    • José Carlos Guerrero Maldonado29 de mayo, 2018

      Para valorar estos elementos debes acudir a una persona que sea especialista en restauración. Así podrás calcular el valor de sustitución de estos elementos y/o las intervenciones a que deban someterse para para recuperar su valor patrimonial.
      Te paso el contacto de una chica que se llama Beatriz y tiene una empresa de restauración que se llama TARMA por si quieres consultarle. Su teléfono es 670 056 211.

  72. #
    Francisco Aranda Sánchez.28 de mayo, 2018

    ¿Vamos a poder saber las respuestas al cuestionario final, o se va a mandar a cada alumno su cuestionario corregido?

    Ver respuestas
    • José Carlos Guerrero Maldonado28 de mayo, 2018

      Hola, las respuestas se van a colgar en esta semana.
      En el caso de que algún alumno no hubiera superado el cuestionario se contactará con el individualmente.

      Un saludo

  73. #
    Pedro VINAGRE FERNANDEZ23 de mayo, 2018

    Una vez concluido el plazo de entrega del cuestionario. ¿Este se va a colgar resuelto?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera24 de mayo, 2018

      Si, por supuesto.

  74. #
    Mónica Omedo23 de mayo, 2018

    Una pantalla acústica constituida por paneles acústicos de chapa de acero galvanizado y lana en su interior, (panel sandwich) cuyo fin es atenuar el ruido generado por unas climatizadoras exteriores ubicadas en la azotea de un edificio. Entiendo que se ajusta a la definición de INSTALACIÓN, por lo que no le es exigible el cumplimiento de exigencias básicas,….y urbanísticamente no consumirían parámetros urbanísticos básicos. ¿Esta interpretación es correcta para el municipio de Granada, zona centro, fuera de entorno BIC? Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera24 de mayo, 2018

      Correcto

    • Mónica Olmedo23 de mayo, 2018

      ¿La tramitación para su montaje será mediante Comunicación Previa?

      • Emilio Martín Herrera24 de mayo, 2018

        Entiendo que si. En Granada si requiere intervención de técnico que se haga responsable de la actuación se tramitaría más bien por declaración responsable

  75. #
    Santiago Hernandez Sande21 de mayo, 2018

    Buenos días:
    En relación con el cuestionario final….¿se ha de responder en base a la normativa urbanística de Andalucía, la de la comunidad autónoma en la que reside cada cursillista o ambas?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera21 de mayo, 2018

      En función de la Comunidad Autónoma donde vive cada uno. Pero junto al nombre del alumno que contesta poned la Comunidad de la que sois.

      • Jesús López Torrecilla23 de mayo, 2018

        Acabo de leer esta respuesta y he enviado el cuestionario en base a la legislación andaluza, aunque en ocasiones también he hecho referencia a la murciana.
        Tampoco he puesto junto a mi nombre y apellidos que soy de Murcia.
        Lamento haberlo hecho mal.
        Saludos,

  76. #
    Gerardo López19 de mayo, 2018

    Buenas tardes. Con respecto a la distinción desde el punto de vista urbanístico podríais indicar las definiciones de edificio, construcción e instalación y, en que legislación podemos encontrarla, aparte de en la LOE para la edificación.
    Gracias.

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado21 de mayo, 2018

      -Edificación/Edificio: Se entiende por edificio todo bien inmueble que haya sido construido, reformado o rehabilitado para ser destinado a vivienda o cualquier otro uso permitido por las normas urbanísticas (artículo 1.3 de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, sobre medidas de calidad de la edificación de la Comunidad de Madrid). Se le reconocen como características entre otras: perdurabilidad, carácter fijo o permanente, solidez, unión solidaria al suelo (precisa de elementos propios de cimentación),…Además deberá cumpilar con las requisitos básicos exigibles.
      El Código Técnico de la Edificación (CTE), Anejo III, Terminología, nos dice que «Por edificio debe entenderse, construcción fija, hecha con materiales resistentes para habitación humana o para albergar otros usos».

      -Construcción: Es un concepto mas amplio que el anterior. Puede definirse como toda obra artificial que modifique la naturaleza de un terreno, con la posible matización de que se trate de obras en las que se añadan elementos físicos permanentes. En este concepto, además de las edificaciones, habría que incluir la obra civil, obras auxiliares a la edificación, así como las obras realizadas que no están afectas a un uso concreto.

      -Instalación: En este concepto tendrían cabida las infraestructuras y servicios urbanos (gas, electricidad, …), también recintos acondicionados para prestar un servicio concreto o desarrollar una actividad. Una instalación nunca podrá ser construcción. En este sentido la jurisprudencia le reconoce una serie de características propias de las instalaciones. Entre otras señala la ligereza de los sistemas, carácter desmontable (con posibilidad de reutilización), no cuenta con la solidez y resistencia de la edificación, no tiene carácter permanente aunque su duración puede ser prolongada, no le es exigible el cumplimiento de exigencias básicas,….y urbanísticamente no consumirían parámetros urbanísticos básicos.

      Fuera de la LOE y del CTE, es complicado encontrar definiciones de estos conceptos. Ha sido la jurisprudencia la que ha ido aclarando y matizando. En Andalucía, no se definen en la ley urbanística ni en su Reglamento, a pesar de que se hacen múltiples referencias a los tres términos. En otras Comunidades (Pais Vasco, Murcia, Madrid, Cataluña, Valencia) desde la legislación que regula la calidad en la construcción es posible que encontremos alguna referencia a los conceptos de edificación, construcción e instalación.

      UN SALUDO

      • Gerardo López25 de mayo, 2018

        Gracias José Carlos. Aclarador.

  77. #
    Montse17 de mayo, 2018

    buenos dias, ya sé que en la última clase comentasteis que colgariais un tipo test que teniamos que presentar però no me acuerdo cuando lo colgareis ni hasta que fecha podemos presentarlo. Me podeis refrescar la memória por favor?
    gracias

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado17 de mayo, 2018

      Ayer quedó enviado y me confirman desde el colegio que quedará subido en esta mañana.

      BUEN DIA.

  78. #
    JOSE LUIS SEVILLA16 de mayo, 2018

    Planteo un caso: Municipio de Andalucía con PGOU aprobado definitivamente en 2013. Anteriormente tenía NNSS de planeamiento del año 91. En desarrollo de las NNSS se tramitaron varios Planes Parciales. Ahora el PGOU determina la ordenación detallada de estas zonas y en algunas ordenanzas no coincide la calificación concreta del suelo según PGOU y PP que se desarrolló con las normas.
    ¿Qué condiciones se han de aplicar? ¿se aplicaría directamente las del PGOU que contiene ordenación detallada o habría que ir a las ordenanzas establecidas en el PP? El PGOU no dice nada sobre transitoriedad. La casuística es varia: en ocasiones es más restrictivo el P.P. y en otras ocasiones el PGOU.
    Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera16 de mayo, 2018

      Si el PGOU no establece ninguna regulación transitoria, el PP se ha ejecutado en el sentido de que el suelo está urbanizado y reparcelado, y por lo tanto es suelo urbano a todos los efectos, y así lo reconoce el PGOU, hay que aplicar este último. Es una norma posterior, competente para establecer la ordenación pormenorizada, y no ha establecido ninguna salvedad.

      ¿Hay más opiniones?

      • JOSE LUIS SEVILLA25 de mayo, 2018

        Con esta misma situación, se dan casos en los que el PGOU vigente hace alteraciones de alineaciones de viales con respecto al ordenamiento de desarrollo que daba el plan parcial o NNSS, en algunos casos restando y en otros aumentando la superficie de las manzanas y parcelas. Lo normal es que afectan a franjas de terreno en todo el frente de fachada. Esas propiedades ya contribuyeron en el desarrollo urbanístico cediendo terreno y costeando obras de urbanización. ¿Tendrían derecho a que se le expropiara el defecto de superficie? ¿Se podría vender por parte del ayto los excesos a los propietarios?

      • Jose Carlos Guerrero Maldonado24 de mayo, 2018

        Estoy de acuerdo con lo que escribe Emilio, prevalece la ordenación pormenorizada que establece el PGOU. La cuestión es como se ven afectados los ámbitos desarrollados. Es decir, si quedan en situación legal de fuera de ordenación, lo que limitará su régimen jurídico.
        Y por otra parte si existe algún caso de obras con licencia vigente obtenidas antes de la tramitación del PGOU que resulten incompatibles con la nueva ordenación.

  79. #
    JOSE LUIS SEVILLA15 de mayo, 2018

    En referencia a la pregunta que se planteó en la tercera jornada durante la celebración, con el fin de explicarme de forma más clara, procedo a volver a reformular la pregunta:

    El artículo 28.4 del TRLSRU establece que:
    “en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

    a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de (1) certificación expedida por el Ayuntamiento o (2) por técnico competente, (3) acta notarial descriptiva de la finca o (4) certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.(…)”

    Luego en el art. 40 del RDUA, establece en el punto segundo que “En el caso de las obras sin licencia será admisible para determinar su fecha de terminación cualquier medio de prueba. La carga de la prueba de su terminación corresponderá al titular de las obras quien, en su caso, deberá desvirtuar las conclusiones que resulten de las comprobaciones realizadas por los servicios técnicos correspondientes. Tales obras se considerarán terminadas cuando estén ultimadas y dispuestas a servir al fin previsto, sin necesidad de ninguna actuación material posterior referida a la propia obra, salvo las posibles obras de adaptación de algunos locales. Se considerarán igualmente terminadas cuando así lo reconozca de oficio el órgano que incoe el procedimiento, previo informe de los servicios técnicos correspondientes”

    ¿Los documentos a los que se refiere en el art. 28.4 (certificación del ayuntamiento, certificación de técnico, acta notarial o certificación catastral) deberíamos considerarlos como determinantes para la fijación de la fecha de terminación de las obras del art.40? o como yo opino, ¿sería un medio de prueba más?:
    ¿se podría, aun habiéndose inscrito la obra terminada en el RP y una vez realizada la comunicación del RP al Ayto. (art. 28.4.b), iniciar un procedimiento de restablecimiento de la legalidad en el que se llegará a la conclusión de que no se han pasado los plazos de potestad (seis años o imprescriptibilidad) e incluso ordenar una demolición en caso de no ser legalizables?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera16 de mayo, 2018

      No sé a que pregunta te refieres durante la celebración de la tercera jornada. Y no recuerdo que se planteó y cuales fueron las respuestas. Pero estoy de acuerdo contigo. Es un medio de prueba más. Un medio potente y documentado, pero que puede ser desvirtuado por la realidad. Es fácil de entender que un medio de prueba como este puede ser desmontado: imagínate que cualquiera de estos documentos acredita que la obra se termino en una fecha y el Ayuntamiento dispone de fotografías de fecha posterior donde se aprecia que las obras están en ejecución. ¡Ya se ha desmontado la prueba!, ¿no crees?

  80. #
    Blanca15 de mayo, 2018

    Buenas tardes, tras visita de comprobación para licencia de ocupación de edificio de 10 vvdas, locales y sótanos para aparcamiento, comprobamos que el promotor-constructor (es el mismo) ha realizado obras al margen de la licencia concedida, construyendo dos forjados en planta baja con los que se dota de patios a dos de los pisos de planta baja (se comprueba que estos forjados no computan a efectos de edfificabilidad y los va a poder legalizar y aplicar reducción de sanción son unos 50 m2). Otra cuestión distinta es la construcción de 4 balcones que dan fachada que incumplen parámetros urbanísticos (no estaban autorizados en la licencia), por lo que al no poder legalizarlos se quieren acoger al ppio de proporcionalidad ó equivalencia???, para no demoler, no me queda claro qué ppio sería el de aplicar en el caso de las obras de los balcones q no cumplen pgou???
    La sanción sería tanto en el caso de las obras legalizables por haberlas realizado sin licencia como en el de las q se van a legalizar por el ppio de proporcionalidad ó equivalencia??, en ambos casos tanto la aportación de los nuevos patios como los nuevos balcones a los pisos van a aportar beneficio al promotor-constructor al vender los pisos más caros del precio que tenían cuando no contaban con patios ni balcones a fachada. Preguntar como considerar el beneficio en cada caso para el `cálculo de la sanción.?
    En esta misma obra los técnicos emitieron CFO en el que certificaban que las obras se habían realizado conforme a licencia, luego se comprobó en la visita las obas sin licencia q he comentado antes por lo q se declaró la ineficacia del CFO. Tienen que volverse a emitir CFO una vez obtenga licencia del reformado del estado final. Los técnicos también serían responsables como directores de ejecución así como por falsedad al emitir CFO en el que se indicaba q no había modificaciones durante la obra, se considerarían agravantes ??

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera16 de mayo, 2018

      Muchas cuestiones. Por orden:

      1.- No entiendo bien lo de los patios. Me imagino que cubren un sótano o es un terreno que estaba al margen de la vivienda y que se han incorporado a ella. Pero si se pueden legalizar conforme al Plan, perfecto.

      2.- En cuanto a los balcones. Parece difícil que se puedan legalizar por proporcionalidad porque se verán desde la vía pública ¿no?. Tampoco parece que sea de imposible o muy difícil reposición. Y en cuanto a la aplicación por equivalencia: ¿concurren causas de imposibilidad material o legal para su demolición?. Yo creo que es complicado justificar que se mantengan los balcones, salvo que exista un resquicio en el Plan que permita su autorización.

      3.- La sanción debe ser por las dos cosas. La aplicación de la proporcionalidad no exime de la sanción. Es más, el artículo 48.4 del RDUA exige la aplicación de la sanción en el caso de legalización por proporcionalidad sin ningún tipo de reducción.

      4.- ¿Hay beneficio económico?. Habrá que justificarlo. Sí al final se procede a la legalización (o reconocimiento por equivalencia) de estas obras, tendría que conocerse el nuevo valor en venta de cada piso, y hallar el diferencial entre ese valor en venta y el del mismo piso sin patio ni balcón. A ese diferencial se le resta el coste de las obras que ha significado hacer el patio y el balcón (y no se le resta nada más porque no han tenido que pagar aprovechamiento urbanístico ya que, por lo que dices, no computan edificabilidad ninguna de las dos infracciones). El resultado de esa resta es el beneficio económico.

      5.- Evidentemente los técnicos han cometido una infracción urbanística (aparte de falsedad en documento público que puede ser delito). En principio entiendo que es una infracción específica del artículo 218.1.a de la LOUA (alternativamente del artículo 207.3.d), según la responsabilidad señalada en el artículo 193.1.a de la LOUA. Y esto, no por la emisión del CFO, sino por el hecho de que su emisión implica que la obra ilegal se ha hecho con su consentimiento y bajo su supervisión. En cualquier caso, la infracción que puede considerarse grave y se encuadrada en el tipo específico es la de los balcones (insistió si no hay resquicio en el plan para su legalización), porque la ocupación del patio, a todas luces, es una infracción leve.

      • Jose Carlos Guerrero Maldonado16 de mayo, 2018

        Hola, quería comentar que la ejecución de forjados en planta baja para dotar de patios a las viviendas de planta baja se señala como legalizable, no correspondiendo por tanto incrementar la sanción hasta la exclusión del beneficio económico (ver art. 72.6 RDUA). Por otra parte, entiendo que no serían legalizables los balcones en aplicación del principio de proporcionalidad por resultar visibles desde la vía pública y no resultar su reposición imposible o muy dificil. Tampoco correspondería aplicar el incremento de la sanción hasta la exclusión del beneficio.

        Buen día.

  81. #
    roberto Lorenzo vidal15 de mayo, 2018

    Hola, vais a colgar también las cuatro practicas resueltas??? Gracias

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado16 de mayo, 2018

      SI. Las dos primeras ya se subieron (licencias e inspección). La tercera, protección de la legalidad urbanística, se subirá mañana. La cuarta, infracciones y sanciones, se subirá la semana que viene para que os de tiempo a trabajarla un poco.

      BUEN DIA.

  82. #
    María Fátima Ravelo Díaz15 de mayo, 2018

    Buenas tardes, por motivos laborales no podré asistir a las dos primeras horas de la sesión de hoy, podrían pasarme luego la grabación de la misma?

    Ver respuestas
  83. #
    Aurora Carbajal Alvarez15 de mayo, 2018

    Buenos días, ¿Qué es un engalaberno? el cual figura en los planos del proyecto de la práctica en planta baja y primera.

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado15 de mayo, 2018

      Se denomina “engalaberno” a la parte de una edificación que no se encuentra dentro de los límites de la finca que le corresponde sino que se introduce materialmente en otro, tanto en su sentido vertical como horizontal, y se apoya o pisa sobre el inmueble de la parcela colindante, ocupando parte de su espacio.
      Se produce cuando edificaciones construidas cada una de ellas sobre su respectivo solar interfieren en el vuelo.
      En nuestro supuesto práctico se aprecia como la planta primera es mas pequeña porque una habitación pertenece al inmueble colindante.

  84. #
    Jesús López Torrecilla14 de mayo, 2018

    Hola,
    Ley 13/2015 de Murcia, art 287, apdo a) … ¿Que se entiende por «valor de la obra realizada»?
    Se trata del presupuesto de ejecución material (pem)?
    Presupuesto de contrata?
    Incluye impuestos (iva, etc …)?
    Gracias.
    Saludos,

    Ver respuestas
    • Emilio Martín14 de mayo, 2018

      Entiendo que se refiere al coste de reposición o de reemplazamiento, y dentro de ello el coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción por contrata. Según el artículo 18.3 de la Orden ECO 805/2003 es: «la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes»

  85. #
    Jesús López Torrecilla14 de mayo, 2018

    Buenos días.
    Puedo descargar teoría y práctica de mañana jueves 15?
    Gracias.
    Saludos,

    Ver respuestas
  86. #
    Mónica Olmedo13 de mayo, 2018

    USO COMPATIBLE Y USO COMPLEMENTARIO:
    Me gustaría confirmar las siguientes interpretaciones, que debido a mi falta de dedicación al urbanismo, no sé si son correctas:
    – La implantación de un uso compatible con el uso característico de un inmueble, no necesita una autorización previa, por parte de la Administración competente.
    – El uso compatible puede implantarse en el porcentaje que necesite el promotor, incluso superior al 60% de la superficie útil del inmueble. (Puede implantarse en un porcentaje menor del 60%).
    – La implantación de un uso complementario con el uso característico de un inmueble, sí necesita una autorización previa, por parte de la Administración competente.
    (Todo esto, independientemente de la tramitación para autorizar la actividad, en caso de que ser necesario).

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera13 de mayo, 2018

      Primero una aclaración: esta terminología es propia del Ayuntamiento de Granada. Por tanto, en otros planes puede ser distinta.

      Segundo, los dos conceptos vienen definidos en el artículo 6.1.3 apartados 2 y 3 de la Normativa del PGOU. Y justo es al revés de como lo has entendido. El uso compatible (llamado también permitido) es el intercambiable con el característico o dominante signado por la calificación. Esto quiere decir que si una calificación admite como característico el uso residencial y como compatible el terciario, por ejemplo, todo el edificio se puede construir de terciario y eso es un cambio de uso que necesita licencia.

      En el caso del uso complementario es que tu puede complementar con ese uso al uso principal (ya sea característico de la calificación o compatible), siempre que mantengas el principal como mayoritario (a nivel superficie útil o construida). En nuevas edificaciones el uso principal tiene que suponer, al menos, el 60% de la superficie construida (o útil). La implantación de un uso complementario en una edificación, no es un cambio de uso, por lo tanto, y según mi opinión no necesita licencia, salvo que implique un incremento de viviendas, y en este caso la licencia es necesaria para comprobar que no se ha alterado la densidad de la zona (determinación urbanística básica)

  87. #
    Pepe Tallante12 de mayo, 2018

    Dos casos en el mismo municipio, con Normas Subsidiarias que se empezaron a desarrollar en el año 97 y fueron aprobadas definitivamente en 2008:
    1. Una Unidad de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado (un barrio tradicional con viviendas de más de 100 años, algunas ruinas y solares donde antes hubo viviendas). Para el desarrollo de la UE, un Plan Especial (creo que no se desarrollará en la vida, a no ser que sea el ayuntamiento el que lo haga). Una familia solicita licencia para arreglar la vivienda y se le concede para obras de mantenimiento… al final demuelen la edificación y reconstruyen la vivienda (más o menos como era, en cuanto a ocupación y alturas). Se inició un procedimiento sancionador, instando a que se debería realizar el P.E. para legalizar la obra… pero la cosa quedó ahí y no prosperó. Han transcurrido cinco años y han solicitado licencia de ocupación. La edificación cumple con las condiciones de habitabilidad y al mantener lo preexistente, entiendo que también cumple con las condiciones urbanísticas. ¿Se debería otorgar licencia de ocupación mediante un certificado descriptivo-gráfico?.

    2. Entre la fecha de inicio y aprobación definitiva de las NNSS, pasaron 11 años y muchas cosas más. En unidades de ejecución (pormenorizadas) de suelo urbano no consolidado, se hicieron viviendas con licencia y sin licencia. Ahora piden licencia de ocupación. Entiendo que las que tenían licencia y han realizado la vivienda conforme a la misma, hay que concedérsela, pero ¿y las que se han hecho sin licencia?. En ningún caso se iniciaron expedientes sancionadores.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera13 de mayo, 2018

      Es importante saber si el Plan Especial que ordena la unidad de ejecución está aprobado o no (supongo que si las NNSS se aprobaron en el 2008 estarán adaptadas a la LOUA). Si no está aprobado el Plan Especial, y por lo tanto no hay ordenación pormenorizada, la única forma de que la vivienda tenga licencia y por tanto restaurar el orden, es que obtenga licencia provisional, según los previsto en el artículo 34.1.c párrafo segundo de la LOUA. Si el PE está aprobado habrá que ver si cumple con la ordenación prevista y que debe de hacer para que la parcela tenga la condición de solar, y pedir licencia conforme a las condiciones previstas en el PE, que podría ser licencia de ocupación directamente. Si el PE está aprobado, pero la parcela no cumple con sus condiciones, que espere a que pasen seis años desde que el expediente disciplinario está paralizado, y solicite la declaración de AFO.

      Para mi la diferencia está clara. Si no hay ordenación pormenorizada aprobada (PE) no ha referencia para determinar si se cumple con la legalidad urbanística o no, por lo tanto no tiene sentido hablar de FO, pero tampoco de AFO, ya que podría ser legalizable con la ordenación pormenorizada en vigor.

      Por supuesto, en relación con lo segundo que planteas: lo que tuvo licencia y han realizado las obras conforme a la misma, debería tener licencia de ocupación, si no el Ayuntamiento tiene un problema, ya que si reconoce que la licencias que otorgo en su día son ilegales debería revisarlas, y con eso tiene un problema.

  88. #
    Pedro VINAGRE FERNANDEZ10 de mayo, 2018

    El Programa del curso indica como uno de los objetivos, los requisitos para implantar apartamentos turísticos en un inmueble con uso residencial plurifamiliar.
    Agradecería, para el próximo día se hablara sobre los requisitos.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera11 de mayo, 2018

      Segunda parte de folleto

    • Emilio Martín Herrera11 de mayo, 2018

      Muy bien. Lo comentamos.

      Te adelanto que si de lo que se trata es de implantar una vivienda turística, desde el punto de vista urbanístico tiene la consideración de uso residencial (vivienda) a todos los efectos, y tendrá que poder implantarse en una calificación que permita ese uso según el planeamiento, obteniendo la correspondiente licencia de ocupación, que, en el caso de que no haya obtenido licencia de obras, deberá autorizarse según las previsiones del párrafo segundo del artículo 13.1.d del RDUA:

      «Las solicitudes de licencias de ocupación o utilización referidas a edificaciones existentes en las que no sea preciso la ejecución de ningún tipo de obra de reforma o adaptación, deberán acompañarse de certificado, descriptivo y gráfico, suscrito por técnico competente y visado por el correspondiente Colegio profesional, cuando así lo exija la normativa estatal, en el que conste la terminación de la obra en fecha determinada, la descripción del estado de conservación del edificio y las instalaciones con que cuenta y acredite, en atención de las circunstancias anteriores, la aptitud del mismo para destinarse al uso previsto; así como la identificación catastral y registral del inmueble, y las condiciones urbanísticas vigentes. Se adjuntará igualmente a la solicitud documentación justificativa del correcto funcionamiento de las instalaciones ejecutadas en el inmueble conforme a su normativa reguladora y , en su caso, certificación emitida por las empresas suministradoras de los servicios públicos, de que las redes son accesibles desde la edificación sin precisar nuevas obras, y de ser viable dicha acometida».

      La cuestión es justificar las condiciones de habitabilidad de la vivienda. Puede que te exijan que cumplan el planeamiento actual. Mi opinión es que solo se pueden exigir que cumplan las condiciones vigentes en el momento en que se construyo la vivienda.

      En cuanto a las exigencias desde el punto de vista de la normativa turística, te adjunto unos folletos explicativos.

      Las dudas las podemos analizar en la próxima clase.

      Un saludo

  89. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO10 de mayo, 2018

    Se trata de una Vivienda existente en suelo urbano , de tres planta ,uso pormenorizado P.E.P.R.I, Manzana Cerrada Extensiva ( vivi colectiva) y en P.G.O.U.Plurifamiliar Manzana Cerrdada.Se solicita Licencia de Primera Ocupación (art.13 d) , cumple todas las condiciones de habitabilidad aplicables excepto en planta baja que tiene 2.40 m de altura en vez de 2.60 m.se detecta que segun el plano de P.E.P.R.I había un patio de luces , que actualmente está cubierto.Por tener más de 6 años de antigüedad se considera un AFO.En la planta baja , se podría considerar un almacén ó se podría considerar como vivienda particular.En escritura dice que es una vivienda.Si para apartamentos turisticos se considera apta en planta 1º y 2º.Había que pedir cambio de Uso.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera11 de mayo, 2018

      En principio, respecto del uso no tendría problema, ya que la manzana cerrada admite el uso de vivienda unifamiliar y plurifamiliar, y la vivienda turística es una vivienda a todos los efectos. La cuestión es que se partes de una sola vivienda y aumentas en más con vivienda turística, y por lo tanto será objeto de licencia para comprobar que se mantiene la densidad de la zona (esto seguro que no es problema).

      En cuanto a la altura el PEPRI solo prevé que se mantengan alturas inferiores a la mínima en edificaciones protegidas (artículo III.5 de la Normativa), y no prevé unas condiciones específicas para edificaciones existentes y por usos, por lo que entiendo que habría que aplicar las condiciones del PGOU (artículos 6.2.6.9 y 7.3.19 apartado 4 de la Normativa). Creo que tienes difícil poner una vivienda en planta baja si toda su superficie tiene una altura libre de 2,40.

      Plantea la consulta y que se manifieste el Ayuntamiento

      • JOSE LUIS GUINDO GUINDO11 de mayo, 2018

        Muchas Gracias:
        Como te comentaba todas las plantas de pl. 1 y 2º cumple altura , 2.60 m ó más.
        En edificios existente , cuando se adquirió el inmueble tenía 2.40 m la planta baja.se podría aceptar.?
        En caso de que no cumpla la pl. baja por altura, tendríamos que ir a viviendas con fines turísticos ya que nos quedaría solo dos viviendas , y en este caso se podría alquilar por habitaciones , estando el dueño en pl. baja

    • Emilio Martín Herrera10 de mayo, 2018

      Preguntas:

      ¿Es el PEPRI Centro?.
      ¿Quieres poner apartamento como uso hotelero o vivienda turística?
      ¿Está catalogada la edificación?

      Concreta estos temas y luego te contesto

      Un saludo

      • JOSE LUIS GUINDO GUINDO11 de mayo, 2018

        Es P.E.P.R.I Albayzin , no esta catalogado , será vivi con fines turísticos , ya que el uso Hotelero tendría que cumplir accesibilidad .Es un inmueble existente que se rehabilitó , según el P.G.O.U Plurifamiliar y según escritura es una vivienda con una sola Referencia Catastral. ¿ Se podría proponer viv. turísticas » por habilitaciones «si el propietario viviera en la pl. Baja ( altura 2,40).

  90. #
    Fco. Javier de Paz Gómez10 de mayo, 2018

    Buenos días

    El día 8 me fue imposible seguir la clase completa por problemas de conexión de mi red, ¿sería posible verlo de alguna manera?

    Gracias

    Ver respuestas
  91. #
    Sergio9 de mayo, 2018

    El artículo 169.1.f de la LOUA coincide con el artículo 8.f del RDU en lo referente a que la tala de arboles y vegetación arbustiva están sometidas a solicitud de licencia de obras. La pregunta es: ¿sólo para el caso de que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento? Si un ciudadano solicita ocupación de vía pública para un contenedor para la poda de arbustos desde la vía pública, ¿estaría sujeto a solicitud de licencia de obras?
    Gracias.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera10 de mayo, 2018

      La redacción del artículo no deja lugar a dudas: se refiere a masa arbóreas, vegetación arbustiva o arboles aislados «que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento». Con ese mismo criterio se recoge la obligación de solicitar licencia, en estos supuestos, en la Ordenanza Municipal de Licencias de Granada (OML, artículo 33.2.B).

      Esto no quiere decir que cualquier puede llegar y cortar un árbol. En principio, si está en la vía pública estaríamos en el supuesto del artículo 5.3 del RDUA, que siempre requiere autorización municipal. En los demás casos debería ser comunicado al Ayuntamiento (declaración responsable -DR- o comunicación previa -CP-). En el caso de Granada si puede afectar a la seguridad, salubridad o accesibilidad seria objeto de DR, y en el resto de los casos de CP (conclusiones F y G de los criterios de la interpretación de la OML publicados en el BOP número 194 de 10 de octubre del 2013).

  92. #
    AURORA8 de mayo, 2018

    SI HAY 43 CONSULTAS POR QUÉ SOLO SE VISUALIZAN 18

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera9 de mayo, 2018

      Supongo que contabilizan las consultas y las respuestas

  93. #
    Montse8 de mayo, 2018

    Una aclaración para el final de la clase de hoy.

    Las iniciaciones, medidas cautelares, la proporcionalidad etc de los procedimientos para la protección de la legalidad urbanística y restauración del orden, son iguales para todas las Comunidades Autonomas?

    En caso de haber diferencias saben si son sustanciales?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera9 de mayo, 2018

      Os hemos remitido la legislación de aplicación a cada Comunidad sobre el tema, extraído de la legislación urbanística en cada caso (la fuente es la página de Noticias Jurídicas, que os recomiendo que la utilicéis cuando necesitéis consultar legislación).

      Las diferencias pueden ser muy sustanciales. Por ejemplo las prescripción para adoptar medidas de restauración del orden urbanístico pueden oscilar entre cuatro años en algunas Comunidades a quince en otras (en Andalucía son seis años). La proporcionalidad no se regula en la legislación de algunas Comunidades y en otras esta contempladas en la propia Ley (en Andalucía se regula a nivel reglamentario). En algunas Comunidades se permite tramitar conjuntamente el expediente de restauración y sancionador, en Andalucía son expedientes diferenciados aunque coordinados.

      En fin, cada Comunidad tiene su regulación. Sería interesante que los que sois de fuera de Andalucía leyerais la regulación de vuestra Comunidad en la documentación que os hemos mandado, y pusierais de manifiesto las cosas que os llaman la atención en este foro. Es un tema de debate interesante analizar las diferencias y que consecuencias tiene.

      Montse, tu estas en Cataluña, ¿no?. Empieza tu

      Un saludo

      • Emilio Martín14 de mayo, 2018

        En relación con el comentario de abajo. Efectivamente esas pueden ser las diferencias. Ahora bien, cuando hemos reproducido los textos de las Leyes de cada Comunidad, hemos reproducido las Leyes y no los reglamentos. Al dar la clase, hemos profundizado en Andalucía y aquí nos hemos referido al Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. Por ejemplo la aplicación de la proporcionalidad en Andalucía está desarrollado en el Reglamento (sin embargo en Murcia ese mismo contenido está en la Ley),

        En Cataluña, estos temas están más desarrollados en el Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística. Aunque en su Título 2 no veo que haya referencia concreta a la aplicación de la proporcionalidad, por ejemplo.

        Te mando un fichero con las la normativa urbanística de aplicación en Cataluña. Parece que es lo último vigente (actualizada a enero del 2018).

        Espero que te sea de utilidad. Míralo y comentamos diferencias.

      • Montse14 de mayo, 2018

        He hecho un repaso de la ley de urbanismo de Catalunya y los apuntes del tema 3 y he encontrado estas diferencias (el relato es de la ley de Catalunya):
        1. No se especifica la forma de iniciar un procedimiento (oficio y/o denúncia)
        2. No especifica si debe ser el Alcalde el que ordenen la suspensión. Habla de órgano competente
        3. Dicho órgano competente tiene que ratificar la orden de suspensión en 15 días.
        4. La comunicación se hace a las personas afectadas. No especifica si son las personas que aparecen en el Registro…
        5. El plazo para resolver actos legalizables es de 2 meses.
        6. No he encontrado nada sobre el principio de Proporcionalidad
        7. La acción de restauración prescribe a los 6 años igual que en Andalucía. Salvo las que se producen en terrenos que segun el planeamiento estan destinados a espacios libres públicos o al sistema viario o suelo no urbanizable.

        Deberia mirar alguna ley (de la Comunitat de Catalunya) mas que desenvolupe estos artículos?
        No trabajo en disciplina urbanística y como no puedo dedicar todo el tiempo que me gustaria a repasar los apuntes, voy un poco perdida.
        Ya me dirás si voy bien.
        Gracias

  94. #
    Pablo8 de mayo, 2018

    Buenas tardes:
    En un caso de solicitud de declaracion a regimen legal de fuera de ordenación, edificación de hace 50 años construida sin licencia, actualmente queda en SNU, que a priori lo podría cumplir, ya que está ejecutada antes del año 75.

    Se inicia por el interesado la solicitud de declaraciuón de régimen legal de FO, pero actualmente no cumple ni por asomo la aptitud de condiciones minimas de habitabilidad que exige la ordenanza municipal., entre otros motivos como inexitencia de parte de la cubierta, además de no contar con algunos servicios.

    Al no proceder darle licencia para llevar a cabo reparaciones en la vivienda para que vuelva a tener condiciones de habitabilidad…y…Si no procede conceder el reg. legal de FO por no cumplir condiciones de habitabilidad que exige la ordenanza…¿queda en el limbo condenada a la ruina ?

    En el 11.6 del 2/2012 viene a decir que por razones de interés general el Ayto puede dictar obras de reparación.
    ¿cómo se lleva a cabo esto en el supuesto que el informe técnico sea contrario a la declaración de FO por no tener Aptitud ni condiciones de habitabilidad conforme a la ordenanza municipal?

    Gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera9 de mayo, 2018

      Si analizas el contenido del artículo 3.3 en relación con el artículo 7.2 del Decreto Andaluz 2/2012, verás que es una situación que considera equivalente a tener licencia (anterior al año 1975) pero situándolo como fuera de ordenación (FO). Por tanto, hay que solicitar la certificación de esa situación (FO, artículo 7.2), y posteriormente, la licencia de ocupación según el uso original (artículo 7.4).

      Ahora bien, con carácter general, y para cualquier edificación en suelo no urbanizable, que deba ser reconocida en cualquiera de sus forma (de acuerdo con la ordenación, FO o AFO), las normas de habitabilidad exigibles deben de respetar el contenido del artículo 5 del Decreto 2/2012. Es decir, tienen que estar al contenido específico de ordenanzas municipales, redactadas por este motivo, si el PGOU no define estas condiciones. Y en en caso de ausencia de Plan y Ordenanzas, aplicar las Normas Directoras de la Ordenación Urbanística (NDOU), aprobadas por la Junta por Orden de 1 de marzo de 2013.

      El Anexo II regula las normas mínimas de habitabilidad a aplicar en relación con el contenido del artículo 5 del Decreto, y eso es lo que hay que exigir para declarar el FO. Y ahí es donde entra el juego el 11.6 del Decreto (que está prensado para la declaración del AFO), cuya exigencia tiene la forma de orden de ejecución y es coherente con el contenido del artículo 53.6 del RDUA:

      «Con la finalidad de reducir el impacto negativo de las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones, la Administración actuante podrá, previo informe de los servicios técnicos administrativos competentes, ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para garantizar la seguridad, salubridad y el ornato, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo de la edificación sobre el paisaje del entorno»

      La ordenanza municipal será de aplicación en el caso de que esté prevista para la declaración de habitabilidad en suelo no urbanizable. No creo que sea exigible una ordenanza de carácter general para estos supuestos.

      ¿No sé si he aclarado tu pregunta?

  95. #
    Laura8 de mayo, 2018

    Una vivienda situada en Suelo No Urbanizable rural, SIN PROTECCIÓN. Existe una sentencia en firme para su demolición o legalización. Actualmente no se puede declarar SAFO, porque el municipio no dispone de avance, ni PGOU, solo unas NNSS. La sentencia es de fecha marzo 2014, da un plazo de demolición o legalización de 4 años y 6 meses. Habéis comentado hoy el plazo de prescripción de 5 años. A partir de cuando empieza a contar este plazo.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera9 de mayo, 2018

      Yo entiendo que desde la fecha de la Sentencia, que es la de la firmeza. Pero parece raro que pueda demolerse y legalizarse al mismo tiempo. ¿Por qué no legaliza?

      • Emilio Martín Herrera16 de mayo, 2018

        Si ha pasado el plazo de ejecución de los cinco años que prevé el artículo 518 de la LEC (desde la sentencia firme), la situación de la edificación, con independencia de que no exista avance, ni planeamiento, es la de una edificación construida sin licencia y sin cobertura en el planeamiento sobre la que se pueden adoptar medidas de restauración del orden o no. Si no es un supuesto de no prescripción previsto en el artículo 185.2 de la LOUA, procede, pasados seis años de cometida la infracción, la declaración de AFO. Si esta en suelo no ubranizable no protegido y han pasado esos seis años: declaración de AFO

        ¿Qué opinas?

      • Laura Rodriguez15 de mayo, 2018

        En la sentencia hace referencia a su Legalización, esta es imposible solo podría llevarse a cabo la declaración de SAFO debido a que se encuentra en SNUR. No se puede declarar SAFO porque el el municipio no dispone de avance, ni PGOU, solo unas NNSS.

  96. #
    Montse8 de mayo, 2018

    buenas, tengo alguna duda sobre el tema 2.
    En el decreto 64/2014 del Reglamento de Cataluña, en su artículo 98.2 dice » tiene la condición de autoridad el personal al servicio de las administraciones mencionadas que, de forma permanente o circunstancial, tenga encomendado expresamente el egercicio de la función pública de inspección urbanística»
    Esto significa que no es necesario que sea funcionario de carrera? La ley que lo determina es la del estado?

    gracias

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera8 de mayo, 2018

      La cuestión es determinar si un Reglamento puede ser contrario al contenido de un Ley de carácter básico como es la LBRL (Ley 7/85), que señala en su artículo 92.3 lo siguiente: «Corresponde exclusivamente a los funcionarios de carrera al servicio de la Administración local el ejercicio de las funciones que impliquen la participación directa o indirecta en el ejercicio de las potestades públicas o en la salvaguardia de los intereses generales. Igualmente son funciones públicas, cuyo cumplimiento queda reservado a funcionarios de carrera, las que impliquen ejercicio de autoridad, y en general, aquellas que en desarrollo de la presente Ley, se reserven a los funcionarios para la mejor garantía de la objetividad, imparcialidad e independencia en el ejercicio de la función».

      Si la regulación la estableciera una norma con rango de Ley quizás sería factible ya que sería norma especial frente a la general, pero un reglamento, tengo mis dudas.

      Pero es un tema interesante de debate.

      También hay que tener en cuenta que esta regulación de la LBRL la introdujo el Ley 27/2013, 27 diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local

      • Emilio Martín Herrera9 de mayo, 2018

        Comentario a la nota posterior.

        Si vuestro reglamento lo permite, estáis cubiertos. Otra cuestión es que alguien plantee este problema, se vaya a un juzgado y le den la razón. Las cosas que hace la Administración tienen presunción de legalidad, hasta que un juez diga la contrario.

        Si te sirve te diré que en Granada ejercen funciones de inspección interinos y contratados y no ha ocurrido nada hasta ahora

      • Montse8 de mayo, 2018

        Creo que he omitido información que quizá pueda ser relevante para la respuesta.
        Me referia a un trabajador laboral que ha ganado la plaza mediante oposición, se le puede dar potestad para ejercer la inspección urbanística?

  97. #
    JORDI ADAM ANDREU7 de mayo, 2018

    Buenas noches, es posible que mañana no pueda seguir la clase. Hay posibilidad de ver el video con posterioridad.
    Gracias y un saludo.

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado8 de mayo, 2018

      Pasamos esta petición al personal de administración para que atienda tu petición.

      Buen día.

  98. #
    María González7 de mayo, 2018

    Buenas tardes. He descargado los documentos del Tema 3 Restauración del orden urbanístico, y los dos documentos son iguales (power point). ¿puede ser un error?

    Gracias y hasta mañana

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado8 de mayo, 2018

      Si, es un error que se ha producido al subir la documentación.
      Buen día.

  99. #
    JOSE MARTINEZ7 de mayo, 2018

    Se trata de un almacén hortofruticola con cámara frigorífica el cual esta construido, pero se encuentra en tramitación de un plan especial y licencia de actividad. La empresa solicita una obra menor para realizar divisiones interiores en dicha nave. Se puede otorgar licencia de obra menores para dicha actuacion o se debe esperar a la aprobacion de dicho plan especial y licencia de actividad?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera7 de mayo, 2018

      La obra menor se puede tramitar en principio, ya que parece que no existen una implicación directa con el carácter de la nave y su uso específico. Pero faltan datos. ¿Para qué se está tramitando el Plan Especial?. ¿No tiene la nave licencia de actividad?. ¿Está en suelo no urbanizable?. Si es así ¿el uso propuesto es el propio de la categoría de suelo no urbanizable?. Tienes que concretar más la cuestión, a mi me faltan datos.

      • Emilio Martín Herrera7 de mayo, 2018

        Por lo que dices, teniendo licencia la nave, y tratándose de una ajuste en las particiones interiores de la misma. Entiendo que se puede conceder esa obra menor ya que no creo que le afecte la tramitación del Plan Especial.

      • JOSE MARTINEZ7 de mayo, 2018

        Dicho Plan Especial se esta tramitando para la ACTIVIDAD de PRODUCCION Y RECOLECCION DE HORTALIZAS en SUELO NO URBANIZABLE RURAL SIN PROTECCION que comprende una superficie superior a 50 Ha segun articulo 42.4 de LOUA. Tambien se encuentra incluida en anexo III de Ley 7/2007 por lo que esta sometida a EVALUACION AMBIENTAL. Dicha nave si tiene licencia de obras para construccion de almacen agricola pero se ha detectado que tiene maquinaria y equipos industrializados como vacuum cooler y camaras frigorificas, y dicha licencia de obras se solicito con anterioridad a la actividad agricola que se esta desarrollando actualmente. No posee ni licencia de primera ocupacion ni licencia de actividad.

  100. #
    María González4 de mayo, 2018

    Hola. Mi duda es saber cuándo el título habilitante ambiental (ya sea autorización ambiental integrada, unificada, calificación ambiental, o cualquier otro según la legislación autonómica aplicable) sustituye (si es que lo hace) al título habilitante (ya sea licencia de apertura, declaración responsable o comunicación previa) de carácter municipal. Por poner un ejemplo: ¿la autorización ambiental integrada de una explotación agropecuaria hace que no sea necesario disponer de licencia de apertura municipal?
    Muchas gracias

    Ver respuestas
    • JOSE MARTINEZ7 de mayo, 2018

      Dicho Plan Especial se esta tramitando para la ACTIVIDAD de PRODUCCION Y RECOLECCION DE HORTALIZAS en SUELO NO URBANIZABLE RURAL SIN PROTECCION que comprende una superficie superior a 50 Ha segun articulo 42.4 de LOUA. Tambien se encuentra incluida en anexo III de Ley 7/2007 por lo que esta sometida a EVALUACION AMBIENTAL. Dicha nave si tiene licencia de obras para construccion de almacen agricola pero se ha detectado que tiene maquinaria y equipos industrializados como vacuum cooler y camaras frigorificas, y dicha licencia de obras se solicito con anterioridad a la actividad agricola que se esta desarrollando actualmente. No posee ni licencia de primera ocupacion ni licencia de actividad.

      • JOSE MARTINEZ7 de mayo, 2018

        perdon. este ultimo mensaje no era para esta consulta. ruego disculpas

    • Jose Carlos Guerrero Maldonado7 de mayo, 2018

      Hola, la tramitación de instrumentos ambientales tiene como objeto prevenir o corregir los efectos negativos de la actividad sobre el medio ambiente pero no sustituyen a las licencias de apertura. Cosa distinta es que determinadas actividades estén exentas de obtener licencia.

      Buen día.

      • María González7 de mayo, 2018

        Muchas gracias por la respuesta, José Carlos.
        Pero, en ese caso, dado que la licencia de apertura (o título habilitante que corresponda, DR o CP), en realidad no es una autorización urbanística sino una autorización ambiental ¿no se estaría haciendo un doble control? Me vuelvo a remitir al ejemplo que ponía: explotación ganadera sujeta a autorización ambiental integrada ¿necesita además licencia de apertura municipal?¿la propia AAI no es ya en sí misma un control ambiental? Otro ejemplo: establecimiento hotelero (sujeto a calificación ambiental, por ejemplo, según la LGICA) ¿requiere además la tramitación de un título de apertura específico municipal adicional (licencia, DR o CP)?
        Otra duda: ¿las autorizaciones ambientales son siempre competencia de la CA o pueden ser también de competencia municipal, dependiendo del tipo de actividad? En el caso de que haya alguna de competencia municipal ¿también requeriría tramitación adicional de licencia de apertura/DR/CP?
        Otra duda más (ya la última), que a lo mejor es de «Perogrullo», pero por asegurarme: sobreentiendo que en el caso de que haya que tramitar una autorización municipal de apertura, esta solo podría obtenerse si la actividad en cuestión cuenta con la AAI, AAU o CA correspondiente, según el caso…
        Muchas gracias de antemano.

  101. #
    Jose Maria Escaso Maturana3 de mayo, 2018

    buenas tardes, no puedo asistir a la videoconferencia del tema 3, en directo esta tarde. Como creo que se graban, se podrian ver posterioriormente de alguna manera.
    un saludo
    telefono de contacto 617755569

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado7 de mayo, 2018

      Hola paso nota a los compañeros que te darán solución a través del número de teléfono que has dejado.

      Buen Día.

  102. #
    JOSE LUIS GUINDO GUINDO3 de mayo, 2018

    Se trata de una IEE , debido a su estado del inmueble se adopta Medidas Urgentes en cubiertas y aleros.Con el Informe de Medidas Urgentes del Técnico del Ayuntamiento , no se requiere Licencia el edificio está en plan P.E.P.R.I ,Albaicin 2-1 está Catalogado pero no esta en el entorno B.I.C.
    Pregunta en las actuaciones de Medidas Urgentes se puede intervenir en las fachadas, (catalogadas) ya que son una de las patología de las humedades.
    El técnico del Ayuntamiento propone quitar peso a la estructura de madera de las cubiertas , desmontar tejas y mortero de agarre, y sustituirlo por paneles de chapa para protejer del agua.
    Pregunta se podría sustituir por chapa onduline y retejado de teja , ó sería ya una actuación de Rehabilitación Con Proyecto.Podría el Arquitecto Técnico actuar como técnico en esta actuación.

    Ver respuestas
    • Jose Carlos Guerrero Maldonado7 de mayo, 2018

      Hola José Luis, entiendo que el contexto de la pregunta es el de una orden de ejecución de medidas inmediatas con el objeto de recuperar las condiciones de estanqueidad de la cubierta. Parece que las medidas inmediatas ordenadas pretenden recuperar la estanqueidad sin acometer la rehabilitación integral de fachadas y cubiertas. Es decir, plantea hacer lo justo para eliminar la causa del deterioro, remitiendo el resto de trabajos necesarios a la obtención de licencia de obras.

      En cualquier caso, quedando la rehabilitación de las fachadas y cubiertas amparadas o no por la orden de ejecución de medidas, la necesidad de proyecto debe entenderse desde la aplicación del art. 2.2.c. de la LOE (Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación) el cual expresa «c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.»

      El supuesto que planteas es el de una intervención parcial que precisará proyecto si la actuación que planteas afecta a elementos objeto de protección. Para tener claro esto último debes atender a la ficha de catálogo del inmueble.

      UN SALUDO

  103. #
    Laura Rodríguez1 de mayo, 2018

    El artículo 7 RDUA, en su apartado 2, SOLICITUD DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN, para edificaciones existentes mediante certificado descriptivo y gráfico que contenga todos los requisitos que se describen en este artículo, ¿Sería solo aplicable para edificaciones en suelo urbano consolidado? ¿Podría llevarse a cabo este método para edificaciones en suelo URBANIZABLE o URBANO NO CONSOLIDADO?
    Se me ha dado el caso de una edificación en suelo urbano No consolidado, y desde el ayto me piden proyecto de legalización.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera2 de mayo, 2018

      Una cuestión previa. ¿el suelo urbanizable o el suelo urbano no consolidado tiene ordenación pormenorizada aprobada?, ¿tiene Plan Parcial o Plan Especial, con la ordenación aprobada? Si no es así ¿cómo sabemos que la edificación cumple con la ordenación urbanística?. Debes aclarar esta cuestión.

      • Emilio Martín Herrera11 de mayo, 2018

        La cuestión es, si estamos en suelo urbano no consolidado sin ordenación pormenorizada ¿cual es la ordenación de referencia para determinar si la edificación cumple con ella o no?. No podemos dar una licencia de ocupación ya que no sabemos si cumple con la ordenación o no. Si existe ordenación pormenorizada pero no se ha desarrollado el ámbito, esto es, no se ha urbanizado no reparcelado ¿la parcela tiene la condición de solar?, ¿el propietario ha cumplido con sus obligaciones urbanística de cesión de suelo y/o urbanización?. Si la parcela es solar y no penden sobre ella obligaciones podemos intentar la licencia de ocupación pero reflejando en el certificado descriptivo y gráfico todas estas circunstancias

      • Laura8 de mayo, 2018

        No tiene ordenación pormenorizada. ¿en caso de que si la tuviese, se podría hacer mediante certificado descriptivo y gráfico?

        Muchas gracias

  104. #
    MARIA DEL MAR30 de abril, 2018

    Si, estamos hablando de suelo urbano. No hay expediente disciplinario y/o restauración del orden.. abierto. El almacén se transformó en vivienda hace más de 6 años..
    La compraventa se realizó en el 2.000 (y hay también una sentencia jucicial que acredita la propiedad)…. pero no se segregó …. es ahora cuando están solicitando licencia de parcelación.

    Se tendría que solucionar primero la segregación (en el caso de que tenga solución)??

    Y después inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad como un AFO ?? o se haría todo de una vez?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera2 de mayo, 2018

      Entiendo que el AFO no es solo para la vivienda, es también para la parcelación, siempre que se pueda acreditar que la parcela estaba de hecho segregada hace más de seis años. Creo que si esa posibilidad es de aplicación al suelo no urbanizable (artículo 183.3 de la LOUA y DA decimoquinta), mucho más al suelo urbano.

  105. #
    MARIA DEL MAR27 de abril, 2018

    EXPONGO EL SIGUIENTE CASO:
    Se trata de una finca matriz (identificada registralmente y catastralmente, donde existe edificada una vivienda, otras construcciones, patio, entre ellas un almacen de 36 m2).
    El propietario de la finca matriz vende a otra familia en el año 2.000 el almacén de 36 m2 a otra familia, que postreriormente se vuelve a revender a otra familia.
    Adjuntan: Contrato de compra-venta privada del año 2.000 (cuando se vende por primera vez y Sentencia judicial de marzo de 2017, que acredita la propiedad y dominio de la finca de la actual propietaria.

    El PGOU del municipio entra en vigor en 2003 y establece que para futuras parcelaciones no se admiten las que den lugar a parcelas inferiores a 100 m2. Anteriormente al PGOU, no se establecia parcela mínima.

    Ahora, pretenden segregarla para inscribirla en el Registro de la Propiedad.

    Además, ejecutaron obras en los últimos años sin licencia para transformar el almacen en una vivienda,..(que no cumple con las condiciones mínimas…)

    Como se debería actuar ante esta situación? Hay alguna forma de legalizar esa parcelación sin realizar una división horizontal?
    Entiendo que para la división horizontal, debe de estar de acuerdo el propietario de la finca matriz…o no?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín28 de abril, 2018

      Supongo que estamos hablando de suelo urbano. Y supongo que no hay expediente disciplinario y/o de restauración del orden urbanístico de por medio. También supongo que la segregación de las 36 m2 del resto de la finca es un hecho verificable. ¿Cuando se transformo el almacén en vivienda?.

      Entiendo que si la vivienda tiene más de seis años, y todas las circunstancias que he comentado sé dan, estamos ante un AFO y se puede inscribir con esta condiciones en el Registro de la Propiedad.

      ¿Qué opináis?

  106. #
    JOSE MARTINEZ26 de abril, 2018

    Me gustaría que se hablara un poco sobre los municipios pequeños que no tienen capacidad ni medios para desarrollar un PLAN DE INSPECCION MUNICIPAL y que incluso tiene un técnico a tiempo parcial (no funcionario). Como pueden realizar esas labores de inspección y vigilancia? Como pueden informar sobre este tipo de expedientes sancionadores y de restablecimiento del orden urbanístico?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera27 de abril, 2018

      Ya incidimos ayer en la clase presencial sobre el tema. La inspección urbanística es un objetivo ideal planteado por la legislación urbanística con el fin se establecer un control sistemático «sobre todo lo que se mueve» en un municipio y en una Comunidad Autónoma, a nivel de intervención en el suelo. Pero es eso: un ideal. Y siempre va a depender de los medios que se tienen en cada caso.

      La imposibilidad de cumplir con lo «ideal» por falta de medios, no impide actuar a nivel de restauración del orden y disciplinario. La policía local, por ejemplo, puede detectar una obra ilegal, cualquier vecino puede denunciar un ilegalidad, etc.. Los propios servicios municipal también. Y la acción de oficio o la denuncia obliga a la acción en a través de las posibles suspensiones del acto (competencia en Andalucía del Alcalde como veremos), y la apertura del expediente de restauración y/o sancionador.

      Estos expedientes, normalmente, requieren intervención de técnico y jurídico (si el Ayuntamiento no los tiene puede requerir el apoyo de la Diputación). Y desde luego, el expediente sancionador necesita un instructor (como también veremos), que en el peor de los casos, puede ser el secretario municipal.

      El que no haya inspección no significa que no haya disciplina. La inspección lo que debe de asegurar es que el control de la actividad de cara a la disciplina, sea más sistemático y controlado. Pero nada más.

  107. #
    Patricia Ortega26 de abril, 2018

    Me sumo a los comentarios no puedo abrir el .pdf del tema 2.

    Por otro lado, gracias por reconducir el curso no solo para Granada.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera27 de abril, 2018

      Buenos días Patricia. Este curso pretende ser eminentemente práctico y de aportación de ideas y soluciones para los casos que se os presenten en la práctica. Así que plantead supuestos de cualquier sitio y lugar (no solo de Granada), y lo estudiamos y comentamos entre todos. Seguro que entre todos aportamos la mejor solución

    • Alonso Cortés26 de abril, 2018

      Buenas tardes Patricia, ya hemos resuelto la incidencia con la documentación. Intente descargarla de nuevo y abrirla. Un saludo.

  108. #
    Verónica Campal Fernández26 de abril, 2018

    Hola buenas tardes no puedo ver el temario de hoy

    Ver respuestas
    • Alonso Cortés26 de abril, 2018

      Buenas tardes Verónica, pruebe a descargarla de nuevo y abrirla. Un saludo.

  109. #
    Patricia Jimenez26 de abril, 2018

    Hola! me he descargado el temario para hoy pero hay una carpeta (macosx) que no puedo abrir, ya que me dice que hay un error con el pdf.

    Ver respuestas
    • Raúl26 de abril, 2018

      Yo si he podido desde un mac

    • Emilio Martín Herrera26 de abril, 2018

      Estamos intentado arreglarlo con el informático. Esta tarde estará listo

  110. #
    ENRIQUE J. MARTÍNEZ CRUZ26 de abril, 2018

    La cuestión que quisiera plantar es la siguiente, en una parcela de superficie aprox. 675 m2 se solicita licencia de urbanística de edificación para la construcción de 7 viviendas unifamiliares adosadas cada una de ellas con estructura independiente. ¿ Es este caso una parcelación de hecho?, ¿Sería necesario u obligatorio otorgar licencia urbanístca de parcelación conforme al artículo 8 del RDUA previa al otorgamiento de la licencia urbanística para la construcción de las viviendas ?, ¿y si las viviendas compartieran estructura?.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera26 de abril, 2018

      No tiene nada que ver con la estructura o con la forma técnica de materializar las viviendas. Pueden ser una sola parcela, y constituir propiedad horizontal con la obra nueva (es lo que se llama en el argot propiedad horizontal tumbada). O puede segregar la parcela para cada una de las viviendas siempre que la parcela resultante donde se asienta cada una de las viviendas, tenga condición de mínima según el planeamiento urbanístico. Para esto último si necesitaría licencia de parcelación.

      La modificación de la división horizontal inscrita por primera vez como obra nueva, también requeriría intervención municipal, ya sea a través de licencia de parcelación o mediante la declaración de innecesariedad

  111. #
    Gerardo López25 de abril, 2018

    Proyecto de actuación de vivienda unifamiliar vinculada a explotación agrícola.
    Hola a todos. Tenemos un proyecto de actuación aprobado definitivamente, con el cumplimiento de la obligación de solicitar licencia de obras en el año posterior a su aprobación.
    La obra no comienza por causas económicas, y se inicia posteriormente, cuando ya se han cumplido los plazos para inicio y finalización.
    El ayuntamiento no ha tramitado expediente de caducidad. Al iniciar las obras hay denuncias de vecinos.

    De tramitarse actualmente el proyecto de actuación que daba cabida a la vivienda, al no haber habido cambio de normativa, se podría realizar el expediente, llegándose a una nueva aprobación de proyecto de actuación y posteriormente concesión de licencia.

    ¿Ha de procederse a caducar la licencia y exigir al interesado nuevamente la tramitación de proyecto de actuación y licencia de obras, ?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera27 de abril, 2018

      El artículo 17 del RDUA establece que pasado el plazo del año se declarará la caducidad del procedimiento del Proyecto de Actuación. Ahora bien, está caducidad requiere un procedimiento que es el regulado, con carácter general en el artículo 95 de la Ley 39/2015 (solo se produce una caducidad por ministerio de ley en los procedimientos urbanísticos en el caso del artículo 66.5 de la LOUA).

      Ahora bien, como existe una denuncia, procede declarar la caducidad, teniendo en cuenta que se puede iniciar de nuevo el procedimiento de aprobación del Proyecto de Actuación «aportando la documentación técnica o solicitando, en su caso, la incorporación al expediente de la que constase en el que fue archivado, si no se han alterado las circunstancias de hecho y de derecho obrantes en aquel».

      La cuestión es que, mientras el Proyecto de Actuación está caducado, estamos ante una licencia sin cobertura en instrumento de ordenación (el Proyecto de Actuación está regulado en el Título I sobre ordenación urbanística de la LOUA), por tanto, lo que procede, desde mi punto de vista (sobre todo si hay una denuncia), es la suspensión de la licencia por disconformidad con el ordenación (creo que podría ser de aplicación el artículo 174 y, si se considera ilegal, el 189 de la LOUA).

      En mi opinión. Es un tema interesante de debate

  112. #
    Gerardo López23 de abril, 2018

    Buenas de nuevo
    En una actuación a la que se le concede licencia de obras, en la que se justifica el cumplimiento integral del CTE, al tramitar el interesado el expediente de licencia de primera ocupación,
    ¿Es posible en el expediente de licencia de primera ocupación justificar de algún modo el incumplimiento parcial de normativa técnica (CTE), previamente justificada en el proyecto para la concesión de licencias de obras?

    Por otra parte, ¿el principio de proporcionalidad es aplicable en este expediente de licencia de primera ocupación; ya que para el promotor en este momento es muy complicado el realizar las modificaciones necesarias para el cumplimiento integro de la normativa?
    ¿Ó debiera tramitarse expediente de legalización, dónde ya sí cabría el principio de proporcionalidad, aunque llevara aparejado la tramitación de un expediente sancionador?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín23 de abril, 2018

      Es un supuesto posible para aplicar el principio de proporcionalidad. Y este se aplica con la ocupación. La aplicación de este principio es una forma de concluir la restauración del orden urbanísticos, y supone la legalización (artículo 48 del RDUA, que se llama así, legalización), lo cual no evita que, como existe una infracción, se tiene que imponer una sanción (último párrafo del artículo 48.4). ¿Existe una infracción aquí?. ¿Qué tipo de infracción es?

      • Emilio Martín Herrera27 de abril, 2018

        Respuesta al último comentario.

        Si subsana antes de la conclusión de la obras estamos ante una modificación que puede ser aprobada. No procede la restauración del orden legalizando y por lo tanto no procede legalizar en base al principio de proporcionalidad. No perdamos de vista que la aplicación de la proporcionalidad implica legalizar. Y esto no es necesario si se ha obtenido la autorización con carácter previo

      • Emilio Martín Herrera25 de abril, 2018

        Creo que pasa lo mismo que con el ascensor en la vivienda unifamiliar que has planteado abajo. La solución desde el punto de vista jurídico urbanístico debe ser la misma

      • Gerardo López25 de abril, 2018

        El problema recae en que la actuación realizada incumple con el apartado de propagación al exterior del Documento Básico de Seguridad en caso de incendio (DB-SI), pudiendo afectar a la seguridad de terceras personas.
        Entiendo que la infracción recae el haber realizado obras, no contempladas en la licencia concedida; pues según el proyecto presentado junto a la solicitud de obra, las actuaciones sí cumplían el DB-SI.
        Lo que no tengo claro es sí ese principio de proporcionalidad puede aplicarse en este momento, puesto que técnicamente es posible resolver el incumplimiento y ya estaba contemplado en su proyecto, y por eso obtuvo licencia.
        De hecho al presentar inicialmente el documento ya se advirtió de la deficiencia y se le requirió que subsanara ese punto en concreto; es decir no es un hecho que ha surgido en el transcurso de la obra.

  113. #
    Gerardo López23 de abril, 2018

    Buenas tardes a todos.
    Con la modificación de normativa en materia de accesibilidad, ¿se puede plantear una actuación (en un municipio que no es Granada capital, pues aquí sí está resuelto) consistente en obras para mejora de accesibilidad para una vivienda unifamilar que inexcusablemente a no cumplir las condiciones exigidas por el Plan General de Ordenación Urbana del municipio?
    En caso afirmativo ¿Cómo debiera motivarse el informe técnico del expediente de licencia para tener soporte legal?
    Lo planteo por que tengo un caso concreto que tengo que resolver, pero planteo la cuestión de forma general para intentar ser mas útil en el foro. De considerar adecuado concreto.
    Gracias

    Ver respuestas
    • Gerardo López2 de mayo, 2018

      Me cabe la duda de que esto pudiera ser un procedimiento para realizar actuaciones disconformes.
      Por ejemplo: solicitud de licencia de obra mayor para ejecución de edificio plurifamiliar en la que se indica que se cumple con toda la normativa, incluida la de accesibilidad, contando con una vivienda accesible; se desarrolla la obra y se modifican de tal manera que ya no hay vivienda accesible, no cumple con las prescripciones técnicas exigibles.
      Se procede a la legalización de esa obra recién terminada aplicando principio de proporcionalidad y el promotor a fin de cuentas consigue saltarse la normativa.
      ¿Nos podríamos encontrar en este supuesto?

    • Emilio Martín23 de abril, 2018

      Si te refieres con la nueva normativa de accesibilidad al TRLSRU habría que ver cual es el caso concreto y en que consiste un posible ajuste razonable.Me imagino que estas hablando de la ocupaciones de espacios libres de la parcela o del espacio libre fuera de ella, incumpliendo el PGOU porque éste lo considera edificabilidad o ocupación. Tienes que tener en cuenta el contenido del artículo 24.4 del TRLSRU:

      «Será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos que garanticen la accesibilidad universal, así como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente, ninguna otra solución y siempre que quede asegurada la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones y demás elementos del dominio público.
      Los instrumentos de ordenación urbanística garantizarán la aplicación de la regla básica establecida en el párrafo anterior, bien permitiendo que aquellas superficies no computen a efectos del volumen edificable, ni de distancias mínimas a linderos, otras edificaciones o a la vía pública o alineaciones, bien aplicando cualquier otra técnica que, de conformidad con la legislación aplicable, consiga la misma finalidad»

      ¿Y como se resuelve la cuestión mientras que no garantice esta cuestión el planeamiento?. Habrá que ver en tu caso que dice el PGOU vigente. Que entiende por ocupación y edificabilidad, para que si tiene encaje la resolución de la accesibilidad sin alterar estas condiciones.

      Comenta el caso concreto, a ver si tiene solución.

      Si no, la solución de Granada, que no es la solución que prevé la Ley, pero parece que no está planteando problemas

      • Emilio Martín Herrera25 de abril, 2018

        En relación con lo que aparece debajo:

        Con el supuesto concreto que planteas creo que es un caso clarisimo de aplicación de proporcionalidad. Ahora bien, ¿cual es la infracción en este caso?, ¿en que tipo de infracción de encuadra?. Es posible que en ninguna. Por eso hay que tener claro que una cosa es el expediente de restauración del orden (la legalización por proporcionalidad es un supuesto de esta legalización), y otra el expediente sancionador, donde los hechos deben de encuadrarse en un tipo y tienen que existir responsables concretos

      • Gerardo López25 de abril, 2018

        El caso concreto es una vivienda unifamiliar aislada sobre solar en pendiente.
        El acceso por vía rodada está muy por debajo del nivel de acceso a la vivienda.
        El PGOU del municipio exige retranqueo de la edificación a linderos, con la excepción de un garaje en este tipo de parcelas que sí se puede adosar a línea de víal.
        Se plantea implantar en esta cochera un ascensor, permitiendo un recorrido accesible desde la vía pública al interior de la vivienda.
        La ordenanza, con respecto a alturas, fija que : «que ningún escalonamiento presente cuerpos verticales superiores a 3m de altura, debiendo en caso contrario volver a escalonarse. Este criterio se hará extensivo igualmente a las construcciones permitidas por encima de la altura máxima (como son los torreones de ascensor).
        Por ello el ascensor incumpiría con esta condición; que por otro caso sería imposible de cumplir para estos casos concreto.

  114. #
    JOSE MARTINEZ23 de abril, 2018

    En relación con las licencias de obras para balsa de agua o balsas de riego en SNU, ¿Es necesaria o preceptiva la autorización previa por el organismo de cuenca en material de aguas?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera23 de abril, 2018

      Entiendo que si si afecta a acuíferos, cauces, riberas o margenes y resto de elementos contemplados en el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas o en la Ley 9/2010, de 30 de julio, de Aguas de Andalucía. Lógicamente, en función de esta normativa si necesita autorización la captación

  115. #
    Emilio Martín22 de abril, 2018

    Efectivamente, el artículo 52.1 de la LOUA, que se refiere al suelo no urbanizable que esté adscrito a un suelo no protegido, según su apartado B, estos usos se pueden materializar si están previstos por el planeamiento, pero «estos actos estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en los artículos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable».

    Esto parece una exageración, si es que está permitido expresamente por el planeamiento, teniendo en cuenta que el artículo 50.B.b se fija como derecho de los propietarios, lo siguiente:

    «En las categorías de suelo no urbanizable de carácter natural o rural y del Hábitat Rural Diseminado, la realización de las obras, construcciones, edificaciones o instalaciones y el desarrollo de usos y actividades que, no previstas en la letra anterior, se legitimen expresamente por los Planes de Ordenación del Territorio, por el propio Plan General de Ordenación Urbanística o por Planes Especiales, así como, en su caso, por los instrumentos previstos en la legislación ambiental»

    A pesar de estar permitido, parece que se le impone un plus de tramitación y de obligaciones a este tipo de viviendas.

    Sin embargo este plus no es exigido en suelo urbanizable protegido, siempre que esté permitido por el planeamiento, según se desprende del apartado 2 del artículo 52:

    «En el suelo no urbanizable de especial protección sólo podrán llevarse a cabo segregaciones, obras y construcciones o edificaciones e instalaciones previstas y permitidas por el Plan General de Ordenación Urbanística o Plan Especial, que sean compatibles con el régimen de protección a que esté sometido, estando sujetas a su aprobación y en su caso licencia, de acuerdo con lo regulado en el apartado anterior».

    Parece un contrasentido. Yo creo que la cuestión se justifica en la excepcionalidad, que la LOUA actualmente no deja claro. Sí la vivienda supone un uso excepcional o no, o está vinculada con la actividad que justifica la declaración del suelo como no urbanizable y así lo recoge el Plan o no. Esa es la cuestión.

    Esto parece que ahora se aclara con la LUSA al separar las actuaciones ordinarias, de las excepcionales y sobre asentamientos existentes en suelo no urbanizable (artículo 34 y siguientes del borrador).

    Es un tema interesante para debatir. ¿Qué opináis?

    Ver respuestas
    • José Martínez22 de abril, 2018

      Supongo que existe diversidad de criterios e interpretaciones por la ambigüedad de la norma. He visto compañeros que cuando la obra es permitida por las normas de planeamiento locales otorgan licencia con proyecto de obras y en otros casos piden proyecto de actuación previa licencia.

  116. #
    Jose Martinez20 de abril, 2018

    Me gustaría plantear la siguiente cuestión: se pretende la construcción de una vivienda unifamiliar aislada en suelo no urbanizable rural sin protección. Resulta que esta regulado por las normas subsidiarias de planeamiento del municipio y permite este tipo de construcción. Entonces, ¿ seria necesario tramitación de proyecto de actuación previo según indica el articulo 52.1.B) de la LOUA?

    Ver respuestas
  117. #
    Tobias12 de abril, 2018

    Art 6.1.3.2 .- Un uso compatible en el PGOU puede sustituir al uso dominante o característico en un determinado ámbito de implantación.
    ¿Se debe entender que siempre debe sustituirlo al 100%, o puede establecerse un uso compatible dentro de otro uso dominante en un porcentaje inferior a modo de un uso complementario?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín12 de abril, 2018

      Si te vas al Texto del PGOU comentado y miras el cuadro número 20, verás las condiciones de cada calificación pormenorizada. En la Industria Aislada, el uso de la edificación característico son: Gran Industria, Pequeña o mediana industria, Taller de mantenimiento de vehículos e industrial almacén. Como usos compatibles están todos los terciarios, los institucionales y los de equipamiento.

      Si se mantiene como uso característico un industrial, y quieres ver los complementarios, tendrías que irte el Cuadro 16 (lo mismo si elijes otro uso compatible). La gran industria no admite usos complementarios, lo mismo que la pequeña industria (salvo las especificaciones que aparecen el cuadro). El taller de mantenimiento si admitiría el local de espectáculos y reunión (hasta un 40% de la superficie construida y con las limitaciones de este uso como no exclusivo), y el Almacén también.

      ¿Qué uso quieres colocar como principal, ya sea característico o compatible?.

      Si es el uso industrial solo te puede mover en el taller o el almacén para poner el restaurante como uso complementario

      La gran industria y la pequeña o mediana industria exclusiva permite un 25% de la superficie para usos terciarios compatibles (se supone que cualquiera) si bien en el primer caso, dentro de esta superficie hay que incluir la vivienda del guarda que será menor de 100 m2

    • Emilio Martín12 de abril, 2018

      En PGOU de Granada, en su artículo 6.1.3 señala los tipos de usos posibles. El característico o dominante (apartado 1) es el propio de la calificación urbanística. El compatible o permitido es el admitido como sustituto del característico, asumiendo en caso de sustitución las condiciones del mismo (apartado 2). El complementario (apartado 3) es el que convive en el mismo espacio con el principal, ya sea característico o compatible, con una superficie construida menor que el de éste (normalmente menos del 40%). Por tanto, un uso puede ser complementario del característico, pero también del compatible o permitido, de tal forma que este último caso, las reglas de complementariedad son las uso propuesto como sustituto, compatible o permitido

      • Emilio Martín Herrera24 de abril, 2018

        Respondo a lo que vuelve a preguntar Tobias.

        ¿Qué entiendes por estas definiciones? (teniendo en cuenta que los dos usos los considera el PGOU como exclusivos):

        Párrafo 2 del artículo 6.2.9.1 de la Normativa del PGOU, referente al uso de la edificación «Gran Industria»:

        «No obstante, se admite que coexistan sobre el mismo inmueble o instalaciones usos terciarios auxiliares al de gran industria, tales como oficinas o zonas de exposición, siempre que dichos usos tengan vinculación directa con las funciones de la gran industria, y la superficie útil de los mismos no supere un 25% de la superficie útil total de la instalación. También se admite incluida dentro de dicho tanto por ciento la disposición de una vivienda de guarda de la industria, cuya superficie útil no excederá de cien (100) metros cuadrados».

        Párrafo 2 del artículo 6.2.10.1 de la Normativa del PGOU, referente al uso de la edificación «Pequeña o mediana industria»:

        «No obstante, se admite que coexistan sobre el mismo inmueble usos terciarios auxiliares al de pequeña o mediana industria, tales como oficinas o zonas de exposición y venta, siempre que dichos usos tengan vinculación directa con las funciones de la industria, y la superficie útil de los mismos no supere un 25% de la superficie útil total de la instalación».

      • Tobias12 de abril, 2018

        El caso concreto que me genera la duda.. Uso caracteristico o dominante : Industrial Aislada. Pretenden instalar en el mismo un local de espectáculos o centro de reunión (restaurante), evidentemente en un porcentaje muy pequeño respecto del industrial.
        Sería posible y admisible?

  118. #
    Antonio Fdez. Aquilino16 de marzo, 2018

    Hola! Un Plan de Ordenación Urbana, en parcelaciones, no permite parcelaciones inferiores a 100 m2, pero también dice que podrán autorizarse en casos especiales parcelas de menores dimensiones siempre que se resuelva su integración en la trama urbana y permita una edificación apta para los usos previstos. ¿Cuáles son esos casos especiales?

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera16 de marzo, 2018

      ¿No regula en Plan cuales son esos casos especiales?. Entonces es un concepto jurídico indeterminado que habrá que justificar en cada caso. El Plan ha convertido una acto reglado como es la licencia de parcelación en función de las determinaciones de parcela mínima del plan, en un acto discrecional que deberá justificarse en cada caso, esto es, en casos especiales (habrá que considerar la situación fáctica y la coherencia del supuesto)

  119. #
    Antonio Fdez. Aquilino16 de marzo, 2018

    Hola! ¿A un parcela existente en suelo urbano, que no cumple con la parcela mínima, se le puede agregar para mejorarla un trozo de otra parcela aunque la resultante esté por debajo de la parcela mínima? Nota: La parcela segregada cumpliría con la parcela mínima.

    Ver respuestas
    • Emilio Martín Herrera16 de marzo, 2018

      Por supuesto. Mejora las condiciones de la existente que no cumple con parcela mínima y no deja fuera de ordenación la que resta una vez segregada

  120. #
    Jose Carlos Guerrero Maldonado11 de marzo, 2018

    ¿Me podéis señalar de una forma sencilla, si es posible, cuales son los límites en las intervenciones de edificios en Fuera de Ordenación y AFO?

    Muchas Gracias

    Ver respuestas
    • Jose Luis12 de abril, 2018

      Planteo un caso concreto relacionado con el tema:
      Una construcción que se realizó sin licencia urbanística con finalización en el año 2007. En aquel momento el suelo era clasificado como suelo no urbanizable sin especial protección. Posteriormente (año 2013) se aprueba el PGOU del municipio que clasifica el suelo como Urbano No Consolidado incluido en Unidad de Ejecución para desarrollar mediante un Plan Especial. Esta unidad no ha sido desarrollada y en la actualidad se solicita al municipio una autorización para realizar obras de reparación de cubierta y sustitución de unas carpinterías exteriores la construcción en cuestión.
      ¿Sería aplicable el régimen Legal fuera de Ordenación y Disposición adicional 1ª LOUA?
      ¿O sería necesario realizar una declaración Asimilado a Fuera de Ordenación previa para poder autorizar las obras (art.53 RDUA)?

      • Emilio Martín Herrera19 de abril, 2018

        Es un planteamiento posible. Declaras el AFO y sobre esa declaración pides la autorización de obras de reparación. Cuando se plantee la ordenación urbanística de ese suelo urbano consolidado la edificación puede quedar dentro de ordenación, con lo que no ocurre nada; o fuera de ordenación (en este caso parte de su situación de AFO), con lo que habría que ver si procede su indemnización en desarrollo de la UE. Hay que tener en cuenta el contenido del artículo 35.3 del TRLSRU a los efectos de valoración, sabiendo que no se trata de un FO, y que un AFO no implica legalización:

        «3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
        En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
        Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
        La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil».

        Si se parte de que al declararlo AFO, y de que no procede indemnización alguna si es necesario demoler la edificación por no ajustarse al planeamiento urbanístico que finalmente lo ordene (cuestión que sería debatible en función de que el artículo 35.3 implique una equiparación o no del AFO al FO), la posibilidad de planteas no tiene ninguna ventaja en relación con la de otorgar una licencia provisional a toda la edificación (a la ya construida y a sus reparaciones). Párrafo segundo del artículo 34.1.c de la LOUA:

        «No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria».

    • Emilio Martín Herrera21 de marzo, 2018

      Quizás pueda servir como guía para un debate sobre las posibles intervenciones sobre FO y AFO el texto con las referencias legales y reglamentarias que os adjunto. Es interesante el debate.

      https://www.coaatgr.es/web/wp-content/uploads/2018/03/OBRAS-EN-SITUACIONES-DE-FUERA-DE-ORDENACI%C3%93N-Y-ASIMILABLES.doc

  121. #
    Jose Carlos Guerrero Maldonado11 de marzo, 2018

    Hola, ¿el silencio es positivo en toda tipo de intervenciones? ¿Que requisitos deben darse para que el silencio opere?

    Ver respuestas
  122. #
    Jose Carlos Guerrero Maldonado11 de marzo, 2018

    Hola a todos, ¿puede alguien aclárame cual es el límite competencial del arquitecto técnico en intervenciones sobre inmuebles protegidos?

    Muchas Gracias

    Ver respuestas
    • Juan Carlos del Pino Leruite20 de marzo, 2018

      El límite competencial del arquitecto técnico va a depender de dos aspectos: exigencia de proyecto según LOE (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación) y uso del inmueble:
      La LOE, exige elaboración de proyecto, entre otros casos, a aquellas obras de carácter de intervención total o las parciales que afecten a los elementos o partes objeto de protección del inmueble protegido.
      Por oto lado, atribuye al arquitecto técnico competencia para la elaboración de proyecto para obras de edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados, entre otros, con administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
      Por lo tanto, en inmuebles protegidos, la competencia del arquitecto técnico se limita a obras para las que no se exige proyecto y cuyo uso no esté relacionado con los indicados, ademas de los que recoge la LOE.

      • Juan Carlos del Pino Leruite20 de marzo, 2018

        Rectificación: Por lo tanto, en inmuebles protegidos, la competencia del arquitecto técnico se limita a obras para las que no se exige proyecto o aquellas obras para las que si se exige proyecto pero cuyo uso de la edificación no esté relacionado con los indicados, ademas de los que recoge la LOE.

Deje su consulta

Antes de enviar su mensaje, revise el Reglamendo del Foro. Al enviar su comentario, acepta dicho reglamento.